Wyobraź sobie to. Jesteś po czterdziestu minutach gazety FLK2, trafiasz na pytanie dotyczące dwójki rodzeństwa, które razem kupiło dom, jedno zmarło, a wszystkie opcje odpowiedzi zależą od tego, czy byli współlokatorami, czy wspólnymi najemcami. Twój żołądek się ściska, ponieważ ostatnim razem, gdy zastanawiałeś się nad przetrwaniem, częściowo go pamiętałeś i poszedłeś dalej. Brzmi znajomo? Prawo gruntowe karze na wpół zapomnianych. Nagradza kandydatów, którzy potrafią odwzorować fakty na niewielką liczbę sztywnych zasad i zastosować je bez wahania.
Ten temat znajduje się w SQE1 FLK2 obok Property Practice, Trusty, Testamenty, Praktyka karna i Konta radców prawnych. Ma ona raczej charakter koncepcyjny niż proceduralny, a egzaminator uwielbia sprawdzać, czy rozumiesz dlaczego zainteresowanie wiąże kupującego, a nie tylko to, czy istnieje. Pozwól, że przeprowadzę Cię przez fragmenty, które pojawiają się wielokrotnie.
Nieruchomości i udziały: Fundacja prawa gruntowego, której nie można pominąć
Wszystko w prawie gruntowym opiera się na jednym rozróżnieniu. Od Ustawy o prawie własności z 1925 mogą istnieć tylko dwa stany prawne: prawo własności (bezwzględna opłata za posiadanie) i dzierżawa (bezwzględny okres lat). W art. 1 ust. 2 wymieniono następnie interesy, które mogą być legalne, w tym służebność przyznaną na czas równoważny własności lub dzierżawie oraz opłatę prawną. Wszystko, co nie pasuje do tych pól, może być zawsze tylko equitable.
Dlaczego ma to znaczenie w dniu egzaminu? Ponieważ etykieta „legalny/sprawiedliwy” kieruje całą kwestią. Prawa prawne historycznie związały świat; godziwe prawa zależą od zasady wypowiedzenia lub, w przypadku gruntów zarejestrowanych, od rejestracji lub nadrzędnego interesu. Jeśli nie możesz sklasyfikować zainteresowania w ciągu pierwszych dziesięciu sekund, zgadniesz resztę.
Ćwiczenie praktyczne: weź dowolne odsetki – kredyt hipoteczny, służebność, umowę ograniczającą, leasing – i zadaj dwa pytania. Czy jest to legalne i sprawiedliwe? Jak jest on chroniony przed późniejszym nabywcą? Jeśli możesz odpowiedzieć na oba pytania natychmiast, jesteś gotowy na FLK2 w tym temacie.
Współwłasność przez FLK2: Wspólny najem, najem wspólny i renta rodzinna
To jest temat, który atakuje ludzi, więc zwolnij. Jeżeli grunty posiadają dwie lub więcej osób, tytuł prawny zawsze przysługuje trustowi do gruntu, a majątek prawny może być zawsze utrzymywany wyłącznie w formie wspólnego najmu – nigdy nie rozdzielony, maksymalnie czterech powierników. Interesująca akcja ma miejsce w przypadku kapitału własnego, gdzie współwłaściciele posiadają albo współnajemców, albo wspólnych najemców.
WspółnajemA wymaga czterech jedności: posiadania, odsetek, tytułu prawnego i czasu. Niesie z sobą prawo survivorship, co oznacza, że w przypadku śmierci jednego ze współnajemców jego udział przechodzi automatycznie na pozostałych przy życiu, poza testamentem. Wspólny najem daje każdemu właścicielowi odrębną, niepodzielną część, która przechodzi w skład jego majątku. Zatem w scenariuszu egzaminu dotyczącym zmarłego rodzeństwa cała odpowiedź sprowadza się do tego, czy godziwy interes dotyczył wspólnego najmu (pozostały przy życiu bierze wszystko), czy wspólnego najmu (udział zmarłego trafia do jego beneficjentów).
