Представь себе это. Вы читаете газету FLK2, часы тикают, и единственный вопрос с лучшим ответом ставит перед вами покупателя, который только что обнаружил, что недвижимость находится рядом с запланированной объездной дорогой. Продавец никогда об этом не упоминал. Что должен был сделать адвокат и на каком этапе сделки? Если у вас в голове пусто, вы не одиноки: Право и практика собственности — это предмет, по которому кандидаты знают теорию земельного права, но замораживают процедуру. В этой статье сделка по передаче имущества рассматривается так, как ее проверяют эксперты SQE1: как последовательность решений, принимаемых настоящим адвокатом.
Почему процедура передачи доминирует SQE1 FLK2
Земельное право дает вам основные правила — поместья, сервитуты, совместное владение, регистрацию права собственности. Законодательство и практика собственности задается более сложным и практическим вопросом: что на самом деле делает адвокат do с этими правилами, шаг за шагом, чтобы перевести продажу от инструкции к завершению без небрежности? Эти два предмета во многом пересекаются, поэтому экзаменаторы могут построить вопрос, похожий на земельное право, но на самом деле представляющий собой процедуру тестирования, или наоборот.
Мой совет всем, кто работает через FLK2, — сначала построить в уме временную шкалу транзакции, а затем привязывать к ней юридические правила. Как только вы сможете представить этапы по порядку, более сложные моменты — когда риск минует, когда контракты становятся обязательными, кто за что несет ответственность — встанут на свои места. Давайте пройдемся по временной шкале.
Предварительный этап заключения договора: изучение права собственности и подготовка запросов
Все, что защищает покупателя, происходит до подписания контракта. Именно здесь вопрос об обходе, приведенный выше, может быть выигран или проигран. Адвокат покупателя должен изучить право собственности и провести стандартные расследования, чтобы клиент точно знал, что он покупает.
Для зарегистрированной земли адвокат получает официальные копии реестра и плана титула из Земельного реестра Ее Величества в соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года и проверяет реестры собственности, прав собственности и сборов. Для незарегистрированной земли — все еще подлежащей проверке — адвокат изучает образец правового титула и проверяет непрерывную цепочку владения, насчитывающую не менее 15 лет, и наличие хорошего корня правового титула, а затем проводит поиск по земельным сборам по именам владельцев недвижимости.
Наряду с заголовком адвокат покупателя проводит предконтрактные поиски и запросы. Обычный пакет включает в себя поиск местных органов власти (который позволит выявить запланированную объездную дорогу), поиск дренажа и воды, экологический поиск и предконтрактные запросы продавца, часто по стандартным формам Общества юристов. Помните основной принцип здесь:
Предостережение покупателя — пусть покупатель будет осторожен. Продавец, как правило, не обязан добровольно сообщать о физических дефектах, поэтому адвокат покупателя должен искать и наводить справки. Однако продавец должен раскрыть скрытые дефекты права собственности и не должен активно искажать информацию о собственности.
Ловушка SQE1: расплывчатый ответ на запрос, который оказывается вводящим в заблуждение, может стать основанием для покупателя иска о введении в заблуждение. Поэтому, если на вопрос продавец дает полуправдивый ответ, подумайте о средствах правовой защиты, а не только о процедуре.
Обмен контрактами: точка невозврата
До обмена любая из сторон может уйти. При обмене контрактами стороны становятся юридически обязанными завершить сделку, и это один из самых сложных моментов в FLK2. Контракт на продажу земли должен соответствовать разделу 2 Закона о имущественном праве (различные положения) 1989 года: он должен быть составлен в письменной форме, содержать все четко согласованные условия и подписан обеими сторонами или от их имени.
Обмен контрактами обычно осуществляется с использованием формул Общества юристов для обмена по телефону (формулы A, B или C), в которых точно указано, что обязуются делать адвокаты. Покупатель обычно платит депозит в размере 10% от покупной цены при обмене. Знайте отличие, которое нравится экзаменаторам:
ХХ0ГГ ДепозитРиск, связанный с имуществом, переходит к покупателю при обмене, а не при завершении строительства. Это единственное правило объясняет, почему покупатель должен иметь страховку зданий с момента обмена контрактами. Если дом сгорит на следующий день после обмена, это проблема покупателя — закономерность, которая повторяется снова и снова.
Стандартные условия, обычно Стандартные условия продажи или Стандартные условия коммерческой недвижимости, заполняют пробелы между особыми условиями, о которых стороны договариваются. Если одна из сторон не выполняет обязательства, другая может направить уведомление о завершении, уделив время сути дела и открыв возможности для средств правовой защиты, включая конфискацию залога и, в конечном итоге, расторжение договора.
