Kuva tämä. Istut FLK2-paperilla, kello tikittää ja yksi parhaan vastauksen kysymys pudottaa edessäsi ostajan, joka on juuri löytänyt kiinteistön, istuu suunnitellun ohitustien vieressä. Myyjä ei koskaan maininnut sitä. Mitä asianajajan olisi pitänyt tehdä ja missä kaupan vaiheessa? Jos mielesi menee tyhjäksi, et ole yksin – Omaisuuslaki ja käytäntö on aihe, jossa ehdokkaat tuntevat maaoikeuden teorian, mutta jäätyvät menettelyyn. Tässä artikkelissa käydään läpi siirtotapahtuma samalla tavalla kuin SQE1:n tutkijat testaavat sen: päätössarjana, jonka todellinen asianajaja tekee.
Miksi siirtomenettely hallitsee SQE1 FLK2
Land Law antaa sinulle aineelliset säännöt - kiinteistöt, rasitteet, yhteisomistus, omistusoikeuden rekisteröinti. Property Law and Practice esittää vaikeamman, käytännönläheisemmän kysymyksen: mitä asianajaja itse asiassa do tekee näillä säännöillä askel askeleelta siirtääkseen myynnin ohjeesta päätökseen ilman huolimattomuutta? Nämä kaksi aihetta menevät päällekkäin, joten tutkijat voivat rakentaa kysymyksen, joka näyttää maaoikeudelta, mutta on todella testausmenettely, tai päinvastoin.
Neuvoni kaikille FLK2:n kautta työskenteleville on rakentaa ensin tapahtumalle henkinen aikajana ja sitten ripustaa lailliset säännöt siitä kiinni. Kun pystyt kuvittelemaan vaiheet järjestyksessä, hankalammat kohdat – milloin riski ohitetaan, milloin sopimuksista tulee sitovia, kuka on vastuussa – loksahtaa paikoilleen. Kävelkäämme aikajanalla.
Esisopimusvaihe: omistuksen tutkiminen ja tiedustelut
Kaikki, mikä suojaa ostajaa, tapahtuu ennen sopimuksen allekirjoittamista. Tässä yllä oleva ohituskysymys voitetaan tai hävitään. Ostajan asianajajan on tutkittava omistusoikeus ja suoritettava tavanomaiset tutkimukset, jotta asiakas tietää tarkalleen, mitä hän ostaa.
Rekisteröityyn maa-alueeseen asianajaja hankkii viralliset kopiot rekisteristä ja omistusoikeussuunnitelmasta HM:n kiinteistörekisteristä vuoden 2002 kiinteistörekisterilain mukaisesti ja tarkastaa kiinteistö-, omistus- ja maksurekisterit. Rekisteröimättömän Y-maan osalta – edelleen tutkittavissa – asianajaja tutkii omistusoikeuden ja varmistaa katkeamattoman omistusketjun, joka ulottuu vähintään 15 vuoden ajalle hyvään omistusoikeuden juureen, ja tekee sitten maamaksuhaun kiinteistönomistajien nimiä vastaan.
Omistusoikeuden ohella ostajan asianajaja tekee sopimusta edeltäviä hakuja ja tiedusteluja. Tavallinen paketti sisältää paikallisen viranomaisen haun (joka paljastaisi suunnitellun ohituksen), viemäri- ja vesietsintä, ympäristöetsintä ja myyjän sopimusta edeltävät tiedustelut, usein lakiyhdistyksen vakiolomakkeilla. Muista periaate tässä:
Varoitus emptor — ostajan varoa. Myyjällä ei yleensä ole velvollisuutta ilmoittaa fyysisiä vikoja vapaaehtoisesti, joten ostajan asianajajan on etsittävä ja tiedusteltava. Myyjän tulee kuitenkin paljastaa piilevät omistusoikeudelliset puutteet, eikä hän saa antaa aktiivisesti harhaanjohtavaa tietoa omaisuudesta.
An SQE1 ansa katsottavaksi: epämääräinen vastaus kyselyihin, jotka osoittautuvat harhaanjohtaviksi, voi antaa ostajalle vaatimuksen harhaanjohtamisesta. Joten kun kysymys näyttää myyjän antavan puoliksi oikean vastauksen, harkitse korjaustoimenpiteitä, älä vain menettelyä.