Teraz naucz się odprawy na zimno, bo jest mocno zbadana. Godziwa wspólna umowa najmu może zostać zerwana przez całe życie — na przykład w drodze pisemnego powiadomienia zgodnie z sekcja 36 ust. 2 ustawy o prawie własności z 1925 przez jednego najemcę zajmującego się jego udziałem lub za obopólnym porozumieniem lub sposobem postępowania, jak omówiono w sprawie Williams przeciwko Hensman. Rozwiązanie umowy najmu wspólnego powoduje przekształcenie umowy najmu wspólnego w umowę najmu wspólnego. Nie możesz zerwać na mocy woli, ponieważ przetrwanie następuje w chwili, zanim śmierć zacznie działać. Znajdź właściwy moment w czasie, a inni stracą.
Służebności: cztery płotki i jak powstają
Służebności pojawiają się niemal w każdym posiedzeniu FLK2 w jakiejś formie. Zacznij od definicji z Re Ellenborough Park. Aby prawo mogło być służebnością, musi spełniać cztery warunki: musi istnieć kamienica dominująca i służebna; prawo musi uwzględniać (przynosić korzyści) dominującemu gruntowi; obie działki muszą być własnością różnych osób lub być przez nie zajmowane; prawo musi także móc stanowić przedmiot dotacji. Ta ostatnia przeszkoda eliminuje niejasne twierdzenia – na przykład prawo do poglądów jest zbyt niepewne.
Tworzenie to część, którą kandydaci mylą. Służebności mogą być ustanowione wyraźnie, w sposób dorozumiany lub na mocy postanowienia. W ramach dorozumianej dotacji powinieneś znać przepis z wyroku Wheeldon przeciwko Burrows, który przekształca niektóre quasi-służebności w pełną służebność przy sprzedaży części, oraz art. 62 ustawy o prawie własności z 1925, który może przekształcić nieformalne zezwolenie w służebność środka transportu. Ogólnie rzecz biorąc, recepta nagradza długie używanie zgodnie z prawem – bez użycia siły, tajemnicy i pozwolenia. Zachowaj te trzy negatywy w swojej głowie jako „nec vi, nec clam, nec precario”.
Uważaj na pułapkę: pytanie często przyznaje ci „prawo”, które zawodzi w jednej z gałęzi Ellenborough, a następnie pyta, w jaki sposób wiąże to kupującego. Jeśli w ogóle nie jest to służebność ważna, pytanie wiążące nigdy nie powstaje. Zawsze sprawdzaj ważność przed priorytetem.
Umowy własnościowe: dlaczego ciężar rzadko przekracza prawo
Covenants sprawdzają Twoją umiejętność oddzielenia korzyści od obciążeń oraz prawa od kapitału własnego. Korzyści z przymierza mogą opierać się na prawie zwyczajowym, jeśli dotyczą ziemi. Obciążenie to nie ma jednak charakteru prawnego – jest to główna zasada wydana w sprawie Austerberry przeciwko Oldham Corporation, potwierdzona później przez Izbę Lordów w sprawie Rhone przeciwko Stephens. W jaki więc sposób restrykcyjne przymierze wiąże późniejszego właściciela obciążonej ziemi? Przez kapitał własny, zgodnie z doktryną w sprawie Tulk v Moxhay, pod warunkiem, że umowa ma charakter restrykcyjny (negatywny) w istocie, dotyczy i dotyczy gruntu, którego przeznaczeniem stron były grunty, oraz jest odpowiednio chroniona rejestracją.
Egzaminatorzy uwielbiają pozytywne przymierza, ponieważ ciężar nie może działać bezpośrednio. Następnie należy sięgnąć po obejścia – łańcuch umów o zabezpieczeniu lub zasadę wzajemnych korzyści i obciążeń z wyroku Halsall przeciwko Brand. Jeśli pytanie wskazuje na obowiązek do (naprawić płot, przyczynić się do utrzymania drogi), sięgnij instynktownie po „pozytywne przymierze, ciężar nie biegnie, szukaj drogi pośredniej”.
