Du har precis arbetat igenom ett FLK2-papper med 180 frågor och kommit ut och känner dig säker på jordlagstiftningen – bara för att inse att du blandade ihop ett arrendeavtal med en licens i fråga 47, blandade ihop registrerad och oregistrerad mark i fråga 89 och glömde vilka förbund som gäller för egendomsmark i fråga 134. Ljud bekant? Fastighetsrätt och praxis finns i FLK2 tillsammans med jordrätt, och medan de två ämnena överlappar varandra testar de väldigt olika färdigheter. Land Law fokuserar på äganderätt och eget kapital; Property Law and Practice nollställer transaktionsmekanik – hur du faktiskt köper, säljer, leasar och finansierar fastigheter i England och Wales. Missa den distinktionen och du kommer att tappa poäng på frågor du trodde att du visste.
I den här artikeln går vi igenom tre områden med hög avkastning som förekommer i nästan varje SQE1-sammanträde: distinktionen mellan hyreskontrakt och licens, verkställbarheten av äganderättsavtal och prioriteringsreglerna för Land Registration Act 2002. Varje avsnitt avslutas med ett konkret tips som du kan applicera i din nästa mock. Vi kommer också att flagga där CELE SQE:s FLK2 läroplan och frågebank speglar det officiella SRA-formatet, så att du övar på rätt sätt från dag ett.
Leasing eller licens? The Street v Mountford Test
A leasing ger en ägarandel; en licens är bara ett personligt tillstånd att ockupera. Distinktionen har betydelse eftersom endast ett arrendeavtal kan binda en efterträdare i äganderätten, endast ett arrendeavtal utlöser fastighetsskyddsreglerna från Landlord and Tenant Act 1954, och endast ett arrendeavtal räknas som en egendom i mark enligt Law of Property Act 1925, s 1(1)(b). SQE1-examinatorerna älskar detta eftersom kandidater ofta väljer fel etikett när fakta är tvetydiga.
Den ledande auktoriteten är Sreet v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman ansåg att om ett avtal ger exklusiv besittning för en term till en rent eller annan ersättning, så är det ett hyresavtal, oavsett vad parterna har. Etiketter spelar ingen roll; substans gör det. Även om kontraktet säger "licens" kommer domstolen att återkaraktera det som en hyresrätt om dessa tre kännetecken finns.
Exklusiv besittning betyder att innehavaren kan utesluta alla andra, inklusive hyresvärden (förutom när hyresvärden förbehåller sig en rätt att komma in för inspektion eller reparation). Om ägaren behåller en generell rätt att flytta hyresgästen till ett annat rum eller att dela utrymmet efter behag, försämrar det vanligtvis exklusiv besittning och pekar på en licens.
Se efter faktamönster som involverar "tjänstebesättningar" eller "boende". I Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386 fann domstolen en licens där innehavaren var anställd och yrket var knutet till jobbet. På liknande sätt, där en ägare tillhandahåller närvaro eller tjänster (daglig städning, byte av sängkläder) och behåller nycklar för att utföra dessa tjänster, kan arrangemanget vara en licens snarare än ett hyresavtal – se Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 tips: I en enda bästa svarsfråga, om stammen säger "avtalet är märkt som en licens men ger innehavaren ensam användning av en definierad lägenhet i tolv månader för £800 per månad", välj svaret som behandlar det som ett hyresavtal. Omvänt, om ägaren delar kök med ägaren och inte har rätt att utesluta ägaren från sovrummet, är det nästan säkert en licens. Examinatorerna kommer ofta att lägga till en rödströmsklausul – "parterna är överens om att detta inte är en hyresrätt" – för att se om du tillämpar Sreet v Mountford korrekt.
Frihållsavtal: Vilka körs och vilka inte?
Covenants – löften om markanvändning – finns överallt i praktiken. En byggherre säljer bort tomter och vill stoppa köpare som öppnar en fish-and-chip-butik; en granne går med på att inte bygga över två våningar. Frågan är om en efterträdare i äganderätten till den ursprungliga förbundskapten eller förbundet kan genomdriva (eller vara bunden av) löftet. Om du har fel i en SQE1-fråga kommer du att missa enkla poäng.
