SQE1 संपत्ति कानून और अभ्यास FLK2: खोजें, एसडीएलटी और पंजीकरण

चित्र SQE1 परीक्षा कक्ष। एक सर्वोत्तम उत्तर वाला प्रश्न आपके सामने एक परिदृश्य प्रस्तुत करता है: आपका ग्राहक £480,000 में एक फ्रीहोल्ड घर खरीद रहा है, स्थानीय खोज ने पास की सड़क-चौड़ीकरण योजना को हरी झंडी दिखा दी है, और आपके पास चार घंटे का पेपर बचा है। कौन सा तथ्य वास्तव में आपकी सलाह बदल देता है, और कौन सा ध्यान भटकाने वाला है? यह संपत्ति कानून और अभ्यास में वास्तविक परीक्षा है - परिभाषाओं को याद रखना नहीं, बल्कि यह जानना कि एक वकील आगे क्या करता है।

अधिकांश उम्मीदवार व्यापक संप्रेषण समयरेखा को प्रबंधनीय पाते हैं। जहां निशान चुपचाप खिसक जाते हैं वह लेन-देन के मध्य और अंत में विवरण होता है: ऑर्डर करने के लिए कौन सी खोज होती है, कितना कर बकाया है, और भूमि रजिस्ट्री में खरीदार की सुरक्षा कैसे की जाती है। आइए हम उन हिस्सों के बारे में जानें जिन्हें परीक्षक FLK2.

संपत्ति कानून और प्रैक्टिस FLK2

प्रॉपर्टी लॉ एंड प्रैक्टिस छह FLK2 विषयों में से एक है, जो भूमि कानून, ट्रस्ट, वसीयत और प्रशासन, सॉलिसिटर अकाउंट्स और आपराधिक कानून और प्रैक्टिस के साथ आता है। भूमि कानून आपको अंतर्निहित सिद्धांत देता है - कानूनी सम्पदा, सुख-सुविधाएँ, सह-स्वामित्व। Property Practice उस सिद्धांत को लेता है और एक कठिन प्रश्न पूछता है: आप वास्तव में अपने ग्राहक को उजागर किए बिना किसी संपत्ति को विक्रेता से खरीदार तक कैसे ले जाते हैं?

SQE1 मूल्यांकन प्रारूप नवीनतम SRA विनिर्देश के अनुसार, 180 एकल सर्वोत्तम उत्तर वाले प्रश्नों के दो पेपर हैं, प्रत्येक पेपर पांच घंटे और 20 मिनट का है। Property Practice प्रश्न शायद ही कभी आपसे किसी नियम को संक्षेप में सुनाने के लिए कहते हैं। वे आपको कार्यवाहक वकील के स्थान पर रखते हैं और अगले सही कदम के बारे में पूछते हैं। वह फ़्रेमिंग पुनरीक्षण के लिए आपका सुराग है: प्रक्रिया सीखें, न कि केवल शब्दावली।

A उपयोगी आदत: प्रत्येक विषय के लिए, पूछें "यह कौन करता है, किस स्तर पर करता है, और यदि यह गलत हो जाता है तो क्या होगा?" परीक्षक आमतौर पर उन तीन कोणों में से एक का परीक्षण कर रहा है।

पूर्व-अनुबंध खोजें: प्रत्येक व्यक्ति वास्तव में आपको क्या बताता है

क्योंकि caveat emptor (खरीदार को सावधान रहने दें) का सिद्धांत परिवहन को नियंत्रित करता है, इसलिए विक्रेता पर संपत्ति में स्वैच्छिक दोष उत्पन्न करने का कोई सामान्य कर्तव्य नहीं है। खरीदार के वकील को विनिमय से पहले समस्याओं का पता लगाना चाहिए। खोजें इसी के लिए हैं, और SQE को यह परीक्षण करना अच्छा लगता है कि क्या आप सही खोज को सही चिंता से मिला सकते हैं।