Grunty zarejestrowane i niezarejestrowane: związanie kupującego odsetkami
To jest priorytetowy mechanizm prawa gruntowego i to właśnie tam żyje wiele znaków. W przypadku zarejestrowanych gruntów obowiązuje ustawa o rejestracji gruntów z 2002. Rejestrowe rozporządzenie za wartościowym wynagrodzeniem ma pierwszeństwo przed wcześniejszymi interesami, z wyjątkiem tych chronionych wpisem w rejestrze i tych, które override rejestru. Nadrzędne interesy wymienione w Załączniku 3 są poddawane ciężkiej próbie – w szczególności umowa najmu na okres siedmiu lat lub krócej oraz interes osoby w faktycznym wykonywaniu zawodu – współczesne echo sprawy Williams & Glyn's Bank przeciwko Boland.
W kurczącej się puli niezarejestrowanych gruntów stosuje się starszy system: prawa obowiązują na całym świecie, najbardziej godziwe prawa muszą być rejestrowane jako opłaty gruntowe zgodnie z Ustawą o opłatach gruntowych z 1972 r., a wszystko poza tym schematem zależy od doktryny wypowiedzenia. Zagadką często jest tutaj brak rejestracji – umowa dotycząca nieruchomości klasy C(iv) lub umowa ograniczająca klasy D(ii), która nigdy nie została zawarta, a zatem jest nieważna w stosunku do nabywcy legalnej nieruchomości za pieniądze. Znajdź brakującą rejestrację, a odpowiedź wypadnie.
Jak zrewidować prawo gruntowe dla dokumentu SQE1 FLK2
SPytania z pojedynczą najlepszą odpowiedzią nie są esejami. Podają ścisły zestaw faktów i pięć prawdopodobnych opcji, z których tylko jedna jest najlepsza. Dlatego też Twoja wersja powinna opierać się na drzewach decyzyjnych, a nie na prozie. Dla każdego tematu utwórz jednostronicowy schemat blokowy: sklasyfikuj zainteresowanie, sprawdź jego ważność, a następnie ustal priorytet. Zrób to w przypadku służebności, przymierzy, dzierżawy, kredytów hipotecznych i współwłasności, a pokryjesz większość tego, co rzuci na ciebie FLK2.
Dwa nawyki oddzielają silnych kandydatów od reszty. Uczą się spraw wiodących jako wyzwalaczy, a nie jako cytatów — nie potrzebujesz pełnego stosunku Tulk przeciwko Moxhay, musisz rozpoznać moment, w którym ma on zastosowanie. A ćwiczą pod presją czasu, bo przeczytanie gęstego, opartego na faktach scenariusza w niecałe dziewięćdziesiąt sekund to umiejętność własna. Połącz pytania z zakresu prawa gruntowego z Trustami i Property Practice, ponieważ egzaminator celowo je nakłada; spór dotyczący współwłasności może po cichu stać się kwestią trustu gruntowego dotyczącą okupacji i sprzedaży.
Szybki autotest przed zamknięciem księgi: wymień dwa stany prawne, cztery jedności, cztery wymagania Ellenborough i dwie drogi, którymi ograniczająca umowa obciąża kupującego. Jeśli którakolwiek odpowiedź jest niejasna, jest to dzisiejsza wersja.
Jak CELE SQE może pomóc
Jeśli chcesz, aby prawo gruntowe zostało odwzorowane na czyste drzewa decyzyjne z przepracowaną praktyką SBA, nasze kursy SQE1 obejmują kurs krótkoterminowy za 1750 GBP do kursu długoterminowego za 3720 GBP, z opcją pojedynczego FLK za połowę ceny, jeśli potrzebujesz tylko FLK2. Dostępna jest zniżka w wysokości 150 GBP za wczesną wizytę, a nasz Bank pytań SQE1 jest dostępny w cenie 575 GBP miesięcznie za ukierunkowane wiercenia. Przyjdź i znajdź nas na celebar.com lub na WeChat SQE100 — doradzamy kandydatom od pierwszego posiedzenia i chętnie porozmawiamy o tym, gdzie prawo gruntowe pasuje do Twojego planu.