Представете си това. Седите на вестника FLK2, часовникът тиктака и един въпрос с най-добър отговор поставя купувач пред вас, който току-що е открил, че имотът се намира до планирана обиколка. Продавачът никога не го е споменавал. Какво е трябвало да направи адвокатът и на кой етап от сделката? Ако умът ви се изпразни, не сте сами — Вещно право и практика е предметът, при който кандидатите познават теорията на поземленото право, но се спират на процедурата. Тази статия разглежда сделката за прехвърляне по начина, по който проверяващите SQE1 я тестват: като поредица от решения, които взема истинският адвокат.
Защо доминира процедурата по прехвърляне SQE1 FLK2
Законът за земята ви дава материалноправните правила — имоти, сервитути, съсобственост, регистрация на право на собственост. Законът и практиката на собствеността задава по-труден, по-практичен въпрос: какво всъщност прави адвокатът do с тези правила, стъпка по стъпка, за да премести продажбата от инструкция към завършване без небрежност? Двата предмета се припокриват силно, така че изпитващите могат да изградят въпрос, който прилича на поземлено право, но всъщност е процедура за тестване или обратното.
Моят съвет към всеки, който работи през FLK2, е първо да изгради мисловна времева линия на транзакцията, а след това да закачи правните правила от нея. След като можете да си представите етапите в ред, по-сложните моменти - кога преминава рискът, кога договорите стават обвързващи, кой е отговорен за какво - се нареждат на мястото си. Нека вървим по времевата линия.
Етапът на преддоговора: проучване на собствеността и повдигане на запитвания
Всичко, което защитава купувача, се случва преди подписването на договора. Това е мястото, където въпросът за заобикаляне по-горе се печели или губи. Адвокатът на купувача трябва да проучи правото на собственост и да извърши стандартните разследвания, така че клиентът да знае точно какво купува.
За регистрирана земя, адвокатът получава официални копия от регистъра и плана за собственост от HM Land Registry съгласно Закона за поземлената регистрация от 2002 г. и проверява регистрите на собствеността, собствеността и таксите. За нерегистрирана земя — все още подлежаща на проверка — адвокатът проучва олицетворение на право на собственост и проверява непрекъсната верига на собственост, датираща от най-малко 15 години назад до добър корен на право на собственост, след което прави търсене на такси за земя спрямо имената на собствениците на имоти.
Наред със заглавието, адвокатът на купувача отправя преддоговорни търсения и запитвания. Обичайният пакет включва търсене на местните власти (което би разкрило този планиран байпас), търсене на дренаж и вода, проучване на околната среда и преддоговорни запитвания на продавача, често в стандартните формуляри на юридическото дружество. Запомнете ръководния принцип тук:
Caveat emptor — нека купувачът внимава. Продавачът обикновено не е длъжен да посочва доброволно физически дефекти, така че адвокатът на купувача трябва да потърси и да направи запитвания. Продавачът обаче трябва да разкрие скрити дефекти в правото на собственост и не трябва активно да представя погрешно имота.
An SQE1 капан за гледане: неясен отговор на запитвания, който се оказва подвеждащ, може да даде на купувача иск за невярно представяне. Така че, когато даден въпрос показва, че продавачът дава полуверен отговор, помислете за средства за защита, а не само за процедура.
Размяна на договори: точката, от която няма връщане
До размяната всяка страна може да си тръгне. При размяна на договори страните стават правно обвързани да изпълнят и това е един от най-тежко изпитаните моменти в FLK2. Договорът за продажба на земя трябва да отговаря на раздел 2 от Закона за правото на собственост (Разни разпоредби) от 1989 г.: трябва да е в писмена форма, да съдържа всички изрично договорени условия и да бъде подписан от или от името на двете страни.
Договорите обикновено се разменят с помощта на формулите на Law Society за размяна по телефона (Формула A, B или C), които определят точно какво се задължават да направят адвокатите. Купувачът обикновено плаща депозит от 10% от покупната цена при замяна. Познайте разграничението, което изпитващите обичат:
- A депозит, държан като заинтересован , не може да бъде освободен на продавача до завършване.
- A депозит, държан като agent за продавача, може да бъде прехвърлен веднага, което е по-рисково за купувача.
Рискът в имота преминава към купувача при замяна, а не при завършване. Това единствено правило обяснява защо купувачът трябва да има застраховка на сгради от момента на размяната на договорите. Ако къщата изгори в деня след замяната, това е проблемът на купувача — фактичен модел, който се появява отново и отново.
Стандартните условия, обикновено Стандартните условия за продажба или Стандартните условия за търговска собственост, запълват празнините между специалните условия, които страните договарят. Ако една от страните не успее да завърши, другата страна може да връчи известие за довършване, отделяйки време за същността и отваряйки вратата за средства за защита, включително конфискация на депозита и в крайна сметка анулиране.
