Predstavljajte si to. Sedite pred papirjem FLK2, ura tiktaka in eno samo vprašanje z najboljšim odgovorom postavi pred vas kupca, ki je pravkar odkril, da nepremičnina stoji poleg načrtovane obvoznice. Prodajalec tega ni nikoli omenil. Kaj bi moral storiti odvetnik in v kateri fazi transakcije? Če se vaš um izprazni, niste sami — Property Law and Practice je predmet, pri katerem kandidati poznajo teorijo zemljiškega prava, vendar zamrznejo na postopek. Ta članek se popelje skozi prenosno transakcijo na način, na katerega ga testirajo izpraševalci SQE1: kot zaporedje odločitev, ki jih sprejme pravi odvetnik.
Zakaj prevladuje postopek prenosa SQE1 FLK2
Zemljiško pravo vam daje vsebinska pravila — posest, služnosti, solastnina, vpis lastninske pravice. Lastninsko pravo in praksa postavljata težje, bolj praktično vprašanje: kaj odvetnik dejansko do s temi pravili, korak za korakom, da prodajo od navodil premakne do dokončanja brez malomarnosti? Oba predmeta se močno prekrivata, tako da lahko izpraševalci sestavijo vprašanje, ki je videti kot zemljiško pravo, vendar je v resnici preizkusni postopek ali obratno.
. Moj nasvet vsem, ki delajo prek FLK2, je, da si najprej ustvarite miselni časovni načrt transakcije, nato pa nanj obesite pravna pravila. Ko si lahko predstavljate stopnje po vrstnem redu, se težje točke – ko tveganje mine, ko pogodbe postanejo zavezujoče, kdo je za kaj odgovoren – postavijo na svoje mesto. Sprehodimo se po časovnici.
Predpogodbena faza: preiskovanje lastninske pravice in povpraševanje
Vse, kar ščiti kupca, se zgodi pred podpisom pogodbe. Tu se zmaga ali izgubi zgornje obvodno vprašanje. Kupčev odvetnik mora raziskati lastninsko pravico in izvesti standardne preiskave, tako da stranka natančno ve, kaj kupuje.
Za vpisano zemljišče odvetnik pridobi uradne kopije registra in lastniškega načrta iz zemljiške knjige HM v skladu z Zakonom o zemljiški registraciji iz leta 2002 ter preveri lastninske, lastniške in dajatvene knjige. Za neregistrirano zemljišče — ki ga je še vedno mogoče preučiti — odvetnik preuči primer lastninske pravice in preveri neprekinjeno lastniško verigo, ki sega vsaj 15 let nazaj do dobrega korena lastninske pravice, nato pa opravi iskanje zemljiških dajatev glede na imena lastnikov nepremičnin.
Poleg naslova kupčev odvetnik sproži predpogodbena iskanja in poizvedbe. Običajni paket vključuje preiskavo pri lokalnih organih (ki bi razkrila tisto načrtovano obvoznico), preiskavo drenaže in vode, okoljsko preiskavo in predpogodbene poizvedbe prodajalca, pogosto na standardnih obrazcih pravne družbe. Tukaj si zapomnite vodilno načelo:
Caveat emptor — naj bo kupec previden. Prodajalec na splošno ni dolžan prostovoljno prijaviti fizičnih napak, zato mora kupčev odvetnik poiskati in se pozanimati. Vendar mora prodajalec razkriti skrite napake v lastninski pravici in ne sme aktivno lažno predstavljati nepremičnine.
An SQE1 past, ki jo je treba opazovati: nejasen odgovor na poizvedbe, ki se izkaže za zavajajočega, lahko povzroči, da kupec zahteva zahtevek za lažno prikazovanje. Ko torej vprašanje pokaže, da prodajalec daje polresničen odgovor, pomislite na pravna sredstva, ne samo na postopek.
Izmenjava pogodb: točka brez vrnitve
Do menjave lahko katera koli stran odide. Ob izmenjavi pogodb stranke postanejo pravno zavezane k izpolnitvi in to je eden najbolj preizkušenih trenutkov v FLK2. Pogodba o prodaji zemljišča mora biti v skladu z 2. členom Zakona o lastninskem pravu (razne določbe) iz leta 1989: mora biti v pisni obliki, vsebovati mora vse izrecno dogovorjene pogoje in mora biti podpisana s strani obeh strank ali v njihovem imenu.
Pogodbe se običajno izmenjujejo z uporabo formul Law Society za izmenjavo po telefonu (formula A, B ali C), ki natančno določajo, kaj se odvetniki zavezujejo storiti. Kupec ob menjavi praviloma plača varščino v višini 10% kupnine. Spoznajte razliko, ki jo imajo izpraševalci radi:
- A depozita, ki se hrani kot deležnik, ni mogoče sprostiti prodajalcu do zaključka. Depozit
- A, ki se hrani kot agent za prodajalca, se lahko prenese takoj, kar je bolj tvegano za kupca.
Tveganje v nepremičnini preide na kupca ob zamenjavi, ne ob zaključku. To edino pravilo pojasnjuje, zakaj mora imeti kupec zavarovanje zgradb od trenutka zamenjave pogodb. Če hiša zgori dan po zamenjavi, je to težava kupca – vzorec dejstev, ki se vedno znova pojavlja.
Standardni pogoji, običajno Standardni prodajni pogoji ali Standardni pogoji za poslovno nepremičnino, zapolnjujejo vrzeli med posebnimi pogoji, o katerih se stranki pogajata. Če ena stranka ne uspe izpolniti, lahko druga stranka pošlje obvestilo o izpolnitvi, s čimer se skrajša bistvo in odprejo vrata pravnim sredstvom, vključno z zasegom pologa in na koncu razveljavitvijo.
