A bankası, Bay A'nın tek adına kayıtlı bir eve 280.000 £ kredi veriyor. Yıllar önce satın alma bedelinin üçte birini ödeyen ortağı orada yaşıyor ve kredi hakkında hiçbir şey bilmiyor. Bay A temerrüde düşer. Banka sahip olmak istiyor. Kim kazanır?
İçgüdüleriniz "gerçek bir meslekte olup olmadığına bağlıdır" ise, yolun yarısındasınız demektir. Bir sonraki düşünceniz "ve bankanın soruşturma yapıp yapmadığı, paranın iki mütevelliye ödenip ödenmediği ve işgalin ne zaman olması gerektiği" ise, FLK2'de başarılı olacak biri gibi düşünüyorsunuz. SQE1'deki Arazi Hukuku sorularında nadiren bir terim tanımlamanız istenir. Sizi, iddiaları birbiriyle çatışan iki kişi arasındaki bir anlaşmazlığın ortasında bırakıyorlar ve hangisinin galip geldiğini soruyorlar. Bu öncelikli bir sorudur ve öncelik tüm konunun omurgasıdır.
Bu makale, Arazi Kanununun adayların zaman baskısı altında en çok beceriksizce kaldıkları kısımlarını ele alıyor (kayıtlı tapuda öncelik, Çizelge 3, kayıtsız arazi, kiralamalar ve ipotekler) ve size her biri için bir çalışma yöntemi sunuyor.
Faizle başlayın: yasal mı, hakkaniyete uygun mu?
İki ilgi alanını sıralayabilmeniz için her birinin ne olduğunu bilmelisiniz. 1925 Mülkiyet Kanunu'nun 1(1) Bölümü yalnızca iki yasal mülke izin verir: mutlak mülkiyet ücreti ve yıl süresi mutlak. Bölüm 1(2), yasal olabilecek menfaatleri - bu mülklerden birine eşdeğer irtifak hakları ve karları, yasal ipotek yoluyla yapılan masrafları ve giriş haklarını - listelemektedir. Bölüm 1(3) uyarınca diğer her şey yalnızca özsermayede geçerli olur.
"Yasal olabilme" ile "yasal olma" aynı şey değildir. Üç engel daha önemli:
- A senet normalde gereklidir (LPA 1925, s.52) ve geçerli bir senet, Mülkiyet Kanunu (Çeşitli Hükümler) Kanunu 1989'nin 1. bölümüne uygun olmalıdır — görünüşte bunun bir senet olduğu, imzalandığı, şahit olunduğu ve teslim edildiği açıktır. Arazide hak yaratmaya veya devretmeye ilişkin
- A sözleşmesi yazılı olmalı, mutabakata varılan tüm şartları içermeli ve her iki tarafça imzalanmalıdır (LP(MP)A 1989, s.2). Başarısız olursanız ortada hiçbir sözleşme kalmaz; yalnızca uygulanamaz olmayan bir sözleşme kalmaz.
- Kayıt resmi tamamlıyor. 2002 Arazi Tescil Yasası'nın 27. bölümü uyarınca, belirli tasarruflar (transferler, yasal masraflar, yedi yıldan uzun süre için verilen kiralamalar, açık yasal irtifak hakları) tescil edilene kadar kanunen geçerli değildir.
A düzgün bir sınav tuzağı: formaliteleri yerine getirmeyen bir yasal hibe girişimi yine de hakkaniyete zarar verebilir. Yedi yıllık bir kira verilmesine yönelik özel olarak uygulanabilir bir sözleşme, adil bir kira sözleşmesi oluşturur (Walsh v Lonsdale davasındaki prensip). Hiçbir zaman sicile ulaşmayan bir ipotek hâlâ adil bir ücret olarak geçerli olabilir. Dolayısıyla, gerçekler "tapu hiç tescil edilmedi" dediğinde durmayın; adalet içinde neyin hayatta kalacağını sorun ve öncelik kurallarını buna göre uygulayın.
ESınav alışkanlığı oluşturmaya değer: olgu kalıbındaki her menfaat için, kenar boşluğuna iki harf yazın — L veya E. Arazi Kanunu MCQs'deki yanlış cevapların yarısı, adil kuralların yasal menfaate uygulanmasından veya tam tersinden kaynaklanmaktadır.
Kayıtlı arazi önceliği: LRA 2002
'nin 28 ve 29. bölümleriBölüm 28'deki varsayılan kural kronolojiktir: ilgiler yaratılma sırasına göre sıralanır ve daha sonraki ilgilerin kaydedilip kaydedilmemesi hiçbir fark yaratmaz. Çoğu aday, istisnalar onu çok sık yuttuğu için 28. bölümün var olduğunu unutuyor.
