Imagineu la sala d'exàmens SQE1. Una única pregunta amb la millor resposta us mostra un escenari: el vostre client està comprant una casa de propietat per 480.000 £, la cerca local ha marcat un esquema d'ampliació de la carretera propera i us queden quatre hores de paper. Quin fet canvia realment el vostre consell i quin és un distractor? Aquesta és la prova real a Dret i pràctica de la propietat: no memoritzar definicions, sinó saber què fa un advocat a continuació.
La majoria dels candidats troben que l'ampli cronologia de transmissió és manejable. On les marques s'esvaeixen tranquil·lament és el detall al mig i al final d'una transacció: quines cerques per demanar, quants impostos s'han de pagar i com protegir el comprador al Registre de la Propietat. Passem per les parts que els examinadors els agrada provar a FLK2.
Per què el dret i la pràctica de la propietat es troben a FLK2
Dret i pràctica de la propietat és una de les sis assignatures FLK2, al costat de Dret de la terra, fideïcomisos, testaments i administració, comptes de procuradors i dret i pràctica penal. La Llei de la Terra us ofereix la doctrina subjacent: patrimoni legal, servituds, copropietat. Property Practice pren aquesta doctrina i fa una pregunta més difícil: com es mou realment una propietat d'un venedor a un comprador sense deixar el vostre client exposat?
El format d'avaluació SQE1 és de dos treballs de 180 preguntes de millor resposta cadascun, cinc hores i 20 minuts per treball, segons l'última especificació SRA. Les preguntes Property Practice poques vegades us demanen que reciteu una regla en abstracte. Et posen a la pell de l'advocat en funcions i et demanen el següent pas correcte. Aquest enquadrament és la vostra pista per a la revisió: aprèn el procés, no només el vocabulari.
A hàbit útil: per a cada tema, pregunteu "qui fa això, en quina etapa i què passa si surt malament?" L'examinador sol provar un d'aquests tres angles.
Cerques prèvies al contracte: el que cadascú et diu realment
Com que el principi de caveat emptor (que el comprador tingui compte) regula el transport, el venedor no té cap deure general d'oferir defectes voluntaris a la propietat. L'advocat del comprador ha de trobar problemes abans del canvi. Això és el que serveixen les cerques, i al SQE li encanta provar si podeu fer coincidir la cerca adequada amb la preocupació adequada.
- Càrrecs locals del sòl i consultes de l'autoritat local — revela permisos de planificació, autoritzacions de regulació d'edificacions, ordres de preservació d'arbres, àrees de conservació i si s'adopta i manté una carretera al servei de la propietat amb despeses públiques.
- Recerca de drenatge i aigua — confirma si la propietat es connecta al clavegueram públic i a l'aigua de la xarxa, i on passa el clavegueram públic.
- Recerca mediambiental: senyala el risc de terra contaminada i la història d'inundacions. Rellevant perquè la responsabilitat de la neteja pot recaure en el propietari actual.
- Cancel·la comprovació de reparació i, depenent de la regió, cerques mineres o altres especialistes.
Torna al nostre escenari d'ampliació de carreteres. Un esquema proposat és exactament el tipus de coses que recull la cerca local. La teva feina és no entrar en pànic; és informar de la troballa al client, considerar l'efecte sobre el valor i el gaudi, i aconsellar si procedir, renegociar o retirar-se abans del canvi. En un SBA, la "millor" resposta sol ser el següent pas mesurat i centrat en el client, no el dramàtic.
canvi, dipòsit i condicions estàndard
Els contractes de venda de terrenys han de complir l'apartat 2 de la Llei de la propietat (disposicions diverses) de 1989: per escrit, incorporant tots els termes acordats en un sol document i signat per ambdues parts. Les ofertes residencials solen redactar-se en les Condicions estàndard de venda; ofertes comercials sobre les condicions estàndard de la propietat comercial. Conegui la diferència de nom i sàpiga què canvia a l'intercanvi.
A l'intercanvi, el contracte esdevé vinculant i el risc de l'immoble passa generalment al comprador en les condicions estàndard, per això ja hauria d'existir l'assegurança de l'edifici del comprador. El dipòsit sol ser del 10 per cent. Si més tard el comprador no completa, el venedor normalment pot conservar aquest dipòsit i pot buscar més remeis. Una trampa habitual de l'examen és confondre la posició abans de l'intercanvi (qualsevol de les parts pot marxar) amb la posició després (contracte vinculant, conseqüències reals). Fixeu aquesta línia fermament a la vostra ment.
Stamp Duty Land Tax: The Numbers Examiners Test
Impost sobre la terra de l'impost de segell (SDLT) és un dels preferits perquè us obliga a aplicar les normes en lloc de recordar-les. SDLT es cobra en transaccions de terres a Anglaterra i Irlanda del Nord (Gal·les té el seu propi impost sobre transaccions de terres). Es calcula sobre la base de bandes, porcions: cada part del preu està gravada al tipus d'aquesta banda, no al preu sencer amb una tarifa única.
