Föreställ detta. Du är fyrtio minuter in i FLK2-tidningen, du får en fråga om två syskon som köpt ett hus tillsammans, ett har dött, och svarsalternativen beror alla på om de var gemensamma hyresgäster eller hyresgäster. Din mage tappar, för förra gången du reviderade överlevnadsskap kom du till hälften ihåg det och gick vidare. Låter det bekant? Jordlagen straffar de halvt ihågkomna. Den belönar kandidater som kan kartlägga fakta på ett litet antal stela regler och tillämpa dem utan att tveka.
Detta ämne finns i SQE1 FLK2 tillsammans med Property Practice, Trusts, Wills, Criminal Practice och Solicitor Accounts. Det är konceptuellt snarare än procedurmässigt, och granskaren älskar att testa om du förstår varför ett intresse binder en köpare, inte bara om det finns. Låt mig leda dig genom de delar som dyker upp om och om igen.
Estates and Interests: The Land Law Foundation You Can not Skip
Allt inom jordrätt bygger på en distinktion. Sedan Law of Property Act 1925, kan endast två lagliga egendomar existera: friinnehavet (en avgift som är enkel absolut i besittning) och arrenderätten (en period av absoluta år). I 1 § andra stycket räknas sedan upp de intressen som kan vara lagliga, inklusive ett servitut som beviljats för en tid som motsvarar en egendom eller arrenderätt samt en lagfart. Allt som inte passar dessa lådor kan bara vara equitable.
Varför spelar detta någon roll på tentamensdagen? Eftersom den lagliga/rättvisa etiketten driver hela frågan. Lagliga rättigheter har historiskt sett bundit världen; skäliga rättigheter är beroende av uppsägningsdoktriner eller, i registrerad mark, på registrering eller ett övervägande intresse. Om du inte kan klassificera intresset under de första tio sekunderna kommer du att gissa resten.
Praktisk övning: ta vilken ränta som helst - en inteckning, ett servitut, ett begränsat förbund, ett hyresavtal - och ställ två frågor. Är det lagligt eller rättvist? Hur är det skyddat mot en senare köpare? Om du kan svara på båda direkt är du FLK2 redo för det ämnet.
Medägande för FLK2: Gemensam hyresrätt, gemensam hyresrätt och efterlevande
Detta är ämnet som överfaller folk, så sakta ner här. När två eller flera personer äger mark, ägs den lagliga äganderätten alltid på en trust av mark, och den lagliga egendomen kan endast innehas som en gemensam hyresrätt - aldrig avskiljd, högst fyra förvaltare. Den intressanta åtgärden sker i eget kapital, där delägare äger antingen som gemensamma hyresgäster eller hyresgäster gemensamt.
A gemensam hyresrätt kräver de fyra enheterna: besittning, ränta, titel och tid. Det medför rätten till survivorship, vilket innebär att när en gemensam hyresgäst dör övergår deras andel automatiskt till de efterlevande, utanför testamentet. En gemensam hyresrätt ger varje ägare en distinkt odelad andel som går under deras dödsbo. Så i det examensscenariot om det avlidna syskonet vänder sig hela svaret på om det skäliga intresset var en gemensam hyresrätt (den efterlevande tar allt) eller en gemensam hyresrätt (den avlidnes andel går till deras förmånstagare).
Nnu lär dig avgångsvederlag kallt, eftersom det är hårt undersökt. Ett rättvist gemensamt hyresförhållande kan avbrytas under livet – till exempel genom skriftligt meddelande enligt sektion 36(2) i Law of Property Act 1925, av en hyresgäst som hanterar sin andel, eller genom ömsesidig överenskommelse eller en affär, som diskuteras i Williams v Hensman. Avgångsvederlag omvandlar den gemensamma hyresrätten till en gemensam hyresrätt. Du kan inte avskilja genom testamente, eftersom överlevande fungerar ögonblicket innan döden träder i kraft. Få den tidpunkten rätt och du kommer att bankmärka andra förlorar.
Easements: De fyra hindren och hur de skapas
Easements förekommer i nästan varje FLK2 sittande i någon form. Börja med definitionen från Re Ellenborough Park. För att en rätt ska vara ett servitut måste den uppfylla fyra krav: det måste finnas en dominerande och en tjänande hyresrätt; rätten måste tillgodose (gynna) den dominerande marken; de två tomterna måste ägas eller upptas av olika personer; och rätten måste kunna utgöra föremål för ett bidrag. Det sista hindret filtrerar bort vaga påståenden – en rätt till syn är till exempel för osäker.
Creation är den del som kandidaterna förvirrar. Servitut kan skapas uttryckligen, underförstått eller genom recept. Under underförstådd beviljande bör du känna till regeln i Wheeldon v Burrows, som omvandlar vissa kvasiservitut till fullständiga servitut vid försäljning av en del, och section 62 i Law of Property Act 1925, som kan uppgradera ett informellt tillstånd till ett servitut på en överlåtelse. Recept, i stort sett, belönar långvarig användning av rätt – utan våld, sekretess eller tillstånd. Håll dessa tre negativa i ditt huvud som "nec vi, nec clam, nec precario".