Bu istisna bölüm 29'dir. Değerli bir bedel karşılığında yapılan kaydedilebilir bir tasarrufun mevcut olduğu ve bunun usulüne uygun olarak kaydedildiği durumlarda, menfaat (a) sicilde bir bildirim ile korunmadığı veya (b) Çizelge 3.
kapsamına giren öncelikli bir faiz olmadığı sürece, tasarruf sahibi önceden mevcut olan menfaatlerden kurtulur.Bölüm 29'u dört kontrole ayırın ve bunları şu sırayla uygulayın:
- Kayıt edilebilir tasarruf? Kayıtlı mülkün devri veya yasal bir ücretin verilmesi yeterli olacaktır. Hakkaniyete uygun bir hediye kabul edilmeyecektir.
- Değerli bedel? Hediyeler ve transferler bölüm 29'un dışında kalacaktır; dolayısıyla alıcı, bölüm 28 kapsamındaki her şeye tabi olacaktır. Nominal bedel açıkça hariç tutulmuştur.
- Kayıtlı mısınız? Kayıt işlemi hiçbir zaman kayıt yoluyla tamamlanmadıysa, bölüm 29 yardımcı olamaz.
- AHerhangi bir bildirim veya ağır basan faiz? Yüke ancak şimdi bakıyorsunuz.
Toprak emaneti kapsamındaki menfaatleri de unutmayın. Bunlar bildirim yoluyla korunamaz; doğru giriş restriction'dir. Onların gerçek koruması başka bir yerdedir; işgalde ya da aşırıya kaçmanın yokluğunda.
Program 3: alıcıyı geride bırakan öncelikli ilgi alanları
Çizelge 3'ün üç paragrafı, FLK2.
'deki işin neredeyse tamamını yapıyorParagraf 1 — yedi yıl veya daha kısa süreli yasal kiralamalar. Otomatik olarak geçersiz kılınırlar. Bu nedenle, kayıtların hiçbir yerinde görünmeyen kısa süreli konut veya ticari kiralama, alıcıyı hala bağlar.
Paragraf 2 - fiili işgalde bulunan kişilerin menfaatleri. İki koşul: davacının mülkiyet hakkı olmalıdır (lisans yeterli olmayacaktır) ve menfaatin ilgili olduğu araziyi fiilen işgal ediyor olmalıdır. Daha sonra istisnaları kontrol edin. İşgalci hakkında soruşturma yapıldığı ve faizin makul olarak açıklanabileceği bir zamanda açıklanmadığı veya işgalin makul derecede dikkatli bir incelemeyle açıkça görülemeyeceği ve alıcının bu konuda gerçek bir bilgisi olmadığı durumlarda faiz geçersiz kılınmaz.
Zamanlama notların kaybedildiği yerdir. Abbey National Building Society - Cann davasında Lordlar Kamarası, tasarruf tarihinde işgalin mevcut olması gerektiğine ve satın alma ve ipoteğin tek bir işlemin parçası olduğu durumlarda, borçlunun mülkü borç verenin masrafından muaf tuttuğu hiçbir anın bulunmadığına karar vermiştir. Williams & Glyn's Bank v Boland, intifa hakkı sahibi bir eşin veya partnerin, orada yaşayan yasal sahibine bakılmaksızın, kendi haklarına göre fiili işte bulunabileceğini doğrulamaktadır.
Ve sonra harika nötrleştirici: aşırı erişim. LPA 1925'in 2. ve 27. bölümleri uyarınca, en az iki mütevelli heyetine veya bir vakıf şirketine sermaye parası ödenirse, intifa hakları araziden silinir ve gelirlere eklenir. Londra Şehri İnşaat Topluluğu ile Flegg arasındaki dava alıntıdır. Aşırıya kaçılmış bir menfaatin geçersiz kılınacak hiçbir şeyi kalmadı; bu nedenle, bu makalenin üst kısmındaki senaryoda, tek isimli kayıtlı mülk sahibi, sonuca gerçekten karar veren gerçektir.
Kayıtsız arazi: arazi harçları ve ihbar doktrini
UKayıtsız başlık hâlâ FLK2'de görünüyor ve farklı bir motorda çalışıyor. Yasal çıkarlar neredeyse istisnasız dünyayı bağlar. Adil menfaatler iki gruba ayrıldı.
Bunların çoğu, Land Harçları Yasası 1972 uyarınca mülk sahibinin adına arazi giderleri olarak kaydedilebilir: 1925'ten sonra oluşturulan kısıtlayıcı sözleşmeler ve hakkaniyete uygun irtifaklar (D Sınıfı), mülk sözleşmeleri ve opsiyonları (C Sınıfı(iv)), geçici ipotekler (C Sınıfı(i)) ve ev hakları (F Sınıfı). Kayıt fiili bildirim olarak kabul edilir. Kayıt olmamak ölümcüldür ve vahşicedir. Midland Bank Trust Co Ltd - Green davasında, alıcıya karşı piyasa değerinin çok altında ödeme yapmasına ve bu konuda her şeyi bilmesine rağmen para veya paranın değeri karşılığında kayıtsız bir satın alma opsiyonu geçersiz sayıldı. Gerekçe alakasızdı.
