A pożycza 280 000 funtów pod zastaw domu zarejestrowanego na wyłączne nazwisko pana A. Jego partner, który wiele lat wcześniej zapłacił jedną trzecią ceny zakupu, tam mieszka i nic nie wie o kredycie. Pan A domyślnie. Bank chce posiadania. Kto wygra?
Jeśli instynkt podpowiadał Ci, że „to zależy od tego, czy faktycznie była zatrudniona”, jesteś w połowie drogi. Jeśli Twoją następną myślą było: „i czy bank złożył zapytanie, czy pieniądze zostały wypłacone dwóm powiernikom i kiedy musiała nastąpić okupacja” – myślisz jak ktoś, komu będzie dobrze w FLK2. Pytania dotyczące prawa gruntowego w SQE1 rzadko wymagają zdefiniowania terminu. Wciągają Cię w spór pomiędzy dwiema osobami o konkurencyjnych roszczeniach i pytają, która z nich zwycięży. To pytanie priorytetowe, a priorytetem jest kręgosłup całego tematu.
W tym artykule omówiono te części prawa gruntowego, z którymi kandydaci najczęściej grzebią pod presją czasu – pierwszeństwo w tytule rejestrowym, załączniku 3, niezarejestrowane grunty, dzierżawy i hipoteki – i podaje metody pracy w przypadku każdego z nich.
Zacznij od odsetek: czy jest to legalne czy sprawiedliwe?
Zanim będziesz mógł uszeregować dwa zainteresowania, musisz wiedzieć, czym jest każde z nich. Artykuł 1 ust. 1 ustawy Prawo własności z 1925 dopuszcza jedynie dwa stany prawne: opłatę absolutną za posiadanie i bezwzględny okres lat. W sekcji 1 ust. 2 wymieniono interesy, które mogą być legalne – służebności i zyski odpowiadające jednej z tych nieruchomości, obciążenia z tytułu hipoteki prawnej oraz prawo wjazdu. Wszystko inne, zgodnie z art. 1 ust. 3, ma skutek wyłącznie w kapitale własnym.
„Zdolny do działania legalnego” to nie to samo, co „legalny”. Liczą się trzy kolejne przeszkody:
-
Zwykle wymagany jest akt
- A (LPA 1925, s.52), a ważny akt musi być zgodny z sekcją 1 ustawy Prawo własności (postanowienia różne) z 1989 — na pierwszy rzut oka widać, że jest to akt, podpisany, poświadczony i doręczony.
- A Umowa o utworzenie lub przeniesienie udziałów w gruntach musi mieć formę pisemną, zawierać wszystkie uzgodnione warunki i być podpisana przez obie strony (LP(MP)A 1989, s.2). Jeżeli tego nie zrobimy, nie będzie żadnej umowy – a nie tylko takiej, której nie da się wyegzekwować.
- Rejestracja uzupełnia obraz. Zgodnie z art. 27 ustawy o rejestracji gruntów z 2002 r. niektóre rozporządzenia – przeniesienia własności, opłaty prawne, dzierżawy udzielone na okres dłuższy niż siedem lat, wyraźne służebności prawne – nie mają mocy prawnej do czasu rejestracji.
A pułapka na egzamin: próba przyznania pomocy prawnej, która nie spełnia formalności, może nadal łamać prawo. Specjalnie wykonalna umowa najmu na siedem lat tworzy godziwy najem (zasada w sprawie Walsh przeciwko Lonsdale). Hipoteka, która nigdy nie zostanie wpisana do rejestru, może nadal obowiązywać jako godziwe obciążenie. Zatem gdy fakty mówią, że „akt nigdy nie został zarejestrowany”, nie przestawaj — zapytaj, co przetrwa w kapitale własnym, a następnie zastosuj w tej kwestii zasady pierwszeństwa.
Warto wykształcić w sobie nawyk egzaminowania: przy każdym zainteresowaniu wzorcem faktów wpisz na marginesie dwie litery — L lub E. Połowa błędnych odpowiedzi w prawie gruntowym MCQs wynika z zastosowania zasad słuszności do interesu prawnego lub odwrotnie.
Priorytet gruntów zarejestrowanych: sekcje 28 i 29 LRA 2002
Domyślna zasada z ust. 28 ma charakter chronologiczny: odsetki są uszeregowane w kolejności powstania, przy czym nie ma znaczenia, czy odsetki późniejsze zostaną zarejestrowane. Większość kandydatów zapomina o istnieniu sekcji 28, ponieważ wyjątek tak często ją połyka.
Ten wyjątek to sekcja 29. Jeżeli istnieje podlegające rejestracji rozdysponowanie za wynagrodzeniem i jest ono należycie zarejestrowane, zbywający pozbywa się wcześniej istniejących udziałów, chyba że udziały te są albo (a) chronione w rejestrze poprzez zawiadomienie, albo (b) nadrzędny interes objęty Załącznikiem 3.