От обмен до завършване: стъпките преди завършване
Разликата между размяната и завършването е мястото, където адвокатът на купувача подрежда свободните краища. Две търсения преди завършване са най-важни.
За регистрирана земя, адвокатът извършва OS1 приоритетно търсене в поземления регистър на HM. Това дава приоритетен период — понастоящем 30 работни дни — през който купувачът може да регистрира транзакцията без никакви нови записи в регистъра. Вземете приложението в този прозорец и интересът на купувача има приоритет. За нерегистрирана земя, търсенето на такси за земя (формуляр K15) върши подобна работа и дава свой собствен период на защита.
Когато покупката е финансирана от ипотека, адвокатът на заемодателя — често същата фирма, действаща от страна на купувача — трябва също така да извърши обявяване в несъстоятелност (формуляр K16) срещу заемополучателя, за да удовлетвори заемодателя. След това адвокатът представя сертификат за собственост на заемодателя и изтегля ипотечния аванс, готов за деня на завършване.
Завършване и последващо завършване: данък и регистрация
При завършване се плаща остатъкът от покупната цена, продавачът предава акта за прехвърляне (TR1 за цялото регистрирано право на собственост) и купувачът придобива право на имота. Прехвърлянето трябва да бъде с акт съгласно раздел 52 от Закона за собствеността от 1925 г. — ясна точка на припокриване с вашите познания по поземленото право.
Завършването не е финалната линия. Две задължения след завършване са директно включени в учебната програма SQE1 и двете носят крайни срокове, които трябва да запомните като диапазони, вместо да гадаете точните цифри:
Данък след това регистрация. Купувачът трябва да подаде декларация за гербов данък върху земята и да плати всички дължими SDLT в законовия период след попълването. Само след като SDLT бъде платен, купувачът може да кандидатства в HM Land Registry за регистриране на прехвърлянето и всяка нова такса.
Две точки изпитващите проверяват тук. Първо, в Wales SDLT не се прилага — вместо това се начислява данък върху сделките със земя. Въпрос, който поставя имота в Кардиф, е да тества дали сте забелязали разликата. Второ, регистрацията е конститутивна за много сделки: съгласно Закона за поземлената регистрация от 2002 г. прехвърлянето на регистриран имот не действа по закон, докато не бъде завършено чрез регистрация. Междувременно купувачът притежава справедливия интерес, точно поради тази причина приоритетното търсене е толкова важно.
Наемане и наградата на проверяващите практически точки
Закупуването на апартамент на лизинг добавя допълнителни стъпки към същата времева линия. Адвокатът на купувача преглежда договора за наем за срока, таксата за обслужване и наема на земята и отправя запитвания към наемодателя или управляващия агент. Когато договорът за наем изисква съгласието на наемодателя за прехвърляне, това съгласие трябва да бъде получено и наемодателят не трябва неоснователно да го отказва. При нов наем на търговски помещения внимавайте за сигурността на владението съгласно Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г. и дали страните са сключили договор за него.
По време на транзакцията поведението стои на заден план. Адвокат, действащ както за купувач, така и за заемодател, или за съвместни купувачи, трябва да бъде нащрек за конфликт на интереси съгласно стандартите и разпоредбите на SRA и трябва да държи парите на клиента стриктно в съответствие с Правилата за сметки SRA — което обвързва Закона за собствеността и практиката точно с преразглеждането на Вашите сметки на адвокат.
И как превръщате всичко това в марки? Опитайте тези практични движения:
- Начертайте времевата линия веднъж на ръка: инструкция → търсения и запитвания → обмен → търсения преди завършване → завършване → SDLT → регистрация. След това проверете какво се случва на всеки възел.
- За всеки фактологичен модел попитайте на кой етап сме? Правилният отговор почти винаги включва времето.
- Запомнете последиците от обмена — обвързващ договор, депозит, преминаване на риска, застраховка — защото този клъстер е златен за формата SBA.
- Съхранявайте регистрираните и нерегистрираните процедури в отделни умствени колони, така че никога да не прилагате търсене на такси за земя към регистрирана земя.
Овладейте последователността и въпросите спират да изглеждат като тестове за памет и започват да се чувстват като работата, за която се обучавате.
Как CELE SQE може да помогне
На CELE SQE (celebar.com) ние преподавахме право на собственост и практика още от първото заседание на SQE и нашите материали картографират цялата времева линия за прехвърляне към въпросите с най-добър отговор, пред които ще се изправите. Ако искате структура, курсовете SQE1 варират от £1750 за краткосрочната опция до £3720 за дългосрочния курс, с цена за единичен FLK на половината от тези цени, ако имате нужда само от FLK2, плюс £150 отстъпка за ранно записване. Предпочитате да задавате въпроси или да четете със собствено темпо? Банката за въпроси SQE1 е £575 на месец, а пълният комплект учебници е £950. Свържете се с нас по всяко време на WeChat SQE100 или на [email protected].