Мынаны суреттеңіз. Сіз FLK2 қағазында отырсыз, сағат тықылдап жатыр және бір ең жақсы жауап сұрағы сіздің алдыңызда мүлікті жаңадан ашқан сатып алушыны жоспарланған айналма жолдың жанында отырады. Сатушы бұл туралы ешқашан айтқан жоқ. Адвокат не істеуі керек және мәміленің қай кезеңінде? Егер сіздің ойыңыз бос болса, сіз жалғыз емессіз — Меншік құқығы және тәжірибесі - үміткерлер жер құқығы теориясын білетін, бірақ процедураны тоқтататын тақырып. Бұл мақала тасымалдау транзакциясын SQE1 сарапшылары сынайтындай көрсетеді: нақты адвокат қабылдайтын шешімдер тізбегі ретінде.
Неліктен тасымалдау процедурасы SQE1 FLK2
басым боладыЖер туралы заң сізге маңызды ережелерді береді — жылжымайтын мүлік, сервитуттар, бірлескен меншік, меншік құқығын тіркеу. Меншік құқығы және практикасы қиынырақ, практикалық сұрақты қояды: адвокат сатылымды нұсқаудан аяқтауға немқұрайлы қарай жылжыту үшін осы ережелермен do шын мәнінде не істейді? Екі пән бір-біріне қатты сәйкес келеді, сондықтан емтихан алушылар жер заңына ұқсайтын, бірақ шын мәнінде тестілеу процедурасы болып табылатын немесе керісінше сұрақ құра алады.
FLK2 арқылы жұмыс істейтін кез келген адамға берер кеңесім алдымен транзакцияның ойша уақыт кестесін құру, содан кейін оның заңды ережелерін іліп қою. Кезеңдерді рет-ретімен елестете алғаннан кейін, қиынырақ нүктелер - тәуекел өткенде, келісім-шарттар міндетті болған кезде, кім не үшін жауапты болады - орын алады. Уақыт сызығымен жүрейік.
Келісімшартқа дейінгі кезең: тақырыпты зерттеу және сұрауларды көтеру
Сатып алушыны қорғайтын барлық нәрсе келісімшартқа қол қойылғанға дейін болады. Бұл жерде жоғарыдағы айналып өту сұрағы ұтылады немесе жоғалады. Сатып алушының адвокаты құқықты зерттеп, клиент не сатып алып жатқанын білуі үшін стандартты зерттеулер жүргізуі керек.
тіркелген жер үшін адвокат 2002 жылғы Жерді тіркеу туралы заңға сәйкес HM Жер тізілімінен тізілімнің және меншік құқығы жоспарының ресми көшірмелерін алады және мүлікті, меншік құқығын және төлем тізілімдерін тексереді. Тіркелмеген жер үшін — әлі де зерттелетін — заңгер меншік құқығының үлгісін зерттейді және меншік құқығының жақсы тамырына дейін кемінде 15 жыл бұрынғы үзілмеген меншік тізбегін тексереді, содан кейін жылжымайтын мүлік иелерінің аты-жөні бойынша Жер төлемдерін іздеуді жүргізеді.
AТақырыппен қатар, сатып алушының адвокаты келісімшартқа дейінгі іздеулер мен сұрауларды көтереді. Кәдімгі топтамаға жергілікті билік органдарын іздеу (жоспарланған айналма жолды көрсетеді), дренажды және суды іздеуді, қоршаған ортаны іздеуді және сатушының келісім-шартқа дейінгі сұрауларын қамтиды, көбінесе стандартты Заң қоғамының нысандарында. Мұнда басқару принципін есте сақтаңыз:
Ескерту — сатып алушы сақ болсын. Сатушы әдетте физикалық ақауларды ерікті түрде көрсетуге міндетті емес, сондықтан сатып алушының адвокаты іздеп, сұрауы керек. Алайда сатушы меншік құқығындағы жасырын кемшіліктерді ашып көрсетуі керек және мүлікті белсенді түрде бұрмаламауы керек.
An SQE1 қарауға болатын тұзақ: жаңылыстыратын сұрауларға түсініксіз жауап сатып алушыға жалған ақпарат беру туралы шағым беруі мүмкін. Сондықтан сұрақ сатушыға жартылай дұрыс жауап бергенде, процедураны ғана емес, емдеу әдістерін де ойлаңыз.