Podziel sekcję 29 na cztery czeki i zastosuj je w następującej kolejności:
- Rozrządzenie rejestrowe? Wystarczy przeniesienie zarejestrowanego majątku lub ustanowienie opłaty prawnej. Prezent o godziwym interesie nie będzie.
- Wartościowe wynagrodzenie? Prezenty i przelewy nie wchodzą w zakres sekcji 29 — zatem odbiorca podlega wszystkim, o których mowa w sekcji 28. Wynagrodzenie nominalne jest wyraźnie wyłączone.
- Zarejestrowany? Jeśli dyspozycja nigdy nie została zakończona poprzez rejestrację, sekcja 29 nie może pomóc.
- Jakiekolwiek wypowiedzenie lub nadrzędne odsetki? Dopiero teraz patrzysz na obciążenie.
Pamiętaj także o korzystnych interesach wynikających z powiernictwa gruntowego. Nie mogą one być chronione za pomocą zawiadomienia; poprawny wpis to ograniczenie. Ich prawdziwa ochrona leży gdzie indziej — w okupacji lub w braku nadmiernego wysiłku.
SZakład 3: nadrzędne interesy, które pokonały kupującego
Trzy akapity Załącznika 3 wykonują prawie całą pracę w FLK2.
Paragraf 1 – najem prawny na okres siedmiu lat lub krótszy. Zastępują one automatycznie. Dlatego krótki najem lokalu mieszkalnego lub komercyjnego, który nie figuruje nigdzie w rejestrze, nadal wiąże nabywcę.
Paragraf 2 — interesy osób faktycznie zajmujących. Dwa warunki: wnioskodawca musi posiadać udział majątkowy (nie wystarczy licencja) i musi faktycznie zajmować grunt, którego te odsetki dotyczą. Następnie sprawdź wyjątki. Odsetki nie mają pierwszeństwa w przypadku, gdy zwrócono się do najemcy z zapytaniem i odsetki nie zostały ujawnione, gdy w rozsądny sposób było to możliwe, lub gdy zajęcie nie byłoby oczywiste po dostatecznie dokładnej kontroli, a kupujący nie miał o nim faktycznej wiedzy.
Wyczucie czasu to moment, w którym traci się oceny. W sprawie Abbey National Building Society przeciwko Cann Izba Lordów orzekła, że w dniu zbycia musi istnieć zajęcie oraz że w przypadku gdy zakup i hipoteka stanowią część jednej transakcji, nie ma momentu, w którym pożyczkobiorca posiada nieruchomość bez opłat pożyczkodawcy. Williams & Glyn's Bank przeciwko Boland potwierdza, że małżonek lub partner posiadający udział w korzyściach może faktycznie samodzielnie wykonywać pracę, niezależnie od tego, czy mieszka tam również prawny właściciel.
A potem wielki neutralizator: Przekroczenie. Zgodnie z sekcjami 2 i 27 LPA 1925, jeśli kapitał pieniężny zostanie wypłacony co najmniej dwóm powiernikom lub korporacji powierniczej, odsetki zostaną zmiecione z gruntu i dołączone do wpływów. Warto przytoczyć sprawę City of London Building Society przeciwko Flegg. Przesadne zainteresowanie nie ma już nic do pokonania — dlatego w scenariuszu przedstawionym na początku tego artykułu o wyniku decyduje fakt, że zarejestrowany właściciel działa pod jedną nazwą.
Grunty niezarejestrowane: opłaty gruntowe i zasada wypowiedzenia
Niezarejestrowany tytuł nadal pojawia się w FLK2 i działa na innym silniku. Interesy prawne wiążą świat niemal bez wyjątku. Sprawiedliwe interesy podzielone na dwie grupy.
MWiększość z nich podlega rejestracji jako opłaty gruntowe zgodnie z Ustawą o opłatach gruntowych z 1972 w stosunku do nazwiska właściciela nieruchomości: restrykcyjne umowy i godziwe służebności utworzone po 1925 r. (klasa D), umowy i opcje dotyczące nieruchomości (klasa C(iv)), hipoteki puisne (klasa C(i)) i prawa do domu (klasa F). Rejestracja jest uważana za faktyczne powiadomienie. Brak rejestracji jest śmiertelny – i to brutalnie. W sprawie Midland Bank Trust Co Ltd przeciwko Green niezarejestrowana opcja zakupu została uznana za nieważną w stosunku do nabywcy za pieniądze lub wartość pieniężną, mimo że zapłaciła ona znacznie poniżej wartości rynkowej i wiedziała o tym wszystko. Motyw był nieistotny.
