Pravkar ste preučili dokument s 180 vprašanji FLK2 in ste se počutili samozavestni glede zemljiškega prava – samo zato, da ste ugotovili, da ste zamenjali najem z dovoljenjem pri vprašanju 47, zamenjali registrirano in neregistrirano zemljišče pri vprašanju 89 in pozabili, katere zaveze veljajo za zemljišče v lastništvu pri vprašanju 134. Zveni znano? Lastninsko pravo in praksa sta znotraj FLK2 skupaj z zemljiškim pravom in čeprav se oba predmeta prekrivata, preizkušata zelo različne veščine. Zemljiško pravo se osredotoča na lastninske pravice in pravičnost; Lastninsko pravo in praksa se osredotoča na transakcijsko mehaniko – kako dejansko kupujete, prodajate, dajete v najem in financirate nepremičnine v Angliji in Walesu. Zamudite to razlikovanje in izgubili boste ocene na vprašanjih, za katera ste mislili, da jih poznate.
V tem članku se bomo sprehodili skozi tri visoko donosna področja, ki se pojavljajo na skoraj vsakem zasedanju SQE1: razlikovanje med najemom in licenco, izvršljivost zavez o lastništvu in prednostna pravila zakona o zemljiški registraciji iz leta 2002. Vsak odsek se konča s konkretnim nasvetom, ki ga lahko uporabite v naslednjem modelu. Označili bomo tudi, kje CELE SQE učni načrt FLK2 in Banka vprašanj zrcalita uradni format SRA, tako da boste že od prvega dne vadili na pravi način.
Zakup ali licenca? The Street proti Mountford Test
A najem podeljuje lastniški delež; licenca je zgolj osebno dovoljenje za zasedbo. Razlika je pomembna, ker samo najem lahko zavezuje naslednika v lastništvu, samo najem sproži pravila o varnosti posesti iz leta 1954 Zakona o najemodajalcih in najemnikih in samo najem šteje za posestvo na zemljišču v skladu z Zakonom o lastninskem pravu iz leta 1925, s 1(1)(b). Izpraševalcem SQE1 je to všeč, ker kandidati pogosto izberejo napačno oznako, ko so dejstva dvoumna.
Glavni organ je Street proti Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman je menil, da če pogodba podeljuje ekskluzivno posest za termin ob najemnini ali drugem nadomestilu, gre za najem – ne glede na to, kako ga stranki imenujeta. Oznake niso pomembne; snov ne. Tudi če je v pogodbi navedeno "licenca", jo bo sodišče ponovno opredelilo kot najemno razmerje, če so prisotni ti trije znaki.
Izključna posest pomeni, da lahko uporabnik izključi vse druge, vključno z najemodajalcem (razen če si najemodajalec pridržuje pravico do vstopa zaradi pregleda ali popravila). Če lastnik obdrži splošno pravico preseliti stanovalca v drugo sobo ali deliti prostor po svoji volji, to običajno negativno vpliva na izključno posest in kaže na dovoljenje.
Bodite pozorni na vzorce dejstev, ki vključujejo "zasedenost storitev" ali "najemnike". V Facchini proti Bryson [1952] 1 TLR 1386 je sodišče ugotovilo licenco, kjer je bil lastnik zaposleni in je bil poklic povezan z delovnim mestom. Podobno, če lastnik zagotavlja pomoč ali storitve (dnevno čiščenje, menjava posteljnine) in obdrži ključe za izvajanje teh storitev, je dogovor lahko licenca in ne najem – glej Marchant proti Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 namig: V vprašanju z enim najboljšim odgovorom, če je v steblu navedeno, da je "pogodba označena kot licenca, vendar daje uporabniku izključno uporabo določenega stanovanja za dvanajst mesecev po £800 na mesec," izberite odgovor, ki to obravnava kot najem. Nasprotno, če si stanovalec deli kuhinjo z lastnikom in lastnika nima pravice izključiti iz spalnice, je to skoraj zagotovo dovoljenje. Preizkuševalci bodo pogosto dodali klavzulo rdečega sleda - "stranki se strinjata, da to ni najemno razmerje" - da bi preverili, ali pravilno uveljavljate Street proti Mountford.
Freehold Covenants: katere veljajo in katere ne?
Pakte – obljube o rabi zemlje – so povsod v praksi. Investitor razprodaja parcele in želi preprečiti kupcem, da odprejo trgovino z ribami in krompirčkom; sosed se strinja, da ne gradi nad dvema nadstropjema. Vprašanje je, ali lahko naslednik prvotnega zaveznika ali zaveznika uveljavlja (ali ga zavezuje) obljubo. V vprašanju SQE1 se to zmoti in zgrešili boste preproste ocene.
