SQE1 FLK2 กฎหมายทรัพย์สินและการปฏิบัติ: ขั้นตอนการโอน

รูปภาพนี้ คุณกำลังนั่งอ่านกระดาษ FLK2 นาฬิกากำลังเดินอยู่ และคำถามที่มีคำตอบที่ดีที่สุดข้อเดียวจะทำให้ผู้ซื้ออยู่ตรงหน้าคุณซึ่งเพิ่งค้นพบว่าทรัพย์สินตั้งอยู่ถัดจากทางเลี่ยงที่วางแผนไว้ แม่ค้าไม่เคยเอ่ยถึงเลย ทนายความควรทำอย่างไร และการทำธุรกรรมในขั้นตอนใด? หากจิตใจของคุณว่างเปล่า คุณไม่ได้อยู่คนเดียว - Property Law and Practice เป็นวิชาที่ผู้สมัครรู้ทฤษฎีกฎหมายที่ดิน แต่หยุดนิ่งอยู่กับกระบวนการ บทความนี้จะอธิบายเกี่ยวกับธุรกรรมการโอนวิธีที่ผู้ตรวจสอบ SQE1 ทดสอบ: เป็นลำดับการตัดสินใจของทนายความที่แท้จริง

เหตุใดขั้นตอนการลำเลียงจึงมีอิทธิพลเหนือ SQE1 FLK2

Land ให้กฎเกณฑ์ที่สำคัญแก่คุณ — ที่ดิน ความสะดวกในการเป็นเจ้าของร่วม การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ กฎหมายและแนวปฏิบัติด้านทรัพย์สินถามคำถามที่ยากกว่าและใช้งานได้จริงมากกว่า: จริงๆ แล้วทนายความ do ทำอะไรกับกฎเหล่านั้นทีละขั้นตอน ในการย้ายการขายจากการสอนไปสู่การดำเนินการให้เสร็จสิ้นโดยไม่มีความประมาทเลินเล่อ? ทั้งสองวิชาทับซ้อนกันมาก ผู้ทดสอบจึงตั้งคำถามที่ดูเหมือนกฎหมายที่ดินแต่เป็นขั้นตอนการทดสอบจริงๆ หรือในทางกลับกัน

คำแนะนำของฉันสำหรับทุกคนที่ทำงานผ่าน FLK2 คือการสร้างไทม์ไลน์ในใจของการทำธุรกรรมก่อน จากนั้นจึงยกเลิกกฎเกณฑ์ทางกฎหมาย เมื่อคุณนึกภาพขั้นตอนต่างๆ ตามลำดับ จุดที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น — เมื่อความเสี่ยงผ่านไป เมื่อสัญญามีผลผูกพัน ใครรับผิดชอบสิ่งใด — สล็อตเข้าที่ เรามาย้อนไทม์ไลน์กัน

ขั้นตอนก่อนการทำสัญญา: การตรวจสอบชื่อและการสอบถาม

ทุกสิ่งที่ปกป้องผู้ซื้อเกิดขึ้นก่อนที่จะลงนามในสัญญา นี่คือจุดที่คำถามบายพาสข้างต้นจะชนะหรือแพ้ ทนายความของผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบกรรมสิทธิ์และดำเนินการสอบสวนตามมาตรฐานเพื่อให้ลูกค้าทราบแน่ชัดว่าพวกเขากำลังซื้ออะไร

สำหรับ ที่ดินจดทะเบียน ทนายความจะได้รับสำเนาทะเบียนอย่างเป็นทางการและแบบแปลนกรรมสิทธิ์จาก HM Land Registry ภายใต้พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดินปี 2002 และตรวจสอบทรัพย์สิน การเป็นเจ้าของ และทะเบียนค่าธรรมเนียม สำหรับที่ดินจดทะเบียน Y X — ยังคงสามารถตรวจสอบได้ — ทนายความตรวจสอบสิ่งที่ดีเลิศของโฉนด และยืนยันสายโซ่ความเป็นเจ้าของที่ไม่ขาดตอนย้อนกลับไปอย่างน้อย 15 ปีเพื่อให้ได้รากเหง้าที่ดี จากนั้นจึงทำการค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดินกับชื่อของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

