SQE1 FLK2 کے لیے زمین کا قانون: ترجیح، مفادات کو اوور رائیڈنگ، لیز

A بینک مسٹر اے کے واحد نام پر رجسٹرڈ مکان کے خلاف £280,000 قرض دیتا ہے۔ اس کا پارٹنر، جس نے خریدی قیمت کا ایک تہائی سال پہلے ادا کیا تھا، وہیں رہ رہا ہے اور قرض کے بارے میں کچھ نہیں جانتا ہے۔ مسٹر اے ڈیفالٹس۔ بینک قبضہ چاہتا ہے۔ کون جیتتا ہے؟

اگر آپ کی جبلت "یہ اس بات پر منحصر ہے کہ آیا وہ اصل پیشے میں تھی"، تو آپ آدھے راستے پر ہیں۔ اگر آپ کی اگلی سوچ یہ تھی کہ "اور کیا بینک نے انکوائری کی ہے، اور کیا رقم دو ٹرسٹیوں کو ادا کی گئی ہے، اور جب پیشہ موجود ہے" - آپ کسی ایسے شخص کی طرح سوچ رہے ہیں جو FLK2 میں اچھا کام کرے گا۔ SQE1 میں لینڈ لا کے سوالات شاذ و نادر ہی آپ سے کسی اصطلاح کی وضاحت کرنے کے لیے کہتے ہیں۔ وہ آپ کو مسابقتی دعووں کے ساتھ دو لوگوں کے درمیان جھگڑے میں ڈال دیتے ہیں اور پوچھتے ہیں کہ کون سا غالب ہے۔ یہ ایک ترجیحی سوال ہے، اور ترجیح پورے موضوع کی ریڑھ کی ہڈی ہے۔

یہ مضمون زمین کے قانون کے ان حصوں کو لیتا ہے جو امیدوار اکثر وقتی دباؤ کے تحت الجھ جاتے ہیں — رجسٹرڈ ٹائٹل، شیڈول 3، غیر رجسٹرڈ زمین، لیز اور رہن میں ترجیح — اور آپ کو ہر ایک کے لیے کام کرنے کا طریقہ فراہم کرتا ہے۔

دلچسپی کے ساتھ شروع کریں: کیا یہ قانونی ہے یا مساوی؟

اس سے پہلے کہ آپ دو دلچسپیوں کی درجہ بندی کر سکیں، آپ کو معلوم ہونا چاہیے کہ ان میں سے ہر ایک کیا ہے۔ Law of Property Act 1925 کا سیکشن 1(1) صرف دو قانونی املاک کی اجازت دیتا ہے: فیس سادہ مطلق ملکیت اور مدت مطلق۔ سیکشن 1(2) ان مفادات کی فہرست دیتا ہے جو قانونی ہونے کے قابل ہیں - ان اسٹیٹس میں سے کسی ایک کے مساوی سہولتیں اور منافع، قانونی رہن کے ذریعے چارجز، اور داخلے کے حقوق۔ باقی سب کچھ، سیکشن 1(3) کے مطابق، صرف ایکویٹی میں لاگو ہوتا ہے۔

"قانونی ہونے کے قابل" "قانونی" جیسا نہیں ہے۔ تین مزید رکاوٹیں اہم ہیں:

عام طور پر
• A ڈیڈ کی ضرورت ہوتی ہے (LPA 1925, s.52)، اور ایک درست ڈیڈ کو Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989 کے سیکشن 1 کی تعمیل کرنی چاہیے — اس کے چہرے پر واضح ہے کہ یہ ایک ڈیڈ، دستخط شدہ، گواہ، ڈیلیور کیا گیا ہے۔
• A زمین میں دلچسپی پیدا کرنے یا منتقل کرنے کا معاہدہ تحریری طور پر ہونا چاہیے، تمام متفقہ شرائط پر مشتمل ہونا چاہیے اور دونوں فریقین (LP(MP)A 1989، s.2) کے ذریعے دستخط کیے جائیں۔ اسے ناکام کریں اور کوئی معاہدہ بالکل بھی نہیں ہے - نہ صرف ایک ناقابل نفاذ۔
• رجسٹریشن تصویر کو مکمل کرتا ہے۔ Land Registration Act 2002 کے سیکشن 27 کے تحت، کچھ معاملات — ٹرانسفر، قانونی چارجز، سات سال سے زیادہ کے لیے دیے گئے لیز، قانونی سہولتوں کا اظہار — رجسٹرڈ ہونے تک قانون کے مطابق کام نہیں کرتے۔

A صاف امتحان کا جال: ایک کوشش کی گئی قانونی گرانٹ جو رسمی طور پر ناکام ہو جاتی ہے وہ اب بھی ایکویٹی میں کاٹ سکتی ہے۔ سات سالہ لیز دینے کا خاص طور پر قابل نفاذ معاہدہ ایک مساوی لیز بناتا ہے (Walsh v Lonsdale میں اصول)۔ ایک رہن جو کبھی بھی رجسٹر تک نہیں پہنچتا ہے پھر بھی ایک مساوی چارج کے طور پر لاگو ہو سکتا ہے۔ لہذا جب حقائق یہ کہتے ہیں کہ "ڈیڈ کبھی رجسٹرڈ نہیں ہوا تھا"، باز نہ آئیں - پوچھیں کہ ایکویٹی میں کیا بچتا ہے، پھر اس پر ترجیحی اصول چلائیں۔

YExam کی عادت بنانے کے قابل: حقیقت کے نمونے میں ہر دلچسپی کے لیے، مارجن میں دو حروف لکھیں — L یا E۔ لینڈ لا MCQs میں آدھے غلط جوابات قانونی مفاد کے لیے مساوی قوانین کو لاگو کرنے سے آتے ہیں، یا اس کے برعکس۔

رجسٹرڈ زمین کی ترجیح: LRA 2002

سیکشن 28 میں پہلے سے طے شدہ قاعدہ تاریخ ساز ہے: دلچسپیاں تخلیق کی ترتیب میں درجہ بندی کرتی ہیں، اور اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا کہ بعد میں سود رجسٹرڈ ہے۔ زیادہ تر امیدوار بھول جاتے ہیں کہ سیکشن 28 موجود ہے کیونکہ استثناء اسے اکثر نگل جاتا ہے۔

یہ استثناء سیکشن 29 ہے۔ جہاں قابل قدر غور و خوض کے لیے ایک قابلِ رجسٹریشن ڈسپوزیشن بنایا گیا ہے اور یہ صحیح طور پر رجسٹرڈ ہے، ڈسپونی پہلے سے موجود مفادات سے آزاد ہوتا ہے جب تک کہ سود کو یا تو (a) کسی نوٹس کے ذریعے رجسٹر پر محفوظ نہ کیا گیا ہو، یا (b) شیڈول 3.

سیکشن 29 کو چار چیکوں میں توڑیں اور انہیں اس ترتیب میں لاگو کریں:

1. رجسٹر ایبل ڈسپوزیشن؟ رجسٹرڈ اسٹیٹ کی منتقلی یا قانونی چارج کی گرانٹ کرے گی۔ مساوی سود کا تحفہ
نہیں کرے گا۔قیمتی غور؟
2. رجسٹرڈ؟ اگر ڈسپوزیشن کبھی بھی رجسٹریشن سے مکمل نہیں ہوا تو سیکشن 29 مدد نہیں کر سکتا۔
3. کوئی نوٹس یا زیادہ دلچسپی؟ صرف اب آپ بوجھ کو دیکھتے ہیں۔

زمین کے ٹرسٹ کے تحت فائدہ مند مفادات کو بھی یاد رکھیں۔ ان کو نوٹس کے ذریعے محفوظ نہیں کیا جا سکتا۔ درست اندراج restriction ہے۔ ان کا اصل تحفظ کہیں اور ہے — قبضے میں، یا حد سے زیادہ رسائی کی غیر موجودگی میں۔

Schedule 3: مفادات کو زیر کرنا جو خریدار کو ہرا دیتا ہے

شیڈول 3 کے تین پیراگراف FLK2.

