Hukum Pertanahan untuk SQE1 FLK2: Prioritas, Kepentingan Utama, Sewa

A meminjamkan £280.000 untuk sebuah rumah yang terdaftar atas nama Tuan A. Rekannya, yang membayar sepertiga dari harga pembelian tahun sebelumnya, tinggal di sana dan tidak tahu apa-apa tentang pinjaman tersebut. Tuan A default. Bank menginginkan kepemilikan. Siapa yang menang?

Jika insting Anda adalah "tergantung apakah dia benar-benar bekerja", Anda sudah setengah jalan. Jika pemikiran Anda berikutnya adalah "dan apakah bank melakukan penyelidikan, dan apakah uang itu dibayarkan kepada dua wali, dan kapan pendudukan harus ada" - Anda berpikir seperti seseorang yang akan sukses di FLK2. Pertanyaan Hukum Pertanahan di SQE1 jarang meminta Anda mendefinisikan suatu istilah. Mereka menjatuhkan Anda ke dalam perselisihan antara dua orang dengan klaim yang bersaing dan menanyakan mana yang menang. Itu adalah pertanyaan prioritas, dan prioritas adalah inti dari keseluruhan subjek.

Artikel ini mengambil bagian dari Undang-Undang Pertanahan yang paling sering diabaikan oleh para kandidat karena tekanan waktu — prioritas dalam kepemilikan terdaftar, Jadwal 3, tanah yang tidak terdaftar, sewa dan hipotek — dan memberi Anda metode kerja untuk masing-masing bagian tersebut.

Mulailah dengan kepentingan: apakah sah atau adil?

Sebelum Anda dapat menentukan peringkat dua minat, Anda harus mengetahui masing-masing minat tersebut. Pasal 1(1) Undang-undang Properti YYY 1925 hanya memperbolehkan dua harta warisan sah: fee simple absolute yang dimiliki dan jangka waktu tahun absolut. Bagian 1(2) mencantumkan kepentingan yang sah — kemudahan dan keuntungan yang setara dengan salah satu perkebunan tersebut, biaya melalui hipotek yang sah, dan hak masuk. Segala sesuatu yang lain, berdasarkan bagian 1(3), hanya berlaku di ekuitas.

"Mampu menjadi legal" tidak sama dengan "legal". Tiga rintangan selanjutnya penting:

Akta
• A biasanya diwajibkan (LPA 1925, s.52), dan akta yang sah harus mematuhi pasal 1 Undang-undang Properti (Ketentuan Lain-lain) YY tahun 1989 — dengan jelas terlihat bahwa itu adalah akta, ditandatangani, disaksikan, diserahkan.
Kontrak
• A untuk membuat atau mengalihkan hak atas tanah harus dibuat secara tertulis, memuat semua persyaratan yang disepakati dan ditandatangani oleh kedua belah pihak (LP(MP)A 1989, s.2). Jika gagal maka tidak akan ada kontrak sama sekali — bukan hanya kontrak yang tidak dapat dilaksanakan.
• Registrasi melengkapi gambarannya. Berdasarkan pasal 27 Undang-undang Pendaftaran Tanah YY tahun 2002, disposisi tertentu — pengalihan, tuntutan hukum, sewa yang diberikan selama lebih dari tujuh tahun, keringanan hukum yang tegas — tidak berlaku menurut hukum sampai didaftarkan.

A yang rapi: upaya hibah hukum yang gagal dalam formalitas masih dapat berdampak buruk pada ekuitas. Kontrak yang dapat dilaksanakan secara khusus untuk memberikan sewa selama tujuh tahun menciptakan sewa yang adil (prinsip dalam Walsh v Lonsdale). Hipotek yang tidak pernah terdaftar masih dapat berlaku sebagai biaya yang adil. Jadi ketika fakta mengatakan “akta itu tidak pernah didaftarkan”, jangan berhenti — tanyakan apa yang masih ada di ekuitas, lalu jalankan aturan prioritas mengenai hal itu.

Kebiasaan ujian yang patut dibangun: untuk setiap kepentingan dalam pola fakta, tulislah dua huruf di pinggirnya — L atau E. Setengah dari jawaban yang salah dalam UU Pertanahan MCQs berasal dari penerapan aturan yang adil terhadap kepentingan hukum, atau sebaliknya.

Prioritas lahan terdaftar: pasal 28 dan 29 LRA 2002

Aturan default di bagian 28 adalah kronologis: kepentingan diurutkan berdasarkan urutan penciptaan, dan tidak ada bedanya apakah kepentingan selanjutnya didaftarkan. Kebanyakan kandidat lupa bahwa pasal 28 ada karena pengecualian sering menelannya.

Pengecualian itu adalah bagian 29. Apabila terdapat suatu disposisi yang dapat didaftarkan yang dibuat untuk imbalan yang berharga dan telah didaftarkan dengan sepatutnya, maka pihak yang disponee tersebut akan bebas dari kepentingan-kepentingan yang sudah ada sebelumnya kecuali kepentingan tersebut (a) dilindungi dalam daftar dengan suatu pemberitahuan, atau (b) suatu kepentingan utama yang termasuk dalam Skedul 3.