Sopimusten vaihto: kohta, josta ei ole paluuta
Ennen vaihtoa kumpi tahansa osapuoli voi kävellä pois. Sopimusten vaihdossa osapuolilla on lakisääteinen velvollisuus saattaa päätökseen, ja tämä on yksi vuoden FLK2 koetuimmista hetkistä. Maa-alueen myyntisopimuksen on oltava vuoden 1989 omaisuuslain (Miscellaneous Provisions) Actin 2 §:n mukainen: sen on oltava kirjallinen, siinä on oltava kaikki nimenomaisesti sovitut ehdot ja molempien osapuolten allekirjoittama tai molempien puolesta allekirjoitettu.
Sopimusten vaihdossa käytetään yleensä Law Societyn puhelinvaihtokaavoja (Formula A, B tai C), jotka määrittelevät tarkalleen, mitä asianajajat sitoutuvat tekemään. Yleensä ostaja maksaa vaihdossa talletuksen, joka on 10 % kauppahinnasta. Tunne tutkinnon vastaanottajien rakastama ero:
- A-talletusta sidososapuolena ei voida vapauttaa myyjälle ennen valmistumista. Myyjälle agenttina pidetty talletus
- A voidaan siirtää heti eteenpäin, mikä on ostajalle riskialtista.
Riski siirtyy ostajalle vaihdossa, ei valmistumisen yhteydessä. Tämä yksittäinen sääntö selittää, miksi ostajalla on oltava rakennusvakuutus sopimusten vaihdosta lähtien. Jos talo palaa vaihdon jälkeisenä päivänä, se on ostajan ongelma – tosiasia, joka ilmenee yhä uudelleen.
vakioehdot, yleensä vakiomyyntiehdot tai liikekiinteistön vakioehdot, täyttävät osapuolten neuvottelemien erityisehtojen väliset aukot. Jos osapuoli ei suorita täyttöä, toinen osapuoli voi toimittaa ilmoituksen suorittamisesta, antaa ajankohdan ja avaa oven oikeussuojakeinoille, mukaan lukien talletuksen menettäminen ja viime kädessä irtisanominen.
Vaihdosta valmistumiseen: esitäyttövaiheet
Vaihdon ja valmistumisen välinen kuilu on se paikka, jossa ostajan asianajaja siivoaa löysät päät. Kaksi esitäytettyä hakua on tärkeintä.
Rekisteröityjen maa-alueiden osalta asianajaja suorittaa OS1 etuoikeushaun HM:n kiinteistörekisterissä. Tämä antaa etuoikeusajan – tällä hetkellä 30 työpäivää – jonka aikana ostaja voi rekisteröidä kaupan ilman uusia merkintöjä rekisteriin. Hae hakemus kyseisessä ikkunassa ja ostajan etu on etusijalla. Rekisteröimättömälle maalle maamaksuhaku (lomake K15) tekee samanlaisen työn ja antaa oman suoja-ajan.
Jos osto rahoitetaan asuntolainalla, lainanantajan asianajajan – usein sama yritys, joka toimii ostajan puolesta – on myös suoritettava lainanottajaa vastaan konkurssitutkimus (lomake K16) lainanantajan tyydyttämiseksi. Asianajaja toimittaa sitten lainanantajalle omistusoikeustodistuksen ja nostaa asuntolainaennakon valmiina täytettäväksi päiväksi.
Toteuttaminen ja valmistumisen jälkeinen: verotus ja rekisteröinti
Toteutumisen jälkeen kauppahinnan loppuosa maksetaan, myyjä luovuttaa luovutuskirjan (TR1 koko rekisteröidylle omistukselle) ja ostaja saa oikeuden omaisuuteen. Siirron on tapahduttava vuoden 1925 omaisuuslain pykälän 52 mukaisella asiakirjalla – selvä päällekkäisyys maaoikeuden tietämyksesi kanssa.
Completion ei ole maaliviiva. Kaksi valmistumisen jälkeistä tehtävää kuuluu suoraan SQE1-oppimäärään, ja molemmissa on määräajat, jotka sinun tulee muistaa alueina tarkkojen lukujen arvaamisen sijaan:
Tax sitten rekisteröinti. Ostajan on toimitettava leimaveroilmoitus ja maksettava mahdolliset SDLT-maksut lakisääteisen ajanjakson kuluessa suorittamisen jälkeen. Vasta kun SDLT on maksettu, ostaja voi pyytää HM:n kiinteistörekisteriä rekisteröimään siirron ja mahdolliset uudet maksut.
