Predstavte si toto. Sedíte na papieri FLK2, hodiny tikajú a jediná otázka s najlepšou odpoveďou pred vás postaví kupca, ktorý práve objavil nehnuteľnosť, sedí vedľa plánovaného obchvatu. Predajca to nikdy nespomenul. Čo mal urobiť právny zástupca a v ktorej fáze transakcie? Ak sa vaša myseľ zamračí, nie ste sami – Majetkové právo a prax je téma, kde kandidáti poznajú teóriu pozemkového práva, ale zamrzia pri postupe. Tento článok popisuje prevodnú transakciu tak, ako ju testujú skúšajúci SQE1: ako postupnosť rozhodnutí, ktoré robí skutočný právnik.
Prečo dominuje postup dopravy SQE1 FLK2
Land Law vám dáva hmotnoprávne pravidlá – nehnuteľnosti, vecné bremená, spoluvlastníctvo, zápis vlastníckeho práva. Majetkové právo a prax si kladie ťažšiu, praktickejšiu otázku: čo vlastne právny zástupca do s týmito pravidlami, krok za krokom, posúvať predaj od pokynu k dokončeniu bez nedbanlivosti? Tieto dva predmety sa výrazne prekrývajú, takže skúšajúci môžu zostaviť otázku, ktorá vyzerá ako pozemkové právo, ale v skutočnosti ide o skúšobnú procedúru, alebo naopak.
Moja rada pre každého, kto pracuje cez FLK2, je, aby ste si najskôr vytvorili duševnú časovú os transakcie a potom z nej odložili právne pravidlá. Akonáhle si dokážete predstaviť jednotlivé fázy v poradí, zložitejšie body – keď riziko pominie, keď sa zmluvy stanú záväznými, kto je za čo zodpovedný – zapadnú na svoje miesto. Poďme sa prejsť po časovej osi.
Predzmluvná fáza: skúmanie titulu a vznášanie otázok
Všetko, čo chráni kupujúceho, sa deje pred podpisom zmluvy. Tu je otázka obídenia uvedená vyššie vyhraná alebo stratená. Právny zástupca kupujúceho musí preskúmať vlastnícke právo a vykonať štandardné šetrenie, aby klient presne vedel, čo kupuje.
Pre evidované pozemky, právny zástupca získa úradné kópie registra a plán vlastníctva z katastra nehnuteľností HM podľa zákona o registrácii pozemkov z roku 2002 a skontroluje registre nehnuteľností, vlastníctva a poplatkov. Pre neregistrovaný pozemok – ktorý je stále možné preskúmať – právny zástupca skúma stelesnenie titulu a overuje neprerušený reťazec vlastníctva siahajúci najmenej 15 rokov až po dobrý koreň vlastníctva, potom vykoná vyhľadávanie pozemkových poplatkov proti menám vlastníkov nehnuteľností.
Popri titule právny zástupca kupujúceho vyvoláva predzmluvné vyhľadávania a otázky. Zvyčajný balík obsahuje prieskum miestnych orgánov (ktorý by odhalil plánovaný obchvat), prieskum kanalizácie a vody, prieskum životného prostredia a predzmluvné otázky predajcu, často na štandardných formulároch právnickej spoločnosti. Pamätajte na riadiaci princíp tu:
Caveat emptor — nech si kupujúci dáva pozor. Predávajúci vo všeobecnosti nie je povinný dobrovoľne hlásiť fyzické vady, preto ich musí hľadať a pýtať sa právny zástupca kupujúceho. Predávajúci však musí zverejniť skryté vady vlastníctva a nesmie aktívne skresľovať majetok.
An SQE1 pasca na sledovanie: nejasná odpoveď na otázky, ktorá sa ukáže ako zavádzajúca, môže spôsobiť, že si kupujúci bude nárokovať skresľovanie. Takže keď otázka ukazuje, že predajca dáva polopravdivú odpoveď, premýšľajte o opravných prostriedkoch, nielen o postupe.
