Φανταστείτε αυτό. Βρίσκεστε στο χαρτί FLK2, το ρολόι χτυπάει και μια ερώτηση με την καλύτερη απάντηση αφήνει μπροστά σας έναν αγοραστή που μόλις ανακάλυψε το ακίνητο κάθεται δίπλα σε μια προγραμματισμένη παράκαμψη. Ο πωλητής δεν το ανέφερε ποτέ. Τι έπρεπε να έχει κάνει ο δικηγόρος και σε ποιο στάδιο της συναλλαγής; Εάν το μυαλό σας μείνει άδειο, δεν είστε μόνοι — Δίκαιο ιδιοκτησίας και πρακτική είναι το θέμα όπου οι υποψήφιοι γνωρίζουν τη θεωρία του δικαίου της γης, αλλά παγώνουν τη διαδικασία. Αυτό το άρθρο περιγράφει τη συναλλαγή μεταφοράς με τον τρόπο που τη δοκιμάζουν οι εξεταστές SQE1: ως μια σειρά αποφάσεων που λαμβάνει ένας πραγματικός δικηγόρος.
Γιατί κυριαρχεί η διαδικασία μεταφοράς SQE1 FLK2
ΤοLand Law σάς παρέχει τους ουσιαστικούς κανόνες — κτήματα, δουλείες, συνιδιοκτησία, εγγραφή τίτλου. Το Property Law and Practice θέτει ένα πιο δύσκολο, πιο πρακτικό ερώτημα: τι κάνει πραγματικά ο δικηγόρος do με αυτούς τους κανόνες, βήμα προς βήμα, για να μεταφέρει μια πώληση από την οδηγία στην ολοκλήρωση χωρίς αμέλεια; Τα δύο θέματα αλληλοεπικαλύπτονται σε μεγάλο βαθμό, έτσι οι εξεταστές μπορούν να δημιουργήσουν μια ερώτηση που μοιάζει με το δίκαιο της γης, αλλά είναι πραγματικά δοκιμαστική διαδικασία, ή το αντίστροφο.
Η συμβουλή μου σε οποιονδήποτε εργάζεται μέσω του FLK2 είναι να δημιουργήσει πρώτα ένα νοητικό χρονοδιάγραμμα της συναλλαγής και μετά να αφαιρέσει τους νομικούς κανόνες από αυτήν. Μόλις μπορέσετε να φανταστείτε τα στάδια με τη σειρά, τα πιο δύσκολα σημεία - πότε περνά ο κίνδυνος, πότε τα συμβόλαια γίνονται δεσμευτικά, ποιος είναι υπεύθυνος για τι - μπαίνουν στη θέση τους. Ας περπατήσουμε τη γραμμή χρόνου.ΧΧ1ΕΕ
Το προσυμβατικό στάδιο: διερεύνηση τίτλου και υποβολή ερωτημάτων
Οτιδήποτε προστατεύει τον αγοραστή συμβαίνει πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Εδώ κερδίζεται ή χάνεται η παραπάνω ερώτηση παράκαμψης. Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να διερευνήσει τον τίτλο και να διενεργήσει τις τυπικές έρευνες, ώστε ο πελάτης να γνωρίζει ακριβώς τι αγοράζει.
Για εγγεγραμμένη γη, ο δικηγόρος λαμβάνει επίσημα αντίγραφα του μητρώου και του σχεδίου τίτλων από το Κτηματολόγιο HM σύμφωνα με τον νόμο περί κτηματογράφησης του 2002 και ελέγχει τα μητρώα ιδιοκτησίας, ιδιοκτησίας και τελών. Για μη καταγεγραμμένη γη — ακόμα εξετάσιμο — ο δικηγόρος εξετάζει μια επιτομή του τίτλου και επαληθεύει μια αδιάσπαστη αλυσίδα ιδιοκτησίας που χρονολογείται τουλάχιστον 15 χρόνια πίσω σε μια καλή ρίζα του τίτλου και, στη συνέχεια, πραγματοποιεί μια αναζήτηση Χρεώσεων γης με τα ονόματα των ιδιοκτητών ακινήτων.
