A बैंक श्री ए के एकमात्र नाम पर पंजीकृत एक घर के लिए £280,000 का ऋण देता है। उसका साथी, जिसने वर्षों पहले खरीद मूल्य का एक तिहाई भुगतान किया था, वहां रह रहा है और ऋण के बारे में कुछ नहीं जानता है। मिस्टर ए डिफॉल्ट करता है। बैंक कब्ज़ा चाहता है. कौन जीता?
यदि आपकी प्रवृत्ति यह थी कि "यह इस पर निर्भर करता है कि वह वास्तविक व्यवसाय में थी या नहीं", तो आप आधे रास्ते पर हैं। यदि आपका अगला विचार यह था कि "और क्या बैंक ने पूछताछ की, और क्या पैसा दो ट्रस्टियों को भुगतान किया गया था, और कब कब्ज़ा अस्तित्व में रहना था" - तो आप किसी ऐसे व्यक्ति की तरह सोच रहे हैं जो FLK2 में अच्छा प्रदर्शन करेगा। SQE1 में भूमि कानून के प्रश्न शायद ही कभी आपसे किसी शब्द को परिभाषित करने के लिए कहते हैं। वे आपको प्रतिस्पर्धी दावों वाले दो लोगों के बीच विवाद में डाल देते हैं और पूछते हैं कि कौन जीतेगा। यह एक प्राथमिकता वाला प्रश्न है, और प्राथमिकता पूरे विषय की रीढ़ है।
यह आलेख भूमि कानून के उन हिस्सों को लेता है जो उम्मीदवार अक्सर समय के दबाव में चूक जाते हैं - पंजीकृत स्वामित्व में प्राथमिकता, अनुसूची 3, अपंजीकृत भूमि, पट्टे और बंधक - और आपको प्रत्येक के लिए एक कार्य पद्धति प्रदान करता है।
ब्याज से शुरुआत करें: क्या यह कानूनी है या न्यायसंगत?
इससे पहले कि आप दो रुचियों को रैंक करें, आपको यह जानना होगा कि उनमें से प्रत्येक क्या है। संपत्ति अधिनियम 1925 की धारा 1(1) केवल दो कानूनी संपत्तियों की अनुमति देती है: कब्जे में पूर्ण शुल्क और पूर्ण वर्षों की अवधि। धारा 1(2) कानूनी होने में सक्षम हितों को सूचीबद्ध करती है - उन संपत्तियों में से एक के बराबर सुख-सुविधाएं और लाभ, कानूनी बंधक के माध्यम से शुल्क, और प्रवेश के अधिकार। बाकी सब कुछ, धारा 1(3) के अनुसार, केवल इक्विटी में प्रभावी होता है।
"कानूनी होने में सक्षम" "कानूनी" के समान नहीं है। तीन और बाधाएँ मायने रखती हैं:
- A विलेख आम तौर पर आवश्यक है (एलपीए 1925, धारा 52), और एक वैध विलेख को संपत्ति कानून (विविध प्रावधान) अधिनियम 1989 की धारा 1 का पालन करना चाहिए - यह स्पष्ट है कि यह एक विलेख है, हस्ताक्षरित, गवाह, वितरित।
- A भूमि में हित बनाने या स्थानांतरित करने का अनुबंध लिखित रूप में होना चाहिए, जिसमें सभी सहमत शर्तें शामिल होनी चाहिए और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए (एलपी (एमपी) ए 1989, एस.2)। ऐसा करने में विफल रहने पर कोई अनुबंध नहीं होगा - न कि केवल अप्रवर्तनीय।
- पंजीकरण तस्वीर को पूरा करता है। भूमि पंजीकरण अधिनियम 2002 की धारा 27 के तहत, कुछ स्वभाव - स्थानांतरण, कानूनी शुल्क, सात साल से अधिक के लिए दिए गए पट्टे, व्यक्त कानूनी सुख-सुविधाएं - पंजीकृत होने तक कानून के तहत काम नहीं करते हैं।
