Pavaizduokite tai. Sėdi FLK2 popieriaus lape, tiksi laikrodis, o vienas geriausio atsakymo klausimas nukrenta priešais jus ką tik turtą atradusį pirkėją, sėdintį šalia planuojamo aplinkkelio. Pardavėjas niekada apie tai neužsiminė. Ką turėjo daryti advokatas ir kuriame sandorio etape? Jei jūsų mintys aptemsta, jūs nesate vieni – Nuosavybės teisė ir praktika yra tema, kurioje kandidatai žino žemės teisės teoriją, bet sustingsta dėl procedūros. Šiame straipsnyje aprašomas perdavimo sandoris taip, kaip jį išbando SQE1 egzaminuotojai: kaip sprendimų seka, kurią priima tikrasis advokatas.
Kodėl dominuoja perdavimo procedūra SQE1 FLK2
Žemės įstatymas suteikia jums materialines taisykles – palikimą, servitutus, bendrąją nuosavybę, nuosavybės teisės registravimą. Nuosavybės teisė ir praktika užduoda sunkesnį, praktiškesnį klausimą: ką advokatas iš tikrųjų do taikydamas tas taisykles žingsnis po žingsnio perkelia pardavimą nuo nurodymo iki užbaigimo be aplaidumo? Abu dalykai labai sutampa, todėl egzaminuotojai gali sudaryti klausimą, kuris atrodo kaip žemės įstatymas, bet iš tikrųjų yra tikrinimo procedūra, arba atvirkščiai.
Mano patarimas visiems, dirbantiems su FLK2, yra pirmiausia susikurti protingą operacijos laiko juostą, o tada atsisakyti teisinių taisyklių. Kai galite įsivaizduoti etapus eilės tvarka, atsiranda sudėtingesnių taškų – kai rizika praeina, kai sutartys tampa privalomos, kas už ką atsakingas. Eikime laiko juosta.
etapas iki sutarties sudarymo: nuosavybės teisės tyrimas ir užklausų pateikimas
Viskas, kas apsaugo pirkėją, įvyksta prieš pasirašant sutartį. Čia laimi arba pralaimi aukščiau pateiktas apėjimo klausimas. Pirkėjo advokatas turi ištirti nuosavybės teisę ir atlikti standartinius tyrimus, kad klientas tiksliai žinotų, ką perka.
Dėl registruotos žemės advokatas gauna oficialias registro ir nuosavybės plano kopijas iš HM žemės registro pagal 2002 m. žemės registravimo įstatymą ir patikrina nuosavybės, nuosavybės ir mokesčių registrus. Y.neregistruotos žemės atveju – vis dar galima nagrinėti – advokatas išnagrinėja nuosavybės teisės įkūnijimą ir patikrina nenutrūkstamą nuosavybės grandinę, trunkančią mažiausiai 15 metų iki geros nuosavybės teisės šaknų, tada atlieka žemės mokesčių paiešką pagal nekilnojamojo turto savininkų vardus.
Kartu su nuosavybės teise pirkėjo advokatas kelia paieškas ir užklausas prieš sudarant sutartį. Įprastą rinkinį sudaro vietos valdžios paieška (kuri atskleidžia planuojamą aplinkkelį), drenažo ir vandens paieška, aplinkos paieška ir pardavėjo užklausos prieš sudarant sutartį, dažnai naudojant standartines Teisininkų draugijos formas. Prisiminkite valdymo principą čia:
Įspėjimas emptor – leiskite pirkėjui saugotis. Pardavėjas paprastai neprivalo nurodyti fizinių defektų, todėl pirkėjo advokatas turi ieškoti ir pasiteirauti. Tačiau pardavėjas turi atskleisti paslėptus nuosavybės trūkumus ir neturi aktyviai pateikti klaidingos informacijos apie nuosavybę.
An SQE1 spąstai, į kuriuos reikia žiūrėti: neaiškus atsakymas į užklausą, kuris pasirodo esąs klaidinantis, gali reikšti pirkėjui pretenziją dėl klaidingo pateikimo. Taigi, kai į klausimą pardavėjas pateikia pusiau teisingą atsakymą, galvokite apie priemones, o ne tik apie procedūrą.
