A požičiava 280 000 libier na dom registrovaný na jediné meno pána A. Jeho partner, ktorý pred rokmi zaplatil tretinu kúpnej ceny, tam býva a o úvere nič nevie. Pán A neplní svoje záväzky. Banka chce držbu. Kto vyhrá?
Ak bol váš inštinkt „záleží na tom, či bola skutočne zamestnaná“, ste na polceste. Ak vaša ďalšia myšlienka bola „a či sa banka pýtala a či boli peniaze vyplatené dvom správcom a kedy okupácia musela existovať“ – uvažujete ako niekto, komu sa bude dariť v FLK2. Otázky týkajúce sa pozemkového práva v SQE1 len zriedka vyžadujú definíciu pojmu. Pustí vás do sporu medzi dvoma ľuďmi s konkurenčnými nárokmi a spýtajú sa, ktorý z nich prevláda. To je prioritná otázka a prioritou je chrbtica celého subjektu.
Tento článok obsahuje časti pozemkového zákona, s ktorými kandidáti najčastejšie tápajú pod časovým tlakom – priorita v registrovanom vlastníctve, listina 3, neregistrovaná pôda, nájomné zmluvy a hypotéky – a poskytuje vám pracovnú metódu pre každú z nich.
Začnite úrokom: je to zákonné alebo spravodlivé?
Skôr ako budete môcť zoradiť dva záujmy, musíte vedieť, čo je každý z nich. Oddiel 1 ods. 1 zákona Law of Property Act z roku 1925 povoľuje iba dva právne statky: jednoduchý absolútny poplatok vo vlastníctve a absolútnu dobu trvania rokov. V oddiele 1 ods. 2 sú uvedené záujmy, ktoré môžu byť zákonné – vecné bremená a zisky ekvivalentné jednému z týchto majetkov, záložné práva a práva vstupu. Všetko ostatné podľa odseku 1 ods. 3 nadobúda účinnosť iba vo vlastnom imaní.
„Schopný byť legálny“ nie je to isté ako „legálny“. Dôležité sú tri ďalšie prekážky:
-
Bežne sa vyžaduje listina
- A (LPA 1925, s.52) a platná listina musí byť v súlade s oddielom 1 zákona zákona o vlastníctve (rôzne ustanovenia) z roku 1989 – na prvý pohľad je jasné, že ide o listinu, podpísanú, svedkom, doručenú.
- A zmluva o vytvorení alebo prevode podielu na pozemku musí mať písomnú formu, musí obsahovať všetky dohodnuté podmienky a musí byť podpísaná oboma stranami (LP(MP)A 1989, s.2). Ak sa to nepodarí, nebude existovať žiadna zmluva – nielen nevykonateľná.
- Registrácia dokončí obrázok. Podľa oddielu 27 zákona Land Registration Act z roku 2002 niektoré dispozície – prevody, právne poplatky, nájomné zmluvy poskytnuté na viac ako sedem rokov, výslovné zákonné vecné bremená – neplatia zo zákona, kým sa nezaregistrujú.
A úhľadná pasca na skúšku: pokus o legálny grant, ktorý nesplní formalitu, môže stále uhryznúť spravodlivosť. Špecificky vykonateľná zmluva o poskytnutí sedemročného prenájmu vytvára spravodlivý prenájom (princíp v Walsh/Lonsdale). Hypotéka, ktorá sa nikdy nedostane do registra, môže stále nadobudnúť účinnosť ako spravodlivý poplatok. Takže keď fakty hovoria, že „skutočnosť nebola nikdy zaregistrovaná“, neprestávajte – pýtajte sa, čo prežilo vo vlastnom imaní, a potom na to použite pravidlá priority.
Skúškový zvyk, ktorý sa oplatí vybudovať: za každý záujem o vzor faktov napíšte na okraj dve písmená – L alebo E. Polovica nesprávnych odpovedí v pozemkovom práve MCQs pochádza z uplatnenia pravidiel spravodlivého zaobchádzania na právny záujem alebo naopak.
Registrovaná pozemková priorita: oddiely 28 a 29 LRA 2002
Predvolené pravidlo v časti 28 je chronologické: záujmy sú zoradené podľa poradia vytvorenia a nezáleží na tom, či je zaregistrovaný neskorší úrok. Väčšina kandidátov zabudne, že oddiel 28 existuje, pretože výnimka ho tak často prehltne.
Touto výnimkou je oddiel 29. Ak existuje registrovateľná dispozícia vykonaná za úplatnú odplatu a je riadne zaregistrovaná, disponovaná osoba sa zbaví už existujúcich záujmov, pokiaľ tieto záujmy nie sú buď (a) chránené v registri oznámením, alebo (b) prevažujúci záujem spadajúci do prílohy 3.