No cal que memoritzeu tots els llindars fins al cèntim i les tarifes canvien, així que reviseu les bandes actuals des d'una font fiable propera a la vostra sessió. El que heu d'entendre fred són els conceptes sobre els quals l'examinador construeix preguntes:
- La distinció entre tarifes residencials i no residencials i propietats d'ús mixt.
- Les taxes més altes per a habitatges addicionals: el recàrrec que s'aplica quan un comprador ja és propietari d'una altra propietat residencial.
- Alleujament del comprador per primera vegada i les condicions que s'han de complir per reclamar-lo.
- L'obligació de presentar una devolució SDLT i pagar dins del termini legal posterior a la data efectiva de la transacció, normalment finalització.
Practica el càlcul de la porció amb números rodons fins que sigui automàtic. A l'examen no tindreu molt de temps, així que val més la pena dominar el mètode de banda que intentar recordar una taula que recordeu mig.
Finalització i postcompleció: protecció del comprador
La finalització és quan el saldo del preu de compra passa, el venedor abandona i el comprador té dret a la propietat. L'escriptura de transferència, normalment un formulari TR1 del Registre de la Propietat, ha de complir la secció 52 de la Llei de Propietat 1925 i s'ha de formalitzar com a escriptura. Però la finalització no és la meta. Dos passos posteriors a la finalització decideixen si el vostre client està realment segur.
Primer, impostos. La devolució i el pagament SDLT s'han de tramitar dins del termini legal. Trobeu-ho i el client s'enfronta a sancions i interessos: un risc de negligència real i un patró de fets ordenat de l'SBA.
Segon, registre. Segons la Land Registration Act 2002, la transferència d'una propietat lliure registrada o la concessió d'un contracte d'arrendament durant set anys és una disposició registrable. El títol legal del comprador no passa fins que la transferència es registra al Registre de la Propietat de HM: l'article 27 fa que el registre sigui un requisit perquè la disposició funcioni per llei. Fins aleshores el comprador només té un interès equitatiu.
Aquí és on importa el període de prioritat de la cerca oficial prèvia a la finalització (formulari OS1). Aquesta cerca proporciona una finestra protegida durant la qual el comprador pot registrar-se lliure de la majoria d'entrades posteriors, sempre que la sol·licitud arribi al Registre de la Propietat dins del termini. Comprendre per què existeix aquesta finestra, per evitar que el venedor creï nous interessos entre la cerca i el registre, és exactament la recompensa dels examinadors de raonament.
Extres d'arrendament que no podeu ometre
Freehold és la història més neta; leasehold afegeix peces mòbils i FLK2 les prova. Per a una compra d'arrendament, vigileu el consentiment del propietari per assignar (una llicència d'assignació), qualsevol restricció del registre que requereixi el certificat del propietari abans del registre, el càrrec de servei i l'endarreriment del lloguer, i si s'ha de notificar la cessió al propietari després de la finalització. Un contracte d'arrendament de més de set anys es pot registrar per separat amb el seu propi número de títol.
La pràctica per emportar: quan una pregunta esmenta un pis, una empresa de gestió o un càrrec per servei, alentiu-vos. La "millor resposta" sovint activarà un pas específic de l'arrendament que un pla de revisió només de propietat lliure es perdria.
A Pla de revisió centrat per a Property Practice
Com hauries d'estudiar això? Proveu de mapejar tota la transacció en una pàgina: precontracte (cerques, consultes, redacció), intercanvi (contracte vinculant, dipòsit, risc), finalització (escriptura de transferència, flux de diners) i postcompletació (SDLT, registre, període de prioritat). A continuació, adjunteu la regla clau i el risc clau a cada etapa. Aquest diagrama únic respon a la majoria de preguntes de l'SBA més ràpidament que qualsevol paret de notes.
Drill els càlculs SDLT fins que la banda sigui una segona naturalesa. Assaja la diferència entre les condicions residencials i comercials. I cada vegada que us equivoqueu amb una pregunta de pràctica, escriviu si us heu perdut la rule, la stage o la consequence, els mateixos tres angles que utilitza l'examinador. Els patrons dels vostres propis errors són la ruta més ràpida per millorar.
Un últim recordatori: Property Practice s'enllaça amb els comptes de l'advocat i amb la llei de la terra. Els diners del client en finalitzar, el pagament SDLT, l'avançament de la hipoteca, tot això passa pel registre del client. Reviseu aquests temes tenint en compte com es connecten i les preguntes entre temes deixen de sentir-se com una emboscada.
Si voleu un suport estructurat, això és el que fem a CELE SQE (celebar.com). Els nostres cursos SQE1 van des de 1.750 £ per a l'opció a curt termini fins a 3.720 £ per al programa a llarg termini, amb una opció de FLK única a la meitat de preu si només necessiteu FLK2 i un descompte de 150 £ per a reserva anticipada. Molts candidats emparellen un curs amb el banc de preguntes a 575 £ al mes per practicar l'estil SBA exacte descrit anteriorment. Preguntes? Poseu-vos en contacte amb nosaltres a WeChat SQE100 o a [email protected]: sense pressió, només us indica la direcció correcta.