Sutarčių keitimas: negrąžinimo taškas
Iki apsikeitimo bet kuri šalis gali pasišalinti. pasikeitus sutartimis šalys tampa teisiškai įpareigotos užbaigti, ir tai yra vienas iš labiausiai išbandytų momentų FLK2. Žemės pardavimo sutartis turi atitikti 1989 m. Nuosavybės įstatymo (įvairios nuostatos) 2 skirsnį: ji turi būti rašytinė, joje turi būti visos aiškiai sutartos sąlygos ir pasirašyta abiejų šalių arba jų vardu.
Sutartys paprastai keičiamos naudojant Advokatų draugijos keitimosi telefonu formules (A, B arba C formulė), kuriose tiksliai nurodoma, ką advokatai įsipareigoja daryti. Pirkėjas paprastai sumoka 10% užstatą nuo pirkimo kainos mainų metu. Žinokite skirtumą, kurį egzaminuotojai mėgsta:
- A užstatas, laikomas suinteresuotojo vardu, negali būti grąžintas pardavėjui, kol nebus baigtas.
- A užstatas, laikomas Agent pardavėjui, gali būti nedelsiant perkeltas, o tai yra rizikingesnė pirkėjui.
Rizika turtui pereina pirkėjui keičiant, o ne užbaigus. Ta vienintelė taisyklė paaiškina, kodėl pirkėjas turi turėti pastatų draudimą nuo tada, kai keičiasi sutartimis. Jei namas sudega kitą dieną po keitimo, tai yra pirkėjo problema – faktų modelis, kuris pasirodo vėl ir vėl.
standartinės sąlygos, dažniausiai Standartinės pardavimo sąlygos arba Standartinės komercinės nuosavybės sąlygos, užpildo spragas tarp specialių sąlygų, dėl kurių šalys derasi. Jei šalis nevykdo užbaigimo, kita šalis gali pateikti įspėjimą užbaigti, nurodydama laiką ir atverdama galimybes teisių gynimo priemonėms, įskaitant užstato konfiskavimą ir galiausiai atsisakymą.
Nuo keitimo iki užbaigimo: išankstinio užbaigimo veiksmai
Atotrūkis tarp keitimo ir užbaigimo yra ta vieta, kur pirkėjo advokatas sutvarko laisvus galus. Dvi paieškos prieš užbaigimą yra svarbiausios.
Dėl registruotos žemės advokatas HM žemės registre atlieka OS1 prioritetinę paiešką. Tai suteikia prioritetinį laikotarpį – šiuo metu 30 darbo dienų – per kurį pirkėjas gali užregistruoti sandorį be jokių naujų įrašų registre. Per tą langą pateikite paraišką ir pirkėjo interesai bus prioritetiniai. Neregistruotos žemės atveju žemės mokesčių paieška (forma K15) atlieka panašų darbą ir suteikia savo apsaugos laikotarpį.
Jei pirkinys finansuojamas hipoteka, skolintojo advokatas – dažnai ta pati įmonė, veikianti pirkėjo vardu – taip pat turi atlikti skolininko bankroto paiešką (K16 forma), kad patenkintų skolintojo reikalavimus. Tada advokatas pateikia skolintojui nuosavybės teisės liudijimą ir išima hipotekos avansą, paruoštą užbaigti.
Užbaigimas ir po užbaigimo: mokesčiai ir registracija
Ubaigus sumokamas pirkimo kainos likutis, pardavėjas perduoda perdavimo aktą (TR1 už visą registruotą nuosavybės teisę), ir pirkėjas įgyja teisę į turtą. Perdavimas turi būti atliktas pagal 1925 m. Nekilnojamojo turto įstatymo 52 skirsnį – aiškiai sutampa su jūsų žemės teisės žiniomis.
Užbaigimas nėra finišo linija. Dvi pareigos po baigimo yra tiksliai įtrauktos į SQE1 programą, ir abiejuose terminus turėtumėte įsiminti kaip diapazonus, o ne spėlioti tikslius skaičius:
Tax tada registracija. Pirkėjas privalo pateikti žyminio mokesčio žemės mokesčio deklaraciją ir sumokėti visus SDLT, kuriuos reikia sumokėti per įstatymo nustatytą laikotarpį po užbaigimo. Tik sumokėjęs SDLT, pirkėjas gali kreiptis į HM žemės registrą, kad užregistruotų perleidimą ir bet kokį naują mokestį.
