SQE1 Ley y práctica de la propiedad: arrendamientos, convenios y registro

Acabas de trabajar en un documento FLK2 de 180 preguntas y te sientes seguro acerca de la Ley de Tierras, solo para darte cuenta de que confundiste un contrato de arrendamiento con una licencia en la pregunta 47, confundiste tierras registradas y no registradas en la pregunta 89, y olvidaste qué convenios se aplican a las tierras de propiedad absoluta en la pregunta 134. ¿Te suena familiar? El derecho y la práctica de la propiedad se encuentran dentro de FLK2 junto con el derecho agrario y, si bien los dos temas se superponen, ponen a prueba habilidades muy diferentes. La Ley de Tierras se centra en los derechos de propiedad y el patrimonio; La ley y la práctica de la propiedad se centran en la mecánica transaccional : cómo se compra, vende, alquila y financia realmente una propiedad en Inglaterra y Gales. Si pierdes esa distinción, perderás puntos en las preguntas que creías saber.

En este artículo analizaremos tres áreas de alto rendimiento que aparecen en casi todas las sesiones de SQE1: la distinción entre arrendamiento versus licencia, la aplicabilidad de los convenios de propiedad absoluta y las reglas de prioridad de la Ley de Registro de Tierras de 2002. Cada sección termina con un consejo concreto que puedes aplicar en tu próximo simulacro. También marcaremos dónde el plan de estudios FLK2 y el banco de preguntas de CELE SQE reflejan el formato oficial SRA, para que practiques de la manera correcta desde el primer día.

¿Arrendamiento o licencia? Prueba de The Street contra Mountford

A otorga un derecho de propiedad; una licencia es simplemente un permiso personal para ocupar. La distinción es importante porque sólo un contrato de arrendamiento puede vincular a un sucesor en el título, sólo un contrato de arrendamiento activa las normas de seguridad de tenencia de la Ley de propietarios e inquilinos de 1954, y sólo un contrato de arrendamiento cuenta como propiedad de un terreno según la Ley de Ley de Propiedad de 1925, artículo 1(1)(b). A los examinadores de SQE1 les encanta esto porque los candidatos a menudo eligen la etiqueta incorrecta cuando los hechos son ambiguos.

La principal autoridad es Street v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman sostuvo que si un acuerdo otorga posesión exclusiva por un plazo con un alquiler u otra contraprestación, es un arrendamiento, independientemente de cómo lo llamen las partes. Las etiquetas no importan; la sustancia lo hace. Incluso si el contrato dice "licencia", el tribunal lo volverá a caracterizar como arrendamiento si esas tres características están presentes.

Posesión exclusiva significa que el ocupante puede excluir a todos los demás, incluido el propietario (excepto cuando el propietario se reserva el derecho de entrada para inspección o reparación). Si el propietario conserva el derecho general de trasladar al ocupante a otra habitación o de compartir el espacio a voluntad, eso normalmente niega la posesión exclusiva y apunta a una licencia. XX3AA

Esté atento a patrones de hechos que involucren "ocupaciones de servicio" o "inquilinos". En Facchini contra Bryson [1952] 1 TLR 1386, el tribunal encontró una licencia en la que el ocupante era un empleado y la ocupación estaba vinculada al trabajo. De manera similar, cuando un propietario brinda asistencia o servicios (limpieza diaria, cambio de ropa de cama) y conserva las llaves para realizar esos servicios, el acuerdo puede ser una licencia en lugar de un arrendamiento; ver Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.

SQE1 consejo: En una pregunta de mejor respuesta única, si la raíz dice "el acuerdo está etiquetado como una licencia pero otorga al ocupante el uso exclusivo de un piso definido durante doce meses a £800 por mes", elija la respuesta que lo trate como un contrato de arrendamiento. Por el contrario, si el ocupante comparte la cocina con el propietario y no tiene derecho a excluir al propietario del dormitorio, es casi seguro que se trata de una licencia. Los examinadores a menudo agregan una cláusula de pista falsa (“las partes acuerdan que esto no es un arrendamiento”) para ver si se aplica correctamente Street v Mountford.

Pactos de dominio absoluto: ¿Cuáles funcionan y cuáles no?

Los pactos (promesas sobre el uso de la tierra) están en todas partes en la práctica. Un promotor vende terrenos y quiere impedir que los compradores abran una tienda de pescado con patatas fritas; un vecino se compromete a no construir más de dos plantas. La pregunta es si un sucesor en el título del pactante o pactante original puede hacer cumplir (o estar obligado por) la promesa. Si se equivoca en una pregunta SQE1, perderá notas sencillas.

