Billed SQE1 eksamenslokalet. Et enkelt spørgsmål med det bedste svar giver dig et scenarie: din klient køber et ejerhus for £480.000, den lokale søgning har markeret en nærliggende vejudvidelsesordning, og du har fire timers papir tilbage. Hvilken kendsgerning ændrer faktisk dit råd, og hvad er en distraktor? Dette er den virkelige test i Property Law and Practice — ikke at huske definitioner, men at vide, hvad en advokat gør derefter.
De fleste kandidater finder den brede overførselstidslinje overskuelig. Hvor mærker stille og roligt glider væk, er detaljen i midten og slutningen af en transaktion: hvilken søgning efter ordre, hvor meget skat der skal betales, og hvordan man beskytter køberen i tinglysningen. Lad os gennemgå de dele, som eksaminatorer elsker at teste i FLK2.
Hvorfor ejendomsret og praksis sidder i FLK2
Ejendomsret og -praksis er et af de seks FLK2-fag, der sidder sammen med jordlov, truster, testamenter og administration, advokatregnskaber og strafferet og -praksis. Jordlov giver dig den bagvedliggende doktrin - lovlige ejendomme, servitutter, sameje. Property Practice tager denne doktrin og stiller et sværere spørgsmål: hvordan flytter du faktisk en ejendom fra sælger til køber uden at efterlade din klient afsløret?
SQE1-vurderingsformatet er to papirer med 180 enkelt bedste svar-spørgsmål hver, fem timer og 20 minutter pr. papir, ifølge den seneste SRA-specifikation. Property Practice spørgsmål beder dig sjældent om at recitere en regel abstrakt. De sætter dig i den fungerende advokats sted og beder om det rigtige næste skridt. Denne indramning er dit fingerpeg om revision: lær processen, ikke kun ordforrådet.
A nyttig vane: Spørg for hvert emne "hvem gør dette, på hvilket tidspunkt, og hvad sker der, hvis det går galt?" Eksaminatoren tester normalt en af disse tre vinkler.
Forudgående kontraktsøgninger: Hvad hver enkelt faktisk fortæller dig
Da princippet om caveat emptor (lad køber være opmærksom på) styrer overdragelse, er sælger ikke under nogen generel pligt til frivilligt at påvise mangler ved ejendommen. Købers advokat skal finde problemer inden ombytning. Det er det, søgninger er til for, og SQE elsker at teste, om du kan matche den rigtige søgning med den rigtige bekymring.
- Lokale grundafgifter og forespørgsler fra den lokale myndighed — afslører byggetilladelser, byggelovgivningstilladelser, træfredningsbekendtgørelser, fredede områder og om en vej, der betjener ejendommen, er vedtaget og vedligeholdt for offentlig regning.
- Afløb og vandsøgning — bekræfter, om ejendommen tilsluttes offentlig kloak- og ledningsvand, og hvor den offentlige kloak løber.
- Miljøsøgning — markerer risiko for forurenet jord og oversvømmelseshistorie. Relevant fordi ansvaret for oprydning kan påhvile nuværende ejer.
- Chancer reparationscheck og, afhængigt af regionen, minedrift eller andre specialistsøgninger.
Gå tilbage til vores vejudvidelsesscenarie. En foreslået ordning er præcis den slags ting, den lokale søgning opfanger. Dit job er ikke at gå i panik; det er at rapportere fundet til kunden, overveje effekten på værdi og nydelse og rådgive om, hvorvidt man skal fortsætte, genforhandle eller trække sig tilbage før bytte. I en SBA er det "bedste" svar normalt det målte, klientfokuserede næste trin - ikke det dramatiske.
Udveksling, Indbetaling og Standardbetingelser
Kontrakter om salg af jord skal overholde sektion 2 i Law of Property (Discellaneous Provisions) Act 1989: skriftligt, inkorporerende alle aftalte vilkår i ét dokument, og underskrevet af begge parter. Boligaftaler udarbejdes normalt på standardsalgsbetingelserne; kommercielle aftaler på standardbetingelserne for kommerciel ejendom. Kend forskellen i navn, og ved, hvad der ændres ved bytte.
OVed bytte bliver kontrakten bindende og risikoen i ejendommen overgår generelt til køber under standardbetingelserne, hvorfor købers byggeforsikring allerede burde være på plads. Indskuddet er typisk 10 pct. Hvis køberen senere undlader at fuldføre, kan sælgeren normalt beholde det depositum og kan søge yderligere midler. En almindelig eksamensfælde er at forveksle stillingen før udveksling (enhver part kan gå væk) med stillingen efter (bindende kontrakt, reelle konsekvenser). Sæt den linje fast i dit sind.
Stempelafgift Grundskat: Talleksaminatorernes test
Sstamp Duty Land Tax (SDLT) er en favorit, fordi den tvinger dig til at anvende regler i stedet for at huske dem. SDLT opkræves på jordtransaktioner i England og Nordirland (Wales har sin egen jordtransaktionsskat). Den beregnes på båndet, skivebasis — hver del af prisen beskattes efter satsen for det pågældende bånd, ikke hele prisen med en enkelt sats.
