אתה סוקר שאלת פרקטיקה קודמת של SQE1 FLK2 על מחלוקת בין דיירים משותפים על רווחי המכירה - ולפתע מבין שאינך יכול להיזכר אם סעיף 14 של חוק הנאמנות של הקרקע ומינוי נאמנים 1996 נותן לבית המשפט סמכות להורות על דחיית המכירה *או*. אתה מדפדף אחורה בפתקים. הניסוח מרגיש חלקלק. קראת על Stack v Dowden, אבל מה אם העובדות מצביעות על Jones v Kernott? ואז יש את שאלת הקלות שבה "הדירה הדומיננטית" לא זוהה בבירור - האם זיהית אותה? אתה לא מאחר בזמן. אתה בפיגור לגבי *וודאות*. זה המקום שבו FLK2 חוק המקרקעין מכשיל אפילו מועמדים חזקים.
מדוע SQE1 FLK2 דיני מקרקעין מרגישים שונה מלימודי תואר ראשון
באוניברסיטה, דיני מקרקעין מתגמלים לעתים קרובות ניתוח דוקטריני מעמיק - מעקב אחר אינטרסים הוגנים לאורך מאות שנים, ויכוח על ההגינות של Lloyds Bank v Rosset, או ביטול המדיניות מאחורי חוק הקניין 1925. זה בוחן אם אתה יכול להחיל כללים סטטוטוריים מדויקים וסמכות מחייבת על תרחישים הדוקים, מבוססי עובדות - תוך פחות מ-90 שניות לשאלה.
The SRA לא שואל "דון בהתפתחות של בעלות משותפת". זה שואל: "X ו-Y מחזיקים בלקקר כשוכרים משותפים. X מת. Y מוכר את Blackacre ל-Z מבלי ליידע את העזבון. האם Z מחויב לאינטרס המועיל של המנוח?" זה Trusts of Land + overreachingreaching XXYY question in XXYYregistration all in XXYYY question in XXYY.
אז תשכחו מהתיאוריה המופשטת. התמקד במקום זאת בשלושת עמודי התווך ש-SRA בודק בעקביות בחוק המקרקעין FLK2:
- בעלות משותפת - במיוחד ההבחנה בין שכירות משותפת לשכירות משותפת, ניתוק (על ידי הודעה, התנהגות או הסכם הדדי), ובקשות למכירה לפי TLATA 1996;
- הקלות ורווחים à prendre - ארבעת המאפיינים ב-Re Ellenborough Park, שיטות יצירה (הענקה/הזמנה מפורשת, השלכה, מרשם) ודרישות רישום;
- עזבונות ואינטרסים משפטיים - במיוחד אילו אינטרסים מחייבים את הרוכשים (אינטרסים מכריעים לפי נספח 3, LRA 2002), וכיצד אינטרסים עיליים מתקשרים עם העיסוק בפועל.
בעלות משותפת: שכירות משותפת לעומת שכירות במשותף - מה שחשוב למעשה עבור SQE1
זה לא רק על הגדרות. זה קשור להשלכות - במיוחד מוות, פשיטת רגל ומכירה.
אם שני אנשים מחזיקים בקרקע בתור דיירים משותפים, זכות הישרדות חלה באופן אוטומטי. כשאדם מת, העניין שלו מסתיים - לא משנה מה הרצון שלו אומר. אבל אם הם מחזיקים כ- דיירים במשותף, כל אחד מחזיק בנתח נפרד (שווה אלא אם צוין אחרת), ומניה זה עובר על פי רצונם או רצונם.
הטריגר המפתח עבור SQE1 הוא severance. עליך להכיר את ארבע השיטות התקפות - ובעיקר, אילו מהן פועלות ללא הודעה לבעלים המשותפים האחרים.
סעיף 36(2) לחוק הקניין 1925 מאפשר ניתוק בהודעה בכתב - אך רק אם הוא מוגש ביעילות. ב-Re Draper's Conveyance, בית המשפט קבע שאין צורך לאשר או לקבל הודעה - מסירה לכתובת האחרונה הידועה מספיקה. יש להשוות זאת עם ניתוק בהסכמה הדדית (Gore and Snell v Carpenter) או בדרך של התנהגות (Williams v Hensman), הדורשים ראיות ברורות של כוונה.