Aข้างชื่อ ทนายความของผู้ซื้อทำการค้นหาและสอบถามข้อมูลก่อนทำสัญญา ชุดรวมปกติประกอบด้วยการค้นหาของหน่วยงานท้องถิ่น (ซึ่งจะเปิดเผยเส้นทางเลี่ยงที่วางแผนไว้) การค้นหาการระบายน้ำและน้ำ การค้นหาด้านสิ่งแวดล้อม และการสอบถามก่อนการทำสัญญาของผู้ขาย ซึ่งมักจะอยู่ในแบบฟอร์มมาตรฐานของสมาคมกฎหมาย จำหลักการกำกับดูแลที่นี่:

Caveat emptor — ให้ผู้ซื้อระวัง โดยทั่วไปผู้ขายไม่จำเป็นต้องอาสาทำความบกพร่องทางกายภาพ ดังนั้นทนายความของผู้ซื้อจึงต้องค้นหาและสอบถาม อย่างไรก็ตาม ผู้ขายจะต้องเปิดเผยข้อบกพร่องที่แฝงอยู่ในชื่อ และจะต้องไม่บิดเบือนความจริงในทรัพย์สิน

An SQE1 กับดักที่น่าจับตามอง: การตอบข้อซักถามที่คลุมเครือซึ่งกลายเป็นการทำให้เข้าใจผิดอาจทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิ์เรียกร้องจากการแถลงข้อความอันเป็นเท็จ ดังนั้น เมื่อคำถามแสดงให้ผู้ขายตอบถูกเพียงครึ่งเดียว ให้คิดถึงวิธีแก้ไข ไม่ใช่แค่ขั้นตอนเท่านั้น

Eการแลกเปลี่ยนสัญญา: จุดที่ไม่มีการคืน

จนกว่าจะมีการแลกเปลี่ยนทั้งสองฝ่ายสามารถเดินออกไปได้ ที่ การแลกเปลี่ยนสัญญา คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องปฏิบัติตามกฎหมายให้เสร็จสิ้น และนี่เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ผ่านการทดสอบอย่างเข้มงวดที่สุดใน FLK2 สัญญาการขายที่ดินต้องเป็นไปตามมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติกฎหมายทรัพย์สิน (บทบัญญัติเบ็ดเตล็ด) ปี 1989: ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร มีข้อกำหนดที่ตกลงไว้อย่างชัดแจ้งทั้งหมด และลงนามโดยหรือในนามของทั้งสองฝ่าย

สัญญามักจะแลกเปลี่ยนกันโดยใช้สูตรของสมาคมกฎหมายสำหรับการแลกเปลี่ยนทางโทรศัพท์ (สูตร A, B หรือ C) ซึ่งกำหนดอย่างชัดเจนถึงสิ่งที่ทนายความดำเนินการ โดยปกติผู้ซื้อจะชำระเงินมัดจำ 10% ของราคาซื้อจากการแลกเปลี่ยน รู้ถึงความแตกต่างที่ผู้สอบชื่นชอบ:

Risk ในทรัพย์สินจะส่งผ่านไปยังผู้ซื้อเมื่อมีการแลกเปลี่ยน ไม่ใช่เมื่อเสร็จสิ้น กฎข้อเดียวนั้นอธิบายว่าทำไมผู้ซื้อจึงต้องมีประกันอาคาร ทันทีที่มีการแลกเปลี่ยนสัญญา หากบ้านถูกไฟไหม้ในวันหลังการแลกเปลี่ยนนั่นคือปัญหาของผู้ซื้อ - รูปแบบข้อเท็จจริงที่ปรากฏขึ้นครั้งแล้วครั้งเล่า

