SQE1 परीक्षा कक्षाचे चित्र काढा. एकच सर्वोत्तम उत्तर प्रश्न तुमच्यावर एक परिस्थिती निर्माण करतो: तुमचा क्लायंट £480,000 मध्ये फ्रीहोल्ड घर खरेदी करत आहे, स्थानिक शोधाने जवळच्या रस्ता रुंदीकरण योजनेला ध्वजांकित केले आहे आणि तुमच्याकडे चार तासांचा कागद शिल्लक आहे. कोणती वस्तुस्थिती तुमचा सल्ला बदलते आणि कोणते लक्ष विचलित करणारे आहे? Property Law आणि Practice मधील ही खरी परीक्षा आहे — व्याख्या लक्षात ठेवणे नव्हे, तर सॉलिसिटर पुढे काय करतो हे जाणून घेणे.
बहुतेक उमेदवारांना ब्रॉड कन्व्हेयन्सिंग टाइमलाइन आटोपशीर वाटते. जिथे मार्क्स शांतपणे सरकतात ते व्यवहाराच्या मध्यभागी आणि शेवटी तपशील आहे: ऑर्डर करण्यासाठी कोणते शोध घेतात, किती कर देय आहे आणि जमीन नोंदणीमध्ये खरेदीदाराचे संरक्षण कसे करावे. परीक्षकांना FLK2.
मध्ये चाचणी करण्यास आवडत असलेल्या भागांमध्ये आपण फिरूयामालमत्ता कायदा आणि सराव FLK2
मध्ये का बसतोमालमत्ता कायदा आणि सराव हा सहा FLK2 विषयांपैकी एक आहे, जो जमीन कायदा, ट्रस्ट, इच्छापत्र आणि प्रशासन, सॉलिसिटर अकाउंट्स आणि क्रिमिनल लॉ अँड प्रॅक्टिस सोबत बसतो. जमीन कायदा तुम्हाला अंतर्निहित सिद्धांत देतो — कायदेशीर इस्टेट्स, सुविधा, सह-मालकी. Property Practice हा सिद्धांत स्वीकारतो आणि एक कठीण प्रश्न विचारतो: तुमचा क्लायंट उघड न ठेवता तुम्ही विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे मालमत्ता कशी हलवता?
SQE1 असेसमेंट फॉरमॅट हे 180 एकल सर्वोत्कृष्ट उत्तर प्रश्नांचे दोन पेपर आहेत, प्रत्येक पेपर पाच तास आणि 20 मिनिटे, नवीनतम SRA तपशीलानुसार. Property Practice प्रश्न क्वचितच तुम्हाला गोषवारामधील नियम वाचायला सांगतात. ते तुम्हाला ॲक्टिंग सॉलिसिटरच्या शूजमध्ये बसवतात आणि योग्य पुढची पायरी विचारतात. ते फ्रेमिंग हे पुनरावृत्तीसाठी तुमचा संकेत आहे: प्रक्रिया शिका, केवळ शब्दसंग्रह नाही.
A उपयुक्त सवय: प्रत्येक विषयासाठी, "हे कोण करते, कोणत्या टप्प्यावर आणि चूक झाल्यास काय होते?" असे विचारा. परीक्षक सामान्यतः त्या तीनपैकी एक कोन तपासत असतो.
प्री-कॉन्ट्रॅक्ट शोध: प्रत्येकजण तुम्हाला काय सांगतो
कारण caveat emptor (खरेदीदाराने सावध राहावे) हे तत्त्व कन्व्हेयन्सिंगवर नियंत्रण ठेवते, विक्रेत्याला मालमत्तेतील दोष स्वयंसेवी करण्याचे कोणतेही सामान्य कर्तव्य नाही. खरेदीदाराच्या सॉलिसिटरने एक्सचेंज करण्यापूर्वी समस्या शोधणे आवश्यक आहे. शोध यासाठीच असतात आणि SQE ला तुम्ही योग्य शोधाशी योग्य चिंतेशी जुळवू शकता की नाही हे तपासायला आवडते.