Beneficio de un Pacto

Para que el beneficio se aplique según el derecho consuetudinario, se deben cumplir cuatro condiciones (derivadas de P & A Swift Investments contra Combined English Stores Group [1989] AC 632):

1. El pacto debe tocar y concernir a la tierra del pacto (afecta el valor o uso de esa tierra, no solo un asunto personal).
2. Las partes originales deben tener el beneficio previsto para ejecutarse. El artículo 78 de la Ley de Propiedad de 1925 crea una presunción legal de tal intención a menos que el pacto excluya expresamente a los sucesores.
3. El reclamante debe poseer un bienestar legal en el terreno beneficiado.
4. En el derecho consuetudinario, históricamente se requería que el beneficio y la carga tocaran la misma tierra, aunque esto se ha relajado en equidad.

En equidad, el beneficio también puede pasar por anexión (expresa o estatutaria según el artículo 78 LPA 1925), por asignación (si se asigna el terreno cada vez), o bajo un esquema de construcción (una excepción de la ley local para fincas vendidas en lotes con pactos recíprocos).

Carga de un pacto

Aquí está el problema: la burden de un pacto de propiedad absoluta not se aplica al derecho consuetudinario (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). La única manera de obligar a un sucesor es en equity, y sólo si el pacto es restrictivo (negativo en sustancia). La regla en Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 permite que un pacto restrictivo obligue a los sucesores si:

• es de naturaleza negativa (no requiere gasto de dinero);
• se hizo para beneficiar tierra retenida del pacto;
• it toca y preocupa esa tierra;
• la carga era la intención de correr; y
• el propietario actual tenía aviso (real, constructivo o por registro).

El pacto

A de "no utilizar el local con fines comerciales" es restrictivo. Un convenio "para mantener la cerca fronteriza en buen estado" es positivo (requiere gastos) y no vinculará a un sucesor en la ley o en equidad, aunque una redacción inteligente (un cargo de alquiler de propiedad según la Ley de Cargos de Alquiler de 1977, o un convenio de cadena de indemnización) puede solucionar esto en la práctica.

Consejo SQE1: Si la pregunta es "¿Puede el nuevo propietario hacer cumplir el convenio?" compruebe primero si se trata del beneficio o de la carga. Si es la carga y el pacto es positivo, la respuesta casi siempre es "No, no obliga al sucesor". Si es restrictivo y está registrado o el sucesor lo notificó, probablemente sí vincula. XX3AA

Ley de registro de tierras de 2002: prioridad e intereses primordiales

La mayoría de los terrenos en Inglaterra y Gales ahora están registrados en el Registro de la Propiedad de HM. La Ley de Registro de Tierras de 2002 (LRA 2002) rige cómo se crean, protegen y clasifican los intereses. Dos conceptos hacen tropezar a los candidatos SQE1 en cada sesión: prioridad (¿cuyo interés gana en una disputa?) y intereses primordiales (¿qué derechos vinculan a un comprador aunque no aparezcan en el registro?).

La regla de prioridad básica

El artículo 28 LRA 2002 dice que la prioridad de un interés que afecta a un patrimonio registrado se determina por la fecha de creación, salvo que la Ley disponga lo contrario. En la práctica, "estipule lo contrario" significa registro. Si desea que su interés vincule a un comprador, debe:

• regístrelo como una disposición registrable (por ejemplo, un contrato de arrendamiento legal de más de siete años debe registrarse con su propio título: artículo 27(2)(b));
• protegerlo mediante un aviso sobre el título gravado (por ejemplo, un convenio restrictivo, un contrato patrimonial o un arrendamiento equitativo); o
• confiar en que sea un interés predominante según el Anexo 3.

Si no hace nada de eso, su interés es vulnerable. Un comprador por valor que esté registrado como propietario se libera de su interés desprotegido (art. 29 LRA 2002), incluso si el comprador sabía de ello. El conocimiento por sí solo no crea prioridad; registration (o estado primordial) lo hace.

