SQE1 FLK2 Diritto e pratica della proprietà: fasi di trasferimento

Immagina questo. Stai leggendo il documento FLK2, il tempo stringe e una singola domanda con la risposta migliore fa cadere di fronte a te un acquirente che ha appena scoperto che la proprietà si trova accanto a una tangenziale pianificata. Il venditore non ne ha mai parlato. Cosa avrebbe dovuto fare l’avvocato e in quale fase della transazione? Se la tua mente si svuota, non sei solo: Diritto e pratica sulla proprietà è l'argomento in cui i candidati conoscono la teoria del diritto fondiario ma si bloccano sulla procedura. Questo articolo illustra l'operazione di trasferimento nel modo in cui la testano gli esaminatori di SQE1: come una sequenza di decisioni prese da un vero avvocato.

Perché la procedura di trasporto domina SQE1 FLK2

La legge fondiaria fornisce le norme sostanziali: proprietà, servitù, comproprietà, registrazione del titolo. Property Law and Practice pone una domanda più difficile e più pratica: cosa fa effettivamente l'avvocato do con quelle regole, passo dopo passo, per spostare una vendita dall'istruzione al completamento senza negligenza? I due argomenti si sovrappongono fortemente, quindi gli esaminatori possono costruire una domanda che assomiglia al diritto fondiario ma che in realtà è una procedura di verifica, o viceversa.

Il mio consiglio a chiunque lavori attraverso FLK2 è di costruire prima una sequenza temporale mentale della transazione, quindi di appendere ad essa le regole legali. Una volta che si riescono a immaginare le fasi in ordine, i punti più complicati – quando il rischio passa, quando i contratti diventano vincolanti, chi è responsabile di cosa – si inseriscono al loro posto. Percorriamo la sequenza temporale.

La fase precontrattuale: accertamento del titolo e presentazione delle domande

Tutto ciò che tutela l'acquirente avviene prima della firma del contratto. È qui che la questione del bypass di cui sopra viene vinta o persa. L'avvocato dell'acquirente deve indagare sul titolo ed eseguire le indagini standard in modo che il cliente sappia esattamente cosa sta acquistando.

Per terreni registrati, l'avvocato ottiene copie ufficiali del registro e del piano di proprietà dall'HM Land Registry ai sensi del Land Registration Act 2002 e controlla i registri di proprietà, proprietà e oneri. Per terreni non registrati - ancora esaminabili - l'avvocato esamina un epitome del titolo e verifica una catena ininterrotta di proprietà che risale ad almeno 15 anni fa fino a una buona radice del titolo, quindi effettua una ricerca sulle spese fondiarie rispetto ai nomi dei proprietari immobiliari.

Aoltre al titolo, l'avvocato dell'acquirente solleva ricerche e richieste precontrattuali. Il solito pacchetto include una perquisizione dell'autorità locale (che rivelerebbe la tangenziale pianificata), una ricerca sul drenaggio e sull'acqua, una ricerca ambientale e richieste precontrattuali del venditore, spesso sui moduli standard della Law Society. Ricorda il principio guida qui:

Caveat emptor: fai attenzione all'acquirente. Il venditore generalmente non è obbligato a dichiarare volontariamente i difetti fisici, quindi l'avvocato dell'acquirente deve cercare e informarsi. Il venditore deve, tuttavia, rivelare difetti latenti nel titolo e non deve travisare attivamente la proprietà.

Una trappola SQE1 da tenere d'occhio: una risposta vaga a una domanda che si rivela fuorviante può dare all'acquirente un reclamo per falsa dichiarazione. Quindi, quando una domanda mostra che un venditore dà una risposta mezza vera, pensa ai rimedi, non solo alla procedura.

Scambio di contratti: il punto di non ritorno

Fino allo scambio, entrambe le parti possono allontanarsi. In scambio di contratti le parti diventano legalmente obbligate a completare, e questo è uno dei momenti più duramente provati in FLK2. Un contratto per la vendita di un terreno deve essere conforme alla sezione 2 del Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989: deve essere in forma scritta, contenere tutti i termini espressamente concordati ed essere firmato da o per conto di entrambe le parti.

I contratti vengono solitamente scambiati utilizzando le formule di scambio telefonico della Law Society (Formula A, B o C), che stabiliscono esattamente cosa si impegnano a fare gli avvocati. L'acquirente paga normalmente un acconto del 10% del prezzo di acquisto in cambio. Conosci la distinzione apprezzata dagli esaminatori:

Il rischio della proprietà passa all'acquirente allo scambio, non al completamento. Quest'unica regola spiega perché l'acquirente deve avere in vigore un'assicurazione sugli edifici dal momento dello scambio dei contratti. Se la casa va a fuoco il giorno dopo lo scambio, il problema è dell'acquirente, un fatto che si ripete ancora e ancora.

