Imaginați asta. Sunteți la patruzeci de minute de ziarul FLK2, ați dat o întrebare despre doi frați care și-au cumpărat o casă împreună, unul a murit și toate opțiunile de răspuns depind de dacă au avut în comun chiriași sau chiriași în comun. Stomacul îți scade, pentru că ultima dată când ai revizuit supraviețuirea, ți-ai amintit pe jumătate și ai trecut mai departe. Sună cunoscut? Legea funciară pedepsește pe jumătate amintiți. Recompensează candidații care pot mapa faptele pe un număr mic de reguli rigide și le pot aplica fără ezitare.
Acest subiect se află în SQE1 FLK2 alături de Property Practice, Trusts, Wills, Criminal Practice și Solicitor Accounts. Este mai degrabă conceptuală decât procedurală, iar examinatorului îi place să testeze dacă înțelegeți why o dobândă leagă un cumpărător, nu doar dacă există. Lasă-mă să te ghidez prin părțile care apar din nou și din nou.
Moșii și interese: Fundația pentru dreptul funciar pe care nu o puteți sări
Totul în Legea funciară se bazează pe o singură distincție. Începând cu Legea proprietății 1925, pot exista doar două proprietăți legale: proprietatea liberă (o taxă simplă absolută în posesie) și proprietatea în arendă (un termen absolut de ani). Secțiunea 1(2) enumeră apoi dobânzile care pot fi legale, inclusiv o servitute acordată pentru un termen echivalent cu o proprietate liberă sau o proprietate în arendă și o taxă legală. Orice lucru care nu se potrivește cu aceste cutii poate fi întotdeauna equitable.
De ce contează asta în ziua examenului? Pentru că eticheta legală/echitabilă conduce întreaga întrebare. Drepturile legale au legat din istorie lumea; drepturile echitabile depind de doctrinele notificării sau, în terenul înregistrat, de înregistrare sau de un interes superior. Dacă nu puteți clasifica dobânda în primele zece secunde, veți ghici restul.
Experiment practic: luați orice dobândă — o ipotecă, o servitude, un acord restrictiv, un contract de închiriere — și puneți două întrebări. Este legal sau echitabil? Cum este protejat împotriva unui cumpărător ulterior? Dacă puteți răspunde la ambele instantaneu, sunteți pregătit pentru FLK2 pentru acest subiect.
Coproprietate pentru FLK2: închiriere comună, închiriere în comun și supraviețuire
Acesta este subiectul care pune în ambuscadă oamenii, așa că încetiniți aici. Atunci când două sau mai multe persoane dețin teren, titlul legal este întotdeauna deținut pe un trust al terenului, iar averea legală poate fi deținută doar ca închiriere comună - niciodată divizată, maximum patru administratori. Acțiunea interesantă are loc în capitalul propriu, unde coproprietarii dețin fie ca chiriași în comun, fie ca chiriași în comun.
Închirierea comunăA necesită cele patru unități: posesie, dobândă, titlu și timp. Acesta poartă dreptul de supraviețuire , adică atunci când un chiriaș comun moare, partea lor trece automat supraviețuitorilor, în afara testamentului. O închiriere comună oferă fiecărui proprietar o parte distinctă, indiviză, care trece sub proprietatea lor. Deci, în acel scenariu de examen despre fratele decedat, întregul răspuns se referă la dacă interesul echitabil a fost o închiriere comună (supraviețuitorul ia tot) sau o închiriere comună (partea defunctului revine beneficiarilor acestora).
Acum învață despărțire rece, pentru că este examinat intens. O închiriere comună echitabilă poate fi întreruptă pe parcursul vieții – de exemplu, printr-o notificare scrisă în conformitate cu secțiunea 36(2) din Legea proprietății 1925, de către un chiriaș care se ocupă de cota sa, sau prin acord reciproc sau printr-un mod de tranzacționare, așa cum s-a discutat în Williams v Hensman. Despărțirea transformă locația comună într-o locație comună. Nu poți tăia prin testament, deoarece supraviețuirea funcționează imediat înainte ca moartea să intre în vigoare. Obțineți acel punct de sincronizare corect și veți pierde marcajele altora.
Ecesturi: cele patru obstacole și cum sunt create
Easamentele apar în aproape fiecare șezut FLK2 într-o anumită formă. Începeți cu definiția din Re Ellenborough Park. Pentru ca un drept să fie o servitute, el trebuie să îndeplinească patru cerințe: trebuie să existe o proprietate dominantă și una servitoare; dreptul trebuie să găzduiască (beneficia) terenul dominant; cele două parcele trebuie să fie deținute sau ocupate de persoane diferite; iar dreptul trebuie să poată constitui obiectul unei subvenții. Acest ultim obstacol filtrează afirmațiile vagi – un drept la o viziune, de exemplu, este prea incert.
Creation este partea pe care candidații o încurcă. Servituțile pot fi create în mod expres, implicit sau pe bază de prescripție medicală. În conformitate cu acordarea implicită, ar trebui să cunoașteți regula Wheeldon v Burrows, care convertește anumite cvasiservituți în servituți complete la vânzarea unei părți, și secțiunea 62 din Legea proprietății 1925, care poate transforma o permisiune informală într-o servitute pe un transport. Prescripția, în linii mari, recompensează utilizarea îndelungată de drept — fără forță, secret sau permisiune. Păstrați acele trei negative în cap ca „nec vi, nec clam, nec precario”.
