SQE1 Eigendomsrecht en praktijk: huurovereenkomsten, convenanten en registratie

Je hebt zojuist een FLK2-paper met 180 vragen doorgenomen en bent met een gerust gevoel naar buiten gekomen over de grondwet – om vervolgens tot de conclusie te komen dat je bij vraag 47 een huurovereenkomst hebt verward met een vergunning, bij vraag 89 geregistreerde en niet-geregistreerde grond door elkaar hebt gehaald en bij vraag 134 bent vergeten welke convenanten met eigendomsgronden van toepassing zijn. Klinkt dit je bekend in de oren? Eigendomsrecht en praktijk vallen binnen FLK2 naast het grondrecht, en hoewel de twee onderwerpen elkaar overlappen, testen ze heel verschillende vaardigheden. Landrecht richt zich op eigendomsrechten en gelijkheid; Property Law and Practice richt zich op transactionele mechanismen: hoe u feitelijk onroerend goed koopt, verkoopt, leaset en financiert in Engeland en Wales. Mis je dat onderscheid, dan verlies je punten op vragen waarvan je dacht dat je ze wist.

In dit artikel bespreken we drie hoogrentende gebieden die in bijna elke SQE1-vergadering voorkomen: het onderscheid tussen lease en licentie, de afdwingbaarheid van eigendomsconvenanten en de prioriteitsregels van de Land Registration Act 2002. Elke sectie eindigt met een concrete tip die je kunt toepassen in je volgende proef. We geven ook aan waar het FLK2-curriculum en de vragenbank van CELE SQE het officiële SRA-formaat weerspiegelen, zodat je vanaf dag één op de juiste manier oefent.

Lease of licentie? The Street v Mountford-test

A-lease verleent een eigen belang; een vergunning is slechts een persoonlijke toestemming om te bezetten. Het onderscheid is van belang omdat alleen een huurovereenkomst een rechtsopvolger kan binden, alleen een huurovereenkomst aanleiding geeft tot de Landlord and Tenant Act 1954-regels inzake eigendomszekerheid, en alleen een huurovereenkomst telt als een nalatenschap in grond onder de Law of Property Act 1925, s 1(1)(b). De examinatoren van SQE1 vinden dit geweldig omdat kandidaten vaak het verkeerde label kiezen als de feiten dubbelzinnig zijn.

De leidende autoriteit is Street v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman was van oordeel dat als een overeenkomst exclusief bezit verleent voor een termijn tegen een huur of een andere tegenprestatie, dit een huurovereenkomst is – hoe de partijen het ook noemen. Etiketten doen er niet toe; stof wel. Zelfs als er 'licentie' in het contract staat, zal de rechtbank het opnieuw karakteriseren als een huurovereenkomst als deze drie kenmerken aanwezig zijn.

XX0JJ Exclusief bezit betekent dat de bewoner alle anderen kan uitsluiten, inclusief de verhuurder (behalve wanneer de verhuurder zich een recht van toegang voorbehoudt voor inspectie of reparatie). Als de eigenaar een algemeen recht behoudt om de bewoner naar een andere kamer te verplaatsen of de ruimte naar eigen inzicht te delen, wordt het exclusieve bezit meestal ontkend en wijst dit op een licentie.

Let op feitenpatronen met betrekking tot ‘dienstbezettingen’ of ‘huurders’. In Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386 vond de rechtbank een vergunning waarbij de bewoner een werknemer was en het beroep aan de baan was gekoppeld. Op soortgelijke wijze kan, wanneer een eigenaar zorg of diensten levert (dagelijkse schoonmaak, verschonen van beddengoed) en de sleutels behoudt om deze diensten uit te voeren, de overeenkomst eerder een licentie dan een huurovereenkomst zijn – zie Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.

SQE1 tip: Als in de vraag met het Beste Antwoord de stam luidt: "de overeenkomst is bestempeld als een licentie, maar geeft de bewoner het exclusieve gebruik van een bepaalde flat gedurende twaalf maanden voor £ 800 per maand", kies dan het antwoord dat deze als een huurovereenkomst behandelt. Omgekeerd: als de bewoner een keuken deelt met de eigenaar en niet het recht heeft om de eigenaar uit te sluiten van de slaapkamer, is er vrijwel zeker sprake van een vergunning. De examinatoren zullen vaak een afleidingsclausule toevoegen ('de partijen zijn het erover eens dat dit geen huurovereenkomst is') om te zien of je Street v Mountford goed toepast.

Freehold-convenanten: welke zijn geldig en welke niet?

Verbonden – beloften over landgebruik – zijn overal in de praktijk te vinden. Een ontwikkelaar verkoopt percelen en wil voorkomen dat kopers een fish-and-chips-winkel openen; een buurman stemt ermee in om niet boven de twee verdiepingen te bouwen. De vraag is of een rechtsopvolger van de oorspronkelijke verbondspersoon de belofte kan afdwingen (of daaraan gebonden kan zijn). Als je dit verkeerd doet in een SQE1-vraag, mis je duidelijke cijfers.

