A δανείζει 280.000 £ σε ένα σπίτι που είναι εγγεγραμμένο στο αποκλειστικό όνομα του κ. Α. Ο σύντροφός του, ο οποίος πλήρωσε το ένα τρίτο της τιμής αγοράς χρόνια νωρίτερα, μένει εκεί και δεν γνωρίζει τίποτα για το δάνειο. Ο κ. Α προεπιλογή. Η τράπεζα θέλει κατοχή. Ποιος κερδίζει;
Εάν το ένστικτό σας ήταν "εξαρτάται αν ήταν σε πραγματική απασχόληση", είστε στα μισά του δρόμου. Εάν η επόμενη σκέψη σας ήταν "και εάν η τράπεζα έκανε έρευνα, και εάν τα χρήματα καταβλήθηκαν σε δύο διαχειριστές, και πότε έπρεπε να υπάρχει το επάγγελμα" - σκέφτεστε σαν κάποιος που θα τα πάει καλά στο FLK2. Οι ερωτήσεις για το Land Law στο SQE1 σπάνια σας ζητούν να ορίσετε έναν όρο. Σε ρίχνουν σε μια διαμάχη μεταξύ δύο ατόμων με ανταγωνιστικές αξιώσεις και σε ρωτούν ποιος επικρατεί. Αυτή είναι μια ερώτηση προτεραιότητας, και προτεραιότητα είναι η ραχοκοκαλιά ολόκληρου του θέματος.ΧΧ1ΕΕ
Αυτό το άρθρο λαμβάνει τα μέρη του νόμου περί γης που οι υποψήφιοι πιο συχνά ταλαιπωρούνται υπό πίεση χρόνου — προτεραιότητα στον καταχωρισμένο τίτλο, Πρόγραμμα 3, μη καταχωρημένη γη, μισθώσεις και υποθήκες — και σας δίνει μια μέθοδο εργασίας για καθένα.
Ξεκινήστε με το ενδιαφέρον: είναι νόμιμο ή δίκαιο;
Για να κατατάξετε δύο ενδιαφέροντα, πρέπει να γνωρίζετε τι είναι το καθένα από αυτά. Το άρθρο 1 παράγραφος 1 του νόμου Law of Property Act 1925 επιτρέπει μόνο δύο νόμιμες περιουσίες: την αμοιβή απλή απόλυτη κατοχή και την απόλυτη διάρκεια ετών. Η ενότητα 1(2) απαριθμεί τα συμφέροντα που μπορούν να είναι νόμιμα — δουλείες και κέρδη ισοδύναμα με μία από αυτές τις περιουσίες, επιβαρύνσεις υπό μορφή νομικής υποθήκης και δικαιώματα εισόδου. Όλα τα άλλα, σύμφωνα με την ενότητα 1(3), ισχύουν μόνο στα ίδια κεφάλαια.
Το "Capable of be legal" δεν είναι το ίδιο με το "νόμιμο". Τρία επιπλέον εμπόδια έχουν σημασία:
-
Συνήθως απαιτείται πράξη
- A (LPA 1925, s.52) και μια έγκυρη πράξη πρέπει να συμμορφώνεται με την ενότητα 1 του νόμου Law of Property (Discellaneous Provisions) Act 1989 — εμφανώς είναι μια πράξη, υπογεγραμμένη, μαρτυρημένη, παραδοθείσα.X4YΗ σύμβαση
- A για τη δημιουργία ή τη μεταβίβαση συμμετοχής σε γη πρέπει να είναι γραπτή, να περιέχει όλους τους συμφωνημένους όρους και να έχει υπογραφεί και από τα δύο μέρη (LP(MP)A 1989, s.2). Αποτυχία και δεν υπάρχει καμία σύμβαση - όχι απλώς μια μη εκτελεστή.