AΜαζί με τον τίτλο, ο δικηγόρος του αγοραστή εγείρει προσυμβατικές αναζητήσεις και έρευνες. Η συνήθης δέσμη περιλαμβάνει μια αναζήτηση τοπικής αρχής (η οποία θα αποκάλυπτε τη σχεδιαζόμενη παράκαμψη), μια έρευνα αποχέτευσης και νερού, μια περιβαλλοντική έρευνα και προ-συμβατικές έρευνες του πωλητή, συχνά στα τυπικά έντυπα της Νομικής Εταιρείας. Θυμηθείτε τη βασική αρχή εδώ:
Προειδοποίηση emptor — αφήστε τον αγοραστή να προσέχει. Ο πωλητής γενικά δεν είναι υποχρεωμένος να υποβάλει εθελοντικά σωματικά ελαττώματα, επομένως ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να αναζητήσει και να ρωτήσει. Ωστόσο, ο πωλητής πρέπει να αποκαλύψει λανθάνοντα ελαττώματα στον τίτλο και δεν πρέπει να παραποιήσει ενεργά το ακίνητο.
An SQE1 παγίδα για παρακολούθηση: μια ασαφής απάντηση σε ερωτήσεις που αποδεικνύεται παραπλανητική μπορεί να προκαλέσει στον αγοραστή αξίωση για ψευδή δήλωση. Έτσι, όταν μια ερώτηση δείχνει έναν πωλητή να δίνει μια μισή απάντηση, σκεφτείτε τα διορθωτικά μέτρα, όχι απλώς τη διαδικασία.
Ανταλλαγή συμβολαίων: το σημείο χωρίς επιστροφή
Μέχρι την ανταλλαγή, οποιοδήποτε από τα μέρη μπορεί να απομακρυνθεί. Κατά την ανταλλαγή συμβολαίων τα μέρη δεσμεύονται νομικά να ολοκληρώσουν, και αυτή είναι μια από τις πιο σκληρά δοκιμασμένες στιγμές στο FLK2. Μια σύμβαση για την πώληση γης πρέπει να συμμορφώνεται με το άρθρο 2 του νόμου περί ιδιοκτησίας (Διάφορες διατάξεις) Νόμος 1989: πρέπει να είναι γραπτή, να περιέχει όλους τους ρητώς συμφωνημένους όρους και να έχει υπογραφεί από ή για λογαριασμό και των δύο μερών.
Τα συμβόλαια ανταλλάσσονται συνήθως χρησιμοποιώντας τους τύπους του Law Society για τηλεφωνική ανταλλαγή (Τύπος Α, Β ή Γ), οι οποίοι καθορίζουν ακριβώς τι αναλαμβάνουν να κάνουν οι δικηγόροι. Ο αγοραστής συνήθως πληρώνει μια κατάθεση 10% της τιμής αγοράς στην ανταλλαγή. Γνωρίστε τη διάκριση που αγαπούν οι εξεταστές:
-
Η κατάθεση
- A που διατηρείται ως stakeholder δεν μπορεί να αποδεσμευτεί στον πωλητή μέχρι την ολοκλήρωση. Η κατάθεση
- A που διατηρείται ως agent για τον πωλητή μπορεί να μεταβιβαστεί αμέσως, κάτι που είναι πιο επικίνδυνο για τον αγοραστή.
Κίνδυνος στο ακίνητο περνά στον αγοραστή κατά την ανταλλαγή, όχι με την ολοκλήρωση. Αυτός ο ενιαίος κανόνας εξηγεί γιατί ο αγοραστής πρέπει να έχει ασφάλιση κτιρίων από τη στιγμή της ανταλλαγής των συμβολαίων. Εάν το σπίτι καεί την επόμενη ημέρα μετά την ανταλλαγή, είναι πρόβλημα του αγοραστή — ένα μοτίβο που εμφανίζεται ξανά και ξανά.
Οι τυπικοί όροι, συνήθως οι Τυπικοί όροι πώλησης ή οι τυπικοί όροι εμπορικής ιδιοκτησίας, καλύπτουν τα κενά μεταξύ των ειδικών όρων που διαπραγματεύονται τα μέρη. Εάν ένα μέρος δεν ολοκληρώσει, ο άλλος μπορεί να επιδώσει μια ειδοποίηση προς ολοκλήρωση, δίνοντας χρόνο στην ουσία και ανοίγοντας την πόρτα σε ένδικα μέσα, συμπεριλαμβανομένης της κατάπτωσης της κατάθεσης και, τελικά, της υπαναχώρησης.