Paragraph 1 — سات سال یا اس سے کم کے قانونی لیز۔ وہ خود بخود اوور رائیڈ ہو جاتے ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ مختصر رہائشی یا کمرشل لیٹنگ جو کہ رجسٹر پر کہیں نظر نہیں آتی، خریدار کو پابند کرتی ہے۔

Paragraph 2 — حقیقی قبضے میں افراد کے مفادات۔ دو شرائط: دعویدار کے پاس ملکیتی مفاد ہونا چاہیے (لائسنس نہیں کرے گا)، اور اس زمین کے حقیقی قبضے میں ہونا چاہیے جس سے دلچسپی کا تعلق ہے۔ پھر مستثنیات کو چیک کریں۔ سود اس بات کو زیر نہیں کرتا ہے کہ جہاں قبضہ کرنے والے سے انکوائری کی گئی تھی اور سود کا انکشاف نہیں کیا گیا تھا جب یہ معقول حد تک ہو سکتا تھا، یا جہاں معقول حد تک محتاط معائنہ پر قبضہ واضح نہ ہوتا تھا اور خریدار کو اس کا کوئی حقیقی علم نہیں تھا۔

Timing وہ جگہ ہے جہاں نشانات ضائع ہو جاتے ہیں۔ Abbey نیشنل بلڈنگ سوسائٹی بمقابلہ Cann میں ہاؤس آف لارڈز کا خیال تھا کہ قبضے کا تصرف کی تاریخ پر ہونا ضروری ہے، اور یہ کہ جہاں خریداری اور رہن ایک ہی لین دین کا حصہ ہیں وہاں کوئی لمحہ ایسا نہیں ہے جس میں قرض لینے والا جائیداد کو قرض دہندہ کے چارج سے آزاد رکھتا ہو۔ Williams & Glyn's Bank بمقابلہ Boland اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ ایک شریک حیات یا شراکت دار جس کا فائدہ مند حصہ ہے وہ اپنے طور پر حقیقی پیشے میں ہو سکتا ہے، باوجود اس کے کہ وہاں مقیم قانونی مالک بھی ہو۔

Aاور پھر عظیم نیوٹرلائزر: overreaching۔ سیکشن 2 اور 27 LPA 1925 کے تحت، اگر سرمائے کی رقم کم از کم دو ٹرسٹیز یا ٹرسٹ کارپوریشن کو ادا کی جاتی ہے، تو فائدہ مند مفادات کو زمین سے ہٹا دیا جاتا ہے اور آمدنی کے ساتھ منسلک کر دیا جاتا ہے۔ City of London Building Society v Flegg کا حوالہ دینا ہے۔ حد سے بڑھی ہوئی دلچسپی کے پاس اوور رائیڈ کرنے کے لیے کچھ بھی نہیں بچا ہے — یہی وجہ ہے کہ اس مضمون کے اوپری منظر نامے میں، واحد نام کا رجسٹرڈ مالک وہ حقیقت ہے جو واقعی نتیجہ کا فیصلہ کرتا ہے۔

غیر رجسٹرڈ زمین: زمین کے معاوضے اور نوٹس کا نظریہ

Unرجسٹرڈ ٹائٹل اب بھی FLK2 میں ظاہر ہوتا ہے، اور یہ ایک مختلف انجن پر چلتا ہے۔ قانونی مفادات دنیا کو بغیر کسی رعایت کے پابند کرتے ہیں۔ مساوی مفادات دو گروپوں میں تقسیم ہوتے ہیں۔