Geriye kalan şey (temel olarak bir tröst kapsamındaki menfaatler) öncelikle aşırı erişime ve bu sağlanamadığında eski bildirim doktrinine göre yönetilir: Alıcı, değeri için yasal bir mülkün bildirimde bulunmaksızın gerçek, yapıcı veya atfedilen iyi niyetli bir alıcısı mıdır? Kingsnorth Finance Co Ltd - Tizard, yapıcı bildirimin nasıl değerlendirildiğini gösteriyor: Pazar günü öğleden sonra, işgalcinin uygun bir şekilde uzaklaştırıldığı önceden randevu alınarak denetlenen bir kredi veren, uygun bir incelemenin neleri ortaya çıkaracağına dair bir bildirimle düzeltildi.
Kiralamalar ve ipotekler: anlaşmazlıklara yol açan iki ilişki
Kiralamalar için, Street - Mountford başlangıç noktası olmaya devam ediyor: bir dönem için kira karşılığında münhasır mülkiyet, tarafların kullandığı etikete bakılmaksızın kiracılık veriyor. Mahkemeler esasa bakıyor ve kiracılığı ortadan kaldırmak için eklenen sahte hükümler dikkate alınmıyor (Antoniades v Villiers). Sürenin belirli olması gerekir - "yolun genişletilmesi süresince" süresiz bir hibe, Prudential Assurance Co Ltd - Londra Residuary Body.
davasında başarısız olduOAntlaşmalarda ayrım çizgisi 1 Ocak 1996'dir. Bu tarihte veya sonrasında yapılan kiralamalar Ev Sahibi ve Kiracı (Sözleşmeler) Yasası 1995 kapsamına girer: devreden kiracı sözleşmelerden muaftır, ancak ev sahibi yetkili bir garanti sözleşmesi talep edebilir. Bu tarihten önce yapılan kiralamalar, asıl kiracının sürenin tamamından sorumlu kalabileceği eski sözleşme rejimi özelliğini taşır. Her şeyden önce hibe tarihini kontrol edin.
İpotek kredileri için üç puanlık geri ödeme revizyonu. Geri alma hakkı yanıltıcı hale getirilemez ve makul olmayan teminat avantajları veya geri alma eşitliği üzerindeki tıkanıklıklar ortadan kaldırılabilir. Kefalet davalarındaki aşırı nüfuz, Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2)'yi takip etmektedir: Bir kişinin, bir başkasının borçları için teminat olarak evini teklif ettiği durumlarda, borç veren soruşturmaya tabi tutulur ve bağımsız hukuki danışmanlık verilmesini sağlamalıdır, aksi takdirde masrafın iptal edilmesi riskiyle karşı karşıya kalır. Ve icra üzerine, ipotek tapu yoluyla verildiğinde ve geri ödeme için yasal tarih geçtikten sonra bölüm 101 LPA 1925 kapsamında satış gücü ortaya çıkar, ancak yalnızca bölüm 103'teki koşullar altında uygulanabilir hale gelir. Gelirler daha sonra bölüm 105 kapsamındaki yasal düzende uygulanır - önceki yükümlülükler, harcamalar, ipotek borcu, ardından herhangi bir fazlalık bir sonraki borçluya veya borçluya.
Herhangi bir FLK2 öncelikli soru içinA dört adımlı yöntem
Sınav koşullarında soru başına yaklaşık bir buçuk dakikanız vardır. Tartışmaya değil, rutine ihtiyacınız var.
- Başlık kayıtlı mı yoksa kayıtsız mı? Her şey buradan dallanıyor.
- Rekabet eden her bir çıkarı tanımlayın ve formaliteleri ve tescili kontrol ederek bunları yasal veya hakkaniyete uygun olarak sınıflandırın.
- ASonraki tarafın, kayıtlı bir değerli bedel karşılığında alıcı mı olduğunu, yoksa kayıtsız arazide değer karşılığında yasal bir mülk satın alan kişi mi olduğunu sorun.
- Koruma yolunu çalıştırın: kayıtta bildirim, Çizelge 3, aşırı erişim; veya arazi harcı kaydı ve bildirim doktrini.
Bunu on soru üzerinde uygulayın, otomatik hale gelecektir. Hiçbiri üzerinde pratik yapın, dört makul seçeneği okuyacak ve kulağa en adil gelen seçeneği seçeceksiniz - ki bu, Arazi Hukukunda nadiren doğru olanıdır.
Başka bir not yığını yerine yapılandırılmış destek istiyorsanız, CELE SQE, ilk oturumdan bu yana on üç SQE1 dersinin tamamını öğretiyor. SQE1 kurslarımız 3.720 £ (uzun vadeli), 2.750 £ (orta vadeli) ve 1.750 £ (kısa vadeli) fiyatla sunulur; yarı fiyatına tek FLK seçeneği ve erken kayıt veya sınavdan sonraki üç ay içinde yapılan rezervasyonlarda 150 £ indirim. Eğer gerçekten ihtiyacınız olan öncelik senaryolarını öğrenmekse, SQE1 soru bankası aboneliği aylık 575 £'dur. Sorunuz mu var? WeChat SQE100, [email protected] veya celebar.com.