A presta 280.000 £ contra una casa registrada a nom exclusiu del Sr. A. La seva parella, que va pagar un terç del preu de compra anys abans, hi viu i no sap res del préstec. El Sr A és per defecte. El banc vol la possessió. Qui guanya?
Si el teu instint era "depèn de si estava en una ocupació real", estàs a mig camí. Si el vostre següent pensament va ser "i si el banc va fer una investigació i si els diners es van pagar a dos fideïcomissaris i quan havia d'existir l'ocupació", estàs pensant com algú que li sortirà bé el FLK2. Les preguntes sobre la llei del sòl a SQE1 poques vegades us demanen que definiu un terme. Et fan entrar en una disputa entre dues persones amb reclamacions contraposades i et pregunten quina és la que preval. Aquesta és una qüestió prioritària, i la prioritat és la columna vertebral de tot el tema.
Aquest article recull les parts de la Llei del sòl que els candidats s'acostumen a buscar sota la pressió del temps (prioritat en el títol registrat, l'annex 3, terres no registrats, arrendaments i hipoteques) i us ofereix un mètode de treball per a cadascun.
Comença amb l'interès: és legal o equitatiu?
Abans de poder classificar dos interessos, has de saber quin és cadascun d'ells. La secció 1(1) de la Law of Property Act 1925 només permet dues successions legals: la taxa simple absoluta en possessió i el termini d'anys absoluts. La secció 1(2) enumera els interessos que poden ser legals: servituds i beneficis equivalents a una d'aquestes finques, càrregues en concepte d'hipoteca legal i drets d'entrada. Tota la resta, segons l'apartat 1(3), només té efectes en el patrimoni net.
"Capaç de ser legal" no és el mateix que "legal". Hi ha tres obstacles més importants:
-
Normalment es requereix una escriptura
- A (LPA 1925, s.52) i una escriptura vàlida ha de complir amb la secció 1 de la Llei Llei de propietat (disposicions diverses) de 1989; clar a primera vista que és una escriptura, signada, presenciada, lliurada.
- A El contracte per crear o transferir un interès en la terra ha de ser per escrit, contenir tots els termes acordats i estar signat per ambdues parts (LP(MP)A 1989, s.2). Falleu això i no hi ha cap contracte, no només un inexecutable.
- El registre completa la imatge. D'acord amb l'article 27 de la Llei de registre de terres de 2002, determinades disposicions —transferències, càrrecs legals, arrendaments concedits per més de set anys, servituds legals expresses— no funcionen legalment fins que es registren.
A trampa d'examen ordenada: un intent de subvenció legal que falla el tràmit encara pot mossegar l'equitat. Un contracte d'execució específica per atorgar un contracte d'arrendament de set anys crea un contracte d'arrendament equitatiu (el principi Walsh v Lonsdale). Una hipoteca que no arriba mai al registre pot tenir efecte com a càrrec equitatiu. Així, quan els fets diuen que "l'escriptura mai es va registrar", no us atureu: pregunteu què sobreviu en equitat i, a continuació, executeu les regles de prioritat al respecte.
Hàbit d'examen que val la pena construir: per a cada interès en el patró de fets, escriviu dues lletres al marge: L o E. La meitat de les respostes incorrectes a la Llei de la terra MCQs provenen d'aplicar les regles d'equitat a un interès legal, o viceversa.
Prioritat de terres registrades: articles 28 i 29 de la LRA 2002
La regla per defecte de la secció 28 és cronològica: els interessos es classifiquen per ordre de creació i no té cap diferència si es registra l'interès posterior. La majoria dels candidats obliden que la secció 28 existeix perquè l'excepció s'empassa amb tanta freqüència.
Aquesta excepció és secció 29. Quan hi ha una disposició registrable feta a títol onerós i està degudament registrada, el disposador s'allibera dels interessos preexistents tret que els interessos estiguin (a) protegits en el registre mitjançant un avís, o (b) un interès superior a l'Annex 3.