A साफ-सुथरा परीक्षा जाल: एक कानूनी अनुदान का प्रयास जो औपचारिकता में विफल रहता है वह अभी भी इक्विटी में कटौती कर सकता है। सात साल का पट्टा देने के लिए एक विशेष रूप से लागू करने योग्य अनुबंध एक न्यायसंगत पट्टा बनाता है (Walsh v Lonsdale में सिद्धांत)। एक बंधक जो कभी भी रजिस्टर तक नहीं पहुंचता है वह अभी भी एक न्यायसंगत शुल्क के रूप में प्रभावी हो सकता है। इसलिए जब तथ्य कहते हैं कि "डीड कभी पंजीकृत नहीं किया गया था", तो रुकें नहीं - पूछें कि इक्विटी में क्या बचता है, फिर उस पर प्राथमिकता नियम चलाएं।
परीक्षा की आदत बनाने लायक: तथ्य पैटर्न में प्रत्येक रुचि के लिए, मार्जिन में दो अक्षर लिखें - एल या ई। भूमि कानून MCQs में आधे गलत उत्तर न्यायसंगत नियमों को कानूनी हित में लागू करने से आते हैं, या इसके विपरीत।
पंजीकृत भूमि प्राथमिकता: LRA 2002
की धारा 28 और 29धारा 28 में डिफ़ॉल्ट नियम कालानुक्रमिक है: रुचियों को सृजन के क्रम में रैंक किया जाता है, और इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि बाद की रुचि पंजीकृत है या नहीं। अधिकांश उम्मीदवार भूल जाते हैं कि धारा 28 अस्तित्व में है क्योंकि अपवाद इसे अक्सर निगल जाता है।
वह अपवाद धारा 29 है। जहां मूल्यवान विचार के लिए एक पंजीकरण योग्य स्वभाव बनाया गया है और यह विधिवत पंजीकृत है, डिस्पोनी पहले से मौजूद हितों से मुक्त लेता है जब तक कि ब्याज या तो (ए) एक नोटिस द्वारा रजिस्टर पर संरक्षित नहीं होता है, या (बी) अनुसूची 3.
के अंतर्गत आने वाला एक प्रमुख ब्याज होता है।धारा 29 को चार जांचों में तोड़ें और उन्हें इस क्रम में लागू करें:
- पंजीकृत स्वभाव? पंजीकृत संपत्ति का हस्तांतरण या कानूनी शुल्क का अनुदान पर्याप्त होगा। न्यायसंगत ब्याज का उपहार नहीं होगा।
- मूल्यवान प्रतिफल?
- पंजीकृत?
- Aकोई नोटिस या अधिभावी ब्याज? केवल अब आप बोझ को देखते हैं।
- पंजीकृत?
भूमि के ट्रस्ट के तहत लाभकारी हितों को भी याद रखें। इन्हें नोटिस द्वारा संरक्षित नहीं किया जा सकता; सही प्रविष्टि restriction है। उनकी वास्तविक सुरक्षा कहीं और निहित है - कब्जे में, या अत्यधिक पहुंच के अभाव में।
अनुसूची 3: अधिभावी हित जो खरीदार को मात देते हैं
अनुसूची 3 के तीन पैराग्राफ FLK2.
में लगभग सभी कार्य करते हैंपैराग्राफ 1 - सात साल या उससे कम के कानूनी पट्टे। वे स्वचालित रूप से ओवरराइड होते हैं। यही कारण है कि लघु आवासीय या वाणिज्यिक किराये जो कि रजिस्टर में कहीं भी दिखाई नहीं देता है, अभी भी क्रेता को बाध्य करता है।
पैराग्राफ 2 - वास्तविक कब्जे वाले व्यक्तियों के हित। फिर अपवादों की जाँच करें. जहां कब्जेदार से पूछताछ की गई थी और ब्याज का खुलासा नहीं किया गया था, जब यह उचित रूप से किया जा सकता था, या जहां यथोचित सावधानीपूर्वक निरीक्षण पर कब्जा स्पष्ट नहीं होता था और खरीदार को इसके बारे में कोई वास्तविक जानकारी नहीं थी, तो ब्याज ओवरराइड नहीं होता है।
टाइमिंग वह जगह है जहां अंक खो जाते हैं। Aएबे नेशनल बिल्डिंग सोसाइटी बनाम Cann में हाउस ऑफ लॉर्ड्स ने माना कि व्यवसाय स्वभाव की तिथि पर मौजूद होना चाहिए, और जहां खरीद और बंधक एक ही लेनदेन का हिस्सा हैं, वहां ऐसा कोई क्षण नहीं है जब उधारकर्ता संपत्ति को ऋणदाता के शुल्क से मुक्त रखता है। विलियम्स और ग्लिन्स बैंक बनाम बोलैंड पुष्टि करता है कि लाभकारी हिस्सेदारी वाला जीवनसाथी या साझेदार अपने अधिकार में वास्तविक कब्जे में हो सकता है, भले ही कानूनी मालिक भी वहां रहता हो।
