Představte si to. Sedíte na papíře FLK2, hodiny tikají a jediná otázka s nejlepší odpovědí před vás postaví kupce, který právě objevil nemovitost, sedící vedle plánovaného obchvatu. Prodejce se o tom nikdy nezmínil. Co měl právní zástupce udělat a v jaké fázi transakce? Pokud se vám zatemní mysl, nejste sami – Vlastnické právo a praxe je předmět, kde kandidáti znají teorii pozemkového práva, ale postup je zamrzlý. Tento článek popisuje převodní transakci tak, jak ji zkoušející SQE1 testují: jako sled rozhodnutí, která činí skutečný právní zástupce.
Proč dominuje postup dopravy SQE1 FLK2
ZákonLand vám poskytuje hmotněprávní pravidla – nemovitosti, věcná břemena, spoluvlastnictví, zápis vlastnického práva. Majetkové právo a praxe si klade těžší, praktičtější otázku: co vlastně advokát do s těmito pravidly, krok za krokem, přesunout prodej od pokynu k dokončení bez nedbalosti? Tyto dva předměty se silně překrývají, takže zkoušející mohou vytvořit otázku, která vypadá jako pozemkové právo, ale ve skutečnosti jde o zkušební postup, nebo naopak.
Moje rada pro každého, kdo pracuje přes FLK2, je nejprve vytvořit mentální časovou osu transakce a poté z ní pověsit právní pravidla. Jakmile si dokážete představit jednotlivé fáze v pořadí, složitější body – když riziko pomine, když se smlouvy stanou závaznými, kdo je za co odpovědný – zapadnou na své místo. Pojďme se projít po časové ose.
Předsmluvní fáze: zkoumání titulu a vznesení dotazů
Vše, co chrání kupujícího, se děje před podpisem smlouvy. Zde je výše uvedená obchvatová otázka vyhrána nebo ztracena. Právní zástupce kupujícího musí prošetřit vlastnické právo a provést standardní šetření, aby klient přesně věděl, co kupuje.
Pro registrované pozemky získá právní zástupce oficiální kopie rejstříku a plán vlastnictví z katastru nemovitostí HM podle zákona o registraci pozemků z roku 2002 a zkontroluje registry nemovitostí, vlastnictví a poplatků. U neregistrovaných pozemků – stále ještě prozkoumatelných – právní zástupce prozkoumá ztělesnění titulu a ověří nepřerušený řetězec vlastnictví sahající nejméně 15 let zpět k dobrému kořenu titulu, poté provede průzkum pozemkových poplatků proti jménům vlastníků nemovitostí.
Vedle titulu vyvolává právní zástupce kupujícího předsmluvní vyhledávání a dotazy. Obvyklý balíček zahrnuje prohlídku místního úřadu (která by odhalila plánovaný obchvat), prohlídku kanalizace a vody, prohlídku životního prostředí a předsmluvní dotazy prodejce, často na standardních formulářích Law Society. Pamatujte na řídící princip zde:
Caveat emptor — ať si kupující dává pozor. Prodávající obecně není povinen dobrovolně uvádět fyzické vady, proto je musí hledat a dotazovat právní zástupce kupujícího. Prodávající však musí odhalit skryté vady vlastnictví a nesmí aktivně zkreslovat nemovitost.
An SQE1 past na sledování: nejasná odpověď na dotazy, která se ukáže jako zavádějící, může kupujícího vznést nárok na zkreslení. Takže když otázka ukazuje, že prodejce dává polopravdivou odpověď, přemýšlejte o opravných prostředcích, nejen o postupu.
Výměna smluv: bod, odkud není návratu
Až do výměny může kterákoli strana odejít. Při výměně smluv se strany právně zavazují dokončit, a to je jeden z nejvíce testovaných okamžiků v FLK2. Smlouva o prodeji pozemku musí být v souladu s oddílem 2 zákona o vlastnictví (Různá ustanovení) z roku 1989: musí mít písemnou formu, musí obsahovat všechny výslovně dohodnuté podmínky a musí být podepsána oběma stranami nebo jejich jménem.
Smlouvy jsou obvykle vyměňovány pomocí vzorců Law Society pro výměnu po telefonu (Formule A, B nebo C), které přesně stanoví, k čemu se právní zástupci zavazují. Kupující při výměně běžně platí zálohu ve výši 10% z kupní ceny. Poznejte rozdíl, který zkoušející milují:
-
Vklad
- A držený jako stakeholder nemůže být prodejci uvolněn, dokud nebude dokončen. Vklad
- A vedený jako agent pro prodávajícího lze rovnou předat, což je pro kupujícího rizikovější.
Riziko nemovitosti přechází na kupujícího výměnou, nikoli dokončením. Toto jediné pravidlo vysvětluje, proč musí mít kupující uzavřeno pojištění budov od okamžiku výměny smluv. Pokud dům shoří den po výměně, je to problém kupujícího – vzor skutečnosti, který se objevuje znovu a znovu.
Standardní podmínky, obvykle Standardní podmínky prodeje nebo Standardní podmínky komerčního vlastnictví, vyplňují mezery mezi zvláštními podmínkami, které si strany vyjednají. Pokud jedna strana nedokončí, může druhá strana podat výzvu k dokončení, přičemž si udělá čas a otevře dveře opravným prostředkům, včetně propadnutí zálohy a nakonec zrušení.
