Du har nettopp jobbet gjennom en FLK2-oppgave med 180 spørsmål og kommet ut med selvtillit angående jordlov – bare for å innse at du forvekslet en leieavtale med en lisens i spørsmål 47, forvirret registrert og uregistrert land i spørsmål 89, og glemt hvilke avtaler som gjelder for eiendomsjord i spørsmål 134. Lyd kjent? Eiendomsrett og praksis ligger inne i FLK2 sammen med landrett, og mens de to fagene overlapper hverandre, tester de svært forskjellige ferdigheter. Land Law fokuserer på eiendomsrettigheter og egenkapital; Eiendomslov og -praksis nuller inn på transaksjonsmekanikk – hvordan du faktisk kjøper, selger, leaser og finansierer eiendom i England og Wales. Gå glipp av den utmerkelsen, og du vil miste karakterer på spørsmål du trodde du visste.
I denne artikkelen vil vi gå gjennom tre høyavkastningsområder som vises i nesten hvert SQE1-møte: forskjellen mellom leieavtale og lisens, håndhevbarheten av frieieavtaler og prioritetsreglene i Land Registration Act 2002. Hver seksjon avsluttes med et konkret tips du kan bruke i din neste mock. Vi markerer også hvor CELE SQEs FLK2-pensum og spørsmålsbank gjenspeiler det offisielle SRA-formatet, slik at du øver på riktig måte fra dag én.
Leie eller lisens? The Street v Mountford Test
A leieavtale gir en eiendomsrett; en lisens er bare en personlig tillatelse til å okkupere. Skillet har betydning fordi bare en leieavtale kan binde en etterfølger i eiendom, bare en leieavtale utløser eiendomssikkerhetsreglene fra Landlord and Tenant Act 1954, og bare en leiekontrakt regnes som et eiendomsbo i land i henhold til Law of Property Act 1925, s 1(1)(b). SQE1-eksaminatorene elsker dette fordi kandidater ofte velger feil etikett når fakta er tvetydige.
Den ledende autoritet er Sreet v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman mente at dersom en avtale gir eksklusiv besittelse for en term til en rent eller annen vederlag, er det en leieavtale – uansett hva partene kaller det. Etiketter spiller ingen rolle; stoffet gjør det. Selv om kontrakten sier "lisens", vil retten karakterisere den som et leieforhold hvis disse tre kjennetegnene er til stede.
Eksklusiv besittelse betyr at okkupanten kan ekskludere alle andre, inkludert utleier (bortsett fra der utleier forbeholder seg rett til innreise for inspeksjon eller reparasjon). Hvis eieren beholder en generell rett til å flytte beboeren til et annet rom eller dele plassen etter eget ønske, vil det vanligvis negativt utelukkende besittelse og peker på en konsesjon.
Se etter faktamønstre som involverer "beboere" eller "losjerer". I Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386 fant retten en lisens der okkupanten var ansatt og yrket var knyttet til jobben. På samme måte, der en eier yter oppmøte eller tjenester (daglig rengjøring, skifte av sengetøy) og beholder nøkler for å utføre disse tjenestene, kan ordningen være en lisens i stedet for en leieavtale – se Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 tips: I et enkelt beste svar-spørsmål, hvis stammen sier "avtalen er merket som en lisens, men gir beboeren enebruk av en definert leilighet i tolv måneder til £800 per måned," velg svaret som behandler det som en leiekontrakt. Omvendt, hvis beboeren deler kjøkken med eieren og ikke har rett til å ekskludere eieren fra soverommet, er det nesten helt sikkert en lisens. Eksaminatorene vil ofte legge til en red-sildreklausul – «partene er enige om at dette ikke er et leieforhold» – for å se om du bruker Sreet v Mountford riktig.
Frieholdspakter: hvilke kjører og hvilke ikke?
Covenants – løfter om arealbruk – er overalt i praksis. En utbygger selger tomter og ønsker å stoppe kjøpere som åpner en fish-and-chip-butikk; en nabo samtykker i å ikke bygge over to etasjer. Spørsmålet er om en etterfølger i eiendomsretten til den opprinnelige paktsavtalen eller paktsavtalen kan håndheve (eller være bundet av) løftet. Få dette feil i et SQE1-spørsmål, så går du glipp av enkle karakterer.