Келісімшарттарды айырбастау: қайтарымсыз нүкте
Айырбасқа дейін кез келген тарап кете алады. келісім-шарт алмасу кезінде тараптар заңды түрде аяқтауға міндетті және бұл FLK2-дегі ең ауыр сынақтан өткен сәттердің бірі. Жерді сату шарты 1989 жылғы Мүлік туралы заңның (әртүрлі ережелер) 2-бөліміне сәйкес болуы керек: ол жазбаша түрде болуы, барлық тікелей келісілген шарттарды қамтуы және екі тарап немесе олардың атынан қол қоюы керек.
Келісімшарттар әдетте заңгерлердің не істеуге міндеттенетінін көрсететін телефон арқылы алмасу үшін Заң қоғамының формулалары арқылы алмасады (Формула А, В немесе С). Сатып алушы әдетте айырбастау кезінде сатып алу бағасының 10% мөлшерінде депозит төлейді. Емтихан алушылар жақсы көретін айырмашылықты біліңіз:
-
мүдделі тұлға ретінде ұсталған
- A депозиті аяқталмайынша сатушыға берілмейді. Сатушы үшін agent ретінде сақталатын
- A депозиті бірден берілуі мүмкін, бұл сатып алушы үшін қауіптірек.
Меншіктегі тәуекел сатып алушыға аяқталған кезде емес, айырбастау кезінде өтеді. Бұл жалғыз ереже келісім-шарттар айырбасталған сәттен бастап сатып алушыда неліктен ғимараттарды сақтандыру болуы керектігін түсіндіреді. Егер үй айырбастаудан кейінгі күні өртеніп кетсе, бұл сатып алушының мәселесі — қайта-қайта пайда болатын факт үлгісі.
Стандартты шарттар, әдетте стандартты сату шарттары немесе стандартты коммерциялық меншік шарттары тараптар келісетін арнайы шарттар арасындағы бос орындарды толтырады. Егер тарап тапсырманы орындай алмаса, екіншісі оның мән-мағынасын анықтап, депозитті тәркілеуді және, сайып келгенде, бас тартуды қоса алғанда, қорғау жолдарын ашу туралы хабарлама жібере алады.
.Айырбастаудан аяқтауға дейін: аяқтау алдындағы қадамдар
Айырбастау мен аяқтау арасындағы алшақтық - бұл сатып алушының кеңесшісі бос жерлерді реттейді. Аяқтау алдындағы екі іздеу маңызды.
Тіркелген жер үшін адвокат HM Жер тізілімінде OS1 басымдықты іздеу жүргізеді. Бұл басымдықты береді — қазіргі уақытта 30 жұмыс күні — оның барысында сатып алушы тізілімдегі кез келген жаңа жазбаларсыз транзакцияны тіркей алады. Қолданбаны сол терезеде алыңыз және сатып алушының қызығушылығы басымдыққа ие болады. Тіркелмеген жерлер үшін Жер алымдарын іздеу (K15 нысаны) ұқсас жұмысты орындайды және өзінің қорғау мерзімін береді.
Сатып алу ипотека арқылы қаржыландырылатын болса, несие берушінің адвокаты – көбінесе сатып алушы үшін әрекет ететін бірдей фирма – несие берушіні қанағаттандыру үшін қарыз алушыға қарсы банкроттықты іздеуді (K16 нысаны) жүргізуі керек. Содан кейін адвокат несие берушіге меншік құқығы туралы куәлікті ұсынады және аяқталатын күнге дайын ипотекалық авансты алады.
Аяқтау және кейінгі аяқталу: салық және тіркеу
O Аяқтағаннан кейін сатып алу бағасының қалдығы төленеді, сатушы өткізу актісін береді (барлық тіркелген меншік құқығы үшін TR1) және сатып алушы мүлікке құқықты алады. Тасымалдау 1925 жылғы Мүлік туралы заңның 52-бөліміне сәйкес акт бойынша болуы керек — бұл сіздің жер құқығы туралы біліміңізбен нақты сәйкес келетін нүкте.
Аяқтау - мәре сызығы емес. Аяқталғаннан кейінгі екі тапсырма SQE1 силлабусында тікелей орындалады және екеуінде де нақты сандарды болжаудан гөрі ауқымдар ретінде есте сақтау керек мерзімдер бар:
Салық, содан кейін тіркеу. Сатып алушы мемлекеттік баж салығы бойынша декларацияны тапсыруы және аяқталғаннан кейін заңмен белгіленген терезе ішінде кез келген SDLT төлеуі керек. SDLT төленгеннен кейін ғана сатып алушы аударымды және кез келген жаңа төлемді тіркеу үшін HM жер тізіліміне өтініш бере алады.
