Току-що сте работили върху документ от 180 въпроса FLK2 и сте се чувствали уверени относно поземленото право – само за да разберете, че сте объркали договора за наем с лиценз във въпрос 47, объркали сте регистрирана и нерегистрирана земя във въпрос 89 и сте забравили кои споразумения се прилагат към земя без право на собственост във въпрос 134. Звучи ви познато? Вещното право и практиката се намират в FLK2 заедно с поземленото право и докато двата предмета се припокриват, те тестват много различни умения. Законът за земята се фокусира върху правата на собственост и справедливостта; Имущественото право и практика се фокусират върху транзакционната механика – как всъщност купувате, продавате, отдавате под наем и финансирате имоти в Англия и Уелс. Пропуснете това разграничение и ще загубите оценки по въпроси, които сте мислили, че знаете.
В тази статия ще разгледаме три области с висока доходност, които се появяват в почти всяко заседание на SQE1: разграничението между лизинг срещу лиценз, приложимостта на споразуменията за безплатна собственост и правилата за приоритет на Закона за поземлената регистрация от 2002 г. Всеки раздел завършва с конкретен връх, който можете да приложите в следващия си макет. Ще маркираме и мястото, където учебната програма FLK2 на CELE SQE и банката с въпроси отразяват официалния формат SRA, така че да практикувате по правилния начин от първия ден.
Лизинг или лиценз?The Street срещу Mountford Test
A лизинга предоставя право на собственост; лицензът е просто лично разрешение за заемане. Разграничението има значение, тъй като само договорът за наем може да обвърже правоприемника, само договорът за наем задейства правилата за сигурност на владението на Закона за наемодателя и наемателя от 1954 г. и само договорът за наем се брои за имот в земя съгласно Закона за правото на собственост от 1925 г., s 1(1)(b). Изпитващите SQE1 харесват това, защото кандидатите често избират грешен етикет, когато фактите са двусмислени.
Водещият авторитет е Street v Mountford [1985] AC 809. Лорд Темпълман постановява, че ако споразумение предоставя на изключително притежание за срок при наем или друго възнаграждение, това е лизинг — независимо как го наричат страните. Етикетите нямат значение; вещество прави. Дори в договора да пише „лиценз“, съдът ще го квалифицира отново като наем, ако са налице тези три отличителни белега.
Изключително притежание означава, че обитателят може да изключи всички останали, включително наемодателя (освен когато наемодателят си запазва правото на влизане за проверка или ремонт). Ако собственикът си запази общото право да премести обитателя в друга стая или да сподели пространството по желание, това обикновено отрича изключителното притежание и сочи към лиценз.
Наблюдавайте за модели на факти, включващи „заемане на услуги“ или „квартиранти“. В Facchini срещу Bryson [1952] 1 TLR 1386 съдът откри лиценз, при който обитателят е служител и професията е свързана с работата. По същия начин, когато собственик осигурява обслужване или услуги (ежедневно почистване, смяна на спално бельо) и запазва ключовете за извършване на тези услуги, споразумението може да бъде по-скоро лиценз, отколкото лизинг—вижте Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 съвет: Във въпрос с единичен най-добър отговор, ако в основата се казва, че „споразумението е обозначено като лиценз, но дава на обитателя еднолично използване на определен апартамент за дванадесет месеца при £800 на месец“, изберете отговора, който го третира като лизинг. Обратно, ако обитателят споделя кухня със собственика и няма право да изключи собственика от спалнята, това почти сигурно е лиценз. Проверяващите често ще добавят клауза за червена херинга - "страните са съгласни, че това не е наем" - за да видят дали прилагате правилно Street срещу Mountford.
Споразумения за свободно владение: Кои се изпълняват и кои не?
Споразумения—обещания относно използването на земята—се прилагат навсякъде. Предприемач разпродава парцели и иска да спре купувачите да отворят магазин за риба и чипс; съсед се съгласява да не строи над два етажа. Въпросът е дали правоприемник на първоначалния заветник или заветник може да наложи (или да бъде обвързан от) обещанието. Направете това грешно във въпрос SQE1 и ще пропуснете ясни оценки.
