SQE1 財産法と実務 FLK2: 調査、SDLT、および登録

SQE1の診察室を思い浮かべてください。ベスト アンサーの質問が 1 つあると、あるシナリオがあなたに降りかかります。あなたの顧客はフリーホールドの家を 48 万ポンドで購入しており、地元の捜索で近くの道路拡幅計画の兆候が発見され、あなたには 4 時間の書類が残っています。どの事実が実際にあなたのアドバイスを変えるのか、どれが気を散らすものでしょうか?これは 不動産法と実務 の本当のテストです。定義を暗記するのではなく、弁護士が次に何をするかを知ることです。

ほとんどの候補者は、幅広い伝達スケジュールを管理できると考えています。マークが静かに消えていくのは、取引の中盤と終盤の詳細です。注文する検索内容、納税額、土地登記所で購入者をどのように保護するかなどです。 FLK2.

財産法と実務が FLK2

財産法と実務は、土地法、信託、遺言と行政、弁護士会計、刑法と実務と並ぶ FLK2 の 6 科目のうちの 1 つです。土地法は、法定不動産、地役権、共有所有権などの基礎的な原則を提供します。 Property Practice はその原則を採用して、さらに難しい質問をします。クライアントに暴露されたままにせずに、不動産を売主から買主に実際に移動するにはどうすればよいですか?

SQE1 の評価形式は、最新の SRA 仕様に従って、それぞれ 180 の最良の回答を含む 1 つの質問からなる 2 つの論文であり、1 論文あたり 5 時間 20 分です。 Property Practice の質問で、要約されたルールを暗唱するよう求められることはほとんどありません。彼らはあなたを弁護士代理の立場に立って、次の正しいステップを尋ねます。その枠組みが改訂の手がかりになります。語彙だけでなくプロセスを学びましょう。

A 役立つ習慣: すべてのトピックについて、「誰が、どの段階でこれを行い、失敗した場合はどうなりますか?」と尋ねます。試験官は通常、これら 3 つの角度のいずれかをテストします。

契約前調査: それぞれの調査で実際にわかること

caveat emptor（買主に注意せよ）の原則が譲渡を規定しているため、売主には物件の瑕疵を自発的に引き受ける一般的な義務はありません。買い手の弁護士は交換前に問題を見つけなければなりません。それが検索の目的であり、SQE は、適切な検索と適切な心配を一致させることができるかどうかをテストするのが大好きです。

• 現地の土地使用料と地方自治体への問い合わせ — 計画許可、建築規制の同意、樹木保存命令、保護地域、および敷地内にある道路が公費で採用および維持されているかどうかを明らかにします。
• 排水と水道の検索 — 物件が公共下水道と本水道に接続しているかどうか、また公共下水道がどこに通っているかを確認します。
• 環境調査 — 汚染された土地のリスクと洪水の歴史にフラグを立てます。清掃の責任は現在の所有者に課される可能性があるため、関連性があります。
• 修理チェックをキャンセル、地域によっては鉱山またはその他の専門家の調査を行います。

道路拡張のシナリオに戻ります。提案されたスキームは、まさにローカル検索で取り上げられるようなものです。あなたの仕事はパニックに陥らないことです。それは、結果をクライアントに報告し、価値と楽しみへの影響を検討し、交換の前に続行するか、再交渉するか、撤退するかをアドバイスすることです。 SBA では、通常、「最善の」答えは、劇的なものではなく、慎重に検討され、クライアントを重視した次のステップです。

為替、デポジットおよび標準条件

土地の売却に関する契約は、1989年財産法（雑則）法第2条に準拠しなければなりません。合意されたすべての条件を1つの文書に組み込んだ書面で、両当事者が署名する必要があります。住宅取引は通常、標準販売条件に基づいて起草されます。標準商業不動産条件に基づく商業取引。名前の違いを知り、交換で何が変わるのかを知ってください。

交換時に契約は拘束力を持ち、物件のリスクは通常、標準的な条件の下で買主に移転されます。そのため、買主の建物保険はすでに加入しているはずです。デポジットは通常 10% です。後で買主が完了に失敗した場合、売主は通常その手付金を保持し、さらなる救済を求めることができます。よくある試験の罠は、交換前の立場（どちらの当事者も離脱できる）と交換後の立場（拘束力のある契約、実際の結果）を混同することです。その一文をしっかりと心に刻み込んでください。

印紙税土地税: 数字調査官テスト

印紙税土地税 (SDLT) は、ルールをリコールするのではなく強制的に適用するため、お気に入りです。 SDLT はイングランドと北アイルランドの土地取引に課されます (ウェールズには独自の土地取引税があります)。これはバンド化されたスライス ベースで計算されます。価格全体に単一の税率が適用されるのではなく、価格の各部分がそのバンドの税率で課税されます。

すべてのしきい値を 1 ペニー単位で記憶する必要はありません。レートは変化するため、近くの信頼できる情報源から現在のバンドを修正してください。理解する必要があるのは、試験官が質問を作成する際の概念です:

• 住宅用と非住宅用の料金の区別、および複合用途物件。
• 追加住居の場合は より高い料金 — 購入者がすでに別の住居用不動産を所有している場合に適用される追加料金。
• 初めての購入者に対する救済、およびそれを受け取るために満たさなければならない条件。
• 取引の発効日（通常は完了）後の法定期限内にSDLT申告書を提出し、支払う義務。

完了とは、購入価格の残高が経過し、売主が退去し、買主が不動産を取得する権利が得られるときを指します。譲渡証書 (通常は土地登記フォーム TR1) は、1925 財産法 法第 52 条に準拠し、証書として執行されなければなりません。しかし、完了することがゴールではありません。完了後の 2 つのステップで、クライアントが実際に安全かどうかを判断します。

まず、税金です。 SDLT の申告と支払いは、法定の期限内に処理する必要があります。それを逃すと、クライアントは罰金と利息に直面することになります。これは現実世界の過失のリスクであり、きちんとした SBA の事実パターンです。

2 番目、登録。 土地登録法 2002 に基づき、登録された自由保有権の譲渡または 7 年間にわたるリースの付与は登録可能な処分です。買主の法的所有権は、譲渡が英国土地登記所に登録されるまでは移りません。第 27 条では、登録が法に基づく処分の要件となっています。それまでは、買い手は持分のみを保持します。

ここでは、完了前公式調査 (フォーム OS1) からの 優先期間 が重要になります。この検索により、期間内に申請書が土地登記所に到着する限り、買い手はその後のほとんどのエントリを自由に登録できる保護された期間が与えられます。そのウィンドウが存在する理由を理解すること (販売者が検索と登録の間に新たな関心を生み出すのを防ぐため) はまさに推論審査官の報酬です。

リースホールドのスキップできない追加特典

Freehold の方がすっきりした話です。借地権は可動部品を追加し、FLK2 はそれらをテストします。借地権の購入の場合は、家主の譲渡の同意 (譲渡ライセンス)、登記前に家主の証明書を必要とする登記上の制限、サービス料と地代の滞納、譲渡完了後に家主に譲渡の通知を行う必要があるかどうかに注意してください。 7 年を超えるリースは、独自のタイトル番号で個別に登録できます。

実際的なポイント: 質問でアパート、管理会社、サービス料について言及されている場合は、速度を下げてください。 「ベストアンサー」は、多くの場合、フリーホールドのみの改訂計画では見逃される借地権固有のステップを有効にします。