- Η εγγραφή ολοκληρώνει την εικόνα. Σύμφωνα με το άρθρο 27 του νόμου περί καταχώρισης γης 2002, ορισμένες παροχές — μεταβιβάσεις, νομικές επιβαρύνσεις, μισθώσεις που χορηγούνται για περισσότερα από επτά έτη, ρητές νομικές δουλείες — δεν ισχύουν κατά νόμο μέχρι να καταχωρηθούν.
A τακτοποιημένη παγίδα εξετάσεων: μια απόπειρα νόμιμης επιχορήγησης που αποτυγχάνει της τυπικής διαδικασίας μπορεί ακόμα να δαγκώσει σε ίδια κεφάλαια. Μια ειδικά εκτελεστή σύμβαση για τη χορήγηση επταετούς μίσθωσης δημιουργεί μια δίκαιη μίσθωση (η αρχή στην υπόθεση Walsh κατά Lonsdale). Μια υποθήκη που δεν περιλαμβάνεται ποτέ στο μητρώο μπορεί να ισχύει ως δίκαιη χρέωση. Έτσι, όταν τα γεγονότα λένε "η πράξη δεν καταχωρήθηκε ποτέ", μην σταματήσετε — ρωτήστε τι επιβιώνει στα ίδια κεφάλαια και, στη συνέχεια, εκτελέστε τους κανόνες προτεραιότητας σε αυτό.
Εξεταστική συνήθεια που αξίζει να χτιστεί: για κάθε ενδιαφέρον για το μοτίβο γεγονότων, γράψτε δύο γράμματα στο περιθώριο — L ή E. Οι μισές λανθασμένες απαντήσεις στο Land Law MCQs προέρχονται από την εφαρμογή των κανόνων ισότητας σε ένα έννομο συμφέρον ή το αντίστροφο.
Εγγεγραμμένη προτεραιότητα γης: τμήματα 28 και 29 του LRA 2002
Ο κανόνας προεπιλογής στην ενότητα 28 είναι χρονολογικός: οι τόκοι ταξινομούνται με σειρά δημιουργίας και δεν έχει καμία διαφορά εάν ο μετέπειτα τόκος καταχωρείται. Οι περισσότεροι υποψήφιοι ξεχνούν ότι η ενότητα 28 υπάρχει επειδή η εξαίρεση την καταπίνει τόσο συχνά.
Αυτή η εξαίρεση είναι ενότητα 29. Όταν υπάρχει εγγεγραμμένη διάθεση για πολύτιμη αντιπαροχή και είναι δεόντως καταχωρισμένη, ο κάτοχος απαλλάσσεται από προϋπάρχοντα συμφέροντα, εκτός εάν το συμφέρον είτε (α) προστατεύεται στο μητρώο με ειδοποίηση, είτε (β) υπέρτατο συμφέρον που εμπίπτει στο Παράρτημα 3.
Διαχωρίστε την ενότητα 29 σε τέσσερις ελέγχους και εφαρμόστε τους με αυτή τη σειρά:
- Εγγραφόμενη διάθεση; Η μεταβίβαση της εγγεγραμμένης περιουσίας ή η χορήγηση νόμιμης επιβάρυνσης θα κάνει. Δώρο δίκαιων τόκων δεν θα.ΧΧ4ΕΕ
- Πολύτιμη αντιπαροχή; Τα δώρα και οι μεταφορές δεν εμπίπτουν στην ενότητα 29 — επομένως ο παραλήπτης υπόκειται σε όλα όσα αναφέρονται στην ενότητα 28. Η ονομαστική αντιπαροχή εξαιρείται ρητά.
- Εγγεγραμμένος; Εάν η διάθεση δεν ολοκληρώθηκε ποτέ με εγγραφή, η ενότητα 29 δεν μπορεί να βοηθήσει.
- AΥπάρχει ειδοποίηση ή υπέρτατος τόκος; Μόνο τώρα εξετάζετε το βάρος.