Od menjave do zaključka: koraki pred dokončanjem
Vrzel med zamenjavo in zaključkom je kraj, kjer kupčev odvetnik uredi negotove konce. Najpomembnejši sta dve iskanji pred dokončanjem.
Za registrirano zemljišče odvetnik opravi OS1 prednostno iskanje v zemljiški knjigi HM. To daje prednostno obdobje – trenutno 30 delovnih dni – v katerem lahko kupec registrira transakcijo brez novih vnosov v register. Pridobite aplikacijo v tem oknu in zanimanje kupca ima prednost. Za neregistrirana zemljišča iskanje zemljiških dajatev (obrazec K15) opravi podobno delo in poda lastno obdobje zaščite.
Kadar se nakup financira s hipoteko, mora posojilodajalčev odvetnik – pogosto isto podjetje, ki zastopa kupca – izvesti tudi stečajno preiskavo (obrazec K16) proti posojilojemalcu, da zadovolji posojilodajalca. Odvetnik nato posojilodajalcu predloži potrdilo o lastništvu in črpa hipotekarni predujem, pripravljen na dan izpolnitve.
Dokončanje in naknadno dokončanje: davek in registracija
Po zaključku je plačan preostanek kupnine, prodajalec izroči prenosno listino (TR1 za celotno registrirano lastništvo) in kupec postane upravičen do nepremičnine. Prenos mora biti izveden z listino v skladu z razdelkom 52 Zakona o lastninskem pravu iz leta 1925 – jasno prekrivanje z vašim znanjem zemljiškega prava.
Dokončanje ni ciljna črta. Dve dolžnosti po zaključku sta neposredno vključeni v učni načrt SQE1 in obe nosita roke, ki si jih morate zapomniti kot obsege, namesto da ugibate točne številke:
Davek in nato registracija. Kupec mora oddati obračun davka na zemljišče in plačati morebitne dolgovane SDLT v zakonsko določenem roku po zaključku. Šele ko je SDLT plačan, se lahko kupec prijavi na zemljiško knjigo HM za vpis prenosa in kakršne koli nove bremenitve.
Dve točki, ki jih izpraševalci preverjajo tukaj. Prvič, v Wales SDLT ne velja — namesto tega se zaračuna davek na zemljiške transakcije. Vprašanje, ki postavlja nepremičnino v Cardiff, je preverjanje, ali ste opazili razliko. Drugič, registracija je konstitutivna za številne posle: po zakonu o zemljiški registraciji iz leta 2002 prenos vpisane nepremičnine ne velja po zakonu, dokler ni zaključen z registracijo. Kupec ima medtem pravičen interes, ravno zato je prednostno iskanje tako pomembno.
Zakup in nagrada izpraševalcem za praktične točke
Nakup stanovanja na zakup doda dodatne korake na isto časovnico. Kupčev odvetnik pregleda najemno razmerje glede trajanja, stroškov storitev in najemnine za zemljišče ter povpraša najemodajalca ali agenta za upravljanje. Kadar je za najem potrebno soglasje najemodajalca za dodelitev, je to soglasje treba pridobiti in najemodajalec ga ne sme neupravičeno zavrniti. Pri novem najemu poslovnih prostorov bodite pozorni na varnost posesti v skladu z Zakonom o najemodajalcih in najemnikih iz leta 1954 in na to, ali sta stranki sklenili pogodbo.
V celotni transakciji je ravnanje v ozadju. Odvetnik, ki deluje za kupca in posojilodajalca ali za skupne kupce, mora biti pozoren na navzkrižje interesov v skladu s standardi in predpisi SRA in mora hraniti denar stranke strogo v skladu s pravili o računih SRA – ki lastninsko pravo in prakso natančno povezujejo z vašo revizijo računov odvetnika.
Torej, kako vse to spremeniš v oznake? Preizkusite te praktične poteze:
- Narišite časovnico enkrat ročno: navodila → iskanja in povpraševanja → izmenjava → iskanja pred dokončanjem → dokončanje → SDLT → registracija. Nato se preizkusite, kaj se zgodi na vsakem vozlišču.
- Za vsak vzorec dejstev vprašajte , na kateri stopnji smo? Pravi odgovor skoraj vedno vpliva na čas.
- Zapomnite si posledice menjave – zavezujoča pogodba, depozit, prenos tveganja, zavarovanje – ker je ta grozd zlata za format SBA.
- Hranite registrirane in neregistrirane postopke v ločenih miselnih stolpcih, da nikoli ne uporabite iskanja zemljiških dajatev za registrirana zemljišča.
Obvladajte zaporedje in vprašanja se ne bodo več zdela kot preizkus spomina, ampak se bodo zdela kot delo, za katerega se usposabljate.
Kako lahko CELE SQE pomaga
Na CELE SQE (celebar.com) smo poučevali lastninsko pravo in prakso že od prvega sestanka SQE, naši materiali pa preslikajo celotno časovnico prenosa na nekakšna vprašanja z najboljšim odgovorom, s katerimi se boste srečali. Če želite strukturo, se tečaji SQE1 gibljejo od 1.750 GBP za kratkoročno možnost do 3.720 GBP za dolgoročni tečaj, s ceno enega FLK po polovici teh stopenj, če potrebujete samo FLK2, plus 150 GBP popusta za zgodnjo prijavo. Raje vrtate vprašanja ali berete v svojem tempu? Banka vprašanj SQE1 znaša 575 £ na mesec, celoten komplet učbenikov pa 950 £. Pišite nam kadar koli na WeChat SQE100 ali na [email protected].