Prednost zaveze
Da benefit deluje po običajnem pravu, morajo biti izpolnjeni štirje pogoji (izpeljani iz P & A Swift Investments proti Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Zaveza se mora dotikati in zadevati zemlje zavezanca (vpliva na vrednost ali uporabo te zemlje, ne le na osebno zadevo).
- Prvotne stranke morajo imeti namerjene ugodnosti za izvajanje. Oddelek 78 Zakona o lastninskem pravu iz leta 1925 ustvarja zakonsko predpostavko o takem namenu, razen če zaveza izrecno izključuje naslednike.
- Tožeča stranka mora imeti zakonsko posest na zemljišču, ki ima koristi.
- Po običajnem pravu sta bila korist in breme zgodovinsko zahtevana, da se dotakneta iste zemlje, čeprav je bilo to omililo v pravičnosti.
V lastniškem kapitalu lahko ugodnost preide tudi z aneksijo (izrecno ali zakonsko v skladu s 78 LPA 1925), z dodelitvijo (če je vsakič dodeljena z zemljiščem) ali v okviru gradbene sheme (izjema lokalnega prava za posestva, prodana v parcelah z vzajemnimi zavezami).
Breme zaveze
Tu je težava: obremenitev zaveze o lastništvu ne velja po običajnem pravu (Austerberry proti Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Edini način za vezavo naslednika je v equity in le, če je zaveza restriktivna (negativna po vsebini). Pravilo v Tulk proti Moxhay (1848) 2 Ph 774 dovoljuje, da omejevalna zaveza zavezuje naslednike, če:
- po naravi je negativno (ne zahteva denarne porabe);
- narejeno je bilo v korist pridržane zemlje zaveznika;
- se dotika in zadeva to zemljo;
- Breme je bilo nameravano izvajati; in
- trenutni lastnik je imel obvestilo (dejansko, konstruktivno ali z registracijo).
A zaveza "neuporabe prostorov v poslovne namene" je omejevalna. Zaveza "vzdrževati mejno ograjo v dobrem stanju" je pozitivna (zahteva izdatke) in bo ne zavezovala naslednika po zakonu ali lastniškem kapitalu – čeprav se s pametnim pisanjem (najemnina nepremičnine v skladu z Zakonom o najemninah iz leta 1977 ali zaveze o verigi odškodnin) lahko temu v praksi izogne.
SQE1 namig: Če je vprašanje "Ali lahko novi lastnik uveljavi zavezo?" najprej preveri, ali gre za ugodnost ali obremenitev. Če je to breme in je zaveza pozitivna, je odgovor skoraj vedno "Ne, ne zavezuje naslednika." Če je omejujoč in registriran ali je naslednik imel obvestilo, verjetno zavezuje.
Zakon o zemljiški registraciji iz leta 2002: Prednostni in prevladujoči interesi
Večina zemljišč v Angliji in Walesu je zdaj vpisana v zemljiško knjigo HM. Zakon o zemljiški registraciji iz leta 2002 (LRA 2002) ureja, kako se ustvarijo, zaščitijo in razvrstijo interesi. Kandidate SQE1 vsako sejo spotakneta dva koncepta: priority (čigav interes zmaga v sporu?) in prevladujoči interesi (katere pravice zavezujejo kupca, čeprav ni v registru?).
Osnovno prednostno pravilo
Oddelek 28 LRA 2002 pravi, da je prednostna pravica, ki vpliva na registrirano nepremičnino, določena z datumom ustanovitve, razen če zakon določa drugače. V praksi "določi drugače" pomeni registracija. Če želite, da vaš interes zavezuje kupca, morate:
- registrirajte kot odstop, ki ga je mogoče registrirati (na primer, pravni najem za sedem let mora biti registriran z lastnim naslovom – 27(2)(b));
- zaščititi z opomilom na obremenjeni lastninski pravici (na primer omejevalna pogodba, nepremičninska pogodba ali pravični najem); ali
- zanašajte se na to, da je to prevladujoč interes po seznamu 3.
Če ne storite nič od tega, je vaš interes ranljiv. Kupec za vrednost, ki je registriran kot lastnik, jemlje brez vaših nezaščitenih obresti (s 29 LRA 2002), tudi če je kupec vedel za to. Samo znanje ne ustvarja prednosti; registracija (ali prevladujoči status) do.
Prevladujoči interesi, ki zavezujejo vse
Razpored 3 navaja interese, ki preglasijo registrirano razpolaganje. Dva, ki se najpogosteje pojavljata v vprašanjih SQE1, sta:
- Kratki najemi (odstavek 1): najem za sedem let ali manj (pod pogojem, da je zakonit) prevlada, tako da kupec velja zanj, tudi če ni vpisan v register.
