A позичає 280 000 фунтів стерлінгів під заставу будинку, зареєстрованого на ім’я пана А. Його партнер, який заплатив третину вартості покупки багато років тому, живе там і нічого не знає про позику. Пан А за замовчуванням. Банк хоче володіння. Хто виграє?
Якщо ваш інстинкт був «залежить від того, чи була вона насправді професією», ви на півдорозі. Якщо вашою наступною думкою було «а чи запитував банк, і чи було виплачено гроші двом довіреним особам, і коли окупація мала існувати», — ви думаєте як людина, яка матиме успіх у FLK2. Запитання щодо земельного права в SQE1 рідко просять вас визначити термін. Вони втягують вас у суперечку між двома людьми з конкуруючими вимогами та запитують, хто з них переважає. Це пріоритетне питання, а пріоритет є хребтом усієї теми.
Ця стаття розглядає ті частини земельного права, які кандидати найчастіше помиляють через нестачу часу — пріоритет у зареєстрованому праві власності, Додаток 3, незареєстровану землю, оренду та іпотеку — і дає вам метод роботи для кожної з них.
Почніть з відсотків: чи це законно чи справедливо?
Перш ніж ранжувати два інтереси, ви повинні знати, що таке кожен з них. Розділ 1(1) Закону про власність 1925 дозволяє лише дві юридичні власності: плата за абсолютне володіння та абсолютний строк років. Розділ 1(2) перераховує інтереси, які можуть бути законними — сервітути та прибутки, еквівалентні одному з цих майнів, витрати через законну іпотеку та права входу. Усе інше, відповідно до розділу 1(3), набуває чинності лише щодо власного капіталу.
«Можливий бути законним» не те саме, що «законний». Ще три перешкоди важливі:
-
Зазвичай потрібен акт
- A (LPA 1925, розділ 52), а дійсний акт має відповідати розділу 1 Закону про майно (Різні положення) 1989 — чітко видно, що це акт, підписаний, засвідчений, доставлений. Договір
- A щодо створення або передачі права власності на землю повинен бути укладений у письмовій формі, містити всі погоджені умови та бути підписаним обома сторонами (LP(MP)A 1989, s.2). Якщо це не так, контракту взагалі не буде, а не просто так, що він не має законної сили.
- Реєстрація доповнює картину. Відповідно до розділу 27 Закону про реєстрацію землі 2002 певні розпорядження — передача, юридичні зобов’язання, оренда, надана на термін більше семи років, чіткі юридичні сервітути — не діють згідно із законом, доки не будуть зареєстровані.
A акуратна екзаменаційна пастка: спроба юридичного гранту, яка не відповідає формальності, все одно може завдати шкоди капіталу. Спеціально застосовний договір про надання семирічної оренди створює справедливу оренду (принцип у справі Walsh проти Lonsdale). Іпотека, яка так і не надходить до реєстру, все ще може набути чинності як справедливе стягнення. Тож, коли факти свідчать про те, що «права ніколи не була зареєстрована», не зупиняйтеся — запитайте, що залишилося в власному капіталі, а потім застосуйте для цього правила пріоритету.
Звичка до іспиту, яку варто виробити: для кожного інтересу до шаблону фактів напишіть дві літери на полях — L або E. Половина неправильних відповідей у Земельному праві MCQs походить від застосування правил справедливості до правового інтересу, або навпаки.
Зареєстрований пріоритет землі: розділи 28 і 29 LRA 2002
Правило за замовчуванням у розділі 28 є хронологічним: інтереси ранжуються в порядку створення, і не має значення, чи зареєстровано пізніший інтерес. Більшість кандидатів забувають про існування розділу 28, оскільки виняток дуже часто його ковтає.
Цим винятком є розділ 29. Якщо є відчуження, яке підлягає реєстрації, і воно належним чином зареєстровано, власник права звільняється від раніше існуючих інтересів, якщо тільки ці права не (а) захищені в реєстрі повідомленням, або (б) переважні інтереси, що підпадають під дію Додатку 3.