Od výměny k dokončení: kroky před dokončením
Mezera mezi výměnou a dokončením je místo, kde právní zástupce kupujícího uklidí volné konce. Nejdůležitější jsou dvě vyhledávání před dokončením.
Pro registrované pozemky provádí právní zástupce prioritní vyhledávání OS1 v katastru nemovitostí HM. To poskytuje prioritní období – v současnosti 30 pracovních dnů – během kterého může kupující zaregistrovat transakci bez jakýchkoli nových záznamů v registru. Získejte aplikaci v tomto okně a zájem kupujícího bude mít prioritu. U neregistrovaných pozemků provádí vyhledávání pozemkových poplatků (formulář K15) podobnou práci a poskytuje vlastní ochrannou lhůtu.
V případě, že je nákup financován hypotékou, musí právní zástupce věřitele – často stejná firma jednající za kupujícího – také provést konkurzní řízení (formulář K16) proti dlužníkovi, aby uspokojil věřitele. Právník poté předloží věřiteli osvědčení o vlastnictví a stáhne zálohu hypotéky připravenou ke dni dokončení.
Dokončení a doplnění: daň a registrace
Po dokončení je uhrazen zůstatek kupní ceny, prodávající předá převodní listinu (TR1 na celý zapsaný titul) a kupujícímu vzniká nárok na nemovitost. Převod musí být proveden listinou podle oddílu 52 zákona o vlastnictví z roku 1925 – jasný bod, který se překrývá s vašimi znalostmi pozemkového práva.
Dokončení není cílová čára. Dvě povinnosti po dokončení jsou přímo v osnově SQE1 a obě obsahují termíny, které byste si měli zapamatovat jako rozsahy, spíše než hádání přesných čísel:
Daň, poté registrace. Kupující musí podat přiznání k dani z kolkovné daně a po dokončení uhradit splatnou SDLT v zákonné lhůtě. Teprve po zaplacení SDLT může kupující požádat katastr nemovitostí o registraci převodu a nového poplatku.
Dva body, které zde zkoušející otestují. Za prvé, v Wales se SDLT neuplatňuje – místo toho se účtuje daň z pozemkových transakcí. Otázka, která umisťuje nemovitost do Cardiffu, testuje, zda jste zaznamenali rozdíl. Zadruhé, registrace je konstitutivní pro mnoho obchodů: podle zákona o registraci pozemků z roku 2002 převod registrovaného majetku ze zákona nefunguje, dokud není dokončen registrací. Kupující má mezitím spravedlivý zájem, což je přesně důvod, proč na prioritním hledání tolik záleží.
Pronájem a praktické body zkoušející odměňují
Nákup nájemního bytu vrství další kroky na stejné časové ose. Právní zástupce kupujícího zkontroluje nájemní smlouvu na dobu, poplatek za služby a nájemné z pozemku a vznese dotazy pronajímateli nebo manažerovi. Pokud nájem vyžaduje souhlas pronajímatele s postoupením, musí být tento souhlas získán a pronajímatel jej nesmí bezdůvodně odepírat. Při novém pronájmu komerčních prostor sledujte jistotu držby podle zákona o pronajímateli a nájemci z roku 1954 a zda strany z něj uzavřely smlouvy.
Během transakce je chování v pozadí. Právní zástupce jednající za kupujícího i věřitele nebo za společné kupující si musí dávat pozor na střet zájmů podle standardů a předpisů SRA a musí držet peníze klienta přísně v souladu s pravidly pro účty SRA – která úhledně spojují majetkové právo a praxi s revizí vašich účtů právního zástupce.
Tak jak to všechno přeměníte na známky? Vyzkoušejte tyto praktické pohyby:
- Nakreslete časovou osu jednou, ručně: instrukce → vyhledávání a dotazy → výměna → vyhledávání před dokončením → dokončení → SDLT → registrace. Pak se vyzkoušejte, co se děje v každém uzlu.
- U každého vzoru faktů se zeptejte , v jaké fázi se nacházíme? Správná odpověď téměř vždy zapne načasování.
- Zapamatujte si důsledky směny – závazná smlouva, vklad, přechod rizika, pojištění – protože tento shluk je pro formát SBA zlato.
- Uchovávejte registrované a neregistrované postupy v samostatných mentálních sloupcích, abyste nikdy nepoužili vyhledávání pozemkových poplatků na registrované pozemky.
Ovládněte sekvenci a otázky se přestanou cítit jako paměťové testy a začněte se cítit jako v práci, kterou se učíte dělat.
Jak může CELE SQE pomoci
At CELE SQE (celebar.com) jsme vyučovali vlastnické právo a praxi od úplně prvního zasedání SQE a naše materiály mapují celou tuto časovou osu přenosu k druhu otázek s nejlepšími odpověďmi, kterým budete čelit. Pokud chcete strukturu, kurzy SQE1 běží od 1 750 GBP za krátkodobou variantu až po 3 720 GBP za dlouhodobý kurz, s cenou za jeden FLK za poloviční ceny, pokud potřebujete pouze FLK2, plus sleva 150 GBP za včasné zahájení. Dáváte přednost vrtání otázek nebo čtení vlastním tempem? Banka otázek SQE1 stojí 575 GBP měsíčně a celá sada učebnic je 950 GBP. Kontaktujte nás kdykoli na WeChat SQE100 nebo na [email protected].