Φανταστείτε αυτό. Βρίσκεστε σαράντα λεπτά στην εφημερίδα FLK2, απαντάτε σε μια ερώτηση σχετικά με δύο αδέρφια που αγόρασαν ένα σπίτι μαζί, το ένα πέθανε και οι επιλογές απάντησης εξαρτώνται από το αν ήταν από κοινού ενοικιαστές ή ενοικιαστές από κοινού. Το στομάχι σου πέφτει, γιατί την τελευταία φορά που αναθεώρησες το survivorship το θυμήθηκες μισό και προχωρήσατε. Ακούγεται οικείο; Ο Κτηματολογικός νόμος τιμωρεί τους μισοθυμούμενους. Επιβραβεύει τους υποψηφίους που μπορούν να χαρτογραφήσουν τα γεγονότα σε έναν μικρό αριθμό άκαμπτων κανόνων και να τους εφαρμόσουν χωρίς δισταγμό.
Αυτό το θέμα βρίσκεται στο SQE1 FLK2 μαζί με τους λογαριασμούς Property Practice, Καταπιστεύματα, Διαθήκες, Ποινικές πρακτικές και δικηγόρους. Είναι εννοιολογικό και όχι διαδικαστικό και ο εξεταστής λατρεύει να δοκιμάζει αν καταλαβαίνετε ότι why ένα συμφέρον δεσμεύει έναν αγοραστή, όχι μόνο εάν υπάρχει. Επιτρέψτε μου να σας καθοδηγήσω στα μέρη που εμφανίζονται ξανά και ξανά.
Estates and Interests: The Land Law Foundation You Cannot Skip
Οτιδήποτε στο Land Law βασίζεται σε μία διάκριση. Από τον νόμο περί ιδιοκτησίας Law of Property Act 1925, μπορούν να υπάρχουν μόνο δύο νόμιμες περιουσίες: η ελεύθερη ιδιοκτησία (ένα απλό απόλυτο τέλος στην κατοχή) και η μίσθωση (απόλυτη διάρκεια ετών). Στη συνέχεια, η Ενότητα 1(2) απαριθμεί τα συμφέροντα που μπορούν να είναι νόμιμα, συμπεριλαμβανομένης της δουλείας που χορηγείται για περίοδο ισοδύναμη με μια ελεύθερη ιδιοκτησία ή μίσθωση, και μια νομική επιβάρυνση. Οτιδήποτε δεν ταιριάζει σε αυτά τα κουτιά μπορεί μόνο να είναι equitable.
Γιατί έχει σημασία αυτό την ημέρα των εξετάσεων; Διότι το νομικό/ισότιμο σήμα οδηγεί την όλη ερώτηση. Τα νομικά δικαιώματα έχουν δεσμεύσει ιστορικά τον κόσμο. Τα δίκαια δικαιώματα εξαρτώνται από δόγματα ειδοποίησης ή, σε καταχωρημένη γη, από εγγραφή ή υπέρτατο συμφέρον. Εάν δεν μπορείτε να ταξινομήσετε το ενδιαφέρον στα πρώτα δέκα δευτερόλεπτα, θα μαντέψετε τα υπόλοιπα.
Πρακτική άσκηση: πάρτε οποιοδήποτε ενδιαφέρον — υποθήκη, δουλεία, περιοριστική συμφωνία, μίσθωση — και κάντε δύο ερωτήσεις. Είναι νόμιμο ή δίκαιο; Πώς προστατεύεται από μεταγενέστερο αγοραστή; Εάν μπορείτε να απαντήσετε και στα δύο αμέσως, είστε έτοιμοι για το FLK2 για αυτό το θέμα.
Συνιδιοκτησία για FLK2: Κοινή μίσθωση, Μίσθωση σε κοινή και Survivorship
Αυτό είναι το θέμα που κάνει ενέδρες στους ανθρώπους, οπότε σιγά εδώ. Όταν δύο ή περισσότερα άτομα κατέχουν γη, ο νόμιμος τίτλος κατέχεται πάντα σε ένα trust της γης και η νόμιμη περιουσία μπορεί να κρατηθεί μόνο ως κοινή μίσθωση — ποτέ δεν αποκόπηκε, έως τέσσερις διαχειριστές. Η ενδιαφέρουσα δράση συμβαίνει στα ίδια κεφάλαια, όπου οι συνιδιοκτήτες κατέχουν είτε ως από κοινού μισθωτές είτε ως ενοικιαστές από κοινού.