เงื่อนไขมาตรฐาน โดยปกติคือเงื่อนไขมาตรฐานของการขายหรือเงื่อนไขทรัพย์สินเชิงพาณิชย์มาตรฐาน จะช่วยเติมเต็มช่องว่างระหว่างเงื่อนไขพิเศษที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเจรจากัน หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ดำเนินการให้เสร็จสิ้น อีกฝ่ายสามารถแจ้งเพื่อให้ดำเนินการให้เสร็จสิ้น โดยให้เวลาสำหรับสาระสำคัญและเปิดประตูสู่การเยียวยา รวมถึงการริบเงินมัดจำ และท้ายที่สุดคือเพิกถอน

จากการแลกเปลี่ยนจนเสร็จสิ้น: ขั้นตอนก่อนเสร็จสิ้น

ช่องว่างระหว่างการแลกเปลี่ยนและการเสร็จสิ้นคือจุดที่ทนายความของผู้ซื้อจัดการเรื่องที่หลวมๆ การค้นหาก่อนเสร็จสิ้นสองครั้งมีความสำคัญมากที่สุด

สำหรับที่ดินจดทะเบียน ทนายความดำเนินการค้นหาตามลำดับความสำคัญของ OS1 ที่ HM Land Registry โดยให้ช่วงลำดับความสำคัญ — ปัจจุบันคือ 30 วันทำการ — ในระหว่างนี้ผู้ซื้อสามารถลงทะเบียนธุรกรรมโดยไม่ต้องมีรายการใหม่ในการลงทะเบียน รับใบสมัครภายในหน้าต่างนั้นและความสนใจของผู้ซื้อจะได้รับความสำคัญเป็นอันดับแรก สำหรับที่ดินที่ไม่ได้จดทะเบียน การค้นหาค่าธรรมเนียมที่ดิน (แบบฟอร์ม K15) จะทำงานคล้ายกันและให้ระยะเวลาการคุ้มครองในตัวเอง

ในกรณีที่การซื้อได้รับการสนับสนุนจากการจำนอง ทนายความของผู้ให้กู้ซึ่งมักจะเป็นบริษัทเดียวกับที่ทำหน้าที่แทนผู้ซื้อ จะต้องดำเนินการค้นหาผู้กู้ยืมด้วยการล้มละลาย (แบบฟอร์ม K16) เพื่อให้ผู้ให้กู้พอใจ จากนั้นทนายความจะส่งหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ให้กู้และเบิกเงินทดรองจำนองพร้อมให้เสร็จสิ้นในวันที่

การเสร็จสมบูรณ์และภายหลังการเสร็จสิ้น: ภาษีและการจดทะเบียน

เมื่อชำระยอดคงเหลือของราคาซื้อเสร็จสิ้น ผู้ขายจะมอบโฉนดการโอน (TR1 สำหรับกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียนทั้งหมด) และผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์ในทรัพย์สิน การโอนจะต้องกระทำโดยโฉนดตามมาตรา 52 ของพระราชบัญญัติกฎหมายทรัพย์สิน พ.ศ. 2468 ซึ่งเป็นจุดที่ทับซ้อนกับความรู้กฎหมายที่ดินของคุณอย่างชัดเจน

การเสร็จสิ้นไม่ใช่เส้นชัย หน้าที่หลังเสร็จสิ้นภารกิจสองรายการนั้นอยู่ในหลักสูตร SQE1 อย่างแน่นอน และทั้งสองงานมีกำหนดเวลาที่คุณควรจดจำเป็นช่วงแทนที่จะคาดเดาตัวเลขที่แน่นอน:

Tax จากนั้นจึงลงทะเบียน ผู้ซื้อจะต้องส่งการคืนภาษีที่ดินอากรแสตมป์และชำระ SDLT ใดๆ ที่ครบกำหนดภายในกรอบเวลาตามกฎหมายหลังจากเสร็จสิ้น ผู้ซื้อสามารถสมัครต่อ HM Land Registry เพื่อลงทะเบียนการโอนและเรียกเก็บเงินใหม่ได้เพียงครั้งเดียวเท่านั้น