Pisahkan bagian 29 menjadi empat pemeriksaan dan terapkan dalam urutan berikut:

1. Disposisi yang dapat didaftarkan? Pengalihan harta terdaftar atau pemberian tuntutan hukum dapat dilakukan. Hadiah dengan kepentingan yang adil tidak akan.
2. Pertimbangan yang berharga? Hadiah dan transfer oleh akan berada di luar bagian 29 — sehingga penerima akan tunduk pada segala sesuatu berdasarkan bagian 28. Pertimbangan nominal secara tegas dikecualikan.
3. Terdaftar? Jika disposisi tidak pernah dilengkapi dengan pendaftaran, bagian 29 tidak dapat membantu.
4. AAda pemberitahuan atau bunga tambahan? Baru sekarang Anda melihat bebannya.

Ingat juga kepentingan manfaat di bawah perwalian tanah. Hal ini tidak dapat dilindungi dengan pemberitahuan; entri yang benar adalah pembatasan . Perlindungan sebenarnya bagi mereka terletak di tempat lain – dalam pekerjaan, atau tanpa adanya tindakan yang melampaui batas.

Jadwal 3: mengesampingkan kepentingan yang mengalahkan pembeli

Tiga paragraf Jadwal 3 melakukan hampir semua pekerjaan di FLK2.

Paragraf 1 — sewa sah selama tujuh tahun atau kurang. Mereka mengesampingkan secara otomatis. Inilah sebabnya mengapa sewa jangka pendek untuk perumahan atau komersial yang tidak tercantum di mana pun dalam daftar masih mengikat pembeli.

Paragraf 2 — kepentingan orang-orang yang benar-benar menempati. Dua syarat: penggugat harus mempunyai hak milik (lisensi tidak berlaku), dan harus benar-benar menguasai tanah yang terkait dengan kepentingan tersebut. Kemudian periksa pengecualiannya. Kepentingan tersebut tidak dapat dikesampingkan bilamana penyelidikan dilakukan terhadap penghuninya dan kepentingan tersebut tidak diungkapkan padahal hal tersebut memang wajar terjadi, atau bilamana kependudukan tersebut tidak terlihat jelas jika dilakukan pemeriksaan yang cukup cermat dan pembeli tidak mengetahuinya secara nyata.

Timing adalah saat nilai hilang. Dalam Abbey National Building Society v Cann House of Lords menyatakan bahwa kepemilikan harus ada pada tanggal disposisi, dan jika pembelian dan hipotek merupakan bagian dari satu transaksi, tidak ada momen di mana peminjam memiliki properti tanpa biaya dari pemberi pinjaman. Williams & Glyn's Bank v Boland menegaskan bahwa pasangan atau mitra dengan bagian yang menguntungkan dapat memiliki pekerjaan sebenarnya atas hak mereka sendiri, meskipun pemilik sah juga tinggal di sana.

Dan kemudian penetralisir hebat: oumelampaui. Berdasarkan pasal 2 dan 27 LPA 1925, jika uang modal dibayarkan kepada sekurang-kurangnya dua orang wali atau suatu badan perwalian, maka kepentingan yang menguntungkan akan dihilangkan dari tanah tersebut dan melekat pada hasilnya. City of London Building Society v Flegg adalah kasus yang patut dikutip. Kepentingan yang melampaui batas tidak ada lagi yang perlu dikesampingkan — itulah sebabnya, dalam skenario di bagian atas artikel ini, pemilik tunggal yang terdaftar adalah fakta yang benar-benar menentukan hasilnya.

UTanah tidak terdaftar: pungutan tanah dan doktrin pemberitahuan

UJudul yang tidak terdaftar masih muncul di FLK2, dan dijalankan pada mesin yang berbeda. Kepentingan hukum mengikat dunia hampir tanpa pengecualian. Kepentingan yang adil dibagi menjadi dua kelompok.

Sebagian besar dapat didaftarkan sebagai pungutan tanah berdasarkan Land Charges Act 1972 atas nama pemilik tanah: perjanjian yang membatasi dan kemudahan yang adil yang dibuat setelah tahun 1925 (Kelas D), kontrak dan opsi tanah (Kelas C(iv)), hipotek puisne (Kelas C(i)), dan hak atas rumah (Kelas F). Pendaftaran dianggap sebagai pemberitahuan sebenarnya. Non-pendaftaran berakibat fatal – dan hal ini sangat fatal. Dalam Midland Bank Trust Co Ltd v Green, opsi pembelian yang tidak terdaftar dianggap batal terhadap pembeli demi uang atau nilai uang meskipun dia membayar jauh di bawah nilai pasar dan mengetahui segalanya tentang hal itu. Motif tidak relevan.