Scondizioni standard, solitamente le Condizioni standard di vendita o le Condizioni standard per la proprietà commerciale, colmano le lacune tra le condizioni speciali negoziate dalle parti. Se una parte non riesce a completare, l'altra può notificare un avviso di completare, rendendo il tempo essenziale e aprendo la porta a rimedi tra cui la confisca del deposito e, in ultima analisi, la rescissione.

Dallo scambio al completamento: le fasi di pre-completamento

Il divario tra lo scambio e il completamento è il momento in cui l'avvocato dell'acquirente mette a posto le questioni in sospeso. Due ricerche preliminari al completamento contano di più.

Per i terreni registrati, l'avvocato effettua una ricerca prioritaria OS1 presso l'HM Land Registry. Ciò dà un periodo prioritario – attualmente 30 giorni lavorativi – durante il quale l'acquirente può registrare la transazione senza alcuna nuova iscrizione nel registro. Invia la domanda entro quella finestra e l'interesse dell'acquirente avrà la priorità. Per i terreni non registrati, una ricerca sulle tariffe fondiarie (modulo K15) svolge un lavoro simile e fornisce il proprio periodo di protezione.

Quando l'acquisto è finanziato da un'ipoteca, l'avvocato del mutuante – spesso la stessa società che agisce per conto dell'acquirente – deve anche effettuare una perizia di fallimento (modulo K16) nei confronti del mutuatario per soddisfare il mutuante. L'avvocato presenta quindi un certificato di proprietà al creditore e preleva l'anticipo ipotecario pronto per il giorno del completamento.

Completamento e post-completamento: tasse e registrazione

Al termine viene pagato il saldo del prezzo di acquisto, il venditore consegna l'atto di trasferimento (un TR1 per l'intero titolo registrato) e l'acquirente diventa titolare della proprietà. Il trasferimento deve avvenire mediante atto ai sensi della sezione 52 del Law of Property Act 1925: un chiaro punto di sovrapposizione con la tua conoscenza del diritto fondiario.

Il completamento non è il traguardo. Due compiti post-completamento rientrano esattamente nel programma SQE1 ed entrambi prevedono scadenze che dovresti memorizzare come intervalli anziché indovinare cifre esatte:

Imposta quindi registrazione. L'acquirente deve presentare una dichiarazione dell'imposta fondiaria relativa all'imposta di bollo e pagare qualsiasi SDLT dovuta entro il periodo legale dopo il completamento. Solo una volta pagato l'SDLT l'acquirente può presentare domanda all'HM Land Registry per registrare il trasferimento e qualsiasi nuovo addebito.

Due punti testati dagli esaminatori qui. Innanzitutto, in Wales, la SDLT non si applica: viene invece addebitata l'imposta sulle transazioni fondiarie. Una domanda che colloca la proprietà a Cardiff è verificare se hai notato la differenza. In secondo luogo, la registrazione è costitutiva per molte operazioni: ai sensi del Land Registration Act 2002, il trasferimento di un patrimonio registrato non opera ai sensi della legge finché non è completato dalla registrazione. Nel frattempo l'acquirente detiene l'equo interesse, ed è proprio per questo che la ricerca prioritaria è così importante.

Leasehold e gli esaminatori dei punti pratici ricompensa

L'acquisto di un appartamento in locazione prevede passaggi aggiuntivi nella stessa sequenza temporale. L'avvocato dell'acquirente esamina il contratto di locazione per la durata, le spese di servizio e l'affitto del terreno e solleva domande al proprietario o all'agente di gestione. Qualora il contratto di locazione richieda il consenso del locatore per la cessione, tale consenso deve essere ottenuto e il locatore non deve negarlo irragionevolmente. In un nuovo contratto di locazione di locali commerciali, verificare la sicurezza del possesso ai sensi del Landlord and Tenant Act del 1954 e se le parti hanno stipulato un contratto.

Durante tutta la transazione, la condotta resta in secondo piano. Un avvocato che agisce sia per l'acquirente che per il prestatore, o per acquirenti congiunti, deve prestare attenzione a un conflitto di interessi ai sensi degli standard e dei regolamenti SRA e deve mantenere il denaro del cliente rigorosamente in linea con le norme sui conti SRA, che collegano perfettamente il diritto e la pratica sulla proprietà alla revisione dei conti dell'avvocato.

Sallora come trasformi tutto questo in segni? Prova queste mosse pratiche:

Padroneggia la sequenza e le domande smettono di sembrare test di memoria e iniziano a sentirsi come il lavoro per cui ti stai preparando.

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