Titta på fällan: en fråga ger dig ofta en "rätt" som misslyckas med en Ellenborough-del och sedan frågar hur den binder en köpare. Om det inte alls är ett giltigt servitut uppstår aldrig den bindande frågan. Testa alltid giltigheten före prioritet.
Freehold Covenants: Varför bördan sällan löper vid lag
Covenants testar din förmåga att skilja nytta från börda och lag från eget kapital. Förmånen med ett förbund kan gälla allmän lag om det berör och berör landet. Bördan löper dock inte enligt lag - det är huvudregeln från Austerberry v Oldham Corporation, senare bekräftad av House of Lords i Rhone v Stephens. Så hur binder ett restriktivt förbund en senare ägare av den belastade marken? Genom eget kapital, enligt doktrinen i Tulk v Moxhay, förutsatt att förbundet är begränsande (negativt) i sak, berör och berör det marken, parterna avsåg att den skulle drivas och den är ordentligt skyddad genom registrering.
Examinatorer älskar positiva förbund eftersom bördan inte kan löpa direkt. Du måste sedan hitta lösningar – en kedja av ersättningsavtal, eller principen om ömsesidig nytta och börda från Halsall mot Brand. Om en fråga visar en plikt att do något (reparera ett staket, bidra till vägunderhåll), nå instinktivt efter "positivt förbund, bördan löper inte, leta efter en indirekt väg".
Registrerad och oregistrerad mark: Att göra ett intresse binda en köpare
Detta är marklagens prioriterade motor och det är där många av varumärkena lever. För registrerad mark styr Land Registration Act 2002. En registreringsbar disposition mot värdefull vederlag har företräde framför tidigare intressen, förutom de som skyddas av en notis i registret och de som överskrider registret. De överordnade intressena i schema 3 testas hårt - särskilt ett legalt hyresavtal på sju år eller mindre, och en persons intresse av faktisk yrke, det moderna ekot av Williams & Glyn's Bank mot Boland.
I den krympande poolen av oregistrerad mark tillämpar du det äldre systemet: juridiska rättigheter binder världen, de flesta rättvisa rättigheter måste registreras som markavgifter enligt Land Charges Act 1972, och allt utanför det systemet beror på doktrinen om meddelande. Ett pussel här döljer ofta en underlåtenhet att registrera – ett klass C(iv) fastighetskontrakt eller ett klass D(ii) restriktivt förbund som aldrig ingicks, och så är ogiltigt mot en köpare av en laglig egendom för pengar. Hitta den saknade registreringen och svaret faller ut.
Hur man reviderar marklagen för SQE1 FLK2 Paper
Singel bästa svar-frågor är inte uppsatser. De ger dig en snäv uppsättning fakta och fem rimliga alternativ, varav bara ett är bäst. Så din revision bör vara strukturerad kring beslutsträd, inte prosa. Skapa ett ensidigt flödesschema för varje ämne: klassificera intresset, testa dess giltighet och lös sedan prioritet. Gör det för servitut, förbund, hyresavtal, inteckningar och samägande, och du har täckt det mesta av det som FLK2 kommer att kasta på dig.
Två vanor skiljer starka kandidater från resten. De lär sig de ledande fallen som utlösare, inte som citat – du behöver inte hela förhållandet Tulk v Moxhay, du måste känna igen ögonblicket det gäller. Och de övar under tidspress, för att läsa ett tätt faktascenario på under nittio sekunder är dess egen skicklighet. Blanda frågor om jordrätt med Trusts och Property Practice, eftersom granskaren medvetet överlappar dem; en samäganderättstvist kan tyst bli en trust-of-land-fråga om ockupation och försäljning.
Snabbt självtest innan du stänger boken: nämn de två lagliga egendomarna, de fyra enheterna, de fyra Ellenborough-kraven och de två vägarna genom vilka ett restriktivt förbund belastar en köpare. Om något svar är luddigt så är det kvällens revision.
Hur CELE SQE kan hjälpa
Om du vill att Land Law mappas in i rena beslutsträd med fungerande SBA-praxis, går våra SQE1-kurser från korttidskursen för £1 750 upp till den långtidskursen för £3 720, med en enkel FLK-alternativ till halva priset om du bara behöver FLK2. Det finns en rabatt på 150 GBP för tidigt och vår SQE1 frågebank är tillgänglig för 575 GBP per månad för fokuserad borrning. Kom och hitta oss på celebar.com eller på WeChat SQE100 — vi har väglett kandidater sedan det allra första mötet, och vi pratar gärna igenom var Land Law passar in i din plan.