और फिर महान तटस्थक: overreaching। धारा 2 और 27 एलपीए 1925 के तहत, यदि कम से कम दो ट्रस्टियों या ट्रस्ट निगम को पूंजीगत धन का भुगतान किया जाता है, तो लाभकारी हितों को भूमि से हटा दिया जाता है और आय के साथ जोड़ दिया जाता है। सिटी ऑफ़ लंदन बिल्डिंग सोसाइटी बनाम फ्लेग उद्धृत करने योग्य मामला है। अतिरंजित हित के पास ओवरराइड करने के लिए कुछ भी नहीं बचा है - यही कारण है कि, इस लेख के शीर्ष पर परिदृश्य में, एकल-नाम पंजीकृत मालिक वह तथ्य है जो वास्तव में परिणाम तय करता है।
अपंजीकृत भूमि: भूमि शुल्क और नोटिस का सिद्धांत
अपंजीकृत शीर्षक अभी भी FLK2 में दिखाई देता है, और यह एक अलग इंजन पर चलता है। कानूनी हित लगभग बिना किसी अपवाद के दुनिया को बांधते हैं। समतामूलक हित दो समूहों में विभाजित हो गए।
उनमें से अधिकांश संपत्ति के मालिक के नाम के खिलाफ भूमि शुल्क अधिनियम 1972 के तहत भूमि शुल्क के रूप में पंजीकरण योग्य हैं: 1925 (कक्षा डी), संपत्ति अनुबंध और विकल्प (कक्षा सी (iv)), पुइसने बंधक (कक्षा सी (i)), और घर के अधिकार (कक्षा एफ) के बाद बनाए गए प्रतिबंधात्मक अनुबंध और न्यायसंगत सुख। पंजीकरण को वास्तविक सूचना माना जाता है। पंजीकरण न कराना घातक है - और क्रूरतापूर्वक भी। मिडलैंड बैंक ट्रस्ट कंपनी लिमिटेड बनाम ग्रीन में खरीद के एक अपंजीकृत विकल्प को पैसे या पैसे के मूल्य के लिए खरीदार के खिलाफ शून्य माना गया था, भले ही उसने बाजार मूल्य से बहुत कम भुगतान किया था और इसके बारे में सब कुछ जानता था। मकसद अप्रासंगिक था.
जो बचा है - एक ट्रस्ट के तहत मुख्य रूप से लाभकारी हित - पहले अतिरेक द्वारा शासित होता है और, ऐसा न होने पर, नोटिस का पुराना सिद्धांत: क्या खरीदार वास्तविक, रचनात्मक या आरोपित बिना किसी नोटिस के मूल्य के लिए कानूनी संपत्ति का वास्तविक क्रेता है? किंग्सनॉर्थ फाइनेंस कंपनी लिमिटेड बनाम टिज़ार्ड दिखाता है कि रचनात्मक नोटिस का मूल्यांकन कैसे किया जाता है: एक ऋणदाता जिसने रविवार की दोपहर को पूर्व-निर्धारित नियुक्ति द्वारा निरीक्षण किया था, जब कब्ज़ा करने वाले को आसानी से हटा दिया गया था, उसे एक उचित निरीक्षण से पता चला होगा कि नोटिस के साथ तय किया गया था।
पट्टा और बंधक: दो रिश्ते जो विवाद उत्पन्न करते हैं
पट्टों के लिए, स्ट्रीट बनाम माउंटफोर्ड शुरुआती बिंदु बना हुआ है: विशेष कब्ज़ा, एक अवधि के लिए, किराए पर, पार्टियों द्वारा इस्तेमाल किए गए लेबल की परवाह किए बिना किरायेदारी देता है। अदालतें सार को देखती हैं, और किरायेदारी को हराने के लिए डाली गई दिखावटी धाराओं की अवहेलना की जाती है (Antoniades v Villiers)। शब्द की अवधि निश्चित होनी चाहिए - "सड़क चौड़ीकरण की अवधि के लिए" अनिश्चितकालीन अनुदान प्रूडेंशियल एश्योरेंस कंपनी लिमिटेड बनाम लंदन रेजिड्यूरी बॉडी.