Fordel av en pakt
For at benefit skal fungere i henhold til felles lov, må fire betingelser være oppfylt (avledet fra P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Pakten må berøre og berøre paktslandet (den påvirker verdien eller bruken av det landet, ikke bare en personlig sak).
- De opprinnelige partene må ha tiltenkt fordelen for å kjøre. Seksjon 78 i Law of Property Act 1925 skaper en lovfestet presumsjon om en slik intensjon med mindre pakten uttrykkelig ekskluderer etterfølgere.
- Saksøkeren må inneha en lovlig eiendom i det begunstigede landet.
- I henhold til vanlig lov var fordelen og byrden historisk nødvendig for å berøre samme land, selv om dette har blitt lempet på egenkapitalen.
I egenkapital kan fordelen også passere ved vedlegg (uttrykkelig eller lovfestet i henhold til s 78 LPA 1925), ved oppdrag (hvis den tildeles tomten hver gang), eller under en byggeordning (en lokalt utsolgt tomterettslig unntak for 8YXXYXX).
Burden of a Covenant
Her er rubrikken: byrden i en frieiepakt følger not i henhold til vanlig lov (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Den eneste måten å binde en etterfølger på er i equity, og bare hvis avtalen er restrictive (negativ i substans). Regelen i Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 tillater en restriktiv pakt for å binde etterfølgere hvis:
- it er negativ av natur (krever ikke pengebruk);
- det ble gjort til fordel for beholdt land av paktsavtalen;
- it berører og angår det landet;
- byrden var ment å løpe; og
- den nåværende eieren hadde notis (faktisk, konstruktiv eller ved registrering).
A-avtalen "ikke bruke lokalene til forretningsformål" er restriktiv. En pakt "om å opprettholde grensegjerdet i god stand" er positiv (krever utgifter) og vil not binde en etterfølger ved lov eller egenkapital – selv om smart utforming (en eiendomsrenteavgift i henhold til Rentcharges Act 1977, eller en chain-of-indemnity-avtaler) kan løse dette i praksis.
SQE1 tips: Hvis spørsmålet spør "Kan den nye eieren håndheve pakten?" sjekk først om det er fordelen eller byrden det gjelder. Hvis det er byrden og pakten er positiv, er svaret nesten alltid "Nei, det binder ikke etterfølgeren." Hvis det er restriktivt og registrert eller etterfølgeren hadde varsel, binder det sannsynligvis.
Land Registration Act 2002: Prioritet og overordnede interesser
De fleste land i England og Wales er nå registrert hos HM Land Registry. Tinglysningsloven 2002 (LRA 2002) styrer hvordan interesser opprettes, beskyttes og rangeres. To konsepter slår opp SQE1-kandidater hver gang: prioritet (hvis interesse vinner i en tvist?) og overordnede interesser (hvilke rettigheter binder en kjøper selv om de ikke vises i registeret?).
Den grunnleggende prioritetsregel
Seksjon 28 LRA 2002 sier at prioriteten til en interesse som berører et registrert bo bestemmes av datoen for opprettelse, med mindre loven bestemmer noe annet. I praksis betyr "bestemmer noe annet" registrering. Hvis du vil at interessen din skal binde en kjøper, må du enten:
- registrer den som en registrerbar disposisjon (for eksempel må en juridisk leieavtale over syv år være registrert med sin egen tittel—s 27(2)(b));
- beskytte den med en notise om den belastede eiendomsretten (for eksempel en restriktiv pakt, en eiendomskontrakt eller en rettferdig leieavtale); eller
- stole på at det er en overordnet interesse under skjema 3.
Hvis du ikke gjør noen av disse, er interessen din sårbar. En verdikjøper som er registrert som innehaver fritar din ubeskyttede interesse (s 29 LRA 2002), selv om kjøperen visste om det. Kunnskap alene skaper ikke prioritet; registrering (eller overordnet status) gjør det.
overordnede interesser som binder alle
Schedule 3 lister opp interesser som overstyrer en registrert disposisjon. De to som dukker opp oftest i SQE1-spørsmålene er:
- Skorte leieavtaler (punkt 1): en leieavtale på syv år eller mindre (forutsatt at den er lovlig) overstyrer, så en kjøper påtar seg den selv om den ikke står i registeret.