От обмена до завершения: этапы подготовки к завершению
В промежутке между обменом и завершением сделки адвокат покупателя подводит итоги. Наибольшее значение имеют два поиска перед завершением.
Для зарегистрированной земли адвокат выполняет приоритетный поиск OS1 в Земельном реестре Ее Величества. Это дает приоритетный период — в настоящее время 30 рабочих дней — в течение которого покупатель может зарегистрировать транзакцию без каких-либо новых записей в реестре. Подайте заявку в течение этого окна, и интересы покупателя будут иметь приоритет. Для незарегистрированной земли поиск по земельным сборам (форма K15) выполняет аналогичную работу и дает собственный период защиты.
Если покупка финансируется за счет ипотечного кредита, адвокат кредитора — часто та же самая фирма, которая действует от имени покупателя — также должен провести процедуру банкротства (форма K16) в отношении заемщика, чтобы удовлетворить требования кредитора. Затем адвокат представляет кредитору свидетельство о праве собственности и выдает ипотечный аванс, готовый к завершению дня.
Завершение и пост-завершение: налоги и регистрация
После завершения оплаты оставшаяся часть покупной цены продавец передает акт о передаче собственности (TR1 на все зарегистрированное право собственности), и покупатель получает право на собственность. Передача должна быть оформлена актом в соответствии со статьей 52 Закона о собственности 1925 года — это явное совпадение с вашими знаниями земельного права.
Завершение — это не финиш. Две обязанности после завершения непосредственно входят в программу SQE1, и обе предусматривают сроки, которые вам следует запомнить в виде диапазонов, а не угадывать точные цифры:
.Налог, затем регистрация. Покупатель должен подать декларацию по гербовому сбору на земельный налог и оплатить причитающуюся сумму SDLT в установленный законом срок после завершения. Только после оплаты SDLT покупатель может подать заявку в Земельный реестр Ее Величества для регистрации передачи и любых новых платежей.
Два балла, которые экзаменаторы проверяют здесь. Во-первых, в Wales SDLT не применяется — вместо этого взимается налог на сделки с землей. Вопрос, который поместит недвижимость в Кардифф, заключается в том, чтобы проверить, заметили ли вы разницу. Во-вторых, регистрация имеет решающее значение для многих сделок: в соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года передача зарегистрированного имущества не имеет юридической силы до тех пор, пока она не будет завершена регистрацией. В то же время покупатель имеет справедливую долю, и именно поэтому приоритетный поиск имеет такое большое значение.
Аренда и вознаграждение экзаменаторов по практическим баллам
Покупка квартиры в аренду предполагает дополнительные шаги в тот же график. Адвокат покупателя проверяет срок аренды, плату за обслуживание и арендную плату за землю, а также направляет запросы арендодателю или управляющему агенту. Если договор аренды требует согласия арендодателя на переуступку, такое согласие должно быть получено, и арендодатель не должен необоснованно отказывать в нем. При новой аренде коммерческих помещений следите за гарантиями владения в соответствии с Законом о арендодателях и арендаторах 1954 года и за тем, не заключили ли стороны договор о его нарушении.
На протяжении всей транзакции поведение остается на заднем плане. Юрист, действующий как от имени покупателя, так и от кредитора или от имени совместных покупателей, должен быть в курсе конфликта интересов в соответствии со Стандартами и правилами SRA и должен хранить деньги клиента строго в соответствии с Правилами учета SRA, которые четко связывают Закон и практику о собственности с пересмотренной версией счетов адвоката.
Так как же превратить все это в оценки? Попробуйте эти практические приемы:
.ХХ0ГГОсвойте последовательность, и вопросы перестанут напоминать тесты на память и начнут напоминать работу, которую вы тренируетесь выполнять.
Как CELE SQE может помочь
В CELE SQE (celebar.com) мы преподаем право и практику собственности с самого первого занятия SQE, и наши материалы отображают весь этот график передачи в виде вопросов с единственным лучшим ответом, с которым вы столкнетесь. Если вам нужна структура, курсы SQE1 стоят от 1750 фунтов стерлингов за краткосрочный вариант до 3720 фунтов стерлингов за долгосрочный курс, при этом цена за один FLK составляет половину этой ставки, если вам нужен только FLK2, плюс скидка в размере 150 фунтов стерлингов для раннего бронирования. Предпочитаете задавать вопросы или читать в удобном для вас темпе? Банк вопросов SQE1 стоит 575 фунтов стерлингов в месяц, а полный комплект учебников — 950 фунтов стерлингов. Свяжитесь с нами в любое время по WeChat SQE100 или по адресу [email protected].
.