- स्थानिक जमिनीचे शुल्क आणि स्थानिक प्राधिकरणाची चौकशी — नियोजन परवानग्या, इमारत नियमन संमती, वृक्ष संवर्धन आदेश, संवर्धन क्षेत्रे आणि मालमत्तेची सेवा देणारा रस्ता सार्वजनिक खर्चाने दत्तक आणि देखभाल केला जातो की नाही हे प्रकट करते.
- ड्रेनेज आणि पाण्याचा शोध — मालमत्ता सार्वजनिक गटार आणि मुख्य पाण्याला जोडते की नाही आणि सार्वजनिक गटार कुठे चालते याची पुष्टी करते.
- Eपर्यावरणीय शोध — दूषित जमीन जोखीम आणि पुराचा इतिहास ध्वजांकित करते. संबंधित कारण क्लीन-अपची जबाबदारी सध्याच्या मालकावर पडू शकते.
- Chancel दुरुस्ती तपासा आणि, प्रदेश, खाणकाम किंवा इतर तज्ञ शोधांवर अवलंबून.
आमच्या रस्ता रुंदीकरणाच्या परिस्थितीकडे परत जा. प्रस्तावित योजना ही नेमकी अशीच आहे जी स्थानिक शोध घेते. तुमचे काम घाबरणे नाही; क्लायंटला शोध कळवणे, मूल्य आणि आनंदावर होणारा परिणाम विचारात घेणे आणि देवाणघेवाण करण्यापूर्वी पुढे जावे, पुन्हा वाटाघाटी कराव्यात किंवा माघार घ्यावी याबद्दल सल्ला देणे आहे. SBA मध्ये, "सर्वोत्तम" उत्तर हे सहसा मोजलेले, क्लायंट-केंद्रित पुढचे पाऊल असते — नाटकीय नाही.
Exchange, Deposit and the Standard Conditions
जमिनीच्या विक्रीसाठीच्याकरारांनी Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989 च्या कलम 2 चे पालन करणे आवश्यक आहे: लिखित स्वरूपात, सर्व मान्य अटी एका दस्तऐवजात समाविष्ट करून आणि दोन्ही पक्षांनी स्वाक्षरी केलेले. निवासी सौदे सामान्यतः विक्रीच्या मानक अटींवर तयार केले जातात; मानक व्यावसायिक मालमत्ता अटींवरील व्यावसायिक सौदे. नावातील फरक जाणून घ्या आणि एक्सचेंज.
वर काय बदल होतात ते जाणून घ्याO देवाणघेवाण केल्यावर करार बंधनकारक बनतो आणि मालमत्तेतील जोखीम सामान्यत: मानक परिस्थितीनुसार खरेदीदाराकडे जाते, म्हणूनच खरेदीदाराचा इमारत विमा आधीपासून असायला हवा. ठेव सामान्यतः 10 टक्के असते. खरेदीदार नंतर पूर्ण करण्यात अयशस्वी झाल्यास, विक्रेता सहसा ती ठेव ठेवू शकतो आणि पुढील उपाय शोधू शकतो. एक सामान्य परीक्षेचा सापळा हा बदलापूर्वीच्या स्थितीला गोंधळात टाकणारा आहे (कोणताही पक्ष दूर जाऊ शकतो) नंतरच्या स्थितीशी (बंधनकारक करार, वास्तविक परिणाम). ती ओळ तुमच्या मनात घट्ट बसवा.
Stamp Duty Land Tax: The Numbers Examiners Test
Stamp Duty Land Tax (SDLT) हे आवडते आहे कारण ते तुम्हाला नियम परत बोलावण्याऐवजी लागू करण्यास भाग पाडते. इंग्लंड आणि उत्तर आयर्लंडमधील जमीन व्यवहारांवर SDLT शुल्क आकारले जाते (वेल्सचा स्वतःचा जमीन व्यवहार कर आहे). त्याची गणना बँडेड, स्लाइस आधारावर केली जाते — किंमतीच्या प्रत्येक भागावर त्या बँडच्या दराने कर आकारला जातो, संपूर्ण किंमत एकाच दराने नाही.
तुम्हाला प्रत्येक थ्रेशोल्ड पेनीपर्यंत लक्षात ठेवण्याची गरज नाही आणि दर बदलतात, त्यामुळे तुमच्या बसण्याच्या जवळच्या विश्वसनीय स्त्रोताकडून सध्याच्या बँडची उजळणी करा. परीक्षक ज्या संकल्पनांभोवती प्रश्न तयार करतात ते तुम्हाला थंड समजले पाहिजे:
- निवासी आणि अनिवासी दर आणि मिश्रित वापराच्या मालमत्तेतील फरक.