• स्थानीय भूमि शुल्क और स्थानीय प्राधिकरण की पूछताछ - योजना अनुमति, भवन विनियमन सहमति, वृक्ष संरक्षण आदेश, संरक्षण क्षेत्र और क्या संपत्ति की सेवा करने वाली सड़क को अपनाया गया है और सार्वजनिक व्यय पर बनाए रखा गया है, इसका पता चलता है।
• ड्रेनेज और पानी की खोज - यह पुष्टि करता है कि क्या संपत्ति सार्वजनिक सीवर और मुख्य जल से जुड़ी है, और सार्वजनिक सीवर कहां चलता है।
• पर्यावरणीय खोज - झंडे ने भूमि जोखिम और बाढ़ के इतिहास को दूषित कर दिया। प्रासंगिक क्योंकि सफ़ाई का दायित्व वर्तमान मालिक पर आ सकता है।
• चांसल मरम्मत जांच और, क्षेत्र, खनन या अन्य विशेषज्ञ खोजों के आधार पर।

हमारे सड़क-चौड़ीकरण परिदृश्य पर वापस जाएं। एक प्रस्तावित योजना बिल्कुल वैसी ही है जैसी चीज़ स्थानीय खोज से पता चलती है। आपका काम घबराना नहीं है; इसका उद्देश्य ग्राहक को निष्कर्ष की रिपोर्ट करना, मूल्य और आनंद पर प्रभाव पर विचार करना और विनिमय से पहले आगे बढ़ना, फिर से बातचीत करना या वापस लेना है या नहीं, इस पर सलाह देना है। एसबीए में, "सर्वोत्तम" उत्तर आमतौर पर मापा गया, ग्राहक-केंद्रित अगला कदम होता है - नाटकीय नहीं।

विनिमय, जमा और मानक शर्तें

भूमि की बिक्री के लिए अनुबंधों को संपत्ति कानून (विविध प्रावधान) अधिनियम 1989 की धारा 2 का पालन करना होगा: लिखित रूप में, सभी सहमत शर्तों को एक दस्तावेज़ में शामिल करना, और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित। आवासीय सौदे आमतौर पर बिक्री की मानक शर्तों पर तैयार किए जाते हैं; मानक वाणिज्यिक संपत्ति शर्तों पर वाणिज्यिक सौदे। नाम में अंतर जानें, और जानें कि एक्सचेंज पर क्या परिवर्तन होता है।

Oविनिमय पर अनुबंध बाध्यकारी हो जाता है और संपत्ति में जोखिम आम तौर पर मानक शर्तों के तहत खरीदार के पास चला जाता है, यही कारण है कि खरीदार का भवन बीमा पहले से ही होना चाहिए। जमा आम तौर पर 10 प्रतिशत है. यदि खरीदार बाद में पूरा करने में विफल रहता है, तो विक्रेता आमतौर पर उस जमा राशि को रख सकता है और आगे के उपायों की तलाश कर सकता है। एक सामान्य परीक्षा जाल विनिमय से पहले की स्थिति (कोई भी पक्ष दूर जा सकता है) और बाद की स्थिति (बाध्यकारी अनुबंध, वास्तविक परिणाम) को भ्रमित कर रहा है। उस पंक्ति को अपने दिमाग में दृढ़ता से ठीक कर लें।

स्टांप शुल्क भूमि कर: संख्या परीक्षक परीक्षण

स्टांप ड्यूटी भूमि कर (एसडीएलटी) एक पसंदीदा है क्योंकि यह आपको नियमों को वापस लेने के बजाय उन्हें लागू करने के लिए मजबूर करता है। इंग्लैंड और उत्तरी आयरलैंड में भूमि लेनदेन पर एसडीएलटी लगाया जाता है (वेल्स का अपना भूमि लेनदेन कर है)। इसकी गणना एक बैंडेड, स्लाइस आधार पर की जाती है - कीमत के प्रत्येक हिस्से पर उस बैंड की दर पर कर लगाया जाता है, न कि पूरी कीमत पर एक ही दर पर।

आपको हर सीमा को एक पैसे तक याद रखने की ज़रूरत नहीं है, और दरें बदल जाती हैं, इसलिए अपनी बैठक के नजदीक किसी विश्वसनीय स्रोत से वर्तमान बैंड को संशोधित करें। आपको यह अवश्य समझना चाहिए कि परीक्षक किन अवधारणाओं के इर्द-गिर्द प्रश्न बनाता है:

• आवासीय और गैर-आवासीय दरों, और मिश्रित उपयोग वाली संपत्ति के बीच अंतर।
• अतिरिक्त आवासों के लिए उच्च दरें - वह अधिभार जो तब लागू होता है जब खरीदार के पास पहले से ही कोई अन्य आवासीय संपत्ति हो।
• पहली बार खरीदार को राहत और शर्तें जो इस पर दावा करने के लिए पूरी होनी चाहिए।
• एसडीएलटी रिटर्न जमा करने और लेनदेन की प्रभावी तिथि, आमतौर पर पूरा होने के बाद वैधानिक समय सीमा के भीतर भुगतान करने का दायित्व।

स्वचालित होने तक गोल संख्याओं के साथ स्लाइस गणना का अभ्यास करें। परीक्षा में आपके पास अधिक समय नहीं होगा, इसलिए बैंडिंग विधि में पारंगत होना किसी तालिका को आधा याद करने की कोशिश करने से अधिक मूल्यवान है।

पूर्णता और समापन के बाद: क्रेता की सुरक्षा

पूर्णता तब होती है जब खरीद मूल्य का शेष समाप्त हो जाता है, विक्रेता खाली कर देता है, और खरीदार संपत्ति का हकदार बन जाता है। स्थानांतरण विलेख - आमतौर पर एक भूमि रजिस्ट्री फॉर्म TR1 - को संपत्ति अधिनियम 1925 के कानून की धारा 52 का पालन करना चाहिए और एक विलेख के रूप में निष्पादित किया जाना चाहिए। लेकिन पूर्णता अंतिम रेखा नहीं है। समापन के बाद के दो चरण यह तय करते हैं कि आपका ग्राहक वास्तव में सुरक्षित है या नहीं।

सबसे पहले, कर. एसडीएलटी रिटर्न और भुगतान को वैधानिक समय सीमा के भीतर निपटाया जाना चाहिए। इसे मिस करें और ग्राहक को दंड और ब्याज का सामना करना पड़ेगा - एक वास्तविक दुनिया की लापरवाही का जोखिम, और एक सुव्यवस्थित एसबीए तथ्य पैटर्न।

दूसरा, पंजीकरण. भूमि पंजीकरण अधिनियम 2002 के तहत, एक पंजीकृत फ्रीहोल्ड का हस्तांतरण या सात वर्षों में पट्टे का अनुदान एक पंजीकरण योग्य स्वभाव है। खरीदार का कानूनी स्वामित्व तब तक पारित नहीं होता जब तक कि हस्तांतरण एचएम भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत नहीं हो जाता - धारा 27 कानून के तहत स्वभाव को संचालित करने के लिए पंजीकरण को एक आवश्यकता बनाती है। तब तक खरीदार के पास केवल न्यायसंगत हित होता है।

यह वह जगह है जहां पूर्व-समापन आधिकारिक खोज (फॉर्म OS1) से प्राथमिकता अवधि मायने रखती है। वह खोज एक संरक्षित विंडो प्रदान करती है जिसके दौरान खरीदार अधिकांश बाद की प्रविष्टियों के लिए निःशुल्क पंजीकरण कर सकता है, बशर्ते आवेदन अवधि के भीतर भूमि रजिस्ट्री में पहुंच जाए। यह समझना कि वह विंडो क्यों मौजूद है - विक्रेता को खोज और पंजीकरण के बीच नए हित पैदा करने से रोकने के लिए - वास्तव में तर्क परीक्षकों का इनाम है।

लीजहोल्ड एक्स्ट्राज़ को आप छोड़ नहीं सकते

फ़्रीहोल्ड साफ़-सुथरी कहानी है; लीजहोल्ड चलती भागों को जोड़ता है, और FLK2 उनका परीक्षण करता है। लीजहोल्ड खरीद के लिए, असाइनमेंट (असाइन करने के लिए लाइसेंस) के लिए मकान मालिक की सहमति, पंजीकरण से पहले मकान मालिक के प्रमाण पत्र की आवश्यकता वाले रजिस्टर पर कोई प्रतिबंध, सेवा शुल्क और जमीन का किराया बकाया, और क्या असाइनमेंट पूरा होने के बाद मकान मालिक को नोटिस दिया जाना चाहिए, इस पर ध्यान दें। सात वर्षों से अधिक का पट्टा अपनी शीर्षक संख्या