Να θυμάστε επίσης τα ωφέλιμα συμφέροντα υπό καταπίστευμα γης. Αυτά δεν μπορούν να προστατεύονται με ειδοποίηση. η σωστή καταχώρηση είναι περιορισμός. Η πραγματική τους προστασία βρίσκεται αλλού — στην κατοχή ή στην απουσία υπερβολής.
Πρόγραμμα 3: υπέρτατα συμφέροντα που ξεπερνούν έναν αγοραστή
Τρεις παράγραφοι του Προγράμματος 3 κάνουν σχεδόν όλη τη δουλειά στο FLK2.
Παράγραφος 1 — νόμιμες μισθώσεις επτά ετών ή λιγότερο. Παρακάμπτονται αυτόματα. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η σύντομη οικιστική ή εμπορική μίσθωση που δεν εμφανίζεται πουθενά στο μητρώο εξακολουθεί να δεσμεύει τον αγοραστή.
Παράγραφος 2 — συμφέροντα προσώπων σε πραγματικό επάγγελμα. Δύο προϋποθέσεις: ο ενάγων πρέπει να έχει ιδιοκτησιακό συμφέρον (η άδεια δεν ισχύει) και πρέπει να είναι στην πραγματική κατοχή της γης στην οποία αναφέρεται ο τόκος. Στη συνέχεια, ελέγξτε τις εξαιρέσεις. Το ενδιαφέρον δεν υπερισχύει όταν έγινε έρευνα για τον κάτοχο και το ενδιαφέρον δεν αποκαλύφθηκε όταν εύλογα θα μπορούσε να ήταν, ή όπου το επάγγελμα δεν θα ήταν προφανές μετά από μια εύλογα προσεκτική επιθεώρηση και ο αγοραστής δεν είχε πραγματική γνώση του.
Χρόνος είναι όπου χάνονται οι βαθμοί. Στην υπόθεση Abbey National Building Society κατά Cann, η Βουλή των Λόρδων έκρινε ότι το επάγγελμα πρέπει να υπάρχει κατά την ημερομηνία της διάθεσης και ότι όταν η αγορά και η υποθήκη αποτελούν μέρος μιας ενιαίας συναλλαγής, δεν υπάρχει στιγμή κατά την οποία ο δανειολήπτης κατέχει το ακίνητο χωρίς επιβάρυνση του δανειστή. Williams & Glyn's Bank κατά Boland επιβεβαιώνει ότι ένας σύζυγος ή σύντροφος με ευεργετικό μερίδιο μπορεί να ασκεί πραγματικό επάγγελμα από μόνος του, παρά το γεγονός ότι ο νόμιμος ιδιοκτήτης ζει επίσης εκεί.
Aκαι μετά ο μεγάλος εξουδετερωτής: overreaching. Σύμφωνα με τις ενότητες 2 και 27 LPA 1925, εάν καταβληθούν κεφαλαιουχικά χρήματα σε τουλάχιστον δύο καταπιστευματοδόχους ή σε μια εταιρεία καταπιστεύματος, τα ωφέλιμα συμφέροντα σαρώνονται από τη γη και συνδέονται με τα έσοδα. City of London Building Society κατά Flegg είναι η περίπτωση που πρέπει να αναφερθεί. Ένα υπερβολικό συμφέρον δεν έχει τίποτα άλλο να παρακάμψει — γι' αυτό, στο σενάριο στην κορυφή αυτού του άρθρου, ο εγγεγραμμένος δικαιούχος με ένα όνομα είναι το γεγονός που αποφασίζει πραγματικά το αποτέλεσμα.