.Dividiu la secció 29 en quatre controls i apliqueu-los en aquest ordre:
- Disposició registrable? Una transmissió de la finca registral o la concessió d'un càrrec legal servirà. Un regal d'interès equitatiu no ho farà.
- Valuosa contraprestació? Els regals i les transferències de la voluntat queden fora de la secció 29, de manera que el destinatari està subjecte a tot allò previst a la secció 28. S'exclou expressament la contraprestació nominal.
- Registrat? Si la disposició mai es va completar mitjançant el registre, la secció 29 no pot ajudar.
- Algun avís o interès superior? Només ara mireu la càrrega.
Recordeu també els interessos beneficiosos d'un fideïcomís de terra. Aquests no es poden protegir mitjançant un avís; l'entrada correcta és una restriction. La seva protecció real es troba en un altre lloc: en l'ocupació o en absència d'abast excessiu.
Agenda 3: interessos prioritaris que superen un comprador
Tres paràgrafs de l'Annex 3 fan gairebé tot el treball a FLK2.
Paràgraf 1: contractes d'arrendament legals de set anys o menys. Anul·len automàticament. És per això que l'arrendament breu residencial o comercial que no apareix en cap lloc al registre encara vincula el comprador.
Paràgraf 2 — interessos de persones en ocupació real. Dues condicions: el reclamant ha de tenir un interès patrimonial (una llicència no serveix) i ha d'estar en ocupació real del terreny al qual es refereix l'interès. A continuació, comproveu les excepcions. L'interès no anul·la quan es va fer una consulta a l'ocupant i l'interès no es va revelar quan raonablement podria haver estat, o quan l'ocupació no hauria estat òbvia en una inspecció raonablement acurada i el comprador no en tenia coneixement real.
El temps és on es perden les marques. En Abbey National Building Society v Cann, la Cambra dels Lords va sostenir que l'ocupació havia d'existir en la data de la disposició, i que quan la compra i la hipoteca formen part d'una única transacció, no hi ha cap moment en què el prestatari tingui la propietat lliure de les despeses del prestador. Williams & Glyn's Bank contra Boland confirma que un cònjuge o parella amb una participació beneficiària pot tenir una ocupació real per dret propi, malgrat que el propietari legal també hi visqui.
I després el gran neutralitzador: overreaching. Segons les seccions 2 i 27 LPA 1925, si es paguen diners de capital a almenys dos fideïcomissaris o una corporació de fideïcomís, els interessos beneficiosos s'eliminen de la terra i s'adjunten als ingressos. City of London Building Society v Flegg és el cas a citar. Un interès exagerat no té res amb què anul·lar; és per això que, en l'escenari a la part superior d'aquest article, el propietari registrat amb un sol nom és el fet que realment decideix el resultat.
Terra no registrada: càrregues del sòl i doctrina de la notificació
El títol no registrat encara apareix a FLK2 i funciona amb un motor diferent. Els interessos legals lliguen al món gairebé sense excepció. Els interessos equitatius es divideixen en dos grups.
La majoria d'ells es poden registrar com a càrregues de terres d'acord amb la Land Charges Act 1972 contra el nom del propietari de la finca: pactes restrictius i servituds equitatives creades després de 1925 (Classe D), contractes i opcions immobiliàries (Classe C(iv)), hipoteques de puisne (Classe C(i)) i drets d'habitatge F (Class). El registre es considera avís real. El no registre és fatal, i brutalment. A Midland Bank Trust Co Ltd contra Green, es va anul·lar una opció de compra no registrada davant d'un comprador per diners o per diners, tot i que va pagar molt per sota del valor de mercat i ho sabia tot. El motiu era irrellevant.