- Interesi oseb, ki dejansko opravljajo dejavnost (odstavek 2): če je nekdo z lastniškim interesom (npr. upravičeni delež v okviru sklada, pravični najem, opcija) v dejanski poklic na datum razpolaganja in, interes ni očiten pri razumno skrbnem pregledu in okupator na vprašanje ni spregledal, da prevladajo obresti. Zato posredniki vedno vprašajo "Kdo živi v nepremičnini?" in vztrajati, da stanovalci podpišejo obrazce za soglasje.
Primer: A ima pravni naslov na trustu zase in za B (nastali ali konstruktivni trust). A proda C-ju brez B-jevega soglasja. Če B živi v hiši, ko C kupi, B-jev pravični interes prevlada nad prodajo in zavezuje C-ja, čeprav v registru ni ničesar – Williams & Glyn's Bank Ltd proti Boland [1981] AC 487. Če B ne bi stanoval ali če bi C izvedel poizvedbo in B ne bi razkril, interes ne bi prevladal in bi C vzel brezplačno.
SQE1 namig: Ko vprašanje omenja, da je "kupec pregledal nepremičnino in ni videl nobenega znaka zasedenosti," je to dejstvo tam z razlogom - lahko zavrne zahtevek za prevladujočo obrest v skladu z odstavkom 2(c)(i), ki izključuje interese, ki bi bili očitni ob razumno skrbnem pregledu. Preberite vsako besedo stebla.
Pulling It All Together: delujoč primer
Predstavljajte si ta vzorec dejstev SQE1: "L podeli T-ju triletno pogodbo za nastanitev v stanovanju 5 za 900 GBP na mesec. V pogodbi je navedeno 'To je licenca, ne najem.' T ima izključno uporabo stanovanja 5, L pa lahko vstopi samo za ogled po 48-urnem obvestilu. L proda lastništvo P. Ali lahko T takoj izloči?"
Prvi korak: uporabite Street proti Mountford. T ima izključno posest (lahko izključi L razen za pregled), za dobo (tri leta), ob najemnini. Oznaka "licenca" je nepomembna. To je zakup. Drugi korak: preverite registracijo. Triletni najem je zakonit (podeljen z listino ali, če ne presega treh let, lahko začne veljati v skladu s 54(2) LPA 1925 brez listine, če je tržna najemnina s takojšnjo posestjo). Ne zahteva registracije, ker je mlajši od sedmih let. Tretji korak: prevladujoč interes? Da—odstavek 1 Priloge 3 LRA 2002. Najem preglasi P-jev nakup. P je podvržen temu in T-ja ne more izseliti do konca mandata. Odgovor je No, P ne more takoj izseliti T-ja.
To eno vprašanje se dotika najema/licence, formalnosti, registracijskih pragov in prevladujočih interesov – natanko takšne sinteze, kot jo uporabljajo izpraševalci SQE1. Če ste se pravila naučili ločeno, boste imeli težave. Če ste vadili njihovo uporabo na večplastnih dejstvih, boste v nekaj sekundah opazili pot.
Kako vas CELE SQE pripravi na lastninsko pravo in prakso
Učni načrtCELE SQE FLK2 pokriva vseh šest predmetov – vključno z lastninskim pravom in prakso – prek strukturiranih video predavanj, podrobnih orisov in na stotine vprašanj z enim najboljšim odgovorom, ki odražajo uradni format SRA. Naša naročnina na Banko vprašanj (575 GBP na mesec) vam omogoča neomejene poskuse MCQs v FLK1 in FLK2, s takojšnjimi povratnimi informacijami in obrazložitvijo modela za vsak odgovor. Če se pridružite sredi cikla ali tik pred izpitom, kratkoročni tečaj (1.750 GBP) strne bistvene stvari v osredotočen sprint, kandidati, ki se vpišejo v začetni razred ali zadnje tri mesece, pa prihranijo 150 GBP. V gradivu za tečaj boste našli tudi izdelane primere scenarijev zakupa proti licenci, mreže izvršljivosti zavez in prednostne diagrame poteka LRA 2002 – praktična orodja, ki jih lahko natisnete in uporabljate vse do dneva izpita. Za več podrobnosti ali pogovor z ekipo obiščite celebar.com, pišite na [email protected] ali nas dodajte v WeChat na SQE100.
Property Law and Practice nagrajuje kandidate, ki razmišljajo kot odvetniki, ne kot študenti prava. Spoznajte svoje Street v Mountford bistvene elemente, obvladajte pravila omejevalne zaveze in nikoli ne pozabite, da registracija (ali prevladujoči status) prevlada nad zgolj znanjem. Storite to in FLK2 vprašanja o lastnini boste iz kamnov spotike spremenili v enostavne točke.