Fördel av ett förbund
För att -förmånen ska gälla enligt common law måste fyra villkor vara uppfyllda (härledda från P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Förbundet måste röra och berör avtalets land (det påverkar värdet eller användningen av den marken, inte bara en personlig fråga).
- De ursprungliga parterna måste ha avsedda förmånen för att kunna köras. Sektion 78 i Law of Property Act 1925 skapar en lagstadgad presumtion för sådan avsikt såvida inte förbundet uttryckligen utesluter efterträdare.
- Klaganden måste inneha en laglig egendom i den förmånsberättigade marken.
- I sedvanlig lag krävdes nyttan och bördan historiskt för att röra samma land, även om detta har mildrats i eget kapital.
I eget kapital kan förmånen också passera genom annexation (uttrycklig eller lagstadgad enligt s 78 LPA 1925), av upplåtelse (om den tilldelas med marken varje gång), eller enligt ett byggnadsplan (en lokal såld off-prof i undantagsfall för borätter8YXXY).
Burden of a Covenant
Här är rubbet: bördan i ett friägandeavtal gäller not enligt sedvanerätt (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Det enda sättet att binda en efterträdare är i equity, och endast om avtalet är restrictive (negativt i sak). Regeln i Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 tillåter ett begränsat förbund för att binda efterträdare om:
- it är negativ till sin natur (kräver inga utgifter för pengar);
- det gjordes för att gynna behållen mark av avtalet;
- it berör och berör det landet;
- bördan var avsedd att löpa; och
- den nuvarande ägaren hade notis (faktisk, konstruktiv eller genom registrering).
A-avtalet "att inte använda lokalerna för affärsändamål" är restriktivt. Ett förbund "att upprätthålla gränsstaketet i gott skick" är positivt (kräver utgifter) och kommer not att binda en efterträdare i lag eller i eget kapital – även om smart utformning (en fastighetshyresavgift enligt Rentcharges Act 1977, eller en kedja av skadeersättningsavtal) kan lösa detta i praktiken.
SQE1 tips: Om frågan frågar "Kan den nya ägaren genomdriva förbundet?" kontrollera först om det är fördelen eller bördan i fråga. Om det är bördan och förbundet är positivt är svaret nästan alltid "Nej, det binder inte efterträdaren." Om det är restriktivt och registrerat eller om efterträdaren hade ett meddelande, binder det förmodligen.
Land Registration Act 2002: Prioritet och överordnade intressen
De flesta mark i England och Wales är nu registrerade hos HM Land Registry. Land Registration Act 2002 (LRA 2002) styr hur intressen skapas, skyddas och rangordnas. Två koncept slår ut SQE1-kandidater varje sammanträde: prioritet (vems intresse vinner i en tvist?) och överordnade intressen (vilka rättigheter binder en köpare även om de inte förekommer i registret?).
Den grundläggande prioritetsregeln
Savsnitt 28 LRA 2002 säger att prioritet för ett intresse som påverkar ett registrerat dödsbo bestäms av datumet för skapandet, utom där lagen föreskriver annat. I praktiken betyder "anger annat" registrering. Om du vill att ditt intresse ska binda en köpare måste du antingen:
- registrera den som en registrerbar disposition (till exempel måste ett legalt hyresavtal över sju år registreras med sin egen titel—s 27(2)(b));
- skydda den genom en notis om den belastade titeln (till exempel en restriktiv överenskommelse, ett fastighetskontrakt eller ett skäligt hyresavtal); eller
- lita på att det är ett överordnat intresse enligt schema 3.
Om du inte gör något av dessa är ditt intresse sårbart. En köpare för värde som är registrerad som innehavare fritar ditt oskyddade intresse (29 LRA 2002), även om köparen kände till det. Kunskap ensam skapar inte prioritet; registration (eller åsidosättande status) gör det.
överordnade intressen som binder alla
Schedule 3 listar intressen som åsidosätter en registrerad disposition. De två som förekommer oftast i SQE1 frågor är:
- Skorta hyresavtal (punkt 1): ett hyresavtal på sju år eller mindre (förutsatt att det är lagligt) åsidosätter, så en köpare åtar sig det även om det inte finns i registret.
