SQE1 Legislação e Prática de Propriedade: Locações, Convênios e Registro

Você acabou de trabalhar em um documento FLK2 de 180 perguntas e se sente confiante sobre a Lei de Terras - apenas para perceber que confundiu um arrendamento com uma licença na questão 47, confundiu terras registradas e não registradas na questão 89 e esqueceu quais convênios funcionam com terras de propriedade perfeita na questão 134. Parece familiar? Direito e Prática de Propriedade fica dentro de FLK2 junto com Direito de Terras e, embora os dois assuntos se sobreponham, eles testam habilidades muito diferentes. A Lei de Terras centra-se nos direitos de propriedade e na equidade; A legislação e prática de propriedade concentra-se na mecânica transacional - como você realmente compra, vende, aluga e financia propriedades na Inglaterra e no País de Gales. Perca essa distinção e você perderá notas em perguntas que pensava saber.

Neste artigo, examinaremos três áreas de alto rendimento que aparecem em quase todas as sessões SQE1: a distinção entre arrendamento versus licença, a aplicabilidade de acordos de propriedade perfeita e as regras de prioridade da Lei de Registro de Terras de 2002. Cada seção termina com uma dica concreta que você pode aplicar em seu próximo simulado. Também sinalizaremos onde o currículo FLK2 e o Banco de Perguntas do CELE SQE refletem o formato SRA oficial, para que você pratique da maneira certa desde o primeiro dia.

Aluguel ou licença? Teste Street x Mountford

A concede uma participação proprietária; uma licença é apenas uma permissão pessoal para ocupar. A distinção é importante porque apenas um arrendamento pode vincular um sucessor no título, apenas um arrendamento aciona as regras de segurança de posse da Lei de Proprietários e Inquilinos de 1954, e apenas um arrendamento conta como uma propriedade de terra ao abrigo da Lei de Propriedade de 1925, s 1(1)(b). Os examinadores SQE1 adoram isso porque os candidatos muitas vezes escolhem o rótulo errado quando os fatos são ambíguos.

A autoridade principal é Street v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman considerou que se um acordo concede posse exclusiva por um prazo com um aluguel ou outra contraprestação, é um arrendamento - independentemente de como as partes o chamam. Os rótulos não importam; substância faz. Mesmo que o contrato diga “licença”, o tribunal irá requalificá-lo como arrendamento se essas três características estiverem presentes.

Posse exclusiva significa que o ocupante pode excluir todos os outros, incluindo o proprietário (exceto quando o proprietário reserva o direito de entrada para inspeção ou reparo). Se o proprietário retém o direito geral de transferir o ocupante para outro quarto ou de partilhar o espaço à vontade, isso normalmente nega a posse exclusiva e aponta para uma licença. XX3AA

Observe padrões de fatos envolvendo “ocupações de serviço” ou “inquilinos”. Em Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386, o tribunal encontrou uma licença em que o ocupante era um empregado e a ocupação estava vinculada ao trabalho. Da mesma forma, quando um proprietário fornece atendimento ou serviços (limpeza diária, troca de roupa de cama) e retém as chaves para executar esses serviços, o acordo pode ser uma licença em vez de um arrendamento - consulte Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.

Dica

SQE1: Em uma pergunta de melhor resposta única, se a raiz disser "o contrato é rotulado como uma licença, mas dá ao ocupante o uso exclusivo de um apartamento definido por doze meses a £ 800 por mês", escolha a resposta que o trata como um aluguel. Por outro lado, se o ocupante partilha a cozinha com o proprietário e não tem o direito de excluir o proprietário do quarto, é quase certamente uma licença. Os examinadores frequentemente adicionam uma cláusula falsa - "as partes concordam que isto não é um arrendamento" - para ver se você aplica Street v Mountford corretamente.

Convênios de propriedade livre: quais funcionam e quais não?

Acordos – promessas sobre o uso da terra – estão em prática em toda parte. Um desenvolvedor vende terrenos e quer impedir que os compradores abram uma loja de peixe e batatas fritas; um vizinho concorda em não construir acima de dois andares. A questão é se um sucessor em título do pactuante ou pactuante original pode fazer cumprir (ou ficar vinculado por) a promessa. Se errar em uma pergunta SQE1, você perderá notas simples.

Benefício de um Convênio

Para que o benefício seja executado de acordo com a lei consuetudinária, quatro condições devem ser atendidas (derivadas de P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):

1. O pacto deve tocar e preocupar a terra do pactuado (isso afeta o valor ou uso dessa terra, não apenas um assunto pessoal).
2. As partes originais devem ter pretendido o benefício para concorrer. A Seção 78 da Lei de Propriedade de 1925 cria uma presunção legal de tal intenção, a menos que o pacto exclua expressamente os sucessores.
3. O reclamante deve possuir patrimônio legal no terreno beneficiado.
4. ANa lei consuetudinária, o benefício e o ônus eram historicamente exigidos para atingir a mesma terra, embora isso tenha sido relaxado em termos de equidade.

Em capital próprio, o benefício também pode passar por anexação (expressa ou legal sob s 78 LPA 1925), por cessão (se atribuído com o terreno de cada vez), ou sob um esquema de construção (uma exceção da lei local para propriedades vendidas em lotes com acordos recíprocos).

O fardo de uma aliança

Aqui está o problema: o burden de um pacto de propriedade perfeita não é executado de acordo com a lei consuetudinária (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). A única forma de vincular um sucessor é em equity, e somente se a aliança for restritiva (negativa em substância). A regra em Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 permite um pacto restritivo para vincular sucessores se:

• é negativo por natureza (não requer gasto de dinheiro);
• foi feito para beneficiar terras retidas do pactuante;
• it toca e preocupa aquela terra;
• a carga era pretendida para ser executada; e
• o atual proprietário recebeu notificação (real, construtiva ou por registro).