- अतिरिक्त निवासस्थानांसाठी अधिक दर — जेव्हा खरेदीदार आधीच दुसऱ्या निवासी मालमत्तेचा मालक असतो तेव्हा लागू होणारा अधिभार.
- पहिल्यांदा खरेदीदाराला दिलासा आणि त्यावर दावा करण्यासाठी ज्या अटी पूर्ण केल्या पाहिजेत.
- एक SDLT रिटर्न सबमिट करणे आणि व्यवहाराच्या प्रभावी तारखेनंतर, सामान्यतः पूर्ण झाल्यानंतर वैधानिक मुदतीच्या आत पैसे भरण्याचे बंधन.
स्वयंचलित होईपर्यंत गोल संख्यांसह स्लाइस गणनेचा सराव करा. परीक्षेत तुम्हाला जास्त वेळ लागणार नाही, त्यामुळे बँडिंग पद्धतीत अस्खलित असणे हे तुम्ही अर्धे आठवलेले टेबल लक्षात ठेवण्याचा प्रयत्न करण्यापेक्षा अधिक मोलाचे आहे.
पूर्णता आणि पोस्ट-पूर्णता: खरेदीदाराचे संरक्षण
जेव्हा खरेदी किमतीची शिल्लक संपते, विक्रेता जागा सोडतो आणि खरेदीदार मालमत्तेचा हक्कदार बनतो तेव्हापूर्णता असते. हस्तांतरण डीड - सामान्यतः जमीन नोंदणी फॉर्म TR1 - YLaw of Property Act 1925 च्या कलम 52 चे पालन करणे आवश्यक आहे आणि एक डीड म्हणून कार्यान्वित केले जाणे आवश्यक आहे. पण पूर्ण होणे ही अंतिम रेषा नाही. तुमचा क्लायंट खरोखर सुरक्षित आहे की नाही हे दोन पोस्ट-पूर्ण झाल्यानंतर ठरवतात.
प्रथम, tax. SDLT रिटर्न आणि पेमेंट वैधानिक मुदतीच्या आत हाताळले जाणे आवश्यक आहे. ते चुकवा आणि क्लायंटला दंड आणि व्याजाचा सामना करावा लागतो — वास्तविक-जागतिक निष्काळजीपणाचा धोका आणि एक नीटनेटका SBA तथ्य नमुना.
Second, registration. Land Registration Act 2002 अंतर्गत, नोंदणीकृत फ्रीहोल्डचे हस्तांतरण किंवा सात वर्षांपेक्षा जास्त कालावधीसाठी लीज मंजूर करणे ही एक नोंदणीयोग्य प्रवृत्ती आहे. एचएम लँड रजिस्ट्रीमध्ये हस्तांतरणाची नोंदणी होईपर्यंत खरेदीदाराचे कायदेशीर शीर्षक पास होत नाही — कलम 27 कायद्यानुसार चालवण्याच्या स्वभावासाठी नोंदणीची आवश्यकता बनवते. तोपर्यंत खरेदीदाराकडे फक्त समान व्याज आहे.
येथेच प्राधान्य कालावधी पूर्ण होण्यापूर्वी अधिकृत शोध (फॉर्म OS1) महत्त्वाचा आहे. हा शोध एक संरक्षित विंडो देतो ज्या दरम्यान खरेदीदार नंतरच्या नोंदींची विनामूल्य नोंदणी करू शकतो, जर अर्ज या कालावधीत जमीन नोंदणीकडे आला तर. ती विंडो का अस्तित्वात आहे हे समजून घेणे — शोध आणि नोंदणी दरम्यान नवीन स्वारस्य निर्माण करणाऱ्या विक्रेत्याला प्रतिबंधित करणे — हे अचूक तर्क परीक्षकांचे बक्षीस आहे.