- Interesser til personer i faktisk yrke (punkt 2): hvis noen med eiendomsinteresse (f.eks. en fordelaktig interesse under en trust, en rettferdig leieavtale, en opsjon) er i faktisk yrke på disposisjonsdatoen en rimelig forsiktighet ikke er åpenbar i forhold til . og unnlot okkupanten ikke å avsløre det da han ble spurt, at interessen overstyrer. Dette er grunnen til at formidlere alltid spør "Hvem bor i eiendommen?" og insisterer på at okkupanter signerer samtykkeskjemaer.
Et eksempel: A har den juridiske tittelen på trust for seg selv og B (en resulterende eller konstruktiv trust). A selger til C uten Bs samtykke. Hvis B bor i huset når C kjøper, vil Bs rettferdige interesse overstyre salget og binde C, selv om det ikke står noe i registeret — Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Hvis B ikke var i okkupasjon, eller hvis C foretok en forespørsel, og B ville ikke overta interessen og XXY ville ikke ta over.
SQE1 tips: Når et spørsmål nevner "kjøperen inspiserte eiendommen og så ingen tegn til okkupasjon," er dette faktum der av en grunn – det kan bekjempe et overordnet rentekrav i henhold til paragraf 2(c)(i), som utelukker interesser som ville vært åpenbare ved en rimelig nøye inspeksjon. Les hvert ord i stammen.
Pulling It All Together: Et utført eksempel
Forestill deg dette SQE1 faktamønsteret: "L gir T en treårig avtale om å okkupere leilighet 5 til £900 per måned. Avtalen sier "Dette er en lisens, ikke et leieforhold." T har eksklusiv bruk av Flat 5 og L kan kun gå inn for å inspisere med 48 timers varsel. L selger eiendommen til P. Kan P kaste ut T umiddelbart?"
Trinn én: bruk Sreet v Mountford. T har eksklusiv besittelse (kan utelukke L unntatt besiktigelse), for en periode (tre år), til leie. Merkingen "lisens" er irrelevant. Dette er en lease. Trinn to: sjekk registreringen. En leiekontrakt på tre år er lovlig (gitt ved skjøte eller, hvis den ikke overstiger tre år, kan tre i kraft etter s 54(2) LPA 1925 uten skjøte dersom til markedsleie med umiddelbar besittelse). Den krever ikke registrering fordi den er under syv år. Trinn tre: overordnet interesse? Ja—paragraf 1 i Schedule 3 LRA 2002. Leieavtalen overstyrer Ps kjøp. P tar underlagt det og kan ikke kaste ut T før terminen er over. Svaret er No, P kan ikke kaste ut T umiddelbart.
Det ene spørsmålet berører leasing/lisens, formaliteter, registreringsgrenser og overordnede interesser – akkurat den typen syntese SQE1-eksaminatorene bruker. Hvis du har lært regler utenat isolert, vil du slite. Hvis du har øvd på å bruke dem på lagdelte fakta, vil du oppdage banen på sekunder.
Hvordan CELE SQE forbereder deg på eiendomsrett og praksis
CELE SQEs FLK2-pensum dekker alle seks fagene – inkludert eiendomsrett og praksis – gjennom strukturerte videoforelesninger, detaljerte skisser og hundrevis av enkeltbeste svar-spørsmål som speiler det offisielle SRA-formatet. Vårt spørsmålsbankabonnement (£575 per måned) gir deg ubegrensede forsøk på MCQs på tvers av både FLK1 og FLK2, med umiddelbar tilbakemelding og modellbegrunnelse for hvert svar. Hvis du blir med på midten av syklusen eller nær eksamen, samler korttidskurset (£1 750) det viktigste til en fokusert sprint, og tidlige eller siste tre måneders kandidater sparer £150. Du finner også bearbeidede eksempler på utleie-mot-lisens-scenarier, pakthåndhevelsesnettverk og LRA 2002 prioriterte flytskjemaer i kursmateriellet – praktiske verktøy du kan skrive ut og bruke helt frem til eksamensdagen. For mer informasjon eller for å snakke med teamet, besøk celebar.com, e-post [email protected], eller legg oss til på WeChat på SQE100.
Property Law and Practice belønner kandidater som tenker som advokater, ikke jusstudenter. Kjenn dine Sreet v Mountford essensielle ting, behersk de restriktive paktreglene, og glem aldri at registrering (eller overordnet status) trumfer ren kunnskap. Gjør det, og du vil gjøre FLK2 eiendomsspørsmål fra snublesteiner til enkle tegn.