Gambar ini. Anda sudah empat puluh minit memasuki kertas FLK2, anda telah mengemukakan soalan tentang dua beradik yang membeli rumah bersama, seorang telah meninggal dunia, dan pilihan jawapan semuanya bergantung pada sama ada mereka memegang sebagai penyewa bersama atau penyewa yang sama. Perut anda merosot, kerana kali terakhir anda menyemak semula kemandirian anda separuh mengingatinya dan meneruskan. Bunyi biasa? Undang-undang Tanah menghukum yang separuh ingat. Ia memberi ganjaran kepada calon yang boleh memetakan fakta pada sebilangan kecil peraturan tegar dan menerapkannya tanpa teragak-agak.
Subjek ini duduk dalam SQE1 FLK2 bersama Property Practice, Amanah, Wasiat, Amalan Jenayah dan Akaun Peguam Cara. Ia bersifat konseptual dan bukannya prosedural dan pemeriksa suka menguji sama ada anda memahami mengapa minat mengikat pembeli, bukan hanya sama ada minat itu wujud. Izinkan saya membimbing anda melalui bahagian-bahagian yang timbul lagi dan lagi.
Enegeri dan Minat: Yayasan Undang-undang Tanah Anda Tidak Boleh Langkau
Esegala-galanya dalam Undang-undang Tanah dibina di atas satu perbezaan. Sejak Undang-undang Harta 1925, hanya dua estet yang sah boleh wujud: pegangan bebas (yuran mutlak mutlak dalam milikan) dan pajakan (tempoh tahun mutlak). Seksyen 1(2) kemudiannya menyenaraikan kepentingan yang boleh menjadi undang-undang, termasuk kemudahan yang diberikan untuk tempoh yang bersamaan dengan pegangan bebas atau pajakan, dan caj undang-undang. Apa-apa yang tidak sesuai dengan kotak ini hanya boleh menjadi equitable.
Kenapa perkara ini penting pada hari peperiksaan? Kerana label undang-undang/saksama mendorong keseluruhan persoalan. Hak undang-undang telah mengikat dunia secara sejarah; hak saksama bergantung pada doktrin notis atau, di tanah berdaftar, pada pendaftaran atau kepentingan utama. Jika anda tidak boleh mengklasifikasikan minat dalam sepuluh saat pertama, anda akan meneka yang lain.
Latih tubi praktikal: ambil sebarang kepentingan — gadai janji, kemudahan, perjanjian yang menyekat, pajakan — dan tanya dua soalan. Adakah ia sah atau saksama? Bagaimanakah ia dilindungi daripada pembeli kemudian? Jika anda boleh menjawab kedua-duanya serta-merta, anda FLK2-bersedia mengenai topik itu.
Pemilikan bersama untuk FLK2: Penyewaan Bersama, Penyewaan Bersama dan Survivorship
Ini adalah topik yang menyerang hendap orang, jadi perlahankan di sini. Apabila dua orang atau lebih memiliki tanah, hak milik sah sentiasa dipegang atas amanah tanah, dan harta pusaka yang sah hanya boleh dipegang sebagai penyewaan bersama — tidak pernah terputus, maksimum empat pemegang amanah. Tindakan menarik berlaku dalam ekuiti, di mana pemilik bersama memegang sama ada sebagai penyewa bersama atau penyewa bersama.
Penyewaan bersamaA memerlukan empat kesatuan: pemilikan, faedah, hak milik dan masa. Ia mempunyai hak survivorship, bermakna apabila seorang penyewa bersama meninggal dunia bahagian mereka secara automatik berpindah kepada yang terselamat, di luar kehendak. Penyewaan yang sama memberikan setiap pemilik bahagian yang berbeza dan tidak berbelah bahagi yang memang diluluskan di bawah harta pusaka mereka. Jadi dalam senario peperiksaan mengenai adik beradik yang meninggal dunia, keseluruhan jawapan bertukar kepada sama ada kepentingan saksama ialah penyewaan bersama (yang terselamat mengambil semua) atau penyewaan yang sama (bahagian si mati diberikan kepada benefisiari mereka).
