A bank låner £280 000 mot et hus som er registrert i navnet til A. Hans partner, som betalte en tredjedel av kjøpesummen år tidligere, bor der og vet ingenting om lånet. Mr A misligholder. Banken ønsker besittelse. Hvem vinner?
Hvis instinktet ditt var "det kommer an på om hun var i faktisk yrke", er du halvveis. Hvis din neste tanke var "og om banken foretok en forespørsel, og om pengene ble utbetalt til to bobestyrere, og når okkupasjonen måtte eksistere" - tenker du som en som vil gjøre det bra i FLK2. Land Law spørsmål i SQE1 ber deg sjelden om å definere et begrep. De slipper deg inn i en tvist mellom to personer med konkurrerende krav og spør hvilken som vinner. Det er et prioritert spørsmål, og prioritet er ryggraden til hele faget.
Denne artikkelen tar de delene av Land Law som kandidater oftest famler under tidspress – prioritet i tinglyst, vedlegg 3, uregistrert grunn, leiekontrakter og pantelån – og gir deg en arbeidsmetode for hver.
Begynn med renten: er den lovlig eller rettferdig?
Før du kan rangere to interesser, må du vite hva hver av dem er. Seksjon 1(1) i Law of Property Act 1925 tillater bare to lovlige eiendommer: gebyret som er enkelt absolutt i besittelse og løpetiden på år absolutt. Seksjon 1(2) lister opp interessene som kan være lovlige - servitutter og fortjeneste som tilsvarer et av disse dødsboene, gebyrer i form av lovlig panterett og innreiserettigheter. Alt annet, i henhold til paragraf 1(3), trer kun i kraft i egenkapitalen.
"Kan være lovlig" er ikke det samme som "lovlig". Tre ytterligere hindringer betyr noe:
- A skjøte er normalt påkrevd (LPA 1925, s.52), og et gyldig skjøte må være i samsvar med seksjon 1 i Law of Property (Discellaneous Provisions) Act 1989 — klart på forsiden at det er et skjøte, signert, bevitnet, levert.
- A-kontrakt for å opprette eller overføre en interesse i land må være skriftlig, inneholde alle avtalte vilkår og være signert av begge parter (LP(MP)A 1989, s.2). Mislykkes det, og det er ingen kontrakt i det hele tatt - ikke bare en uhåndhevbar.
- Registrering fullfører bildet. I henhold til paragraf 27 i Land Registration Act 2002, fungerer ikke visse disposisjoner – overføringer, juridiske gebyrer, leieavtaler gitt for mer enn syv år, uttrykkelige juridiske servitutter – ikke ved lov før de er registrert.
A ryddig eksamensfelle: et forsøk på juridisk bevilgning som ikke oppfyller formaliteten, kan fortsatt bite i egenkapitalen. En spesifikt håndhevbar kontrakt for å gi en syvårig leieavtale skaper en rettferdig leieavtale (prinsippet i Walsh v Lonsdale). Et boliglån som aldri når registeret kan likevel tre i kraft som en rettferdig belastning. Så når fakta sier "skjøtet ble aldri registrert", ikke stopp - spør hva som overlever i egenkapital, og kjør deretter prioriteringsreglene på det.
Eksamensvane som er verdt å bygge opp: For hver interesse i faktamønsteret, skriv to bokstaver i margen — L eller E. Halvparten av de feile svarene i Land Law MCQs kommer fra å bruke rettferdighetsreglene på en juridisk interesse, eller omvendt.
Registrert landprioritet: seksjoner 28 og 29 i LRA 2002
Misligholdsregelen i § 28 er kronologisk: interessene rangerer i rekkefølge for opprettelse, og det spiller ingen rolle om den senere interessen registreres. De fleste kandidater glemmer at paragraf 28 eksisterer fordi unntaket svelger den så ofte.
Dette unntaket er seksjon 29. Der det er en registreringsbar disposisjon foretatt mot verdifullt vederlag og den er behørig registrert, fritar den disponerte eksisterende interesser med mindre interessen enten (a) er beskyttet i registeret ved en melding, eller (b) en overordnet interesse som faller innenfor vedlegg 3.