Предимство от завет
За да може benefit да работи по обичайното право, трябва да бъдат изпълнени четири условия (извлечени от P & A Swift Investments срещу Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Заветът трябва докосва и засяга земята на заветника (то засяга стойността или използването на тази земя, а не само личен въпрос).
- Първоначалните страни трябва да имат преднамерено изгодата за изпълнение. Раздел 78 от Закона за правото на собственост от 1925 г. създава законова презумпция за такова намерение, освен ако договорът изрично изключва наследниците.
- Ищецът трябва да притежава законен имот в облагодетелстваната земя.
- Съгласно обичайното право ползата и тежестта исторически са били изисквани да докосват същата земя, въпреки че това е облекчено в справедливостта.
В собствения капитал ползата може също да премине през анексиране (изрично или законово съгласно s 78 LPA 1925), чрез присвояване (ако се възлага със земята всеки път) или съгласно схема за застрояване (изключение от местното законодателство за имоти, продадени в парцели с реципрочни завети).
Бреме на завет
Ето и проблемът: бремето на завет за безвъзмездно владение не се изпълнява съгласно общото право (Austerberry срещу Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Единственият начин за обвързване на наследник е в equity и само ако заветът е ограничителен (отрицателен по същество). Правилото в Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 позволява ограничителен завет да обвърже наследниците, ако:
- по природа е отрицателен (не изисква разход на пари);
- направено е в полза на задържаната земя на завета;
- to докосва и засяга тази земя;
- бремето беше предназначено да се изпълнява; и
- настоящият собственик имаше известие (действително, конструктивно или чрез регистрация).
A споразумението „да не се използват помещенията за бизнес цели“ е ограничително. Споразумението „за поддържане на граничната ограда в добро състояние“ е положително (изисква разходи) и ще не ще обвърже наследник по закон или в капитала – въпреки че умното изготвяне (такса за наем на имоти съгласно Закона за таксите за наем от 1977 г. или споразумения за верига от обезщетения) може да заобиколи това на практика.
SQE1 съвет: Ако въпросът пита "Може ли новият собственик да наложи завета?" първо проверете дали става въпрос за ползата или за тежестта. Ако това е бремето и заветът е положителен, отговорът почти винаги е „Не, не обвързва наследника“. Ако е ограничителен и регистриран или наследникът е имал предизвестие, вероятно е обвързващ.
Закон за поземлената регистрация от 2002 г.: Приоритетни и преобладаващи интереси
Повечето земи в Англия и Уелс вече са регистрирани в поземления регистър на HM. Законът за поземлената регистрация от 2002 г. (LRA 2002) урежда как се създават, защитават и класират правата. Две концепции спъват SQE1 кандидати на всяко заседание: приоритет (чийто интерес печели в спор?) и предопределящи интереси (кои права обвързват купувача, въпреки че не се появяват в регистъра?).
Основното правило за приоритет
Раздел 28 LRA 2002 гласи, че приоритетът на интерес, засягащ регистрирано имущество, се определя от дата на създаване , освен когато законът предвижда друго. На практика „предвидено друго“ означава регистрация. Ако искате вашият интерес да обвърже купувач, трябва или:
- го регистрирайте като подлежащо на регистрация разпореждане (например законен лизинг за седем години трябва да бъде регистриран със собствено право на собственост—s 27(2)(b));
- защитете го чрез известие върху обремененото право на собственост (например ограничителен договор, договор за собственост или справедлив лизинг); или
- разчитайте, че това е предопределящ интерес съгласно График 3.
Ако не направите нито едно от тези, вашият интерес е уязвим. Купувач за стойност, който е регистриран като собственик, се освобождава от вашия незащитен интерес (s 29 LRA 2002), дори ако купувачът е знаел за това. Знанието само по себе си не създава приоритет; регистрация (или приоритетен статус) прави.
Предимни интереси, които обвързват всички
График 3 изброява интереси, които заменят регистрирано разпореждане. Двете, които се появяват най-често във въпросите SQE1 са:
- Кратки договори за наем (параграф 1): договор за наем за седем години или по-малко (при условие, че е законен) има предимство, така че купувачът го подчинява, дори ако не е в регистъра.