Rozdeľte sekciu 29 na štyri kontroly a aplikujte ich v tomto poradí:
- Dispozícia na registráciu? Postačí prevod zapísanej nehnuteľnosti alebo udelenie súdneho bremena. Dar v spravodlivom záujme nebude.
- Hodnotná protihodnota? Dary a prevody závetom nespadajú do sekcie 29 — takže príjemca preberá všetko podľa sekcie 28. Menovitá protihodnota je výslovne vylúčená.
- Registrovaný? Ak likvidácia nebola nikdy dokončená registráciou, sekcia 29 nemôže pomôcť.
- Akékoľvek upozornenie alebo nadradený úrok? Až teraz sa pozrite na bremeno.
Pamätajte aj na prospešné záujmy v rámci pozemkového fondu. Tieto nemôžu byť chránené upozornením; správna položka je obmedzenie . Ich skutočná ochrana spočíva inde – v okupácii alebo v neprítomnosti presahovania.
Plán 3: prevažujúce záujmy, ktoré porážajú kupujúceho
Tri odseky plánu 3 urobia takmer všetku prácu v FLK2.
Odsek 1 — zákonné prenájmy na sedem rokov alebo menej. Prepíšu sa automaticky. To je dôvod, prečo krátke prenájmy obytných alebo komerčných priestorov, ktoré sa nikde v registri neobjavujú, kupujúceho stále zaväzujú.
Odsek 2 — záujmy osôb v skutočnom užívaní. Dve podmienky: žiadateľ musí mať vlastnícky záujem (licencia nie je dostatočná) a musí skutočne zaberať pôdu, ktorej sa záujem týka. Potom skontrolujte výnimky. Záujem nemá prednosť v prípade, že sa dopytovalo u nájomcu a záujem nebol zverejnený, keď to primerane mohlo byť, alebo ak by zamestnanie nebolo zrejmé pri primerane starostlivej kontrole a kupujúci o tom nemal žiadne skutočné informácie.
Načasovanie je miesto, kde sa strácajú známky. Vo veci Abbey National Building Society proti Cann Snemovňa lordov rozhodla, že k dátumu dispozície musí existovať okupácia a že ak je kúpa a hypotéka súčasťou jedinej transakcie, neexistuje moment, v ktorom dlžník drží nehnuteľnosť bez poplatkov veriteľa. Williams & Glyn's Bank proti Boland potvrdzuje, že manželský partner alebo partner s podielom na výhodách môže byť v skutočnom zamestnaní sám o sebe, bez ohľadu na zákonného vlastníka, ktorý tam tiež býva.
A potom veľký neutralizátor: presahujúci. Podľa oddielov 2 a 27 LPA 1925, ak sú kapitálové peniaze vyplatené aspoň dvom správcom alebo správcovskej spoločnosti, úroky z výhod sú zmietnuté z pôdy a pripájajú sa k výnosom. City of London Building Society proti Flegg je prípad, ktorý treba citovať. Prekročený záujem už nemá čo prevážiť – a preto v scenári v hornej časti tohto článku o výsledku skutočne rozhoduje jednomenný registrovaný vlastník.
Neregistrovaná pôda: pozemkové poplatky a doktrína oznámenia
Unregistered title sa stále zobrazuje v FLK2 a beží na inom engine. Právne záujmy zaväzujú svet takmer bez výnimky. Spravodlivé záujmy rozdelené do dvoch skupín.
Väčšina z nich je registrovateľná ako pozemkové bremeno podľa zákona Land Charges Act 1972 proti mene vlastníka nehnuteľnosti: obmedzujúce zmluvy a spravodlivé vecné bremená vytvorené po roku 1925 (trieda D), realitné zmluvy a opcie (trieda C(iv)), hypotekárne úvery (trieda C(i)), a domové práva (trieda i)). Registrácia sa považuje za skutočné oznámenie. Neregistrácia je smrteľná – a to brutálne. Vo veci Midland Bank Trust Co Ltd proti Green bola neregistrovaná opcia na nákup zrušená voči kupujúcemu za peniaze alebo peňažnú hodnotu, aj keď zaplatila ďaleko pod trhovou hodnotou a vedela o tom všetko. Motív bol irelevantný.