- Intressen för personer i faktisk yrke (punkt 2): om någon med ett äganderättsintresse (t.ex. ett fördelaktigt intresse under en trust, ett rimligt hyresavtal, en option) är i faktiskt yrke vid dispositionsdatumet a rimligen intresset inte är uppenbart på ett rimligt sätt i och ockupanten inte underlåtit att avslöja det på frågan, att intresset åsidosätter. Det är därför förmedlare alltid frågar "Vem bor i fastigheten?" och insistera på att ockupanter undertecknar samtyckesformulär.
Ett exempel: A innehar den juridiska titeln på förtroende för sig själv och B (ett resulterande eller konstruktivt förtroende). A säljer till C utan B:s medgivande. Om B bor i huset när C köper, kommer B:s skäliga intresse att åsidosätta försäljningen och binda C, även om det inte finns något i registret—Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Om B inte var i ockupation, eller om C gjorde förfrågan, skulle C4 inte ta över och XXY skulle inte ta över intresset.
SQE1 tips: När en fråga nämner att "köparen inspekterade fastigheten och inte såg några tecken på ockupation" finns det där av en anledning – det kan motverka ett tvingande räntekrav enligt paragraf 2(c)(i), som utesluter intressen som skulle ha varit uppenbara vid en rimligt noggrann inspektion. Läs varje ord i stammen.
Att dra ihop allt: Ett fungerade exempel
Föreställ dig detta SQE1 faktamönster: "L ger T ett treårigt avtal om att hyra lägenhet 5 för £900 per månad. Avtalet säger "Detta är en licens, inte en hyresrätt." T har exklusiv användning av Flat 5 och L får endast gå in för att besiktiga med 48 timmars varsel. L säljer egendomen till P. Kan P avhysa T omedelbart?"
Steg ett: tillämpa Sreet v Mountford. T har exklusiv besittning (kan utesluta L förutom vid besiktning), under en period (tre år), mot en hyra. Etiketten "licens" är irrelevant. Detta är en lease. Steg två: kontrollera registreringen. Ett hyresavtal på tre år är lagligt (beviljat genom handling eller, om den inte överstiger tre år, kan träda i kraft enligt 54(2) LPA 1925 utan handling om till marknadshyra med omedelbar besittning). Det kräver ingen registrering eftersom det är under sju år. Steg tre: överordnat intresse? Ja—punkt 1 i schema 3 LRA 2002. Hyresavtalet åsidosätter P:s köp. P tar under sig det och kan inte vräka T förrän terminen är slut. Svaret är No, P kan inte vräka T omedelbart.
Denna frågan rör leasing/licens, formaliteter, registreringströsklar och överordnade intressen – exakt den typ av syntes som SQE1-examinatorerna använder. Om du har memorerat regler isolerat, kommer du att kämpa. Om du har övat på att tillämpa dem på skiktade fakta kommer du att upptäcka vägen på några sekunder.
Hur CELE SQE förbereder dig för fastighetsrätt och praxis
CELE SQE:s FLK2 läroplan täcker alla sex ämnen – inklusive egendomsrätt och praktik – genom strukturerade videoföreläsningar, detaljerade konturer och hundratals enkla bästa svarsfrågor som speglar det officiella SRA-formatet. Vår frågebanksprenumeration (£575 per månad) ger dig obegränsade försök på MCQs över både FLK1 och FLK2, med omedelbar feedback och modellresonemang för varje svar. Om du går med i mitten av cykeln eller nära din tentamen, kondenserar korttidskursen (£1 750) det väsentliga till en fokuserad sprint, och tidiga kandidater eller de senaste tre månaderna sparar £150. Du hittar också fungerande exempel på scenarier för leasing-mot-licens, tabeller för upprätthållande av konventioner och LRA 2002 prioriterade flödesscheman i kursmaterialet – praktiska verktyg som du kan skriva ut och använda ända fram till tentamensdagen. För mer information eller för att prata med teamet, besök celebar.com, maila [email protected] eller lägg till oss på WeChat på SQE100.
Property Law and Practice belönar kandidater som tänker som advokater, inte juridikstudenter. Lär dig dina Sreet v Mountford väsentligheter, behärska reglerna för restriktiva förbund och glöm aldrig att registrering (eller åsidosättande status) överträffar ren kunskap. Gör det så förvandlar du FLK2-egendomsfrågor från stötestenar till enkla märken.