สองคะแนนที่ผู้ทดสอบทำการทดสอบที่นี่ ประการแรก ใน Wales SDLT ไม่ใช้ — จะมีการเรียกเก็บภาษีธุรกรรมที่ดินแทน คำถามที่กำหนดสถานที่ให้บริการในคาร์ดิฟฟ์กำลังทดสอบว่าคุณเห็นความแตกต่างหรือไม่ ประการที่สอง การจดทะเบียนเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงหลายประการ: ภายใต้พระราชบัญญัติการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2545 การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนจะไม่ดำเนินการตามกฎหมายจนกว่าจะเสร็จสิ้นโดยการจดทะเบียน ผู้ซื้อถือผลประโยชน์ที่เท่าเทียมกันในระหว่างนี้ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการค้นหาตามลำดับความสำคัญจึงมีความสำคัญมาก

ผู้ตรวจสอบสิทธิการเช่าและผู้ตรวจสอบคะแนนเชิงปฏิบัติจะให้รางวัล

การซื้อชั้นสิทธิการเช่าแฟลตเป็นขั้นตอนพิเศษบนไทม์ไลน์เดียวกัน ทนายความของผู้ซื้อจะตรวจสอบสัญญาเช่าสำหรับระยะเวลา ค่าบริการ และค่าเช่าพื้นที่ และสอบถามเจ้าของบ้านหรือตัวแทนผู้จัดการ ในกรณีที่สัญญาเช่าต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านในการโอนสิทธิ์ จะต้องได้รับความยินยอมนั้น และเจ้าของบ้านต้องไม่ระงับสัญญาเช่าโดยไม่มีเหตุผล ในการเช่าสถานที่เชิงพาณิชย์ใหม่ ให้ระวังการรักษาความปลอดภัยในการครอบครองภายใต้พระราชบัญญัติเจ้าของบ้านและผู้เช่าปี 1954 และคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ทำสัญญาแล้วหรือไม่

ตลอดการทำธุรกรรม ความประพฤติจะอยู่เบื้องหลัง ทนายความที่ทำหน้าที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ให้กู้ หรือสำหรับผู้ซื้อร่วม จะต้องระวังความขัดแย้งทางผลประโยชน์ภายใต้มาตรฐานและข้อบังคับ SRA และต้องรักษาเงินของลูกค้าอย่างเคร่งครัดตามกฎบัญชี SRA — ซึ่งเชื่อมโยงกฎหมายทรัพย์สินและหลักปฏิบัติอย่างเรียบร้อยกลับไปกับการแก้ไขบัญชีทนายความของคุณ

แล้วคุณจะเปลี่ยนทั้งหมดนี้ให้เป็นคะแนนได้อย่างไร ลองใช้ท่าปฏิบัติเหล่านี้:

ฝึกฝนลำดับและคำถามให้หยุดรู้สึกเหมือนเป็นการทดสอบความจำและเริ่มรู้สึกเหมือนเป็นงานที่คุณกำลังฝึกทำ

CELE SQE สามารถช่วยได้อย่างไร

Aที่ CELE SQE (celebar.com) เราได้สอนกฎหมายและหลักปฏิบัติด้านทรัพย์สินตั้งแต่การประชุม SQE ครั้งแรก และสื่อการสอนของเราจับคู่ไทม์ไลน์การถ่ายทอดทั้งหมดนี้กับประเภทของคำถามที่มีคำตอบดีที่สุดเพียงข้อเดียวที่คุณจะต้องเผชิญ หากคุณต้องการโครงสร้าง หลักสูตร SQE1 มีราคาเริ่มต้นที่ 1,750 ปอนด์สำหรับตัวเลือกระยะสั้น ไปจนถึง 3,720 ปอนด์สำหรับหลักสูตรระยะยาว โดยราคา FLK เดี่ยวจะอยู่ที่ครึ่งหนึ่งของอัตราเหล่านั้น หากคุณต้องการเพียง FLK2 บวกกับส่วนลดสำหรับนกล่วงหน้า 150 ปอนด์ ต้องการเจาะลึกคำถามหรืออ่านตามที่คุณต้องการหรือไม่? ธนาคารคำถาม SQE1 อยู่ที่ 575 ปอนด์ต่อเดือน และชุดตำราเรียนเต็มเล่มอยู่ที่ 950 ปอนด์ ติดต่อเราได้ตลอดเวลาบน WeChat SQE100 หรือที่ [email protected].