Sekarang belajar pemisahan sejuk, kerana ia banyak diperiksa. Penyewaan bersama yang saksama boleh diputuskan semasa hayat — contohnya melalui notis bertulis di bawah seksyen 36(2) Undang-undang Akta Harta 1925, oleh seorang penyewa yang berurusan dengan bahagian mereka, atau melalui persetujuan bersama atau kursus urusan, seperti yang dibincangkan dalam Williams v Hensman. Pemecatan menukarkan penyewaan bersama kepada penyewaan yang sama. Anda tidak boleh memutuskan dengan kehendak, kerana survivorship beroperasi sejurus sebelum kematian berkuat kuasa. Dapatkan titik masa itu dengan betul dan anda akan kehilangan markah bank yang lain.
Easements: Empat Halangan dan Bagaimana Ia Dicipta
Easemen muncul dalam hampir setiap FLK2 duduk dalam beberapa bentuk. Mulakan dengan definisi dari Re Ellenborough Park. Untuk hak untuk menjadi kemudahan, ia mesti memenuhi empat keperluan: mesti ada tenemen yang dominan dan servient; hak mesti menampung (memanfaat) tanah yang dominan; kedua-dua plot mesti dimiliki atau diduduki oleh orang yang berbeza; dan hak itu mestilah mampu membentuk subjek sesuatu pemberian. Halangan terakhir itu menapis dakwaan yang tidak jelas — hak untuk melihat, contohnya, terlalu tidak pasti.
Creation adalah sebahagian daripada calon yang kacau. Easements boleh dibuat secara nyata, dengan implikasi, atau dengan preskripsi. Di bawah geran tersirat anda harus mengetahui peraturan dalam Wheeldon v Burrows, yang menukar quasi-easement tertentu kepada easement penuh pada penjualan sebahagian, dan seksyen 62 Undang-undang Akta Harta 1925, yang boleh menaik taraf kebenaran tidak formal kepada easement pada kenderaan. Preskripsi, secara amnya, memberi ganjaran kepada penggunaan yang lama seperti yang betul — tanpa paksaan, kerahsiaan atau kebenaran. Simpan ketiga-tiga negatif itu dalam kepala anda sebagai "nec vi, nec clam, nec precario".
Perhatikan perangkap: soalan sering memberi anda "betul" yang gagal satu anggota Ellenborough, kemudian bertanya bagaimana ia mengikat pembeli. Jika ia bukan kemudahan yang sah sama sekali, persoalan yang mengikat tidak pernah timbul. Sentiasa uji kesahan sebelum keutamaan.
Perjanjian Pegangan Bebas: Mengapa Beban Jarang Berlaku di Undang-undang
Covenants menguji keupayaan anda untuk memisahkan manfaat daripada beban, dan undang-undang daripada ekuiti. Faedah perjanjian boleh dijalankan mengikut undang-undang biasa jika ia menyentuh dan menyangkut tanah. Beban itu, bagaimanapun, tidak berlaku di sisi undang-undang — itulah peraturan tajuk dari Austerberry lwn Oldham Corporation, kemudiannya disahkan oleh House of Lords dalam Rhone lwn Stephens. Jadi, bagaimanakah perjanjian yang ketat mengikat pemilik tanah yang terbeban itu? Melalui ekuiti, di bawah doktrin dalam Tulk v Moxhay, dengan syarat perjanjian itu bersifat menyekat (negatif), ia menyentuh dan membimbangkan tanah, pihak-pihak berhasrat untuk menjalankannya, dan ia dilindungi dengan sewajarnya melalui pendaftaran.
Epemeriksa suka perjanjian positif kerana beban tidak boleh dijalankan secara langsung. Anda kemudiannya perlu mendapatkan penyelesaian — rantaian perjanjian indemniti, atau prinsip manfaat dan beban bersama daripada Halsall v Brand. Jika soalan menunjukkan kewajipan untuk do sesuatu (membaiki pagar, menyumbang kepada penyelenggaraan jalan), capai secara naluri untuk "perjanjian positif, beban tidak berjalan, cari laluan tidak langsung".