הנה מה לעשות: בעת תרגול MCQs, הדגש כל התייחסות למוות, פשיטת רגל או ניסיון מכירה. ואז תשאלו: האם היה ניתוק? אם כן, מתי - ובאיזה שיטה? אם לא, ניצול חל. אל תסיח את דעתו ממי שילם את המשכנתא או מי גר שם - אלה משפיעים על מניות מועילות על פי חוק הנאמנות, לא על העיזבון החוקי עצמו.
Easements: ארבעת המאפיינים ומדוע מרשם עדיין נחשב
SQE1 FLK2 לא יבקש ממך לנסח סעיף הקלות. הוא ישאל האם הסדר עומד ב- ארבעת המאפיינים שנקבעו ב-Re Ellenborough Park: (1) חייב להיות דיור דומיננטי ומשרת; (2) הקלות חייבת להכיל את הדירות הדומיננטיות; (3) הבעלים הדומיננטיים והמשרתים חייבים להיות אנשים שונים; וכן (4) הזכות חייבת להיות מסוגלת להוות את הנושא של הענקה.
נקודה רביעית זו מעלה מועמדים רבים. הזכות להחנות מכונית אחת עשויה להיות בסדר (Moncrieff v Jamieson). אבל הזכות להחנות "כל מספר של כלי רכב" כנראה נכשלת - היא מעורפלת מדי ועלולה בלעדית (Regent Properties v London Borough of Westminster). וזכור: רישיון גרידא - אפילו ותיק - אינו הקלה אלא אם כן הוא עומד בכל ארבעת הקריטריונים.
Prescription חשוב כי הוא עדיין נבדק - ועדיין כפוף לחוק Prescription Act 1832, לא LRA 2002. אתה זקוק לשימוש רצוף של 20 שנה "כנראה" - כלומר, ללא כוח, סודיות או רשות. ב-Sturman v Bridgeman, בית המשפט אישר כי "מצדק" פירושו שהמשתמש חייב להיות פתוח, שליו וללא הסכמה - גם אם הבעלים מעולם לא התנגד.
צעד: עבור כל שאלת הקלה, סמן תחילה את ארבעת המאפיינים - לפני נגיעה במרשם או ברישום. אם הדירה הדומיננטית חסרה (למשל, "זכות לחצות קרקע לרשות הציבור"), היא נכשלת בשלב הראשון. אין צורך ללכת רחוק יותר.
O תחומי עניין מכריעים: היכן שהעיסוק בפועל נחשב
זה המקום שבו חוק המקרקעין פוגש את המציאות המשדרת - ושם SQE1 FLK2 שואבת רבות מחוק רישום הקרקעות 2002. אינטרסים עוקפים מחייבים בעלים רשום גם אם אינם רשומים - אך רק אם הם מופיעים ב-Schule 3.
הפריט הנבדק השכיח ביותר הוא סעיף 2: האינטרס של אדם בעיסוק בפועל. אבל "עיסוק בפועל" הוא לא רק לישון שם. ב-Chhokar v Chhokar, בית המשפט קבע כי אישה שעברה דירה זמנית עקב אלימות במשפחה נותרה בעיסוק בפועל - כוונתה לחזור הייתה ברורה. לעומת זאת, Strand Securities v Caswell לא מצאה עיסוק ממשי שבו התובע לא ביקר בנכס במשך חודשים ולא התכוון לחזור.
באופן מכריע, לסעיף 2 יש שני איברים: (א) האינטרס חייב להיות קנייני (לדוגמה, עניין מועיל במסגרת נאמנות, לא רק רישיון); ו-(ב) המשתתף חייב להיות בתפוסה בפועל במועד ההחלטה - בדרך כלל תאריך הרישום, לא תאריך החוזה.
ב-Thompson v Foy, בית המשפט הבהיר כי "עיסוק בפועל" כולל סימנים גלויים - רהיטים, חפצים אישיים, חשבונות שירות - לא רק נוכחות פיזית. אבל סתם "תגי בעלות" (כמו שם על השטרות) לא נחשבים. חפש עדויות לשימוש יומיומי.