ان میں سے بیشتر Land Charges Act 1972 کے تحت اسٹیٹ کے مالک کے نام کے تحت اراضی کے معاوضے کے طور پر رجسٹر کیے جا سکتے ہیں: 1925 (کلاس ڈی) کے بعد بنائے گئے پابندی والے معاہدے اور مساوی سہولتیں، اسٹیٹ کے معاہدے اور اختیارات (کلاس C(iv))، گھر کے حقوق (CLASS) (کلاس ایف)۔ رجسٹریشن کو اصل نوٹس سمجھا جاتا ہے۔ غیر رجسٹریشن مہلک ہے - اور بے دردی سے۔ Midland Bank Trust Co Ltd v Green میں خریداری کا ایک غیر رجسٹرڈ آپشن خریدار کے خلاف رقم یا رقم کی قیمت کے لیے کالعدم قرار دیا گیا حالانکہ اس نے مارکیٹ ویلیو سے بہت کم ادائیگی کی اور اس کے بارے میں سب کچھ جانتی تھی۔ مقصد غیر متعلقہ تھا۔

کیا بچا ہے — ایک ٹرسٹ کے تحت بنیادی طور پر فائدہ مند مفادات — پہلے حد سے زیادہ پہنچ کر اور، اس میں ناکامی پر، نوٹس کے پرانے نظریے کے ذریعے کنٹرول کیا جاتا ہے: کیا خریدار بغیر نوٹس کے، حقیقی، تعمیری یا الزام کے بغیر قانونی جائیداد کا حقیقی خریدار ہے؟ Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard ظاہر کرتا ہے کہ نوٹس کا کس طرح تعمیری فیصلہ کیا جاتا ہے: ایک قرض دہندہ جس کا اتوار کی دوپہر کو پہلے سے طے شدہ ملاقات کے ذریعے معائنہ کیا گیا، جب قبضہ کرنے والے کو آسانی سے ہٹا دیا گیا تھا، اس نوٹس کے ساتھ طے کیا گیا تھا کہ مناسب معائنہ سے کیا انکشاف ہوگا۔

لیز اور رہن: دو رشتے جو تنازعات پیدا کرتے ہیں

لیز کے لیے، Street v Mountford نقطہ آغاز رہتا ہے: خصوصی قبضہ، مدت کے لیے، کرایہ پر، کرایہ داری دیتا ہے قطع نظر اس کے کہ فریقین کے استعمال کردہ لیبل سے قطع نظر۔ عدالتیں مادے کو دیکھتی ہیں، اور کرایہ داری کو شکست دینے کے لیے داخل کی گئی جعلی شقوں کو نظر انداز کیا جاتا ہے (Antoniades v Villiers)۔ اصطلاح کا دورانیہ یقینی ہونا چاہیے — ایک غیر معینہ گرانٹ "سڑک کو چوڑا کرنے کی مدت کے لیے" Prudential Assurance Co Ltd بمقابلہ London Residuary Body.

O معاہدوں پر، تقسیم کرنے والی لائن 1 جنوری 1996 ہے۔ اس تاریخ کو یا اس کے بعد دی جانے والی لیز Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 کے تحت آتی ہیں: ایک تفویض کرنے والے کرایہ دار کو معاہدوں سے رہا کیا جاتا ہے، حالانکہ مالک مکان کو ایک مجاز ضمانت کے معاہدے کی ضرورت ہو سکتی ہے۔ اس تاریخ سے پہلے دیے گئے لیز پر معاہدہ کے نظام کی پرانی اجازت ہوتی ہے، جس کے تحت اصل کرایہ دار پوری مدت کے لیے ذمہ دار رہ سکتا ہے۔ کسی بھی چیز سے پہلے گرانٹ کی تاریخ چیک کریں۔