Leasehold अतिरिक्त तुम्ही
वगळू शकत नाहीFreehold ही स्वच्छ कथा आहे; लीजहोल्ड हलणारे भाग जोडते आणि FLK2 त्यांची चाचणी करते. लीजहोल्ड खरेदीसाठी, जमीनमालकाची नियुक्ती करण्याची संमती (असून देण्याचा परवाना), नोंदणीपूर्वी जमीनमालकाचे प्रमाणपत्र आवश्यक असलेल्या नोंदवहीवरील कोणतेही निर्बंध, सेवा शुल्क आणि जमिनीच्या भाड्याची थकबाकी, आणि काम पूर्ण झाल्यानंतर घरमालकाला असाइनमेंटची सूचना दिली जाणे आवश्यक आहे का याकडे लक्ष द्या. सात वर्षांपेक्षा जास्त कालावधीचा भाडेपट्टा त्याच्या स्वतःच्या शीर्षक क्रमांकासह स्वतंत्रपणे नोंदणीयोग्य आहे.
व्यावहारिक टेकवे: जेव्हा एखादा प्रश्न फ्लॅट, मॅनेजमेंट कंपनी किंवा सेवा शुल्काचा उल्लेख करतो, तेव्हा हळू करा. "सर्वोत्तम उत्तर" सहसा लीजहोल्ड-विशिष्ट पायरी चालू करेल जी केवळ फ्री-होल्ड पुनरावृत्ती योजना चुकते.
Property Practice साठीA केंद्रित पुनरावृत्ती योजना
तुम्ही याचा अभ्यास कसा करावा? संपूर्ण व्यवहार एका पृष्ठावर मॅप करण्याचा प्रयत्न करा: पूर्व-करार (शोध, चौकशी, मसुदा), एक्सचेंज (बंधनकारक करार, ठेव, जोखीम), पूर्णता (हस्तांतरण डीड, मनी फ्लो), आणि पोस्ट-कंप्लिशन (SDLT, नोंदणी, प्राधान्य कालावधी). नंतर प्रत्येक टप्प्यावर मुख्य नियम आणि मुख्य जोखीम संलग्न करा. तो एकच आकृती नोट्सच्या कोणत्याही भिंतीपेक्षा बहुतेक SBA प्रश्नांची उत्तरे देतो.
Drill SDLT गणना जोपर्यंत बँडिंग दुस-या स्वरूपाची होत नाही. निवासी आणि व्यावसायिक परिस्थितीमधील फरक अभ्यासा. आणि प्रत्येक वेळी तुम्हाला सराव प्रश्न चुकला की, तुम्ही rule, stage, किंवा consequence चुकले का ते लिहा — तेच तीन कोन परीक्षक वापरतात. तुमच्या स्वतःच्या त्रुटींमधील नमुने हे सुधारण्यासाठी सर्वात जलद मार्ग आहेत.
One शेवटचे स्मरणपत्र: Property Practice सॉलिसिटर खात्यासह आणि जमीन कायद्यासह इंटरलॉक. पूर्ण झाल्यावर क्लायंटचे पैसे, SDLT पेमेंट, मॉर्टगेज ॲडव्हान्स — हे सर्व क्लायंट लेजरद्वारे चालते. हे विषय ते कसे जोडतात याकडे लक्ष ठेवून उजळणी करा आणि विषयांतराचे प्रश्न ॲम्बुशसारखे वाटणे थांबवतात.
तुम्हाला संरचित समर्थन हवे असल्यास, आम्ही CELE SQE (celebar.com) येथे तेच करतो. आमचे SQE1 अभ्यासक्रम अल्प-मुदतीच्या पर्यायासाठी £1,750 ते दीर्घ-मुदतीच्या कार्यक्रमासाठी £3,720 पर्यंत चालतात, जर तुम्हाला फक्त FLK2 आणि £150 लवकर पक्षी सवलत हवी असेल तर अर्ध्या किमतीत सिंगल-FLK पर्याय. वर वर्णन केलेल्या अचूक SBA शैलीचा सराव करण्यासाठी बरेच उमेदवार प्रश्न बँकेसोबत £575 दरमहा अभ्यासक्रम जोडतात. प्रश्न? WeChat SQE100 वर किंवा [email protected] वर आमच्यापर्यंत पोहोचा — दबाव नाही, फक्त तुम्हाला योग्य दिशेने दाखवा.