Μη καταχωρημένη γη: χρεώσεις γης και το δόγμα της προειδοποίησης
Ο μη καταχωρημένος τίτλος εξακολουθεί να εμφανίζεται στο FLK2 και λειτουργεί σε διαφορετικό κινητήρα. Τα νομικά συμφέροντα δεσμεύουν τον κόσμο χωρίς σχεδόν καμία εξαίρεση. Τα δίκαια συμφέροντα χωρίζονται σε δύο ομάδες.ΧΧ1ΕΕ
Τα περισσότερα από αυτά μπορούν να εγγραφούν ως επιβαρύνσεις γης σύμφωνα με τον νόμο Land Charges Act 1972 έναντι του ονόματος του ιδιοκτήτη της περιουσίας: περιοριστικές συμφωνίες και ισότιμες δουλείες που δημιουργήθηκαν μετά το 1925 (Κλάση D), συμβόλαια και δικαιώματα ιδιοκτησίας (κατηγορία C(iv)), puisne κατοικία (κατηγορία υποθήκης) Η εγγραφή θεωρείται πραγματική ειδοποίηση. Η μη εγγραφή είναι μοιραία — και μάλιστα βάναυσα. Στην υπόθεση Midland Bank Trust Co Ltd κατά Green, ένα μη καταχωρημένο δικαίωμα αγοράς ακυρώθηκε έναντι ενός αγοραστή για χρήματα ή χρηματική αξία, παρόλο που πλήρωσε πολύ κάτω από την αγοραία αξία και γνώριζε τα πάντα. Το κίνητρο ήταν άσχετο.ΧΧ5ΕΕ
Ό,τι απομένει — κυρίως ωφέλιμα συμφέροντα σε ένα καταπίστευμα — διέπεται από την υπέρβαση πρώτα και, ελλείψει αυτού, το παλιό δόγμα της ειδοποίησης: είναι ο αγοραστής καλόπιστος αγοραστής νομικής περιουσίας για αξία χωρίς προειδοποίηση, πραγματική, εποικοδομητική ή τεκμαρτή; Kingsnorth Finance Co Ltd κατά Tizard δείχνει πόσο εποικοδομητική κρίνεται η ειδοποίηση: ένας δανειστής που επιθεώρησε με προκαθορισμένο ραντεβού το απόγευμα της Κυριακής, όταν ο κάτοχος είχε απομακρυνθεί εύκολα, διορθώθηκε με ειδοποίηση για το τι θα αποκάλυπτε μια σωστή επιθεώρηση.
Μισθώσεις και υποθήκες: οι δύο σχέσεις που δημιουργούν διαφορές
Για τις μισθώσεις, το Street v Mountford παραμένει το σημείο εκκίνησης: η αποκλειστική κατοχή, για μια περίοδο, με μίσθωμα, δίνει μίσθωση ανεξάρτητα από την ετικέτα που χρησιμοποίησαν τα μέρη. Τα δικαστήρια εξετάζουν την ουσία και οι ψευδείς ρήτρες που έχουν εισαχθεί για να νικηθεί η μίσθωση δεν λαμβάνονται υπόψη (Antoniades v Villiers). Ο όρος πρέπει να είναι βέβαιος σε διάρκεια — μια αόριστη επιχορήγηση "για τη διάρκεια της διαπλάτυνσης του δρόμου" απέτυχε στην υπόθεση Prudential Assurance Co Ltd κατά London Residuary Body.
Στις συμφωνίες, η διαχωριστική γραμμή είναι 1 Ιανουαρίου 1996. Οι μισθώσεις που χορηγούνται την ή μετά από αυτήν την ημερομηνία εμπίπτουν στον νόμο Landlord and Tenant (Covenants) 1995: ο εκχωρών ενοικιαστής απαλλάσσεται από τις συμβάσεις, αν και ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει μια εξουσιοδοτημένη συμφωνία εγγύησης. Οι μισθώσεις που χορηγήθηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή φέρουν το παλιό καθεστώς συμβάσεων, σύμφωνα με το οποίο ο αρχικός μισθωτής μπορεί να παραμείνει υπεύθυνος για ολόκληρη τη διάρκεια. Ελέγξτε την ημερομηνία χορήγησης πριν από οτιδήποτε άλλο.
