Loi foncière SQE1 pour FLK2 : copropriété, servitudes et successions

Imaginez ceci. Vous en êtes à quarante minutes du journal FLK2, vous posez une question sur deux frères et sœurs qui ont acheté une maison ensemble, l'un d'entre eux est décédé et les options de réponse dépendent toutes de leur statut de copropriétaires ou de locataires communs. Votre estomac se serre, car la dernière fois que vous avez révisé le mode de survie, vous vous en êtes à moitié souvenu et vous êtes passé à autre chose. Cela vous semble familier ? La loi foncière punit les personnes à moitié mémorisées. Il récompense les candidats capables de mapper les faits sur un petit nombre de règles rigides et de les appliquer sans hésitation.

Ce sujet se trouve dans SQE1 FLK2 aux côtés de Property Practice, Trusts, Wills, Criminal Practice and Solicitor Accounts. C'est conceptuel plutôt que procédural, et l'examinateur adore tester si vous comprenez pourquoi qu'un intérêt lie un acheteur, et pas seulement s'il existe. Laissez-moi vous expliquer les parties qui reviennent encore et encore.

Domaines et intérêts : la Fondation du droit foncier que vous ne pouvez pas ignorer

Tout dans le droit foncier repose sur une distinction. Depuis le Law of Property Act 1925, seuls deux domaines légaux peuvent exister : la pleine propriété (une fief simple absolue en possession) et le bail (une durée d'années absolue). L'article 1 (2) énumère ensuite les intérêts susceptibles d'être légaux, y compris une servitude accordée pour une durée équivalente à une pleine propriété ou à un bail, et une charge légale. Tout ce qui ne rentre pas dans ces cases ne peut être que equitable.

Pourquoi est-ce important le jour de l'examen ? Parce que le label légal/équitable est au cœur de toute la question. Les droits légaux ont historiquement limité le monde ; les droits équitables dépendent des doctrines de notification ou, dans le cas des terres enregistrées, de l'enregistrement ou d'un intérêt prédominant. Si vous ne parvenez pas à classer l'intérêt dans les dix premières secondes, vous devinerez le reste.

Exercice pratique : prenez n'importe quel intérêt - une hypothèque, une servitude, une clause restrictive, un bail - et posez deux questions. Est-ce légal ou équitable ? Comment est-il protégé contre un acheteur ultérieur ? Si vous pouvez répondre aux deux instantanément, vous êtes prêt FLK2 sur ce sujet.

Copropriété pour FLK2 : Tenance conjointe, Tenance commune et Survivance

C'est le sujet qui tend une embuscade aux gens, alors ralentissez ici. Lorsque deux personnes ou plus possèdent un terrain, le titre légal est toujours détenu sur une trust du terrain, et le domaine légal ne peut être détenu que sous forme de copropriété – jamais séparé, maximum quatre fiduciaires. L'action intéressante se produit dans les capitaux propres, où les copropriétaires détiennent soit en tant que copropriétaires, soit en tant que locataires communs.

A nécessite les quatre unités : possession, intérêt, titre et durée. Il confère le droit de survivorship, ce qui signifie qu'au décès d'un copropriétaire, sa part passe automatiquement aux survivants, en dehors du testament. Une location commune confère à chaque propriétaire une part distincte et indivise qui passe sous sa succession. Ainsi, dans ce scénario d'examen concernant le frère ou la sœur décédé, toute la réponse dépend de la question de savoir si l'intérêt équitable était une propriété conjointe (le survivant prend tout) ou une location commune (la part du défunt revient à ses bénéficiaires).

Maintenant, apprenez la séparation à froid, car elle est fortement examinée. Une copropriété équitable peut être résiliée au cours de la vie - par exemple par avis écrit en vertu de l'article article 36(2) de la loi sur la propriété 1925, par un locataire s'occupant de sa part, ou par accord mutuel ou par une procédure commerciale, comme indiqué dans Williams contre Hensman. La séparation transforme la colocation en location commune. Vous ne pouvez pas séparer par volonté, car la survie opère juste avant que la mort ne prenne effet. Obtenez le bon timing et vous perdrez des marques aux autres.