Розбийте розділ 29 на чотири перевірки та застосуйте їх у такому порядку:
- Розпорядження, що підлягає реєстрації? Передача зареєстрованого майна або надання юридичного зобов’язання підійде. Подарунок із справедливим інтересом не буде.
- Цінне відшкодування? Подарунки та перекази не підпадають під дію розділу 29, тому на одержувача поширюється все, що передбачено розділом 28. Номінальне відшкодування прямо виключено.
- Зареєстровано? Якщо видалення не було завершено реєстрацією, розділ 29 не допоможе.
- Будь-яке повідомлення чи переважаючий інтерес? Тільки тепер ви дивитеся на тягар.
Пам’ятайте також про бенефіціарні інтереси під трастом землі. Вони не можуть бути захищені повідомленням; правильним записом є обмеження. Їхній справжній захист полягає в іншому місці — в окупації або у відсутності надмірних дій.
Графік 3: переважні інтереси, які переважають покупця
Три параграфи Додатку 3 виконують майже всю роботу в FLK2.
Параграф 1 — юридична оренда на сім років або менше. Вони скасовуються автоматично. Ось чому короткострокова оренда житла чи комерційної нерухомості, яка ніде не вказана в реєстрі, усе ще зобов’язує покупця.
Параграф 2 — інтереси осіб, які фактично займають землю. Дві умови: позивач повинен мати майновий інтерес (ліцензія не підійде) і він повинен фактично займати землю, якої стосується інтерес. Потім перевірте винятки. Інтерес не має переваги у випадках, коли було зроблено запит щодо власника, і інтерес не було розкрито, коли це обґрунтовано могло бути, або коли окупація не була б очевидною при досить ретельному огляді, і покупець не мав фактичної інформації про це.
Timing – це місце, де втрачаються оцінки. У справі Abbey National Building Society v Cann Палата лордів постановила, що окупація має існувати на дату відчуження, і що якщо купівля та іпотека є частиною однієї транзакції, немає жодного моменту, коли позичальник утримує майно безкоштовно від позикодавця. Williams & Glyn's Bank v Boland підтверджує, що подружжя або партнер, який має бенефіціарну частку, може фактично займати власні права, незважаючи на те, що законний власник також проживає там.
А потім великий нейтралізатор: перевищення. Відповідно до розділів 2 і 27 LPA 1925, якщо основний капітал виплачується принаймні двом довіреним особам або трастовій корпорації, бенефіціарні інтереси змітаються з землі та приєднуються до доходів. City of London Building Society проти Flegg є справою для цитування. Завищеним інтересам більше нічого не можна переважити — ось чому в сценарії, наведеному вгорі цієї статті, зареєстрований власник на одне ім’я є тим фактом, який насправді вирішує результат.
Незареєстрована земля: плата за землю та доктрина повідомлення
Незареєстрований заголовок все ще відображається в FLK2, і він працює на іншому механізмі. Правові інтереси зв'язують світ майже без винятку. Справедливі інтереси поділяються на дві групи.
Більшість із них реєструються як плати за землю відповідно до Закону про плату за землю 1972 на ім’я власника нерухомості: обмежувальні угоди та справедливі сервітути, створені після 1925 року (Клас D), контракти та опціони на нерухомість (Клас C(iv)), загальні іпотечні кредити (Клас C(i)) та права на житло (Клас F). Реєстрація вважається фактичним повідомленням. Нереєстрація смертельна — і дуже жорстоко. У справі Midland Bank Trust Co Ltd v Green незареєстрований опціон на купівлю було визнано недійсним проти покупця за гроші або грошову вартість, навіть якщо вона заплатила значно нижчу ринкову вартість і знала про це. Мотив не мав значення.