Για στεγαστικά δάνεια, αναθεώρηση αποπληρωμής τριών πόντων. Το δικαίωμα εξαγοράς δεν μπορεί να καταστεί απατηλό και τα ασυνείδητα παράπλευρα πλεονεκτήματα ή τα εμπόδια στο μετοχικό κεφάλαιο της εξαγοράς μπορεί να εξαλειφθούν. Η αδικαιολόγητη επιρροή σε υποθέσεις εγγύησης ακολουθεί Royal Bank of Scotland plc v Etridge (No 2): όταν ένα άτομο προσφέρει το σπίτι του ως εγγύηση για τα χρέη άλλου, ο δανειστής υποβάλλεται σε έρευνα και πρέπει να διασφαλίσει ότι παρέχονται ανεξάρτητες νομικές συμβουλές, διαφορετικά κινδυνεύει να ακυρωθεί η χρέωση. Και κατά την εκτέλεση, η εξουσία πώλησης προκύπτει σύμφωνα με το άρθρο 101 LPA 1925 όταν η υποθήκη είναι με πράξη και έχει παρέλθει η νόμιμη ημερομηνία για την εξαγορά, αλλά μπορεί να ασκηθεί μόνο στις περιπτώσεις του άρθρου 103. Στη συνέχεια, τα έσοδα εφαρμόζονται σύμφωνα με το νόμο σύμφωνα με το άρθρο 105 — προγενέστερα υποθήκ επί βαρών ή του δανειολήπτη.ΧΧ3ΕΕ
A μέθοδος τεσσάρων βημάτων για οποιαδήποτε ερώτηση προτεραιότητας FLK2
Υπό συνθήκες εξέτασης έχετε περίπου ενάμιση λεπτό ανά ερώτηση. Χρειάζεστε μια ρουτίνα, όχι μια συζήτηση.
- Είναι ο τίτλος εγγεγραμμένος ή μη καταχωρημένος; Όλα διακλαδίζονται από εδώ.
- Προσδιορίστε κάθε ανταγωνιστικό συμφέρον και ταξινομήστε το ως νόμιμο ή δίκαιο, ελέγχοντας τις διατυπώσεις και την εγγραφή.
- AΡωτήστε εάν το μεταγενέστερο μέρος είναι αγοραστής έναντι αξίας που έχει εγγραφεί — ή, σε μη καταχωρημένη γη, αγοραστής νομικής περιουσίας έναντι αξίας.
- Εκτέλεση της διαδρομής προστασίας: ειδοποίηση στο μητρώο, Πρόγραμμα 3, υπέρβαση. ή εγγραφή κτηματολογίου και το δόγμα της προειδοποίησης.ΧΧ1ΕΕ
Ασκήστε το σε δέκα ερωτήσεις και γίνεται αυτόματο. Ασκήστε το σε καμία και θα διαβάσετε τέσσερις εύλογες επιλογές και θα διαλέξετε αυτή που ακούγεται πιο δίκαιη — η οποία, στο Land Law, σπάνια είναι αυτή που είναι σωστή.
YΑν θέλετε δομημένη υποστήριξη αντί για άλλη μια στοίβα σημειώσεων, το CELE SQE διδάσκει και τα δεκατρία μαθήματα SQE1 από την πρώτη κιόλας συνεδρίαση. Τα μαθήματά μας SQE1 κοστίζουν 3.720 £ (μακροπρόθεσμα), 2.750 £ (μεσοπρόθεσμα) και 1.750 £ (βραχυπρόθεσμα), με δυνατότητα μονής FLK στη μισή τιμή και έκπτωση 150 £ για κρατήσεις νωρίς ή εντός τριών μηνών από τις εξετάσεις. Η συνδρομή της τράπεζας ερωτήσεων SQE1 είναι 575 £ το μήνα εάν τα σενάρια προτεραιότητας γεώτρησης είναι αυτό που πραγματικά χρειάζεστε. Ερωτήσεις; WeChat SQE100, [email protected] ή celebar.com.