Από την ανταλλαγή στην ολοκλήρωση: τα βήματα προ-ολοκλήρωσης
Το κενό μεταξύ ανταλλαγής και ολοκλήρωσης είναι το σημείο όπου ο δικηγόρος του αγοραστή τακτοποιεί τα χαλαρά άκρα. Δύο αναζητήσεις προ-ολοκλήρωσης έχουν μεγαλύτερη σημασία.
Για καταχωρημένη γη, ο δικηγόρος πραγματοποιεί αναζήτηση προτεραιότητας OS1 στο Κτηματολόγιο HM. Αυτό δίνει μια περίοδο προτεραιότητας — επί του παρόντος 30 εργάσιμες ημέρες — κατά την οποία ο αγοραστής μπορεί να καταχωρήσει τη συναλλαγή χωρίς νέες καταχωρίσεις στο μητρώο. Αποκτήστε την εφαρμογή μέσα σε αυτό το παράθυρο και το ενδιαφέρον του αγοραστή έχει προτεραιότητα. Για μη καταχωρημένη γη, μια αναζήτηση τελών γης (έντυπο Κ15) κάνει παρόμοια δουλειά και δίνει τη δική της περίοδο προστασίας.
Όταν η αγορά χρηματοδοτείται από υποθήκη, ο δικηγόρος του δανειστή —συχνά η ίδια εταιρεία που ενεργεί για λογαριασμό του αγοραστή— πρέπει επίσης να πραγματοποιήσει έρευνα πτώχευσης (έντυπο Κ16) κατά του δανειολήπτη για να ικανοποιήσει τον δανειστή. Στη συνέχεια, ο δικηγόρος υποβάλλει πιστοποιητικό ιδιοκτησίας στον δανειστή και αναλαμβάνει την προκαταβολή υποθήκης έτοιμη για την ημέρα ολοκλήρωσης.
Ολοκλήρωση και μετα-ολοκλήρωση: φόρος και εγγραφή
Με την ολοκλήρωση καταβάλλεται το υπόλοιπο της τιμής αγοράς, ο πωλητής παραδίδει την πράξη μεταβίβασης (ένα TR1 για το σύνολο του εγγεγραμμένου τίτλου) και ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα επί του ακινήτου. Η μεταβίβαση πρέπει να γίνει με πράξη σύμφωνα με το άρθρο 52 του νόμου περί ιδιοκτησίας του 1925 — ένα σαφές σημείο αλληλεπικάλυψης με τις γνώσεις σας σχετικά με το δίκαιο της γης.
Η ολοκλήρωση δεν είναι η γραμμή τερματισμού. Δύο καθήκοντα μετά την ολοκλήρωση περιλαμβάνονται ακριβώς στο πρόγραμμα σπουδών SQE1 και αμφότερες φέρουν προθεσμίες που θα πρέπει να απομνημονεύσετε ως εύρη αντί να μαντεύετε ακριβή νούμερα:
Φόρος και στη συνέχεια εγγραφή. Ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει δήλωση φόρου γηπέδου τελών χαρτοσήμου και να πληρώσει τυχόν οφειλόμενο SDLT εντός του νόμιμου παραθύρου μετά την ολοκλήρωση. Μόνο μετά την πληρωμή του SDLT μπορεί ο αγοραστής να υποβάλει αίτηση στο Κτηματολόγιο της HM για να καταχωρήσει τη μεταβίβαση και τυχόν νέα χρέωση.
Δύο βαθμοί οι εξεταστές δοκιμάζουν εδώ. Πρώτον, στο Wales, το SDLT δεν ισχύει — αντ' αυτού χρεώνεται φόρος συναλλαγής γης. Μια ερώτηση που τοποθετεί το ακίνητο στο Κάρντιφ είναι να ελέγξει αν εντοπίσατε τη διαφορά. Δεύτερον, η εγγραφή είναι συστατική για πολλές συναλλαγές: βάσει του νόμου περί κτηματογράφησης του 2002, η μεταβίβαση μιας εγγεγραμμένης περιουσίας δεν ισχύει κατά νόμο έως ότου ολοκληρωθεί με εγγραφή. Ο αγοραστής διατηρεί το δίκαιο συμφέρον στο μεταξύ, γι' αυτό ακριβώς η αναζήτηση προτεραιότητας έχει τόση σημασία.