में विफल रहा।संविदाओं पर, विभाजन रेखा 1 जनवरी 1996 है। उस तिथि को या उसके बाद दिए गए पट्टे मकान मालिक और किरायेदार (संविदा) अधिनियम 1995 के अंतर्गत आते हैं: किरायेदार को अनुबंध से मुक्त कर दिया जाता है, हालांकि मकान मालिक को एक अधिकृत गारंटी समझौते की आवश्यकता हो सकती है। उस तिथि से पहले दिए गए पट्टे अनुबंध व्यवस्था की पुरानी गोपनीयता रखते हैं, जिसके तहत मूल किरायेदार पूरी अवधि के लिए उत्तरदायी रह सकता है। किसी भी अन्य चीज़ से पहले अनुदान तिथि की जाँच करें।
बंधक के लिए, तीन अंक पुनर्भुगतान संशोधन। मोचन के अधिकार को भ्रामक नहीं बनाया जा सकता है, और मोचन की इक्विटी पर अचेतन संपार्श्विक लाभ या अवरोध को समाप्त किया जा सकता है। ज़मानत मामलों में अनुचित प्रभाव इस प्रकार है रॉयल बैंक ऑफ स्कॉटलैंड पीएलसी बनाम एट्रिज (नंबर 2): जहां एक व्यक्ति दूसरे के ऋणों के लिए सुरक्षा के रूप में अपना घर प्रदान करता है, ऋणदाता को जांच पर रखा जाता है और उसे यह सुनिश्चित करना होगा कि स्वतंत्र कानूनी सलाह दी गई है, या आरोप को अलग रखे जाने का जोखिम है। और प्रवर्तन पर, बिक्री की शक्ति धारा 101 एलपीए 1925 के तहत तब उत्पन्न होती है जब बंधक विलेख द्वारा होता है और मोचन की कानूनी तारीख बीत चुकी होती है, लेकिन धारा 103 की परिस्थितियों में ही प्रयोग योग्य हो जाती है। आय को तब धारा 105 के तहत वैधानिक आदेश में लागू किया जाता है - पूर्व भार, व्यय, बंधक ऋण, फिर अगले ऋणदाता या उधारकर्ता के लिए कोई अधिशेष।
A किसी भी FLK2 प्राथमिकता वाले प्रश्न के लिए चार-चरणीय विधि
परीक्षा शर्तों के तहत आपके पास प्रति प्रश्न लगभग डेढ़ मिनट का समय होता है। आपको एक दिनचर्या की जरूरत है, बहस की नहीं।
- क्या शीर्षक पंजीकृत है या अपंजीकृत? हर चीज यहीं से निकलती है।
- प्रत्येक प्रतिस्पर्धी हित की पहचान करें और उसे कानूनी या न्यायसंगत के रूप में वर्गीकृत करें, औपचारिकताओं और पंजीकरण की जाँच करें।
- Aपूछें कि क्या बाद वाला पक्ष मूल्यवान प्रतिफल के लिए क्रेता है जिसने पंजीकृत किया है - या, अपंजीकृत भूमि में, मूल्य के लिए कानूनी संपत्ति का क्रेता है।
- सुरक्षा मार्ग चलाएँ: रजिस्टर पर नोटिस, अनुसूची 3, ओवररीचिंग; या भूमि प्रभार पंजीकरण और नोटिस का सिद्धांत.
दस प्रश्नों पर इसका अभ्यास करें और यह स्वचालित हो जाता है। किसी पर भी इसका अभ्यास न करें और आप चार प्रशंसनीय विकल्प पढ़ेंगे और जो सबसे उचित लगता है उसे चुनें - जो कि, भूमि कानून में, शायद ही कभी सही हो।
यदि आप नोटों के ढेर के बजाय संरचित समर्थन चाहते हैं, तो CELE SQE पहली बैठक से ही सभी तेरह SQE1 विषयों को पढ़ा रहा है। हमारे SQE1 पाठ्यक्रम £3,720 (दीर्घकालिक), £2,750 (मध्यावधि) और £1,750 (अल्पकालिक) पर चलते हैं, जिसमें आधी कीमत पर एकल-FLK विकल्प और प्रारंभिक या परीक्षा के तीन महीने के भीतर बुकिंग के लिए £150 की छूट है। यदि ड्रिलिंग प्राथमिकता परिदृश्य वास्तव में आपको चाहिए तो SQE1 प्रश्न बैंक सदस्यता £575 प्रति माह है। प्रश्न? WeChat SQE100, [email protected], या celebar.com.