O pacto

A de “não usar as instalações para fins comerciais” é restritivo. Um pacto "para manter a cerca do limite em bom estado" é positivo (requer despesas) e não vinculará um sucessor por lei ou por equidade - embora uma redação inteligente (uma taxa de aluguel de propriedade sob a Lei de Taxas de Aluguel de 1977, ou uma cadeia de acordos de indenização) possa contornar isso na prática.

Dica SQE1: Se a pergunta for "O novo proprietário pode fazer cumprir o acordo?" verifique primeiro se é o benefício ou o ônus em questão. Se for o ônus e o pacto for positivo, a resposta quase sempre é “Não, não vincula o sucessor”. Se for restritivo e registrado ou se o sucessor tiver sido avisado, provavelmente é vinculativo. XX3AA

Lei de Registro de Terras de 2002: Interesses prioritários e superiores

A maioria das terras na Inglaterra e no País de Gales está agora registrada no HM Land Registry. A Lei de Registo Predial de 2002 (LRA 2002) rege a forma como os interesses são criados, protegidos e classificados. Dois conceitos atrapalham os candidatos SQE1 a cada sessão: prioridade (cujo interesse vence uma disputa?) e interesses dominantes (quais direitos vinculam um comprador mesmo que não apareçam no registro?).

A regra de prioridade básica

A Seção 28 LRA 2002 diz que a prioridade de um interesse que afeta um imóvel registrado é determinada pela data de criação, exceto quando a Lei estabelecer o contrário. Na prática, “dispõe o contrário” significa registro. Se quiser que seu interesse vincule um comprador, você deve:

• registrá-lo como uma disposição registrável (por exemplo, um arrendamento legal durante sete anos deve ser registrado com seu próprio título—s 27(2)(b));
• proteja-o por meio de um aviso sobre o título onerado (por exemplo, um pacto restritivo, um contrato de propriedade ou um arrendamento equitativo); ou
• confiar que seja um interesse primordial de acordo com o Anexo 3.

Se você não fizer nada disso, seu interesse ficará vulnerável. Um comprador de valor registrado como proprietário fica isento de seu interesse desprotegido (s 29 LRA 2002), mesmo que o comprador soubesse disso. O conhecimento por si só não cria prioridade; registro (ou status de substituição) faz.

OInteresses dominantes que unem a todos

O Anexo 3 lista os interesses que substituem uma disposição registrada. Os dois que aparecem com mais frequência nas perguntas SQE1 são:

1. Arrendamentos curtos (parágrafo 1): um arrendamento por sete anos ou menos (desde que seja legal) prevalece, então o comprador fica sujeito a ele mesmo que não esteja no registro.
2. Interesses de pessoas na ocupação real (parágrafo 2): se alguém com um interesse de propriedade (por exemplo, um interesse benéfico sob um trust, um arrendamento equitativo, uma opção) estiver em ocupação real na data da disposição e o interesse não é óbvio em uma inspeção razoavelmente cuidadosa e o ocupante não deixou de divulgá-lo quando perguntado, esse interesse prevalece. É por isso que os transportadores sempre perguntam “Quem mora na propriedade?” e insistir que os ocupantes assinem os formulários de consentimento.

Um exemplo: A detém o título legal de trust para si mesmo e B (um trust resultante ou construtivo). A vende para C sem o consentimento de B. Se B estiver morando na casa quando C comprar, o interesse equitativo de B anulará a venda e vinculará C, mesmo que não haja nada no registro - Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Se B não estivesse na ocupação, ou se C fizesse uma investigação e B deixasse de divulgar, os juros não prevaleceriam e C receberia gratuitamente.

Dica SQE1: Quando uma pergunta menciona "o comprador inspecionou a propriedade e não viu nenhum sinal de ocupação", esse fato existe por uma razão - pode anular uma reivindicação de juros superiores nos termos do parágrafo 2(c)(i), que exclui interesses que teriam sido óbvios em uma inspeção razoavelmente cuidadosa. Leia cada palavra do radical. XX3AA

Juntando tudo: um exemplo prático

Imagine este padrão de fatos SQE1: "L concede a T um contrato de três anos para ocupar o apartamento 5 por £900 por mês. O acordo declara 'Esta é uma licença, não um arrendamento.' T tem uso exclusivo do Flat 5 e L só poderá entrar para vistoria com 48 horas de antecedência. L vende a propriedade perfeita para P. P pode despejar T imediatamente? "

Etapa um: aplicar Street v Mountford. T tem posse exclusiva (pode excluir L exceto para fiscalização), por prazo (três anos), mediante aluguel. O rótulo “licença” é irrelevante. Este é um contrato lease. Segundo passo: verificar o registro. Um arrendamento de três anos é legal (concedido por escritura ou, se não exceder três anos, pode entrar em vigor sob s 54(2) LPA 1925 sem escritura se for aluguel de mercado com posse imediata). Não requer registro porque tem menos de sete anos. Terceiro passo: juros superiores? Sim – parágrafo 1 do Anexo 3 LRA 2002. O arrendamento substitui a compra de P. P fica sujeito a ele e não pode despejar T até o término do prazo. A resposta é No, P não pode despejar T imediatamente.

Essa questão diz respeito ao arrendamento/licença, formalidades, limites de registo e interesses superiores – exactamente o tipo de síntese que os examinadores SQE1 utilizam. Se você memorizou regras isoladamente, terá dificuldades. Se você praticou aplicá-los a fatos em camadas, identificará o caminho em segundos.

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