Η κοινή μίσθωσηA απαιτεί τις τέσσερις ενότητες: κατοχή, συμφέρον, τίτλος και χρόνος. Φέρει το δικαίωμα survivorship, που σημαίνει ότι όταν ένας κοινός μισθωτής πεθάνει το μερίδιό του περνά αυτόματα στους επιζώντες, εκτός της διαθήκης. Μια κοινή μίσθωση δίνει σε κάθε ιδιοκτήτη ένα ξεχωριστό, αδιαίρετο μερίδιο που περνά στην περιουσία του. Έτσι, σε αυτό το σενάριο εξέτασης σχετικά με τον αποθανόντα αδερφό, ολόκληρη η απάντηση στρέφεται στο εάν το δίκαιο συμφέρον ήταν μια κοινή μίσθωση (ο επιζών τα παίρνει όλα) ή μια κοινή μίσθωση (το μερίδιο του θανόντος πηγαίνει στους δικαιούχους τους).
Τώρα μάθε την απόλυση κρύα, γιατί εξετάζεται βαριά. Μια δίκαιη από κοινού μίσθωση μπορεί να διακοπεί κατά τη διάρκεια της ζωής — για παράδειγμα με γραπτή ειδοποίηση σύμφωνα με το άρθρο 36(2) του Law of Property Act 1925, από έναν ενοικιαστή που ασχολείται με το μερίδιό του, ή με αμοιβαία συμφωνία ή μια πορεία συναλλαγής, όπως συζητείται στο Williams κατά HensmanXY. Η απόλυση μετατρέπει την κοινή μίσθωση σε κοινή μίσθωση. Δεν μπορείς να αποκόψεις με θέληση, γιατί η επιβίωση λειτουργεί τη στιγμή πριν τεθεί σε ισχύ ο θάνατος. Λάβετε σωστά αυτό το χρονοδιάγραμμα και θα χάσετε άλλα μάρκα.
Easements: Τα τέσσερα εμπόδια και πώς δημιουργούνται
EΑποτυχίες εμφανίζονται σχεδόν σε κάθε συνεδρίαση FLK2 με κάποια μορφή. Ξεκινήστε με τον ορισμό από το Re Ellenborough Park. Για να είναι ένα δικαίωμα δουλείας πρέπει να πληροί τέσσερις προϋποθέσεις: να υπάρχει κυρίαρχη και υπηρεσιακή μίσθωση. το δικαίωμα πρέπει να φιλοξενεί (να ωφελήσει) την κυρίαρχη γη. τα δύο οικόπεδα πρέπει να ανήκουν ή να κατέχονται από διαφορετικά άτομα. και το δικαίωμα πρέπει να είναι ικανό να αποτελέσει αντικείμενο επιχορήγησης. Αυτό το τελευταίο εμπόδιο φιλτράρει τις ασαφείς αξιώσεις — το δικαίωμα για προβολή, για παράδειγμα, είναι πολύ αβέβαιο.
Creation είναι η σύγχυση των υποψηφίων μερών. Οι δουλειές μπορούν να δημιουργηθούν ρητά, υπονοούμενα ή με συνταγή. Σύμφωνα με τη σιωπηρή επιχορήγηση, θα πρέπει να γνωρίζετε τον κανόνα στο Wheeldon v Burrows, ο οποίος μετατρέπει ορισμένες οιονεί δουλείες σε πλήρεις δουλειές κατά την πώληση ανταλλακτικού, και το ενότητα 62 του νόμου περί ιδιοκτησίας 1925, το οποίο μπορεί να αναβαθμίσει μια άτυπη άδεια σε διευκόλυνση. Η συνταγογράφηση, σε γενικές γραμμές, ανταμείβει τη μακροχρόνια χρήση από το δικαίωμα — χωρίς βία, μυστικότητα ή άδεια. Κρατήστε αυτά τα τρία αρνητικά στο κεφάλι σας ως "nec vi, nec clam, nec precario".