Bryt seksjon 29 i fire kontroller og bruk dem i denne rekkefølgen:
- Registrerbar disposisjon? En overføring av det registrerte boet eller innvilgelse av et juridisk gebyr vil være nødvendig. En gave av en rettferdig interesse vil ikke.
- Verdifullt vederlag? Gaver og overføringer av vil falle utenfor seksjon 29 — slik at mottakeren er underlagt alt under seksjon 28. Nominelt vederlag er uttrykkelig utelukket.
- Registrert? Hvis disposisjonen aldri ble fullført ved registrering, kan ikke § 29 hjelpe.
- Noen varsel eller overordnet interesse? Først nå ser du på byrden.
Husk også de fordelaktige interessene under en trust of land. Disse kan ikke beskyttes av varsel; den riktige oppføringen er en restriksjon. Deres virkelige beskyttelse ligger andre steder - i okkupasjon, eller i fravær av overreaching.
Schedule 3: overordnede interesser som slår en kjøper
Tre avsnitt i vedlegg 3 gjør nesten alt arbeidet i FLK2.
Avsnitt 1 — lovlige leieavtaler på syv år eller mindre. De overstyrer automatisk. Dette er grunnen til at den korte bolig- eller næringsutleien som ikke står noe sted i registeret, fortsatt binder kjøperen.
Avsnitt 2 — interesser til personer i faktisk okkupasjon. To betingelser: fordringshaveren må ha en eiendomsrett (en lisens vil ikke gjøre det), og må være i faktisk okkupasjon av landet som interessen gjelder. Sjekk deretter unntakene. Renten tilsidesetter ikke der det ble foretatt forespørsel til okkupanten og interessen ikke ble opplyst når det med rimelighet kunne ha vært det, eller hvor okkupasjonen ikke ville vært åpenbar ved en rimelig nøye besiktigelse og kjøper ikke hadde faktisk kjennskap til det.
Timing er der merkene går tapt. I Abbey National Building Society v Cann mente House of Lords at okkupasjon må eksistere på datoen for disposisjonen, og at der kjøp og pantelån er en del av en enkelt transaksjon, er det ikke noe øyeblikk hvor låntakeren holder eiendommen fri for utlåners kostnad. Williams & Glyn's Bank v Boland bekrefter at en ektefelle eller partner med en fordelaktig andel kan være i faktisk okkupasjon i sin egen rett, til tross for den juridiske eieren som også bor der.
Og så den store nøytralisatoren: overreaching. I henhold til seksjonene 2 og 27 LPA 1925, hvis kapitalpenger utbetales til minst to tillitsmenn eller et trustselskap, blir de fordelaktige interessene feid av landet og knyttet til inntektene. City of London Building Society v Flegg er saken å sitere. En overdreven interesse har ingenting igjen å overstyre – og det er grunnen til at i scenariet øverst i denne artikkelen er den registrerte eieren med enkeltnavn det faktum som virkelig avgjør utfallet.
Uregistrert land: landavgifter og varsellæren
Uregistrert tittel vises fortsatt i FLK2, og den kjører på en annen motor. Juridiske interesser binder verden nesten uten unntak. Rettferdige interesser delt inn i to grupper.
De fleste av dem kan registreres som landavgifter i henhold til Land Charges Act 1972 mot navnet på eiendomseieren: restriktive avtaler og rettferdige servitutter opprettet etter 1925 (Klasse D), eiendomskontrakter og opsjoner (Klasse C(iv)), puisne-pantlån (Klasse C(C). Påmelding regnes som faktisk varsel. Ikke-registrering er dødelig - og det er brutalt. I Midland Bank Trust Co Ltd v Green ble en uregistrert kjøpsopsjon holdt ugyldig mot en kjøper for penger eller penger, selv om hun betalte langt under markedsverdi og visste alt om det. Motivet var irrelevant.