Екі ұпай емтихан алушыларды сынайды. Біріншіден, Wales, SDLT қолданылмайды — Оның орнына жер транзакциясы салығы алынады. Мүлікті Кардиффте орналастыратын сұрақ айырмашылықты байқағаныңызды тексереді. Екіншіден, тіркеу көптеген мәмілелер үшін негіз болып табылады: 2002 жылғы Жерді тіркеу туралы заңға сәйкес, тіркелген жылжымайтын мүлікті беру тіркеу аяқталмайынша заң бойынша әрекет етпейді. Сатып алушы әзірше әділ мүддеге ие болады, сондықтан басымдықты іздеу соншалықты маңызды.
Жалға алу және тәжірибелік ұпайлар емтихан тапсырушылар сыйлығы
Жалға берілетін жалпақ қабаттарды сатып алу бір уақыт кестесіне қосымша қадамдар жасайды. Сатып алушының адвокаты жалдау мерзімін, қызмет ақысын және жерді жалға алуды қарастырады және жалға берушінің немесе басқарушы агенттің сұрауларын көтереді. Жалға беру үшін жалға берушінің келісімі қажет болған жағдайда, бұл келісімді алу керек және жалға беруші оны негізсіз тоқтатпауы керек. Коммерциялық үй-жайларды жаңа жалдау кезінде 1954 жылғы Жалға беруші және жалға алушы туралы заңға сәйкес жалға алу құқығының қауіпсіздігін және тараптардың онымен келісім-шарт жасасқанын бақылаңыз.
Бүкіл транзакция барысында мінез-құлық фондық режимде отырады. Сатып алушы мен несие беруші немесе бірлескен сатып алушылар үшін әрекет ететін адвокат SRA стандарттары мен ережелері бойынша мүдделер қақтығысынан хабардар болуы керек және клиенттің ақшасын SRA шоттар ережелеріне сәйкес сақтауы керек, бұл Меншік құқығы мен тәжірибесін сіздің адвокат шоттарыңыздың нұсқасымен мұқият байланыстырады.
Ендеше мұның бәрін қалай белгілерге айналдыруға болады? Мына практикалық қозғалыстарды орындап көріңіз:
- Уақыт шкаласын қолмен бір рет сызыңыз: нұсқаулық → іздеулер мен сұраулар → алмасу → алдын ала іздеулер → аяқтау → SDLT → тіркеу. Содан кейін әр түйінде не болатынын өзіңізді сынап көріңіз.
- Әр факт үлгісі үшін біз қай кезеңде екенімізді сұраңыз? Дұрыс жауап әрқашан дерлік уақытты қосады.
- Айырбастаудың салдарын есте сақтаңыз — міндетті шарт, депозит, тәуекелді өту, сақтандыру — бұл кластер SBA пішімі үшін алтын болып табылады.
- Тіркелген және тіркелмеген процедураларды жеке бағандарда сақтаңыз, осылайша сіз ешқашан тіркелген жерге Жер төлемін іздеуді қолданбайсыз.
Тізбекті меңгеріңіз және сұрақтар жад сынағы сияқты сезінуді тоқтатады және өзіңізді орындап жатқан жұмыс сияқты сезіне бастаңыз.
CELE SQE қалай көмектесе алады
At CELE SQE (celebar.com) біз SQE бірінші отырысынан бері Меншік құқығы мен тәжірибесін үйреттік, және біздің материалдар осы тасымалдаудың барлық уақыт кестесін сізге ең жақсы жауап беретін сұрақтарға сәйкес келтіреді. Құрылымды қаласаңыз, SQE1 курстары қысқа мерзімді нұсқа үшін £1,750-ден ұзақ мерзімді курс үшін £3,720-ға дейін жұмыс істейді, егер сізге тек FLK2 қажет болса, бір FLK бағасы осы мөлшерлеменің жартысына тең және оған қоса £150 ертерек жеңілдік. Сұрақтарды бұрғылауды немесе өз қарқынмен оқуды қалайсыз ба? SQE1 Сұрақтар банкі айына £575 және толық оқулық жинағы £950 құрайды. Бізге кез келген уақытта WeChat SQE100 немесе [email protected].
арқылы хабарласыңыз.