Voordeel van een verbond

Om de -uitkering te laten gelden volgens het gewoonterecht, moet aan vier voorwaarden worden voldaan (afgeleid van P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):

XX0JJ

Het verbond moet aanraken en betrekking hebben op het land van het verbond (het heeft invloed op de waarde of het gebruik van dat land, niet alleen op een persoonlijke kwestie).

De oorspronkelijke partijen moeten de bedoeling hebben het voordeel te laten gelden. Sectie 78 van de Law of Property Act 1925 creëert een wettelijk vermoeden van een dergelijk voornemen, tenzij het convenant opvolgers uitdrukkelijk uitsluit.

De eiser moet een legaal landgoed in het begunstigde land bezitten.

AVolgens het gewoonterecht waren de voordelen en lasten historisch gezien vereist om het zelfde land te raken, hoewel dit in billijkheid is versoepeld.

XX0JJ

Bij eigen vermogen kan het voordeel ook worden doorgegeven via annexatie (uitdrukkelijk of wettelijk krachtens artikel 78 LPA 1925), via toewijzing (indien elke keer samen met de grond toegewezen), of via een bouwplan (een lokale wettelijke uitzondering voor landgoederen die worden verkocht in percelen met wederzijdse convenanten).

Last van een verbond

Dit is het probleem: de last van een eigendomsconvenant valt niet onder het gewoonterecht (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). De enige manier om een ​​opvolger te binden is in equity, en alleen als het convenant restrictief is (negatief qua inhoud). De regel in Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 staat een beperkend verbond toe om opvolgers te binden als:

XX0JJ

het is negatief van aard (vereist geen gelduitgave);

het kwam ten goede aan bewaarde grond van het convenant;

it raakt en betreft dat land;

de last was bedoeld om te worden uitgevoerd; en

de huidige eigenaar had een opmerking (feitelijk, constructief of door registratie).

XX0JJ Het

A-convenant "om het pand niet voor zakelijke doeleinden te gebruiken" is beperkend. Een convenant "om het grenshek in goede staat te houden" is positief (vereist uitgaven) en zal een opvolger in rechte of in billijkheid binden - hoewel slimme formuleringen (een landgoedhuurvergoeding onder de Rentcharges Act 1977, of een keten van schadevergoedingsconvenanten) dit in de praktijk kunnen omzeilen.

XX0JJ SQE1 tip: Als de vraag luidt: "Kan de nieuwe eigenaar het convenant afdwingen?" ga eerst na of het om het voordeel of om de last gaat. Als het om de last gaat en het verbond positief is, is het antwoord bijna altijd: 'Nee, het bindt de opvolger niet.' Als het beperkend en geregistreerd is, of als de opvolger hiervan op de hoogte is gesteld, is het waarschijnlijk wel bindend.

Landregistratiewet 2002: prioriteit en dwingende belangen

Het meeste land in Engeland en Wales is nu geregistreerd bij HM Land Registry. De Land Registration Act 2002 (LRA 2002) regelt hoe belangen worden gecreëerd, beschermd en gerangschikt. Twee concepten laten elke vergadering SQE1-kandidaten struikelen: prioriteit (wiens belang wint in een geschil?) en overheersende belangen (welke rechten binden een koper, ook al staan ​​ze niet in het register?).

De basisprioriteitregel

Sectie 28 LRA 2002 zegt dat de prioriteit van een belang dat betrekking heeft op een geregistreerde nalatenschap wordt bepaald door de datum van oprichting, tenzij de wet anders bepaalt. In de praktijk betekent "anders bepalen" registratie. Als u wilt dat uw belang een koper bindt, moet u:

XX0JJ

registreer het als een registreerbare beschikking (een wettelijke huurovereenkomst van zeven jaar moet bijvoorbeeld worden geregistreerd met een eigen titel – s 27(2)(b));

bescherm het door een kennisgeving over de belaste eigendom (bijvoorbeeld een beperkend convenant, een boedelcontract of een billijke huurovereenkomst); of

ervan uitgaan dat het een overheersend belang is volgens Schema 3.

XX0JJ

Als u geen van deze dingen doet, is uw belang kwetsbaar. Een koper voor waarde die als eigenaar is geregistreerd, neemt vrij van uw onbeschermde belang (s 29 LRA 2002), zelfs als de koper ervan op de hoogte was. Kennis alleen creëert geen prioriteit; registratie (of overschrijvende status) wel.

Overheersende belangen die iedereen binden

Schedule 3 somt belangen op die voorrang hebben op een geregistreerde beschikking. De twee die het vaakst voorkomen in SQE1-vragen zijn:

XX0JJ

Korte leaseovereenkomsten (lid 1): een huurovereenkomst voor zeven jaar of minder (op voorwaarde dat deze wettelijk is) heeft voorrang, zodat een koper zich eraan moet onderwerpen, zelfs als deze niet in het register staat.