Παρακολουθήστε την παγίδα: μια ερώτηση συχνά σας δίνει ένα «δικαίωμα» που αποτυγχάνει σε ένα σκέλος του Ellenborough, και μετά ρωτά πώς δεσμεύει έναν αγοραστή. Αν δεν είναι καθόλου έγκυρη δουλεία, δεν τίθεται ποτέ το δεσμευτικό ερώτημα. Να ελέγχετε πάντα την εγκυρότητα πριν από την προτεραιότητα.ΧΧ1ΕΕFreehold Covenants: Γιατί το βάρος σπάνια τρέχει στο νόμο
ΤαCovenants δοκιμάζουν την ικανότητά σας να διαχωρίζετε το όφελος από το βάρος και τη νομοθεσία από την ισότητα. Το όφελος από ένα σύμφωνο μπορεί να στηρίζεται στο κοινό δίκαιο εάν αγγίζει και αφορά τη γη. Το βάρος, ωστόσο, δεν είναι νομικό — αυτός είναι ο βασικός κανόνας του Austerberry κατά Oldham Corporation, ο οποίος επιβεβαιώθηκε αργότερα από τη Βουλή των Λόρδων στο Rhone v Stephens. Πώς λοιπόν μια περιοριστική διαθήκη δεσμεύει έναν μεταγενέστερο ιδιοκτήτη της επιβαρυμένης γης; Μέσω της δικαιοσύνης, σύμφωνα με το δόγμα Tulk κατά Moxhay, υπό τον όρο ότι η σύμβαση είναι περιοριστική (αρνητική) στην ουσία, αγγίζει και αφορά τη γη, τα μέρη σκόπευαν να λειτουργήσει και προστατεύεται δεόντως με εγγραφή.
Εξεταστές αγαπούν τις θετικές συμφωνίες επειδή το βάρος δεν μπορεί να τρέξει άμεσα. Στη συνέχεια, πρέπει να αναζητήσετε λύσεις — μια αλυσίδα συμβάσεων αποζημίωσης ή την αρχή αμοιβαίου οφέλους και επιβάρυνσης από το Halsall v Brand. Εάν μια ερώτηση δείχνει υποχρέωση προς do κάτι (επισκευή φράχτη, συνεισφορά στη συντήρηση του δρόμου), φτάστε ενστικτωδώς για "θετική συμφωνία, το φορτίο δεν τρέχει, αναζητήστε μια έμμεση διαδρομή".
Εγγεγραμμένη και μη εγγεγραμμένη γη: Δημιουργία ενδιαφέροντος δεσμεύει έναν αγοραστή
Αυτή είναι η μηχανή προτεραιότητας του Land Law, και εκεί ζουν πολλά από τα σήματα. Για την εγγεγραμμένη γη, διέπει ο νόμος περί καταχώρισης γης Land 2002. Μια καταχωρίσιμη διάθεση για πολύτιμη αντιπαροχή έχει προτεραιότητα έναντι των προηγούμενων συμφερόντων, εκτός από εκείνα που προστατεύονται από μια ειδοποίηση στο μητρώο και εκείνων που override το μητρώο. Τα κυρίαρχα συμφέροντα στο Πρόγραμμα 3 έχουν δοκιμαστεί σε μεγάλο βαθμό — ιδιαίτερα μια νόμιμη μίσθωση για επτά χρόνια ή λιγότερο, και το συμφέρον ενός ατόμου για το πραγματικό επάγγελμα, ο σύγχρονος απόηχος του Williams & Glyn's Bank κατά Boland.