Uită-te la capcană: o întrebare îți dă adesea un „drept” care dă greș unui membru din Ellenborough, apoi întreabă cum leagă un cumpărător. Dacă nu este deloc o servitute valabilă, întrebarea obligatorie nu se pune niciodată. Testați întotdeauna validitatea înainte de prioritate.
Legăminte libere: de ce povara se execută rar la lege
Legămintele vă testează capacitatea de a separa beneficiul de povară și legea de echitate. Beneficiul unui legământ poate fi aplicat dreptului comun dacă atinge și privește pământul. Povara, totuși, nu este valabilă – aceasta este regula principală din Austerberry v Oldham Corporation, confirmată ulterior de Camera Lorzilor în Rhone v Stephens. Deci, cum leagă un legământ restrictiv un proprietar ulterior al pământului împovărat? Prin echitate, în temeiul doctrinei Tulk v Moxhay, cu condiția ca legământul să fie restrictiv (negativ) în esență, să atingă și să privească terenul, părțile intenționau ca acesta să fie difuzat și să fie protejat corespunzător prin înregistrare.
Examinatorii iubesc legămintele pozitive, deoarece povara nu poate rula direct. Apoi, trebuie să căutați soluții de soluționare — un lanț de acorduri de despăgubire sau principiul beneficiului reciproc și al poverii din Halsall v Brand. Dacă o întrebare arată o datorie față de ceva do (reparați un gard, contribuiți la întreținerea drumului), ajungeți instinctiv la „legământ pozitiv, povara nu curge, căutați o cale indirectă”.
Teren înregistrat și neînregistrat: atragerea unui interes pentru cumpărător
Acesta este motorul prioritar al dreptului funciar și este locul în care trăiesc multe dintre mărci. Pentru terenurile înregistrate, Land Registration Act 2002 guvernează. O dispoziție care poate fi înregistrată cu titlu oneros are prioritate față de interesele anterioare, cu excepția celor protejate printr-o notificare în registru și a celor care anulează registrul. Interesele primordiale din Anexa 3 sunt greu testate - în special un contract de închiriere legal pentru șapte ani sau mai puțin și interesul unei persoane în ocupația reală, ecoul modern al Williams & Glyn's Bank v Boland.
În grupul în scădere a terenurilor neînregistrate, aplicați sistemul mai vechi: drepturile legale leagă lumea, majoritatea drepturilor echitabile trebuie înregistrate ca taxe de teren în conformitate cu Land Charges Act 1972 și orice lucru în afara acestei scheme depinde de doctrina notificării. Un puzzle aici ascunde deseori o neînregistrare – un contract imobiliar de Clasa C(iv) sau un contract restrictiv de Clasa D(ii) care nu a fost încheiat niciodată și, prin urmare, este nul împotriva cumpărătorului unei proprietăți legale pentru bani. Identificați înregistrarea lipsă și răspunsul cade.
Cum să revizuiți legea funciară pentru SQE1 FLK2 Paper
Întrebările cu cel mai bun răspuns cu un singur răspuns nu sunt eseuri. Ele vă oferă un set strâns de fapte și cinci opțiuni plauzibile, dintre care doar una este cea mai bună. Deci, revizuirea dvs. ar trebui să fie structurată în jurul arborilor de decizie, nu în proză. Pentru fiecare subiect, construiți o diagramă de o pagină: clasificați interesul, testați-i valabilitatea, apoi rezolvați prioritatea. Faceți asta pentru servituți, acorduri, leasing, ipoteci și coproprietate și ați acoperit cea mai mare parte a ceea ce FLK2 vă va arunca.
Două obiceiuri separă candidații puternici de restul. Ei învață cazurile principale ca declanșatori, nu ca citate - nu aveți nevoie de raportul complet Tulk v Moxhay, trebuie să recunoașteți momentul în care se aplică. Și exersează sub presiunea timpului, deoarece citirea unui scenariu dens de fapt în mai puțin de nouăzeci de secunde este propria sa abilitate. Amestecați întrebările privind Legea funciară cu Trusturi și Property Practice, deoarece examinatorul le suprapune în mod deliberat; o dispută de coproprietate poate deveni în liniște o întrebare privind trusturile de teren cu privire la ocupare și vânzare.
Autotestare rapidă înainte de a închide cartea: numiți cele două proprietăți legale, cele patru unități, cele patru cerințe Ellenborough și cele două căi prin care un acord restrictiv împovărează un cumpărător. Dacă vreun răspuns este neclar, acesta este revizuirea din seara asta.
Cum poate ajuta CELE SQE
Dacă doriți ca Legea funciară să fie reprezentată în arbori de decizie curat cu o practică SBA funcțională, cursurile noastre SQE1 se desfășoară de la Cursul pe termen scurt la 1.750 GBP până la Cursul pe termen lung la 3.720 GBP, cu o opțiune FLK unică la jumătate de preț dacă aveți nevoie doar de FLK2. Există o reducere de 150 GBP, iar Banca noastră de întrebări SQE1 este disponibilă la 575 GBP pe lună pentru foraj concentrat. Vino și găsește-ne pe celebar.com sau pe WeChat SQE100 — îndrumăm candidații încă de la prima ședință și suntem bucuroși să discutăm unde se încadrează Legea funciară în planul tău.