Belangen van personen in feitelijke bewoning (paragraaf 2): als iemand met een eigendomsbelang (bijvoorbeeld een economisch belang onder een trust, een billijke huurovereenkomst, een optie) op de datum van de beschikking en in werkelijke bezetting verkeert, is het belang bij een redelijk zorgvuldige inspectie niet duidelijk en, de bewoner heeft dit desgevraagd niet openbaar gemaakt, dat belang prevaleert. Dit is de reden waarom transporteurs altijd vragen: "Wie woont er in het pand?" en erop aandringen dat de bezetter toestemmingsformulieren tekent.

XX0JJ

An voorbeeld: A houdt de juridische titel van trust voor zichzelf en B (een resulterende of constructieve trust). A verkoopt aan C zonder toestemming van B. Als B in het huis woont wanneer C koopt, zal het billijke belang van B voorrang hebben op de verkoop en C binden, ook al staat er niets in het register – Williams & Glyn's Bank Ltd tegen Boland [1981] AC 487. Als B geen bewoning had, of als C navraag deed en B niets openbaar maakte, zou de rente niet voorrang krijgen en zou C vrijkomen.

XX0JJ SQE1 tip: Wanneer in een vraag wordt vermeld dat de koper het onroerend goed heeft geïnspecteerd en geen teken van bewoning heeft gezien, is dat feit daar met een reden: het kan een doorslaggevende rentevordering op grond van lid 2(c)(i) ondermijnen, die belangen uitsluit die bij een redelijk zorgvuldige inspectie duidelijk zouden zijn geweest. Lees elk woord van de stam.

Alles samenbrengen: een uitgewerkt voorbeeld

Stel je dit SQE1-feitenpatroon voor: "L verleent T een driejarige overeenkomst om Flat 5 te betrekken voor £900 per maand. In de overeenkomst staat: 'Dit is een licentie, geen huurovereenkomst.' T heeft exclusief gebruik van Flat 5 en L mag alleen binnenkomen voor inspectie met een opzegtermijn van 48 uur. L verkoopt het eigendom aan P. Kan P. T onmiddellijk uitzetten?"

Stap één: pas Street v Mountford toe. T heeft het exclusieve bezit (kan L uitsluiten behalve voor inspectie), voor een termijn (drie jaar), tegen een huurprijs. Het etiket ‘licentie’ is niet relevant. Dit is een lease. Stap twee: controleer de registratie. Een huurovereenkomst van drie jaar is legaal (toegekend bij akte of kan, als deze niet langer duurt dan drie jaar, van kracht worden onder s 54(2) LPA 1925 zonder akte, indien tegen markthuur met onmiddellijk bezit). Er is geen registratie vereist omdat het minder dan zeven jaar duurt. Stap drie: zwaarwegend belang? Ja – paragraaf 1 van bijlage 3 LRA 2002. De huurovereenkomst heeft voorrang op de aankoop van P. P onderwerpt zich eraan en kan T niet uitzetten voordat de termijn afloopt. Het antwoord is Nee, P kan T niet onmiddellijk uitzetten.

Die ene vraag heeft betrekking op huur/licentie, formaliteiten, registratiedrempels en doorslaggevende belangen – precies het soort synthese dat de SQE1-examinatoren hanteren. Als je regels afzonderlijk uit je hoofd hebt geleerd, zul je het moeilijk hebben. Als je hebt geoefend met het toepassen ervan op gelaagde feiten, zul je binnen enkele seconden het pad ontdekken.

Hoe CELE SQE u voorbereidt op het eigendomsrecht en de praktijk

Het FLK2-curriculum van

CELE SQE omvat alle zes onderwerpen – inclusief eigendomsrecht en praktijk – door middel van gestructureerde videocolleges, gedetailleerde overzichten en honderden Single Best Answer-vragen die het officiële SRA-format weerspiegelen. Ons Vragenbankabonnement (£ 575 per maand) geeft je onbeperkte pogingen tot MCQs voor zowel FLK1 als FLK2, met directe feedback en modelredenering voor elk antwoord. Als je halverwege de cyclus of vlak voor je examen deelneemt, bundelt de kortetermijncursus (£ 1.750) de essentie in een gerichte sprint, en kandidaten die zich voor de vroege vogel of de laatste drie maanden aanmelden, besparen £ 150. In het cursusmateriaal vindt u ook uitgewerkte voorbeelden van lease-versus-licentiescenario's, rasters voor de afdwingbaarheid van convenanten en LRA 2002-prioriteitsstroomdiagrammen: praktische hulpmiddelen die u kunt afdrukken en gebruiken tot aan de examendag. Voor meer details of om met het team te spreken, ga naar celebar.com, stuur een e-mail naar [email protected] of voeg ons toe op WeChat op SQE100.

Property Law and Practice beloont kandidaten die denken als advocaten, en niet als rechtenstudenten. Ken de essentiële zaken van Street v Mountford, beheers de restrictieve convenantregels en vergeet nooit dat registratie (of overheersende status) belangrijker is dan louter kennis. Als u dat doet, verandert u FLK2-vragen over onroerend goed van struikelblokken in duidelijke cijfers.