Hva som er til overs – hovedsakelig fordelaktige interesser under en trust – styres av overreaching først og, hvis dette ikke er mulig, den gamle varsellæren: Er kjøperen en god tro kjøper av en lovlig eiendom til verdi uten varsel, faktisk, konstruktiv eller imputert? Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard viser hvor konstruktivt varsel vurderes: en utlåner som inspiserte etter avtalt avtale på en søndag ettermiddag, da okkupanten beleilig var blitt fjernet, ble fikset med varsel om hva en skikkelig inspeksjon ville ha avslørt.
Leieavtaler og boliglån: de to forholdene som genererer tvister
For leieavtaler forblir Sreet v Mountford utgangspunktet: eksklusiv besittelse, for en periode, til leie, gir et leieforhold uavhengig av etiketten partene brukte. Domstoler ser på substansen, og falske klausuler som er satt inn for å bekjempe leieforholdet, blir sett bort fra (Antoniades v Villiers). Begrepet må være sikkert i varighet — et ubestemt tilskudd "for varigheten av veiutvidelsen" mislyktes i Prudential Assurance Co Ltd mot London Residuary Body.
OI pakter er skillelinjen 1 januar 1996. Leieavtaler innvilget på eller etter denne datoen faller inn under Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: en overdragende leietaker fritas fra paktene, selv om en utleier kan kreve en autorisert garantiavtale. Leieavtaler innvilget før denne datoen har det gamle prinsippet om privatlivsavtale, der den opprinnelige leietakeren kan forbli ansvarlig for hele perioden. Sjekk bevilgningsdatoen før noe annet.
For boliglån, tre poeng tilbakebetale revisjon. Retten til å innløse kan ikke gjøres illusorisk, og uforsvarlige sikkerhetsfordeler eller tilstopping av egenkapitalen ved innløsning kan bli slått ned. Utilbørlig innflytelse i kausjonssaker følger Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): der en person tilbyr boligen sin som sikkerhet for en annens gjeld, stilles långiveren på forespørsel og må sørge for at det gis uavhengig juridisk rådgivning, eller risikere at gebyret settes til side. Og ved tvangsfullbyrdelse oppstår salgskraften i henhold til § 101 LPA 1925 når pantet er ved skjøte og den lovlige fristen for innløsning er passert, men blir utøvbar bare under omstendighetene i § 103. Provenyet blir deretter brukt i den lovbestemte rekkefølgen under § 105 — før pålegget, etterfølgende utgifter, etterfølgende utgifter, etterfølgende utgifter gjeldende eller låntaker.
A fire-trinns metode for alle FLK2 prioriterte spørsmål
Under eksamensforhold har du omtrent ett og et halvt minutt per spørsmål. Du trenger en rutine, ikke en debatt.
- Er tittelen registrert eller uregistrert? Alt forgrener seg herfra.
- Identifiser hver konkurrerende interesse og klassifiser den som lovlig eller rettferdig, kontroller formaliteter og registrering.
- Spør om den senere parten er en kjøper mot verdifull vederlag som har registrert — eller, i uregistrert grunn, en kjøper av et fast eiendom til verdi.
- Kjør beskyttelsesveien: varsel på registeret, skjema 3, overreaching; eller grunnavgiftsregistrering og varsellæren.
Øv dette på ti spørsmål og det blir automatisk. Øv det på ingen, og du vil lese fire plausible alternativer og velge den som høres mest rettferdig ut - som i landrett sjelden er den som er riktig.
Hvis du vil ha strukturert støtte i stedet for enda en haug med notater, har CELE SQE undervist i alle tretten SQE1-fag siden den aller første samlingen. Våre SQE1-kurs koster £3,720 (langsiktig), £2,750 (mellom sikt) og £1,750 (kortsiktig), med et enkelt-FLK-alternativ til halv pris og £150 rabatt for tidlig bestilling eller innen tre måneder etter eksamen. SQE1 spørsmålsbankabonnementet er £575 per måned hvis boreprioriterte scenarier er det du faktisk trenger. Spørsmål? WeChat SQE100, [email protected] eller celebar.com.