Στη συρρικνούμενη δεξαμενή μη καταγεγραμμένης γης, εφαρμόζετε το παλαιότερο σύστημα: τα νόμιμα δικαιώματα δεσμεύουν τον κόσμο, τα περισσότερα δίκαια δικαιώματα πρέπει να καταχωρούνται ως χρεώσεις γης σύμφωνα με τον νόμο Land Charges Act 1972 και οτιδήποτε εκτός αυτού του συστήματος εξαρτάται από το δόγμα ειδοποίησης. Ένα παζλ εδώ συχνά κρύβει μια αποτυχία εγγραφής — ένα συμβόλαιο ακινήτου κατηγορίας C(iv) ή ένα περιοριστικό συμβόλαιο κατηγορίας D(ii) που δεν συνήφθη ποτέ και επομένως είναι άκυρο έναντι ενός αγοραστή μιας νόμιμης περιουσίας έναντι χρημάτων. Εντοπίστε την εγγραφή που λείπει και η απάντηση πέφτει έξω.ΧΧ3ΕΕ
Πώς να αναθεωρηθεί ο νόμος περί γης για το SQE1 FLK2 Paper
Οι ερωτήσεις με μια καλύτερη απάντηση δεν είναι δοκίμια. Σας δίνουν ένα σφιχτό σύνολο γεγονότων και πέντε εύλογες επιλογές, μόνο μία από τις οποίες είναι η καλύτερη. Επομένως, η αναθεώρησή σας θα πρέπει να δομείται γύρω από δέντρα αποφάσεων, όχι σε πρόζα. Για κάθε θέμα δημιουργήστε ένα διάγραμμα ροής μιας σελίδας: ταξινομήστε το ενδιαφέρον, ελέγξτε την εγκυρότητά του και, στη συνέχεια, επιλύστε την προτεραιότητα. Κάντε το για δουλειές, συμβόλαια, μισθώσεις, υποθήκες και συνιδιοκτησία και έχετε καλύψει τα περισσότερα από αυτά που θα σας ρίξει το FLK2.
Δύο συνήθειες χωρίζουν τους δυνατούς υποψήφιους από τους υπόλοιπους. Μαθαίνουν τις κύριες περιπτώσεις ως εναύσματα, όχι ως εισαγωγικά — δεν χρειάζεστε την πλήρη αναλογία Tulk v Moxhay, πρέπει να αναγνωρίσετε τη στιγμή που εφαρμόζεται. Και εξασκούνται υπό την πίεση χρόνου, γιατί η ανάγνωση ενός πυκνού πραγματικού σεναρίου σε λιγότερο από ενενήντα δευτερόλεπτα είναι δική του ικανότητα. Συνδυάστε ερωτήσεις σχετικά με το Land Law με τα Trusts και Property Practice, καθώς ο εξεταστής τα επικαλύπτει σκόπιμα. μια διαφωνία συνιδιοκτησίας μπορεί αθόρυβα να γίνει ζήτημα καταπιστεύματος γης σχετικά με την κατοχή και την πώληση.
Γρήγορος αυτοέλεγχος προτού κλείσετε το βιβλίο: αναφέρετε τις δύο νομικές περιουσίες, τις τέσσερις ενότητες, τις τέσσερις απαιτήσεις του Ellenborough και τις δύο διαδρομές με τις οποίες μια περιοριστική συμφωνία επιβαρύνει έναν αγοραστή. Εάν κάποια απάντηση είναι ασαφής, αυτή είναι η αποψινή αναθεώρηση.Πώς μπορεί να βοηθήσει το CELE SQE
Εάν θέλετε ο νόμος της γης να αντιστοιχιστεί σε καθαρά δέντρα αποφάσεων με πρακτική πρακτική SBA, τα μαθήματά μας SQE1 ξεκινούν από το βραχυπρόθεσμο μάθημα με 1.750 £ έως το μακροπρόθεσμο μάθημα με 3.720 £, με μια επιλογή ενός FLK στη μισή τιμή, εάν χρειάζεστε μόνο FLK2. Υπάρχει έκπτωση 150 £ και η Τράπεζα Ερωτήσεων SQE1 είναι διαθέσιμη με 575 £ το μήνα για εστιασμένη γεώτρηση. Ελάτε να μας βρείτε στο celebar.com ή στο WeChat SQE100 — καθοδηγούμε τους υποψηφίους από την πρώτη κιόλας συνεδρίαση και είμαστε στην ευχάριστη θέση να μιλήσουμε για το πού ταιριάζει ο νόμος περί γης στο σχέδιό σας.