Μίσθωση και ανταμοιβή των εξεταστών πρακτικών πόντων
Η αγορά μιας επίπεδης μίσθωσης δημιουργεί επιπλέον βήματα στο ίδιο χρονοδιάγραμμα. Ο δικηγόρος του αγοραστή εξετάζει τη μίσθωση για τη διάρκεια, τη χρέωση υπηρεσιών και το ενοίκιο εδάφους και θέτει ερωτήματα στον ιδιοκτήτη ή τον διαχειριστή. Όταν η μίσθωση απαιτεί τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη για την εκχώρηση, αυτή η συγκατάθεση πρέπει να ληφθεί και ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να την παρακρατήσει αδικαιολόγητα. Σε μια νέα μίσθωση εμπορικών χώρων, προσέξτε για την ασφάλεια της κατοχής σύμφωνα με τον νόμο περί ιδιοκτητών και μισθωτών του 1954 και εάν τα μέρη έχουν συνάψει συμβάσεις εκτός αυτού.
Σε όλη τη συναλλαγή, η συμπεριφορά βρίσκεται στο παρασκήνιο. Ένας δικηγόρος που ενεργεί τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον δανειστή, ή για τους κοινούς αγοραστές, πρέπει να είναι σε εγρήγορση για σύγκρουση συμφερόντων σύμφωνα με τα Πρότυπα και τους Κανονισμούς SRA και πρέπει να διατηρεί τα χρήματα των πελατών αυστηρά σύμφωνα με τους Κανόνες Λογαριασμών SRA — που συνδέει τον νόμο και την πρακτική ιδιοκτησίας με την αναθεώρηση των λογαριασμών δικηγόρων σας.
Λοιπόν πώς τα μετατρέπεις όλα αυτά σε σημάδια; Δοκιμάστε αυτές τις πρακτικές κινήσεις:
- Σχεδιάστε το χρονοδιάγραμμα μία φορά, με το χέρι: οδηγίες → αναζητήσεις και έρευνες → ανταλλαγή → προ-ολοκλήρωση αναζητήσεις → ολοκλήρωση → SDLT → εγγραφή. Στη συνέχεια δοκιμάστε τον εαυτό σας για το τι συμβαίνει σε κάθε κόμβο.
- Για κάθε μοτίβο δεδομένων, ρωτήστε σε ποιο στάδιο βρισκόμαστε; Η σωστή απάντηση σχεδόν πάντα ενεργοποιεί το χρονοδιάγραμμα.
- Απομνημονεύστε τις συνέπειες της ανταλλαγής — δεσμευτικό συμβόλαιο, κατάθεση, διαβίβαση κινδύνου, ασφάλιση — επειδή αυτό το σύμπλεγμα είναι χρυσό για τη μορφή SBA.
- Διατηρήστε τις εγγεγραμμένες και μη εγγεγραμμένες διαδικασίες σε ξεχωριστές νοητικές στήλες, ώστε να μην εφαρμόζετε ποτέ αναζήτηση Χρεώσεων γης σε καταχωρημένη γη.
Κατακτήστε τη σειρά και τις ερωτήσεις σταματούν να αισθάνονται σαν τεστ μνήμης και αρχίστε να αισθάνεστε σαν τη δουλειά που εκπαιδεύεστε να κάνετε.
Πώς μπορεί να βοηθήσει το CELE SQE
A στο CELE SQE (celebar.com) διδάξαμε το Νόμο και την Πρακτική της Ιδιοκτησίας από την πρώτη κιόλας συνεδρίαση SQE και τα υλικά μας αντιστοιχίζουν όλο αυτό το μεταδιδόμενο χρονοδιάγραμμα στο είδος των ερωτήσεων με τις καλύτερες απαντήσεις που θα αντιμετωπίσετε. Αν θέλετε δομή, τα μαθήματα SQE1 ξεκινούν από 1.750 £ για τη βραχυπρόθεσμη επιλογή έως 3.720 £ για τα μακροπρόθεσμα μαθήματα, με τιμολόγηση ενός FLK στο μισό αυτών των τιμών, εάν χρειάζεστε μόνο FLK2, συν 150 £ έκπτωση για πρώιμο πουλάκι. Προτιμάτε να κάνετε ερωτήσεις ή να διαβάζετε με τον δικό σας ρυθμό; Η Τράπεζα Ερωτήσεων SQE1 είναι 575 £ το μήνα και το πλήρες σετ σχολικών βιβλίων είναι 950 £. Επικοινωνήστε μαζί μας οποιαδήποτε στιγμή στο WeChat SQE100 ή στο [email protected].