Те, що залишилося — головним чином бенефіціарні інтереси в трасті — регулюється спочатку надмірністю, а якщо це не так, то старою доктриною повідомлення: чи є покупець сумлінним покупцем законного майна за вартість без повідомлення, фактичну, конструктивну чи приписну? Kingsnorth Finance Co Ltd проти Tizard показує, як оцінюється конструктивне повідомлення: позикодавець, який пройшов перевірку за попередньою домовленістю в неділю вдень, коли власника було зручно усунути, отримав повідомлення про те, що виявила б належна перевірка.
Оренда та іпотека: два відносини, які породжують суперечки
Для договорів оренди Street проти Mountford залишається відправною точкою: виключне володіння на певний термін за орендну плату дає право на оренду незалежно від ярлика, який використовували сторони. Суди розглядають суть, а фіктивні застереження, вставлені для відмови від оренди, ігноруються (Antoniades проти Villiers). Термін має бути певною тривалістю — безстроковий грант «на час розширення дороги» не вдалося надати у справі Prudential Assurance Co Ltd проти London Residuary Body.
На угодах лінія розмежування — 1 січня 1996 . Договір оренди, наданий на цю дату або пізніше, підпадає під дію Закону про орендодавця та орендаря (угоди) 1995: орендар, який передає орендар, звільняється від умов, хоча орендодавець може вимагати уповноважену гарантійну угоду. У договорах оренди, наданих до цієї дати, діє старий режим конфіденційності, згідно з яким початковий орендар може залишатися відповідальним протягом усього терміну. Перевірте дату надання, перш ніж щось інше.
Для іпотечних кредитів перегляд погашення на три пункти. Право на викуп не можна вважати ілюзорним, і недобросовісні додаткові переваги або перешкоди справедливості викупу можуть бути зняті. Неправомірний вплив у справах про поручительство слідує за Royal Bank of Scotland plc v Etridge (№ 2): якщо особа пропонує своє житло як заставу боргів іншої особи, позикодавець має запитувати та повинен забезпечити надання незалежної юридичної консультації, інакше стягнення буде скасовано. А при примусовому виконанні повноваження на продаж виникають відповідно до розділу 101 LPA 1925, коли іпотека оформлена за актом і юридична дата викупу минула, але воно стає можливим лише за обставин, зазначених у розділі 103. Надходження потім застосовуються в установленому законом порядку відповідно до розділу 105 — попередні обтяження, витрати, іпотечний борг, а потім будь-який надлишок до наступного обтяжувача або позичальник.
A чотириетапний метод для будь-якого FLK2 пріоритетного питання
За умов іспиту ви маєте приблизно півтори хвилини на запитання. Вам потрібна рутина, а не дебати.
- Заголовок зареєстрований чи незареєстрований? Звідси все розгалужується.
- Визначте кожен конкуруючий інтерес і класифікуйте його як законний або справедливий, перевіряючи формальності та реєстрацію.
- Запитайте, чи є наступна сторона покупцем за коштовну винагороду, який зареєструвався — чи, якщо йдеться про незареєстровану землю, покупцем законної власності за цінність.
- Пробігти шлях захисту: повідомлення в реєстрі, Додаток 3, порушення; або реєстрація плати за землю та доктрина повідомлення.
Попрактикуйтеся в цьому на десяти запитаннях, і це стане автоматичним. Практикуйте це на жодному, і ви прочитаєте чотири вірогідні варіанти та виберете той, який звучить найсправедливіше — що, у земельному праві, рідко є правильним.
Якщо вам потрібна структурована підтримка, а не ще одна купа нотаток, CELE SQE викладає всі тринадцять предметів SQE1 з самого першого сеансу. Наші курси SQE1 коштують 3720 фунтів стерлінгів (довгострокові), 2750 фунтів стерлінгів (середньострокові) і 1750 фунтів стерлінгів (короткострокові), з опцією одного FLK за півціни та знижкою 150 фунтів стерлінгів для раннього запису або бронювання протягом трьох місяців після іспиту. Підписка на банк запитань SQE1 становить 575 фунтів стерлінгів на місяць, якщо вам дійсно потрібні пріоритетні сценарії буріння. Запитання? WeChat SQE100, [email protected] або celebar.com.