Apa yang tersisa — terutama kepentingan yang menguntungkan di bawah suatu perwalian — pertama-tama diatur dengan melampaui batas dan, jika tidak, doktrin lama tentang pemberitahuan: apakah pembeli adalah pembeli yang bonafid dari suatu tanah sah dengan nilai tanpa pemberitahuan, aktual, konstruktif, atau diperhitungkan? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard menunjukkan bagaimana pemberitahuan konstruktif dinilai: pemberi pinjaman yang melakukan inspeksi berdasarkan janji temu yang telah diatur sebelumnya pada hari Minggu sore, ketika penghuni telah dipindahkan dengan mudah, diberi pemberitahuan tentang apa yang akan terungkap dari pemeriksaan yang tepat.

Sewa dan hipotek: dua hubungan yang menimbulkan perselisihan

Untuk sewa, Street v Mountford tetap menjadi titik awal: kepemilikan eksklusif, untuk jangka waktu tertentu, dengan sewa, memberikan sewa terlepas dari label yang digunakan pihak-pihak. Pengadilan memperhatikan substansinya, dan klausul palsu yang dimasukkan untuk membatalkan penyewaan akan diabaikan (Antoniades v Villiers). Jangka waktunya harus pasti durasinya — hibah tanpa batas waktu "selama pelebaran jalan" gagal dalam Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body.

OPada perjanjian, garis pemisahnya adalah 1 Januari 1996. Sewa yang diberikan pada atau setelah tanggal tersebut termasuk dalam Undang-Undang Pemilik Tanah dan Penyewa (Perjanjian) 1995: penyewa yang menugaskan dibebaskan dari perjanjian, meskipun pemilik rumah mungkin memerlukan perjanjian jaminan resmi. Sewa yang diberikan sebelum tanggal tersebut mempunyai hak istimewa rezim kontrak yang lama, yang mana penyewa awal tetap bertanggung jawab untuk seluruh jangka waktu. Periksa tanggal pemberian sebelum hal lainnya.

Untuk hipotek, revisi pembayaran tiga poin. Hak untuk menebus tidak dapat dijadikan ilusi, dan keuntungan jaminan yang tidak masuk akal atau hambatan terhadap ekuitas penebusan dapat dihilangkan. Pengaruh yang tidak semestinya dalam kasus jaminan terjadi setelah Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): ketika seseorang menawarkan rumahnya sebagai jaminan atas hutang orang lain, pemberi pinjaman akan diadili dan harus memastikan nasihat hukum independen diberikan, atau risiko biaya tersebut dikesampingkan. Dan pada saat pelaksanaan, kuasa menjual timbul berdasarkan pasal 101 LPA 1925 setelah hipotek dibuat dengan akta dan tanggal sah untuk penebusan telah berlalu, namun hanya dapat dilaksanakan dalam keadaan-keadaan yang disebutkan dalam pasal 103. Hasil kemudian diterapkan sesuai perintah undang-undang berdasarkan pasal 105 — beban-beban sebelumnya, pengeluaran-pengeluaran, utang hipotek, kemudian kelebihan apa pun kepada pemegang tanggungan atau peminjam berikutnya.

A untuk pertanyaan prioritas FLK2

UDalam kondisi ujian, Anda memiliki waktu sekitar satu setengah menit untuk setiap pertanyaan. Anda butuh rutinitas, bukan debat.

1. Apakah judulnya terdaftar atau tidak terdaftar? Semuanya bercabang dari sini.
2. Identifikasi setiap kepentingan yang bersaing dan klasifikasikan sebagai kepentingan yang sah atau adil, periksa formalitas dan pendaftarannya.
3. ATanyakan apakah pihak selanjutnya adalah pembeli atas imbalan berharga yang telah mendaftar — atau, pada tanah yang tidak terdaftar, merupakan pembeli tanah sah berdasarkan nilai.
4. Jalankan rute perlindungan: pemberitahuan di register, Jadwal 3, melampaui batas; atau pendaftaran retribusi tanah dan doktrin pemberitahuan.

PLatihkan ini pada sepuluh pertanyaan dan itu menjadi otomatis. Jangan praktikkan hal ini dan Anda akan membaca empat pilihan yang masuk akal dan memilih salah satu yang terdengar paling adil — yang, dalam Hukum Pertanahan, jarang sekali merupakan pilihan yang benar.

Jika Anda menginginkan dukungan terstruktur daripada tumpukan catatan lainnya, CELE SQE telah mengajar ketiga belas mata pelajaran SQE1 sejak pertama kali duduk. Kursus SQE1 kami berlangsung dengan biaya £3,720 (jangka panjang), £2,750 (jangka menengah), dan £1,750 (jangka pendek), dengan opsi FLK tunggal dengan setengah harga dan diskon £150 untuk pemesanan awal atau dalam waktu tiga bulan setelah ujian. Langganan bank soal SQE1 adalah £575 per bulan jika skenario prioritas pengeboran adalah yang sebenarnya Anda butuhkan. Pertanyaan? WeChat SQE100, [email protected], atau celebar.com.