To, co pozostaje – głównie korzystne interesy w ramach trustu – podlega w pierwszej kolejności przekroczeniu kwoty, a w przypadku jej braku – starej doktrynie wypowiedzenia: czy kupujący jest nabywcą nieruchomości prawnej w dobrej wierze za wartość bez okresu wypowiedzenia, rzeczywistą, konstruktywną czy przypisaną? Sprawa Kingsnorth Finance Co Ltd przeciwko Tizard pokazuje, jak ocenia się wypowiedzenie konstruktywne: pożyczkodawca, który dokonał inspekcji w drodze wcześniej umówionego spotkania w niedzielne popołudnie, kiedy najemca został dogodnie usunięty, został ustalony z powiadomieniem o tym, co ujawniłaby właściwa inspekcja.
Leasing i kredyty hipoteczne: dwie relacje powodujące spory
W przypadku umów najmu punktem wyjścia pozostaje sprawa Street przeciwko Mountford: wyłączne posiadanie na określony czas za opłatą czynszu daje najem niezależnie od etykiety, jakiej używały strony. Sądy badają istotę umowy, a pozorne klauzule wprowadzone w celu unieważnienia umowy najmu są ignorowane (Antoniades przeciwko Villiers). Termin musi mieć określony czas trwania – przyznanie dotacji na czas nieokreślony „na czas poszerzenia drogi” nie powiodło się w sprawie Prudential Assurance Co Ltd przeciwko London Residuary Body.
W przypadku umów linia podziału przebiega według daty 1 stycznia 1996 r.. Umowy najmu udzielone w tym dniu lub później podlegają ustawie Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: przenoszący najemca jest zwolniony z umów, chociaż wynajmujący może wymagać autoryzowanej umowy gwarancyjnej. Umowy najmu zawarte przed tą datą podlegają staremu reżimowi umownemu, zgodnie z którym pierwotny najemca może pozostać odpowiedzialny przez cały okres obowiązywania umowy. Przede wszystkim sprawdź datę przyznania.
W przypadku kredytów hipotecznych rewizja spłaty trzech punktów. Prawo do odkupu nie może zostać uznane za iluzoryczne, a nieuzasadnione korzyści dodatkowe lub przeszkody w kapitale umorzenia mogą zostać zniszczone. Nieuprawniony wpływ w sprawach dotyczących poręczeń następuje po Royal Bank of Scotland plc przeciwko Etridge (nr 2): w przypadku gdy dana osoba oferuje swój dom jako zabezpieczenie długów innej osoby, pożyczkodawca zostaje przesłuchany i musi zapewnić niezależną poradę prawną pod groźbą umorzenia opłaty. Po wykonaniu egzekucji, moc sprzedaży powstaje na mocy art. 101 LPA 1925, gdy hipoteka zostanie uregulowana aktem notarialnym i minie prawny termin wykupu, ale staje się wykonalna wyłącznie w okolicznościach określonych w art. 103. Dochody są następnie uwzględniane w porządku ustawowym zgodnie z art. 105 – wcześniejsze obciążenia, wydatki, zadłużenie hipoteczne, a następnie wszelkie nadwyżki na rzecz następnego wierzyciela obciążającego zasiedziałego lub pożyczkobiorcy.
A czteroetapowa metoda dla dowolnego pytania o priorytecie FLK2
W warunkach egzaminacyjnych na każde pytanie masz około półtorej minuty. Potrzebujesz rutyny, a nie debaty.
- Czy tytuł jest zarejestrowany czy niezarejestrowany? Wszystko rozgałęzia się stąd.
- Zidentyfikuj każdy konkurujący interes i zaklasyfikuj go jako zgodny z prawem lub słuszny, sprawdzając formalności i rejestrację.
- Zadaj pytanie, czy druga strona jest nabywcą wartościowym, który się zarejestrował — lub, na gruntach niezarejestrowanych, nabywcą wartościowej nieruchomości prawnej.
- Uruchom trasę ochronną: ogłoszenie w rejestrze, Załącznik 3, przekroczenie zasięgu; lub rejestracja opłaty gruntowej i doktryna wypowiedzenia.
Przećwicz to na dziesięciu pytaniach, a stanie się to automatyczne. Przećwicz to na żadnej, a przeczytasz cztery prawdopodobne opcje i wybierzesz tę, która brzmi najuczciwiej – która w prawie gruntowym rzadko jest tą właściwą.
Jeśli wolisz zorganizowane wsparcie niż kolejny stos notatek, CELE SQE uczy wszystkich trzynastu przedmiotów SQE1 od pierwszego posiedzenia. Nasze kursy SQE1 kosztują 3720 GBP (długoterminowy), 2750 GBP (średnioterminowy) i 1750 GBP (krótkoterminowy), z opcją pojedynczego FLK za połowę ceny i 150 GBP zniżki w przypadku rezerwacji Early Bird lub rezerwacji w ciągu trzech miesięcy od egzaminu. Subskrypcja banku pytań SQE1 kosztuje 575 GBP miesięcznie, jeśli rzeczywiście potrzebujesz scenariuszy priorytetowych wierceń. Pytania? WeChat SQE100, [email protected] lub celebar.com.