رہن کے لیے، تین پوائنٹس پر نظرثانی کی ادائیگی۔ چھڑانے کے حق کو فریب نہیں بنایا جا سکتا، اور فدیہ کی ایکویٹی پر غیر ذمہ دارانہ ضمنی فوائد یا رکاوٹوں کو ختم کیا جا سکتا ہے۔ ضمانتی معاملات میں غیر ضروری اثر و رسوخ Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): جہاں کوئی شخص دوسرے کے قرضوں کے لیے اپنا گھر بطور تحفظ فراہم کرتا ہے، قرض دہندہ کو انکوائری میں ڈالا جاتا ہے اور اسے یقینی بنانا چاہیے کہ آزاد قانونی مشورہ دیا جائے، یا چارج کو الگ کیے جانے کا خطرہ ہو۔ اور نفاذ پر، فروخت کا اختیار سیکشن 101 LPA 1925 کے تحت پیدا ہوتا ہے ایک بار جب رہن کے ذریعے اور چھٹکارے کی قانونی تاریخ گزر جاتی ہے، لیکن یہ صرف سیکشن 103 کے حالات میں قابل عمل ہو جاتی ہے۔ اس کے بعد رقم کا اطلاق سیکشن 105 کے تحت قانونی حکم میں کیا جاتا ہے — پھر قرض سے پہلے کسی بھی اضافی رقم کی ادائیگی، اضافی اخراجات۔ اگلا ذمہ دار یا قرض لینے والا۔

A چار قدمی طریقہ

امتحان کی شرائط کے تحت آپ کے پاس فی سوال تقریباً ڈیڑھ منٹ ہوتا ہے۔ آپ کو ایک معمول کی ضرورت ہے، نہ کہ بحث۔

1. عنوان رجسٹرڈ یا غیر رجسٹرڈ ہے؟ یہاں سے ہر چیز کی شاخیں نکلتی ہیں۔
2. ہر مسابقتی دلچسپی کی شناخت کریں اور اسے قانونی یا مساوی کے طور پر درجہ بندی کریں، رسمی کارروائیوں اور رجسٹریشن کی جانچ کریں۔
3. A پوچھیں کہ آیا بعد کا فریق قابل قدر غور و فکر کے لیے خریدار ہے جس نے رجسٹر کیا ہے — یا، غیر رجسٹرڈ زمین میں، قیمت کے لیے قانونی جائیداد کا خریدار ہے۔
4. پروٹیکشن روٹ چلائیں: رجسٹر پر نوٹس، شیڈول 3، اوور ریچنگ؛ یا لینڈ چارج رجسٹریشن اور نوٹس کا نظریہ۔

دس سوالات پر اس کی مشق کریں اور یہ خودکار ہو جاتا ہے۔ کسی پر بھی اس پر عمل نہ کریں اور آپ چار قابل فہم آپشنز پڑھیں گے اور اس میں سے ایک منتخب کریں گے جو سب سے زیادہ اچھا لگے - جو کہ زمین کے قانون میں شاذ و نادر ہی صحیح ہو۔

اگر آپ نوٹوں کے ایک اور ڈھیر کے بجائے ساختی تعاون چاہتے ہیں، تو CELE SQE پہلی نشست سے ہی تمام تیرہ SQE1 مضامین پڑھا رہا ہے۔ ہمارے SQE1 کورسز £3,720 (طویل مدتی)، £2,750 (وسط مدتی) اور £1,750 (مختصر مدت) پر چلتے ہیں، نصف قیمت پر سنگل FLK آپشن اور ابتدائی پرندوں کے لیے £150 کی چھوٹ کے ساتھ یا تین ماہ کے اندر امتحان کی بکنگ۔ SQE1 سوالیہ بینک سبسکرپشن £575 فی مہینہ ہے اگر ڈرلنگ ترجیحی منظرنامے آپ کو درحقیقت درکار ہیں۔ سوالات؟ WeChat SQE100، [email protected]، یا celebar.com.