Tkaksi pistettä katsastajat testaavat täällä. Ensinnäkin maassa Wales SDLT:tä ei sovelleta – sen sijaan veloitetaan maatransaktiovero. Kysymys, joka asettaa kiinteistön Cardiffiin, testaa, huomasitko eron. Toiseksi rekisteröinti on olennainen edellytys monille asioille: vuoden 2002 kiinteistöjen rekisteröintilain mukaan rekisteröidyn kiinteistön siirto ei ole laillinen ennen kuin se on saatettu päätökseen rekisteröinnillä. Ostajalla on tällä välin kohtuullinen intressi, minkä vuoksi ensisijaisella haulla on niin suuri merkitys.
Vuokra- ja käytännön pisteiden tarkastajat palkitsevat
Vuokrattavan tasaisen kerroksen ostaminen lisää lisäaskeleita samalle aikajanalle. Ostajan asianajaja tarkastaa vuokrasopimuksen voimassaoloajan, palvelumaksun ja maavuokran sekä kysyy vuokranantajalta tai välittäjältä. Jos vuokrasopimus edellyttää vuokranantajan suostumusta luovuttamiseen, se on hankittava, eikä vuokranantaja saa perusteettomasti kieltää sitä. Uudessa liiketilojen vuokrasopimuksessa on tarkkailtava vuoden 1954 Landlord and Tenant Actin mukaisen omistusoikeuden turvaamista ja sitä, ovatko osapuolet sopineet siitä.
Käyttäytyminen on koko tapahtuman ajan taustalla. Asianajajan, joka toimii sekä ostajan että lainanantajan tai yhteisostajien puolesta, on oltava valppaana SRA-standardien ja -säännösten mukaisessa eturistiriitatilanteessa, ja hänen on pidettävä asiakkaan rahat tiukasti SRA-tilisääntöjen mukaisesti, jotka yhdistävät omaisuuslain ja -käytännön siististi takaisin asianajajan tilien versioon.
Smiten muutat tämän kaiken merkeiksi? Kokeile näitä käytännön liikkeitä:
- Piirrä aikajana kerran käsin: ohje → haut ja tiedustelut → vaihto → valmiit haut → loppuun → SDLT → rekisteröinti. Testaa sitten itsesi, mitä kussakin solmussa tapahtuu.
- Jokaisen tosiasiamallin kohdalla kysy missä vaiheessa olemme? Oikea vastaus kytkee melkein aina ajoituksen päälle.
- Muista vaihdon seuraukset – sitova sopimus, talletus, riskin siirtyminen, vakuutus – koska tämä klusteri on kultaa SBA-muodossa.
- Säilytä rekisteröidyt ja rekisteröimättömät menettelyt erillisissä mielipidesarakkeissa, jotta et koskaan tee maamaksuhakua rekisteröidylle maalle.
Hallitse sarja ja kysymykset, jotka eivät enää tunnu muistitesteiltä ja alat tuntea olosi työltä, jota harjoittelet.
Kuinka CELE SQE voi auttaa
A CELE SQE:ssä (celebar.com) olemme opettaneet omaisuuslakia ja -käytäntöjä ensimmäisestä SQE-istunnosta lähtien, ja materiaalimme kartoittavat tämän koko välitysaikajanan sellaisiin yksittäisiin parhaisiin kysymyksiin, joita kohtaat. Jos haluat rakenteen, SQE1-kurssit maksavat 1 750 puntaa lyhyen aikavälin vaihtoehdosta 3 720 puntaa pitkän aikavälin kurssille, yhden FLK hinnoittelun ollessa puolet näistä hinnoista, jos tarvitset vain FLK2, plus 150 punnan ennakko-alennus. Haluatko mieluummin pohtia kysymyksiä tai lukea omaan tahtiisi? SQE1 kysymyspankki maksaa 575 puntaa kuukaudessa ja koko oppikirjasarja 950 puntaa. Ota meihin yhteyttä milloin tahansa WeChat SQE100:ssa tai osoitteeseen [email protected].