- Интереси на лица с действителна професия (параграф 2): ако някой със собственически интерес (напр. бенефициен интерес по тръст, справедлив лизинг, опция) е в действителна професия към датата на разпореждане и, интересът не е очевиден при разумно внимателна проверка и обитателят не пропусна да го разкрие, когато го попитаха, че интересът има предимство. Ето защо конвейерите винаги питат "Кой живее в имота?" и настояват обитателите да подпишат формуляри за съгласие.
Пример: А притежава законното право на тръст за себе си и Б (резултатен или конструктивен тръст). A продава на C без съгласието на B. Ако B живее в къщата, когато C купува, справедливият интерес на B ще има преимущество над продажбата и ще обвърже C, въпреки че няма нищо в регистъра — Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. Ако B не е бил обитаван или ако C е направил запитване и B не е разкрил, интересът няма да има предимство и C ще вземе безплатно.
SQE1 съвет: Когато във въпрос се споменава „купувачът е проверил имота и не е видял признаци на обитаване“, този факт е там с причина – той може да отхвърли иск за преобладаваща лихва съгласно параграф 2(c)(i), който изключва интереси, които биха били очевидни при разумно внимателна проверка. Прочетете всяка дума от основата.
Да съберем всичко заедно: работещ пример
Представете си този модел на факти SQE1: „L предоставя на T тригодишно споразумение за обитаване на апартамент 5 срещу £900 на месец. Споразумението гласи „Това е лиценз, а не наем“. T има изключително ползване на апартамент 5 и L може да влезе за проверка само след 48 часа предизвестие. L продава собствеността на P. Може ли P незабавно да изгони T?"
Първа стъпка: приложете Street срещу Mountford. T има изключително притежание (може да изключи L, освен за проверка), за срок (три години), срещу наем. Етикетът "лиценз" е без значение. Това е лизинг. Стъпка втора: проверете регистрацията. Наемът за три години е законен (предоставя се с акт или, ако не надвишава три години, може да влезе в сила съгласно s 54(2) LPA 1925 без акт, ако е на пазарен наем с незабавно притежание). Не изисква регистрация, защото е под седем години. Стъпка трета: преобладаващ интерес? Да—параграф 1 от Приложение 3 LRA 2002. Лизингът отменя покупката на P. P се подчинява на него и не може да изгони T до края на мандата. Отговорът е No, P не може да изгони T веднага.
Този въпрос засяга лизинг/лиценз, формалности, регистрационни прагове и преобладаващи интереси – точно този вид синтез, който проверяващите SQE1 прилагат. Ако сте запомнили правила изолирано, ще ви е трудно. Ако сте се упражнявали да ги прилагате към наслоени факти, ще забележите пътя за секунди.
Как CELE SQE ви подготвя за вещното право и практика
Учебната програма FLK2 наCELE SQE обхваща всичките шест предмета — включително право на собственост и практика — чрез структурирани видео лекции, подробни очертания и стотици въпроси с единичен най-добър отговор, които отразяват официалния формат SRA. Нашият абонамент за банка за въпроси (£575 на месец) ви дава неограничени опити за MCQs както през FLK1, така и през FLK2, с незабавна обратна връзка и мотивиране на модела за всеки отговор. Ако се присъединявате към средата на цикъла или близо до изпита си, Краткосрочният курс (£1750) свежда най-важното в целенасочен спринт, а кандидатите за ранно записване или последните три месеца спестяват £150. В материалите на курса ще намерите и обработени примери за сценарии за лизинг срещу лиценз, таблици за приложимост на договора и блок-схеми на приоритетите на LRA 2002 – практически инструменти, които можете да отпечатате и използвате до деня на изпита. За повече подробности или за да говорите с екипа, посетете celebar.com, изпратете имейл на [email protected] или ни добавете в WeChat на SQE100.
Property Law and Practice възнаграждава кандидати, които мислят като адвокати, а не като студенти по право. Познайте най-важното за Street срещу Mountford, овладейте ограничителните правила на договора и никога не забравяйте, че регистрацията (или по-важният статус) има предимство пред простото знание. Направете това и ще превърнете FLK2 въпросите за имотите от препъникамък в ясни белези.