T du taškus, kuriuos egzaminuotojai išbando čia. Pirma, Wales SDLT netaikomas – vietoj to imamas žemės sandorio mokestis. Klausimas, dėl kurio turtas yra Kardife, yra bandymas, ar pastebėjote skirtumą. Antra, registracija yra būtina daugeliui sandorių: pagal 2002 m. Žemės registravimo įstatymą registruoto turto perdavimas pagal įstatymą netaikomas tol, kol jis nėra užbaigtas registruojant. Tuo tarpu pirkėjas turi teisingą interesą, todėl prioritetinė paieška yra tokia svarbi.
Lasehold ir praktinių taškų egzaminuotojai apdovanoja
Pirkant nuomojamą butą, sudaromi papildomi žingsniai toje pačioje laiko juostoje. Pirkėjo advokatas peržiūri nuomos sutartį terminui, aptarnavimo mokestį ir žemės nuomos mokestį bei pateikia užklausas nuomotojui arba vadovaujančiam agentui. Kai nuomos sutarčiai perleisti reikalingas nuomotojo sutikimas, tas sutikimas turi būti gautas ir nuomotojas neturi nepagrįstai jo atsisakyti. Naujai išsinuomodami komercines patalpas, atkreipkite dėmesį į nuosavybės apsaugą pagal 1954 m. Nuomotojo ir nuomininko įstatymą ir ar šalys sudarė sutartį.
Viso sandorio metu elgesys yra fone. Advokatas, veikiantis tiek pirkėjo, tiek skolintojo arba bendrų pirkėjų vardu, turi būti atsargus dėl interesų konflikto pagal SRA standartus ir reglamentus ir privalo saugoti kliento pinigus griežtai vadovaudamasis SRA sąskaitų taisyklėmis, kurios tvarkingai susieja nuosavybės teisę ir praktiką su jūsų advokato sąskaitų peržiūra.
Stad kaip visa tai paversti ženklais? Išbandykite šiuos praktinius judesius:
- Nubraižykite laiko juostą vieną kartą ranka: instrukcija → paieškos ir užklausos → mainai → išankstinės paieškos → užbaigimas → SDLT → registracija. Tada patikrinkite, kas vyksta kiekviename mazge.
- Dėl kiekvieno fakto modelio paklauskite , kuriame etape esame? Tinkamas atsakymas beveik visada įjungia laiką.
- Prisiminkite keitimo pasekmes – įpareigojančią sutartį, indėlį, rizikos perleidimą, draudimą – nes ta grupė yra auksinė SBA formatui.
- Užregistruotas ir neregistruotas procedūras laikykite atskiruose stulpeliuose, kad niekada netaikytumėte žemės mokesčių paieškos registruotai žemei.
Įvaldykite seką ir klausimus, kurie nustoja atrodyti kaip atminties testai ir pradeda jaustis kaip darbas, kurį mokote atlikti.
Kaip CELE SQE gali padėti
CELE SQE (celebar.com) nuo pat pirmojo SQE posėdžio mokėme nuosavybės teisės ir praktikos, o mūsų medžiagoje pateikiama visa perteikimo tvarkaraštis, atitinkantis vieną geriausių atsakymų į klausimus, su kuriais susidursite. Jei norite struktūros, SQE1 kursai kainuoja nuo 1 750 GBP už trumpalaikį variantą iki 3 720 GBP už ilgalaikį kursą, o vienkartinio FLK kaina yra perpus mažesnė, jei jums reikia tik FLK2, plius 150 GBP nuolaida ankstyviems paukščiams. Norite nagrinėti klausimus ar skaityti savo tempu? SQE1 klausimų bankas kainuoja 575 GBP per mėnesį, o visas vadovėlio rinkinys – 950 GBP. Susisiekite su mumis bet kuriuo metu per WeChat SQE100 arba [email protected].