Billed dette. Du er fyrre minutter inde i FLK2-avisen, du rammer et spørgsmål om to søskende, der købte et hus sammen, den ene er død, og svarmulighederne afhænger alle af, om de har været fælles lejere eller lejere. Din mave falder, for sidste gang du reviderede overlevelse, huskede du det halvt og gik videre. Lyder det bekendt? Jordloven straffer de halvt huskede. Det belønner kandidater, der kan kortlægge fakta på et lille antal stive regler og anvende dem uden tøven.
Dette emne findes i SQE1 FLK2 sammen med Property Practice, Trusts, Testamenter, Criminal Practice og Solicitor Accounts. Det er konceptuelt snarere end proceduremæssigt, og eksaminator elsker at teste, om du forstår hvorfor en interesse binder en køber, ikke kun om den eksisterer. Lad mig lede dig gennem de dele, der dukker op igen og igen.
Estates and Interests: The Land Law Foundation You Can Not Skip
Everything in Land Law bygger på én sondring. Siden Law of Property Act 1925, kan der kun eksistere to lovlige ejendomsmæglere: friværdien (et gebyr simpelt absolut i besiddelse) og lejemålet (en periode på absolut år). § 1, stk. 2, opregner herefter de interesser, der kan være lovlige, herunder en servitut ydet for en periode svarende til en friværdi eller lejemål, og et lovligt gebyr. Alt, der ikke passer til disse kasser, kan kun være equitable.
Hvorfor betyder det noget på eksamensdagen? Fordi det juridiske/retfærdige mærke driver hele spørgsmålet. Juridiske rettigheder har historisk set bundet verden; rimelige rettigheder afhænger af meddelelsesdoktriner eller, i tinglyst jord, af registrering eller en overordnet interesse. Hvis du ikke kan klassificere interessen i de første ti sekunder, vil du gætte resten.
Praktisk øvelse: tag enhver rente - et realkreditlån, en servitut, en restriktiv aftale, en lejekontrakt - og stil to spørgsmål. Er det lovligt eller retfærdigt? Hvordan er det beskyttet mod en senere køber? Hvis du kan svare på begge med det samme, er du FLK2 klar til det emne.
Medejerskab for FLK2: Fællesleje, Fællesleje og efterladte
Dette er emnet, der overfalder folk, så sæt farten ned her. Når to eller flere personer ejer jord, besiddes den juridiske ejendomsret altid på en trust af jord, og den juridiske ejendom kan kun ejes som et fælles lejemål - aldrig ophævet, maksimalt fire kuratorer. Den interessante handling sker i egenkapital, hvor medejere holder enten som fælles lejere eller lejere i fællesskab.
A fælles lejemål kræver de fire enheder: besiddelse, renter, titel og tid. Det medfører retten til efterladte, hvilket betyder, at når en fælles lejer dør, overgår deres andel automatisk til de efterladte uden for testamentet. Et fælles lejemål giver hver ejer en særskilt, uskiftet andel, der går ind under deres ejendom. Så i det eksamensscenarie om den afdøde søskende drejer hele svaret sig om, hvorvidt den rimelige interesse var et fælles lejemål (den efterladte tager alt) eller et lejemål i fællesskab (den afdødes andel går til deres begunstigede).
Nnu lære afskedigelse kold, fordi det er stærkt undersøgt. Et retfærdigt fælleslejeforhold kan opsiges i løbet af livet - for eksempel ved skriftlig meddelelse i henhold til section 36(2) i Law of Property Act 1925, af en lejer, der handler med deres andel, eller ved gensidig aftale eller et handelsforløb, som diskuteret i Williams v Hensman. Fratrædelsesgodtgørelse omdanner fælleslejemålet til et fælleslejemål. Du kan ikke skilles ved testamente, fordi overlevelse sker i det øjeblik, før døden træder i kraft. Få det rigtige tidspunkt, og du vil bankmærker andre taber.
Easements: De fire forhindringer og hvordan de skabes
Easements vises i næsten hver FLK2 siddende i en eller anden form. Start med definitionen fra Re Ellenborough Park. For at en ret skal være en servitut, skal den opfylde fire krav: der skal være en dominerende og en tjener lejemål; retten skal rumme (til gavn) den dominerende jord; de to grunde skal ejes eller bebos af forskellige personer; og retten skal kunne udgøre genstand for en bevilling. Den sidste forhindring bortfiltrerer vage påstande – for eksempel er retten til et synspunkt for usikker.
Creation er den del, kandidaterne roder. Servitutter kan oprettes udtrykkeligt, underforstået eller efter recept. Under underforstået bevilling bør du kende reglen i Wheeldon v Burrows, som konverterer visse kvasi-servitututter til fulde servitutter ved et salg af en del, og section 62 i Law of Property Act 1925, som kan opgradere en uformel tilladelse til en servitut på en overdragelse. Receptpligtigt belønner i store træk langvarig brug – uden magt, hemmeligholdelse eller tilladelse. Hold de tre negativer i dit hoved som "nec vi, nec clam, nec precario".