Du behøver ikke at huske hver tærskel for øret, og satserne ændrer sig, så revider de nuværende bånd fra en pålidelig kilde tæt på dit møde. Det, du skal forstå koldt, er de begreber, eksaminatoren bygger spørgsmål omkring:
- Forskellen mellem -takster til beboelse og ikke-beboelse og ejendom med blandet anvendelse.
- De højere priser for yderligere boliger — det tillæg, der gælder, når en køber allerede ejer en anden beboelsesejendom.
- Førstegangskøberfritagelse og de betingelser, der skal være opfyldt for at gøre krav på den.
- Forpligtelsen til at indsende en SDLT-retur og betale inden for den lovbestemte frist efter transaktionens ikrafttrædelsesdato, normalt afsluttet.
Øn skiveberegningen med runde tal, indtil den er automatisk. I eksamen vil du ikke have lang tid, så at være flydende med banding-metoden er mere værd end at prøve at huske et bord, du halvt husker.
Fuldførelse og efterafslutning: Beskyttelse af køber
Fuldførelse er, når resten af købesummen passerer, sælger fraflytter, og køber får ret til ejendommen. Overdragelsesskødet - normalt en tinglysningsformular TR1 - skal overholde paragraf 52 i Law of Property Act 1925 og udføres som et skøde. Men færdiggørelsen er ikke målstregen. To trin efter afslutning afgør, om din klient faktisk er sikker.
First, tax. SDLT-afkastet og betalingen skal behandles inden for den lovbestemte frist. Gå glip af det, og klienten står over for bøder og renter - en uagtsomhedsrisiko i den virkelige verden og et ryddeligt SBA-faktamønster.
Ssekund, registrering. I henhold til Land Registration Act 2002 er en overdragelse af en registreret fri ejendom eller tildeling af en lejekontrakt over syv år en registreringspligtig disposition. Købers ejendomsret overgår først, når overdragelsen er tinglyst i HM Matrikel - § 27 gør tinglysning til et krav for, at dispositionen kan fungere efter loven. Indtil da har køberen kun en rimelig interesse.
Det er her, -prioritetsperioden fra den officielle søgning før afslutning (form OS1) har betydning. Den søgning giver et beskyttet vindue, hvor køberen kan registrere sig fri for de fleste senere posteringer, forudsat at ansøgningen er ankommet til Tinglysningen inden for fristen. At forstå, hvorfor dette vindue eksisterer - for at forhindre, at sælgeren skaber nye interesser mellem søgning og registrering - er præcis den begrundelseseksaminerendes belønning.
Lejehold Ekstraudstyr, du ikke kan springe over
Freehold er den renere historie; lejemål tilføjer bevægelige dele, og FLK2 tester dem. For et lejemålskøb skal du holde øje med udlejers samtykke til at overdrage (en tilladelse til at overdrage), enhver begrænsning af registret, der kræver udlejers certifikat før registrering, servicegebyr og restance af grundleje, og om meddelelse om overdragelsen skal gives til udlejer efter afslutningen. En lejekontrakt over syv år kan separat registreres med sit eget titelnummer.
Den praktiske takeaway: Når et spørgsmål omtaler en lejlighed, et administrationsselskab eller et servicegebyr, skal du sætte farten ned. Det "bedste svar" vil ofte aktivere et lejemålsspecifikt trin, som en revisionsplan for kun friejer vil gå glip af.
A fokuseret revisionsplan for Property Practice
Hvordan skal du egentlig studere dette? Prøv at kortlægge hele transaktionen på én side: præ-kontrakt (søgninger, forespørgsler, udarbejdelse), udveksling (bindende kontrakt, depositum, risiko), gennemførelse (overførselsskøde, pengestrøm) og efterafslutning (SDLT, registrering, prioritetsperiode). Vedhæft derefter nøglereglen og nøglerisikoen til hvert trin. Det enkelte diagram besvarer de fleste SBA-spørgsmål hurtigere end nogen wall of notes.
Drill SDLT-beregninger, indtil bandingen er anden natur. Prøv forskellen mellem bolig- og erhvervsforhold. Og hver gang du får et øvelsesspørgsmål forkert, så skriv ned, om du gik glip af rule, stage eller consequence - de samme tre vinkler som eksaminatoren bruger. Mønstre i dine egne fejl er den hurtigste vej til forbedring.
Oen sidste påmindelse: Property Practice griber ind i advokatkonti og jordlov. Kundepenge ved færdiggørelse, SDLT-betalingen, forskud på realkreditlån - alt dette løber gennem klientens hovedbog. Revider disse emner med et øje på, hvordan de hænger sammen, og spørgsmål på tværs af emner holder op med at føles som bagholdsangreb.
Hvis du gerne vil have struktureret support, er det, hvad vi gør hos CELE SQE (celebar.com). Vores SQE1-kurser løber fra £1.750 for den kortsigtede mulighed op til £3.720 for det langsigtede program, med en enkelt-FLK-option til halv pris, hvis du kun har brug for FLK2, og en £150 early bird-rabat. Mange kandidater parrer et kursus med spørgsmålsbanken til £575 pr. måned for at øve den nøjagtige SBA-stil beskrevet ovenfor. Spørgsmål? Nå os på WeChat SQE100 eller på [email protected] — intet pres, bare peg dig i den rigtige retning.