Intereses primordiales que unen a todos

SEl Anexo 3 enumera intereses que anulan una disposición registrada. Los dos que aparecen con mayor frecuencia en las preguntas SQE1 son:

1. Arrendamientos cortos (párrafo 1): un arrendamiento por siete años o menos (siempre que sea legal) prevalece, por lo que el comprador queda sujeto a él incluso si no está en el registro.
2. Intereses de personas en ocupación actual (párrafo 2): si alguien con un interés de propiedad (por ejemplo, un interés beneficiario bajo un fideicomiso, un arrendamiento equitativo, una opción) está en ocupación actual en la fecha de la disposición y el interés no es obvio en una inspección razonablemente cuidadosa y el ocupante no dejó de revelarlo cuando se le preguntó, ese interés prevalece. Es por eso que los transportistas siempre preguntan "¿Quién vive en la propiedad?" e insistir en que los ocupantes firmen formularios de consentimiento.

Un ejemplo: A posee el título legal del fideicomiso para sí mismo y para B (un fideicomiso resultante o constructivo). A vende a C sin el consentimiento de B. Si B vive en la casa cuando C compra, el interés equitativo de B anulará la venta y obligará a C, aunque no haya nada en el registro: Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Si B no estaba en ocupación, o si C hizo una investigación y B no reveló, el interés no prevalecería y C tomaría gratis.

Consejo SQE1: Cuando una pregunta menciona "el comprador inspeccionó la propiedad y no vio ningún signo de ocupación", ese hecho existe por una razón: puede anular un reclamo de intereses prevalecientes conforme al párrafo 2(c)(i), que excluye intereses que habrían sido obvios en una inspección razonablemente cuidadosa. Lea cada palabra de la raíz. XX3AA

Uniéndolo todo: un ejemplo resuelto

Imagínese este patrón de hechos SQE1: "L concede a T un acuerdo de tres años para ocupar el Piso 5 a £900 por mes. El acuerdo establece 'Esto es una licencia, no un arrendamiento'. T tiene uso exclusivo del Piso 5 y L sólo puede entrar a inspeccionar con un aviso de 48 horas. L vende la propiedad a P. ¿Puede P desalojar a T inmediatamente?"

Paso uno: aplicar Street v Mountford. T tiene posesión exclusiva (puede excluir a L excepto para inspección), por un período (tres años), a cambio de un alquiler. La etiqueta "licencia" es irrelevante. Este es un lease. Paso dos: comprobar el registro. Un contrato de arrendamiento de tres años es legal (otorgado mediante escritura o, si no excede los tres años, puede entrar en vigor según el artículo 54 (2) LPA 1925 sin escritura si se encuentra en alquiler de mercado con posesión inmediata). No requiere registro porque es menor de siete años. Paso tres: ¿interés primordial? Sí, párrafo 1 del Anexo 3 LRA de 2002. El arrendamiento anula la compra de P. P queda sujeto a ello y no puede desalojar a T hasta que finalice el plazo. La respuesta es No, P no puede desalojar a T inmediatamente.

Esa pregunta se refiere al arrendamiento/licencia, las formalidades, los umbrales de registro y los intereses primordiales: exactamente el tipo de síntesis que despliegan los examinadores de SQE1. Si ha memorizado reglas de forma aislada, tendrá dificultades. Si ha practicado su aplicación a hechos en capas, detectará el camino en segundos.

Cómo CELE SQE lo prepara para la práctica y el derecho de propiedad

El plan de estudios FLK2 de

CELE SQE cubre las seis materias, incluido el derecho y la práctica de la propiedad, a través de videoconferencias estructuradas, esquemas detallados y cientos de preguntas de mejor respuesta única que reflejan el formato oficial SRA. Nuestra suscripción al Banco de preguntas (£ 575 por mes) le brinda intentos ilimitados de MCQs en FLK1 y FLK2, con comentarios instantáneos y razonamiento modelo para cada respuesta. Si se une a la mitad del ciclo o cerca de su examen, el curso a corto plazo (£ 1,750) condensa lo esencial en un sprint enfocado, y los candidatos anticipados o de los últimos tres meses ahorran £ 150. También encontrará ejemplos prácticos de escenarios de arrendamiento versus licencia, cuadros de aplicabilidad de convenios y diagramas de flujo de prioridades de LRA 2002 en los materiales del curso: herramientas prácticas que puede imprimir y utilizar hasta el día del examen. Para obtener más detalles o hablar con el equipo, visite celebar.com, envíe un correo electrónico a [email protected] o agréguenos en WeChat en SQE100.

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Property Law and Practice premia a los candidatos que piensan como abogados, no como estudiantes de derecho. Conozca los elementos esenciales de Street v Mountford, domine las reglas del convenio restrictivo y nunca olvide que el registro (o el estado preponderante) prevalece sobre el mero conocimiento. Hazlo y conseguirás que las preguntas sobre propiedades de FLK2 dejen de ser obstáculos y se conviertan en puntos claros.