Výmena zmlúv: bod bez návratu
Až do výmeny môže ktorákoľvek strana odísť. Pri výmene zmlúv sa strany právne zaviažu dokončiť a toto je jeden z najviac testovaných momentov v FLK2. Zmluva o predaji pozemku musí byť v súlade s oddielom 2 zákona o vlastníctve (rôzne ustanovenia) z roku 1989: musí byť písomná, musí obsahovať všetky výslovne dohodnuté podmienky a musí byť podpísaná oboma stranami alebo v ich mene.
Zmluvy sa zvyčajne vymieňajú pomocou vzorcov Law Society na výmenu telefonicky (vzorec A, B alebo C), ktoré presne stanovujú, čo sa právni zástupcovia zaväzujú urobiť. Kupujúci pri výmene štandardne platí zálohu vo výške 10% z kúpnej ceny. Poznajte rozdiel, ktorý skúšajúci milujú:
-
Vklad
- A vedený ako akcionár nemôže byť predávajúcemu uvoľnený, kým nebude dokončený. Záloha
- A držaná ako agent pre predávajúceho môže byť postúpená ihneď, čo je pre kupujúceho rizikovejšie.
Riziko nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho výmenou, nie dokončením. Toto jediné pravidlo vysvetľuje, prečo musí mať kupujúci uzatvorené poistenie budov od okamihu výmeny zmlúv. Ak dom zhorí deň po výmene, je to problém kupujúceho – vzor skutočnosti, ktorý sa objavuje znova a znova.
Štandardné podmienky, zvyčajne Štandardné podmienky predaja alebo Štandardné podmienky obchodného vlastníctva, vypĺňajú medzery medzi špeciálnymi podmienkami, ktoré si strany dohodli. Ak jedna strana nedokončí, druhá strana môže poslať výzvu na dokončenie, pričom si dá na to čas a otvorí dvere opravným prostriedkom vrátane prepadnutia zálohy a v konečnom dôsledku odstúpenia od zmluvy.
Od výmeny po dokončenie: kroky pred dokončením
Medzera medzi výmenou a dokončením je miesto, kde právny zástupca kupujúceho upratuje voľné konce. Najdôležitejšie sú dve vyhľadávania pred dokončením.
Pre registrované pozemky advokát vykoná OS1 prioritné vyhľadávanie v katastri nehnuteľností HM. Toto poskytuje prioritné obdobie – v súčasnosti 30 pracovných dní – počas ktorého môže kupujúci zaregistrovať transakciu bez akýchkoľvek nových záznamov v registri. Získajte aplikáciu v tomto okne a záujem kupujúceho bude mať prioritu. V prípade neevidovaných pozemkov vykonáva vyhľadávanie pozemkových poplatkov (formulár K15) podobnú prácu a poskytuje vlastnú ochrannú lehotu.
Ak je nákup financovaný hypotékou, právny zástupca veriteľa – často tá istá firma konajúca za kupujúceho – musí tiež vykonať konkurzné konanie (formulár K16) voči dlžníkovi, aby uspokojil veriteľa. Právny zástupca potom predloží veriteľovi osvedčenie o vlastníctve a stiahne zálohu hypotéky pripravenú na deň dokončenia.
Dokončenie a dokončenie: daň a registrácia
Po dokončení je zaplatený zostatok kúpnej ceny, predávajúci odovzdá prevodný list (TR1 na celé registrované vlastníctvo) a kupujúcemu vzniká nárok na nehnuteľnosť. Prevod musí byť vykonaný listinou podľa oddielu 52 zákona o vlastníctve nehnuteľností z roku 1925 – jasný bod, ktorý sa prekrýva s vašimi znalosťami pozemkového práva.