El que sobra (principalment els interessos beneficis d'un fideïcomís) es regeix per l'excés d'abast i, en el seu defecte, l'antiga doctrina de l'avís: és el comprador un comprador de bona fe d'una finca legal per valor sense previ avís, real, imputat o imputat? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard mostra com es jutja l'avís constructiu: un prestador que va inspeccionar amb cita prèvia concertada un diumenge a la tarda, quan l'ocupant havia estat remogut convenientment, es va arreglar amb un avís del que hauria revelat una inspecció adequada.
Arrendaments i hipoteques: les dues relacions que generen disputes
Per als contractes d'arrendament, Street v Mountford segueix sent el punt de partida: la possessió exclusiva, per un termini, a un lloguer, dóna un arrendament independentment de l'etiqueta utilitzada per les parts. Els tribunals examinen el fons, i les clàusules simulades inserides per derrotar l'arrendament són ignorades (Antoniades v Villiers). La durada del termini ha de ser segura: una subvenció indefinida "durant la durada de l'ampliació de la carretera" va fallar a Prudential Assurance Co Ltd v London Residuary Body.
En els pactes, la línia divisòria és 1 gener 1996. Els contractes d'arrendament concedits a partir d'aquesta data s'inclouen a la Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: un llogater cedent queda alliberat dels pactes, tot i que un propietari pot requerir un acord de garantia autoritzat. Els contractes d'arrendament concedits abans d'aquesta data porten a l'antic règim de privilegi de contracte, en virtut del qual l'arrendatari originari pot romandre responsable durant tot el termini. Comproveu la data de la subvenció abans de res.
Per a les hipoteques, la revisió d'amortització de tres punts. El dret de reemborsament no es pot convertir en il·lusori, i es poden suprimir avantatges col·laterals o obstruccions inadmissibles en el capital de la redempció. Royal Bank of Scotland plc contra Etridge (núm. 2): quan una persona ofereix la seva casa com a garantia dels deutes d'una altra persona, el prestador està sotmès a una investigació i ha d'assegurar-se que es dóna assessorament legal independent, o arriscar-se a anul·lar el càrrec. I a l'execució, la potestat de venda sorgeix en virtut de l'article 101 LPA 1925 un cop la hipoteca és per escriptura i la data legal per a l'amortització ha transcorregut, però només es pot exercir en les circumstàncies de l'article 103. A continuació, el producte s'aplica a l'ordre estatutària d'acord amb l'article 105: gravames anteriors, despeses restants, l'excedent de la hipoteca o el següent excedent de la hipoteca. prestatari.
A mètode de quatre passos per a qualsevol pregunta de prioritat FLK2
En condicions d'examen tens aproximadament un minut i mig per pregunta. Necessites una rutina, no un debat.
- El títol està registrat o no registrat? Tot es ramifica des d'aquí.
- Identifiqueu cada interès en competència i classifiqueu-lo com a legal o equitatiu, comprovant els tràmits i el registre.
- Pregunteu si la part posterior és un comprador per una contrapartida valuosa que s'ha registrat o, en terrenys no registrats, un comprador d'una finca legal per valor.
- Executar la ruta de protecció: avís al registre, Schedule 3, sobreabast; o registre de càrrega del sòl i la doctrina de la notificació.
Practiqueu això en deu preguntes i esdevindrà automàtic. Practiqueu-ho amb cap i llegireu quatre opcions plausibles i escolliu la que us soni més justa, que, a la Llei de la Terra, poques vegades és la correcta.
Si voleu un suport estructurat en lloc d'un altre munt de notes, CELE SQE ha estat ensenyant les tretze assignatures SQE1 des de la primera sessió. Els nostres cursos SQE1 tenen un preu de 3.720 £ (llarga termini), 2.750 £ (mig termini) i 1.750 £ (curt termini), amb una opció FLK única a la meitat del preu i 150 £ de descompte per a reserves anticipades o durant tres mesos d'examen. La subscripció al banc de preguntes SQE1 és de 575 £ al mes si els escenaris prioritaris de perforació són el que realment necessiteu. Preguntes? WeChat SQE100, [email protected] o celebar.com.