Čo zostane – predovšetkým výhodné záujmy v rámci trustu – sa riadi predovšetkým presahom, a ak to nie je možné, stará doktrína výpovede: je kupujúci bona fide kupujúcim právnej nehnuteľnosti za hodnotu bez oznámenia, skutočnú, konštruktívnu alebo imputovanú? Kingsnorth Finance Co Ltd proti Tizard ukazuje, ako sa posudzuje konštruktívne oznámenie: veriteľ, ktorý vykonal inšpekciu na základe vopred dohodnutého stretnutia v nedeľu popoludní, keď bol nájomca pohodlne odstránený, bol opravený s upozornením, čo by odhalila správna inšpekcia.
Lízingy a hypotéky: dva vzťahy, ktoré vyvolávajú spory
Pri prenájmoch zostáva východiskovým bodom Street vs. Mountford: výhradné vlastníctvo na dobu určitú za nájomné poskytuje nájom bez ohľadu na označenie, ktoré strany použili. Súdy posudzujú podstatu a falošné klauzuly vložené na zmarenie nájomného vzťahu sa neberú do úvahy (Antoniades vs. Villiers). Termín musí mať určité trvanie – neurčitý grant „na trvanie rozšírenia cesty“ zlyhal v prípade Prudential Assurance Co Ltd proti London Residuary Body.
V prípade zmlúv je deliaca čiara 1 január 1996. Nájomné zmluvy poskytnuté v tento deň alebo po ňom spadajú pod Zákon o prenajímateľovi a nájomcovi (zmluvy) z roku 1995: postupujúci nájomca je oslobodený od zmluvných záväzkov, hoci prenajímateľ môže vyžadovať schválenú záručnú zmluvu. Nájom udelený pred týmto dátumom má starý zmluvný režim, podľa ktorého pôvodný nájomca môže zostať zodpovedným po celú dobu trvania. Pred čímkoľvek iným skontrolujte dátum udelenia.
Pri hypotékach, revízia splácania troch bodov. Právo na odkúpenie sa nemôže stať iluzórnym a môžu byť zrušené nerozumné vedľajšie výhody alebo zablokovanie vlastného imania. Neprimerané ovplyvňovanie v prípadoch ručenia nasleduje Royal Bank of Scotland plc proti Etridge (č. 2): ak osoba ponúka svoj domov ako záruku za dlhy inej osoby, veriteľ je požiadaný o vyšetrovanie a musí zabezpečiť poskytnutie nezávislého právneho poradenstva, alebo riskovať odloženie poplatku. A pri výkone, oprávnenie na predaj vzniká podľa oddielu 101 LPA 1925, keď je hypotéka na základe listiny a zákonný dátum splatenia uplynul, ale stane sa vykonateľnou iba za okolností v oddiele 103. Výnosy sa potom použijú v zákonnom príkaze podľa oddielu 105 – predchádzajúce ťarchy, výdavky, hypotekárny dlh voči ďalšiemu dlžníkovi alebo akýkoľvek prebytok.
A štvorkroková metóda pre akúkoľvek prioritnú otázku FLK2
V podmienkach skúšky máte na každú otázku približne minútu a pol. Potrebujete rutinu, nie debatu.
- Je titul registrovaný alebo neregistrovaný? Všetko sa odtiaľto vetví.
- Identifikujte každý konkurenčný záujem a klasifikujte ho ako zákonný alebo spravodlivý, skontrolujte formality a registráciu.
- Opýtajte sa, či je neskoršia strana kupujúcim za protihodnotu, ktorý sa zaregistroval – alebo, v prípade neregistrovaného pozemku, kupujúcim právnej nehnuteľnosti za hodnotu.
- Spustite ochrannú cestu: oznámenie v registri, Plán 3, presahujúce; alebo registrácia pozemkového poplatku a doktrína oznámenia.
Precvičte si to na desiatich otázkach a stane sa to automaticky. Precvičte si to na žiadnom a prečítate si štyri pravdepodobné možnosti a vyberiete si tú, ktorá znie najférovejšie – ktorá je v pozemkovom práve zriedkakedy tá správna.
Ak chcete skôr štruktúrovanú podporu ako ďalšiu hromadu poznámok, CELE SQE vyučuje všetkých trinásť predmetov SQE1 od prvého zasadnutia. Naše kurzy SQE1 prebiehajú za 3 720 £ (dlhodobé), 2 750 £ (strednodobé) a 1 750 £ (krátkodobé), s možnosťou jedného FLK za polovičnú cenu a so zľavou 150 £ za skoré objednávky alebo rezervácie do troch mesiacov od skúšky. Bankové predplatné otázok SQE1 je 575 GBP mesačne, ak skutočne potrebujete prehĺbenie prioritných scenárov. otázky? WeChat SQE100, [email protected] alebo celebar.com.