Dokončenie nie je cieľová čiara. Dve povinnosti po ukončení sú priamo v osnove SQE1 a obe obsahujú termíny, ktoré by ste si mali zapamätať ako rozsahy, a nie hádať presné čísla:
Daň, potom registrácia. Kupujúci musí predložiť kolkové daňové priznanie k dani z pozemkov a zaplatiť všetky splatné SDLT v rámci zákonnej lehoty po dokončení. Až po zaplatení SDLT môže kupujúci požiadať kataster HM o registráciu prevodu a akéhokoľvek nového poplatku.
Dva body, ktoré skúšajúci testujú tu. Po prvé, v Wales sa SDLT neuplatňuje – namiesto toho sa účtuje daň z transakcie s pôdou. Otázka, ktorá umiestňuje nehnuteľnosť do Cardiffu, testuje, či ste si všimli rozdiel. Po druhé, registrácia je konštitutívna pre mnohé transakcie: podľa zákona o registrácii nehnuteľností z roku 2002 prevod zapísanej nehnuteľnosti zo zákona nefunguje, kým nie je dokončený registráciou. Kupujúci má medzitým spravodlivý záujem, čo je presne dôvod, prečo na prioritnom vyhľadávaní tak záleží.
Prenájom a praktickí hodnotitelia odmeňujú
Kúpa nájomného bytu vrství ďalšie kroky na rovnakú časovú os. Právny zástupca kupujúceho posúdi dobu prenájmu, servisný poplatok a nájomné za pozemok a predloží otázky prenajímateľovi alebo správcovi. Ak si nájom vyžaduje súhlas prenajímateľa s postúpením, musí sa tento súhlas získať a prenajímateľ ho nesmie bezdôvodne odopierať. Pri novom prenájme obchodných priestorov dávajte pozor na istotu držby podľa zákona o prenajímateľoch a nájomcoch z roku 1954 a na to, či sa strany od neho odviazali.
Počas transakcie je správanie v pozadí. Právny zástupca konajúci za kupujúceho aj veriteľa alebo za spoločných kupujúcich si musí dávať pozor na konflikt záujmov podľa štandardov a nariadení SRA a musí držať peniaze klientov striktne v súlade s pravidlami účtov SRA, ktoré úhľadne spájajú vlastnícke právo a prax s revíziou vašich účtov právnikov.
Tak ako to všetko zmeníte na známky? Vyskúšajte tieto praktické pohyby:
- Nakreslite časovú os raz, ručne: inštrukcia → vyhľadávania a dopyty → výmena → vyhľadávanie pred dokončením → dokončenie → SDLT → registrácia. Potom sa otestujte, čo sa deje v každom uzle.
- Pre každý vzor faktov sa opýtajte , v ktorej fáze sa nachádzame? Správna odpoveď takmer vždy zapne načasovanie.
- Zapamätajte si dôsledky výmeny – záväzná zmluva, vklad, prechod rizika, poistenie – pretože tento zhluk je zlatý pre formát SBA.
- Uchovávajte registrované a neregistrované postupy v samostatných mentálnych stĺpcoch, aby ste nikdy nepoužili vyhľadávanie pozemkových poplatkov na registrovanú pôdu.
Ovládnite postupnosť a otázky sa prestanú cítiť ako pamäťové testy a začnite sa cítiť ako práca, na ktorú sa trénujete.
Ako môže CELE SQE pomôcť
AV CELE SQE (celebar.com) sme vyučovali vlastnícke právo a prax od úplne prvého zasadnutia SQE a naše materiály mapujú celú túto časovú os sprostredkovania k druhu otázok s najlepšími odpoveďami, ktorým budete čeliť. Ak chcete štruktúru, kurzy SQE1 sa pohybujú od 1 750 £ za krátkodobú možnosť až po 3 720 £ za dlhodobý kurz, pričom cena za jeden FLK je polovičná, ak potrebujete iba FLK2, plus zľava 150 £ za skoré spustenie. Uprednostňujete vŕtanie otázok alebo čítanie vlastným tempom? SQE1 Question Bank je 575 £ mesačne a celý súbor učebníc je 950 £. Kontaktujte nás kedykoľvek na WeChat SQE100 alebo na [email protected].