מה לעשות: כאשר אתה רואה "בעלות רשומה", "קונה" ו"ריבית לא רשומה" באותה שאלה, סרוק מיד אחר נספח 3, סעיף 2. שאל: האם זה קנייני? האם יש עיסוק בפועל *בהרשמה*? אם שניהם כן - והקונה לא בדק - הריבית גוברת. אם הקונה בדק וראה עיסוק, הם מחויבים בכל מקרה (סעיף 2(ג)).
FLK2 דיני מקרקעין בהקשר: איך זה משתלב עם דיני הקניין והפרקטיקה
אל תתייחס לחוק המקרקעין במנותק. הוא חופף ישירות ל-Property Law and Practice (PLP) - נושא נוסף FLK2. ב-PLP, תחילו מושגי דיני מקרקעין על שלבי ההעברה: בדיקת אינטרסים מכריעים במהלך חיפושים, ניסוח טפסי TR1, ייעוץ לגבי מבני בעלות משותפת, או איתור הקלות פגומות במסמכי כותרת.
זו הסיבה שקורסי ה-FLK2 של CELE משלבים תרגילים בין נושאים - למשל, תרחיש בודד שבו עליך לזהות הן את נושא חוק המקרקעין (האם זו הקלה או רישיון?) והן את התוצאה של ה-PLP (האם יש לציין זאת בטאבו?). SQE1 FLK2 לא בודק ידע מוצק. זה בודק הבנה תפקודית.
ולמרות ש-SQE2 אינו מציג את דיני המקרקעין כישורים עצמאיים, הוא מופיע באופן מרומז ב-Client Interviewing (ייעוץ לבעלים משותף לגבי אפשרויות פיטורים) ו-Case and Matter Analysis (איתור אינטרסים מכריעים בקובץ רכישה). אז קבלת FLK2 Law Law עכשיו חוסכת זמן מאוחר יותר.
FLK2 רשימת רשימת תיקון לחוק המקרקעין שלך - ניתן לפעולה ומוכנה לבחינה
הנה מה לעשות - לא רק לקרוא - ב-10 הימים הבאים:
- מפה כל SQE1 FLK2 שאלת דיני מקרקעין שיש לך לאחד משלושת הדליים הבאים: בעלות משותפת, הקלות או אינטרסים עולים. אם זה לא מתאים - קרא שוב את הגבעול. פספסת את נושא הליבה.
- זכור את הנוסח המדויק של TLATA 1996 ס.14(1): "כל נאמן במקרקעין... רשאי להגיש בקשה לבית המשפט לצו... למכירת הקרקע..." - לא "רשאי להגיש בקשה למכירה". דיוק משנה.
- תרגל איתור "תעסוקה בפועל" באמצעות דגלים אדומים של שינוע אמיתי: דואר ממוען למשתכן, רישומי מס של מועצה, תמונות המציגות רהיטים. לא "הם גרו שם פעם".
- הזמן את עצמך בפרצי 10 שאלות - 15 דקות בלבד. אם אתה עולה על 90 שניות לשאלה פעמיים ברציפות, השהה ועבד מחדש את הכלל הבסיסי.
Land לא עוסק בשינון כל מקרה. זה על לדעת איזה כלל פותר איזה מתח עובדתי - ולעשות זאת מהר מספיק כדי לסיים את שני המסמכים FLK1 וגם FLK2. מהירות זו מגיעה מזיהוי דפוסים, לא מסקירה פסיבית.
איך CELE SQE יכולה לעזור: קורס SQE1 FLK2 שלנו (2,750 ליש"ט לטווח בינוני / 1,750 ליש"ט לטווח קצר) כולל מודולים ממוקדים של דיני קרקעות שנבנו סביב שאלות אמיתיות בסגנון SRA - עם הדרכה בווידאו של איך בדיוק לנתח את ההקלות במשותף עם הבעלים. אנו מציעים גם את ערכת ספרי הלימוד המלאה FLK2 (£570) ו-SQE1 בנק שאלות (£575/חודש), המתעדכנת מדי חודש עם תרחישים חדשים של חוק המקרקעין. זקוק לתמיכה? פנה אלינו ב-WeChat SQE100, אימייל [email protected], או בקר ב-celebar.com.