Tanah Berdaftar dan Tidak Berdaftar: Membuat Kepentingan Mengikat Pembeli
Ini adalah enjin keutamaan Undang-undang Tanah, dan di sinilah banyak markah hidup. Bagi tanah berdaftar, Akta Pendaftaran Tanah 2002 mengawal. Pelupusan boleh didaftarkan untuk pertimbangan berharga diutamakan daripada kepentingan terdahulu, kecuali yang dilindungi oleh notis pada daftar dan yang override daftar. Kepentingan utama dalam Jadual 3 sangat diuji — terutamanya pajakan undang-undang selama tujuh tahun atau kurang, dan kepentingan seseorang dalam pekerjaan sebenar, gema moden Williams & Glyn's Bank v Boland.
Dalam kumpulan tanah tidak berdaftar yang semakin mengecil, anda menggunakan sistem yang lebih lama: hak undang-undang mengikat dunia, kebanyakan hak saksama mesti didaftarkan sebagai caj tanah di bawah Akta Caj Tanah 1972, dan apa-apa di luar skim itu bergantung pada doktrin notis. Teka-teki di sini sering menyembunyikan kegagalan untuk mendaftar — kontrak harta pusaka Kelas C(iv) atau perjanjian sekatan Kelas D(ii) yang tidak pernah dimeterai, dan begitu juga terbatal terhadap pembeli harta pusaka sah untuk wang. Lihat pendaftaran yang hilang dan jawapannya keluar.
Cara Menyemak Undang-undang Tanah untuk Kertas SQE1 FLK2
Soalan Jawapan Terbaik Tunggalbukan esei. Mereka memberi anda satu set fakta yang ketat dan lima pilihan yang munasabah, hanya satu daripadanya yang terbaik. Jadi semakan anda harus distrukturkan di sekitar pokok keputusan, bukan prosa. Untuk setiap topik bina carta alir satu halaman: klasifikasikan minat, uji kesahihannya, kemudian selesaikan keutamaan. Lakukan itu untuk kemudahan, perjanjian, pajakan, gadai janji dan pemilikan bersama, dan anda telah menampung kebanyakan perkara yang FLK2 akan lemparkan kepada anda.
Dua tabiat memisahkan calon yang kuat daripada yang lain. Mereka mempelajari kes utama sebagai pencetus, bukan sebagai petikan — anda tidak memerlukan nisbah penuh Tulk v Moxhay, anda perlu mengenali saat ia digunakan. Dan mereka berlatih di bawah tekanan masa, kerana membaca senario fakta yang padat dalam masa kurang dari sembilan puluh saat adalah kemahirannya sendiri. Campurkan soalan Undang-undang Tanah dengan Amanah dan Property Practice, kerana pemeriksa sengaja bertindih; pertikaian pemilikan bersama secara senyap-senyap boleh menjadi persoalan amanah tanah tentang pendudukan dan penjualan.
Uji kendiri pantas sebelum anda menutup buku: namakan dua ladang undang-undang, empat kesatuan, empat keperluan Ellenborough dan dua laluan di mana perjanjian sekatan membebankan pembeli. Jika ada jawapan yang kabur, itu adalah semakan malam ini.
Bagaimana CELE SQE boleh membantu
Jika anda mahu Undang-undang Tanah dipetakan ke dalam pokok keputusan yang bersih dengan amalan SBA yang berkesan, kursus SQE1 kami dijalankan daripada Kursus Jangka Pendek pada £1,750 sehingga Kursus Jangka Panjang pada £3,720, dengan pilihan FLK tunggal pada separuh harga jika anda hanya memerlukan FLK2. Terdapat £150 diskaun awal dan Bank Soalan SQE1 kami tersedia pada harga £575 sebulan untuk penggerudian terfokus. Datang dan temui kami di celebar.com atau di WeChat SQE100 — kami telah membimbing calon sejak persidangan pertama, dan kami gembira untuk membincangkan perkara yang sesuai dengan Undang-undang Tanah dalam rancangan anda.