Se fælden: et spørgsmål giver dig ofte en "ret", der svigter et Ellenborough-lem, og spørger derefter, hvordan det binder en køber. Hvis det slet ikke er en gyldig servitut, opstår det bindende spørgsmål aldrig. Test altid gyldigheden før prioritet.
Friholdspagter: Hvorfor byrden sjældent løber ved lov
Covenants tester din evne til at adskille fordel fra byrde og lov fra egenkapital. Fordelen ved en pagt kan løbe efter almindelig lov, hvis den berører og vedrører landet. Byrden løber dog ikke ved lov - det er hovedreglen fra Austerberry v Oldham Corporation, senere bekræftet af House of Lords i Rhone v Stephens. Så hvordan binder en restriktiv pagt en senere ejer af den belastede jord? Gennem egenkapital, i henhold til doktrinen i Tulk v Moxhay, forudsat at pagten er restriktiv (negativ) i substansen, berører og vedrører den jorden, parterne havde til hensigt at drive den, og den er behørigt beskyttet af registrering.
Examinatorer elsker positive pagter, fordi byrden ikke kan løbe direkte. Så skal du finde løsninger – en kæde af skadesløsholdelsesaftaler eller princippet om gensidig fordel og byrde fra Halsall mod Brand. Hvis et spørgsmål viser en pligt til at do noget (reparere et hegn, bidrage til vejvedligeholdelse), nå instinktivt efter "positiv pagt, byrden løber ikke, se efter en indirekte rute".
Registreret og uregistreret jord: At få en interesse til at binde en køber
Dette er jordlovens prioriterede motor, og det er her, mange af mærkerne lever. For registreret jord gælder Land Registration Act 2002. En registreringspligtig disposition mod værdifuldt vederlag har prioritet frem for tidligere interesser, undtagen dem, der er beskyttet af en meddelelse i registret og dem, der override registret. De altoverskyggende interesser i skema 3 er stærkt testet - især en lovlig lejekontrakt i syv år eller derunder, og en persons interesse i faktisk besættelse, det moderne ekko af Williams & Glyn's Bank mod Boland.
I den skrumpende pulje af uregistreret jord anvender du det ældre system: juridiske rettigheder binder verden, de fleste retfærdige rettigheder skal registreres som jordafgifter i henhold til Land Charges Act 1972, og alt uden for denne ordning afhænger af meddelelsesdoktrinen. Et puslespil her skjuler ofte en manglende registrering - en klasse C(iv) ejendomskontrakt eller en klasse D(ii) restriktiv pagt, som aldrig blev indgået, og som derfor er ugyldig mod en køber af et lovligt ejendom for penge. Find den manglende registrering, og svaret falder ud.
Sådan reviderer man jordlov for SQE1 FLK2 Paper
Single Best Answer-spørgsmål er ikke essays. De giver dig et stramt sæt fakta og fem plausible muligheder, hvoraf kun én er bedst. Så din revision bør struktureres omkring beslutningstræer, ikke prosa. For hvert emne opbyg et flowchart på én side: klassificer interessen, test dens gyldighed, og afgør derefter prioritet. Gør det for servitutter, pagter, lejekontrakter, realkreditlån og medejerskab, og du har dækket det meste af, hvad FLK2 vil kaste på dig.
To vaner adskiller stærke kandidater fra resten. De lærer de førende sager som triggere, ikke som citater - du behøver ikke det fulde forhold mellem Tulk v Moxhay, du skal genkende det øjeblik, det gælder. Og de øver sig under tidspres, fordi at læse et tæt faktuelt scenarie på under halvfems sekunder er deres egen evne. Bland jordlovsspørgsmål med Trusts og Property Practice, da eksaminatoren bevidst overlapper dem; en samejetvist kan stille og roligt blive et trust-of-land-spørgsmål om besættelse og salg.
Hurtig selvtest før du lukker bogen: navngiv de to lovlige ejendom, de fire enheder, de fire Ellenborough-krav og de to veje, hvorved en restriktiv pagt belaster en køber. Hvis noget svar er uklart, er det aftenens revision.
Hvordan CELE SQE kan hjælpe
Hvis du vil have jordlov kortlagt i rene beslutningstræer med bearbejdet SBA-praksis, løber vores SQE1-kurser fra korttidskurset til £1.750 op til langtidskurset til £3.720, med en enkelt-FLK-mulighed til halv pris, hvis du kun har brug for FLK2. Der er £150 early-bird rabat, og vores SQE1 spørgsmålsbank er tilgængelig for £575 pr. måned for fokuseret boring. Kom og find os på celebar.com eller på WeChat SQE100 — vi har vejledt kandidater siden det allerførste møde, og vi taler gerne igennem, hvor jordlov passer ind i din plan.