Servitudes : les quatre obstacles et comment ils sont créés

apparaissent dans presque toutes les séances FLK2 sous une forme ou une autre. Commencez par la définition de Re Ellenborough Park. Pour qu'un droit soit une servitude, il doit satisfaire à quatre conditions : il doit y avoir un fonds dominant et un fonds servant ; le droit doit accueillir (bénéficier) le terrain dominant ; les deux parcelles doivent appartenir ou être occupées par des personnes différentes ; et le droit doit pouvoir faire l'objet d'une concession. Ce dernier obstacle filtre les revendications vagues : le droit à une opinion, par exemple, est trop incertain.

Creation est la partie où les candidats se mélangent. Les servitudes peuvent être créées expressément, implicitement ou par prescription. En vertu de l'octroi implicite, vous devez connaître la règle de Wheeldon contre Burrows, qui convertit certaines quasi-servitudes en servitudes complètes sur une vente partielle, et de article 62 de la loi sur la propriété 1925, qui peut transformer une autorisation informelle en servitude sur un transfert. La prescription, d'une manière générale, récompense une utilisation prolongée de plein droit – sans force, secret ou autorisation. Gardez ces trois points négatifs dans votre tête comme "nec vi, nec clam, nec precario".

Observez le piège : une question vous donne souvent un « droit » qui fait défaut à un membre d'Ellenborough, puis vous demande comment cela lie un acheteur. S’il ne s’agit pas d’une servitude valable du tout, la question contraignante ne se pose jamais. Testez toujours la validité avant la priorité.

Conventions de pleine propriété : pourquoi le fardeau pèse rarement sur la loi

Covenants testent votre capacité à séparer le bénéfice du fardeau et la loi de l’équité. Le bénéfice d’une alliance peut s’appliquer au droit commun si elle touche et concerne le terrain. Le fardeau, cependant, ne s'applique pas à la loi - c'est la règle principale de Austerberry contre Oldham Corporation, confirmée plus tard par la Chambre des Lords dans Rhone contre Stephens. Alors, comment une clause restrictive lie-t-elle un propriétaire ultérieur de la terre grevée ? Par équité, selon la doctrine de Tulk contre Moxhay, à condition que l'engagement soit restrictif (négatif) en substance, qu'il touche et concerne le terrain, que les parties avaient l'intention de le gérer et qu'il soit correctement protégé par l'enregistrement.

Les examinateurs aiment les alliances positives parce que le fardeau ne peut pas courir directement. Vous devez ensuite trouver des solutions de contournement : une chaîne de clauses d'indemnisation ou le principe des avantages et des charges mutuels de Halsall contre Brand. Si une question montre un devoir de do quelque chose (réparer une clôture, contribuer à l'entretien d'une route), tendez instinctivement vers "l'alliance positive, le fardeau ne court pas, cherchez un itinéraire indirect".

Terrains enregistrés et non enregistrés : faire en sorte qu'un intérêt lie un acheteur

C'est le moteur prioritaire du droit foncier, et c'est là que résident de nombreuses marques. Pour les terres enregistrées, la loi Land Registration Act 2002 régit. Une disposition enregistrable à titre onéreux a priorité sur les intérêts antérieurs, à l'exception de ceux protégés par un avis au registre et de ceux qui override le registre. Les intérêts prédominants de l'annexe 3 sont fortement mis à l'épreuve - en particulier un bail légal de sept ans ou moins et l'intérêt d'une personne dans une occupation réelle, l'écho moderne de Williams & Glyn's Bank contre Boland.

Dans le bassin de plus en plus restreint de terres non enregistrées, vous appliquez l'ancien système : les droits légaux lient le monde, la plupart des droits équitables doivent être enregistrés en tant que charges foncières en vertu de la Land Charges Act 1972, et tout ce qui se trouve en dehors de ce système dépend de la doctrine de l'avis. Un casse-tête ici cache souvent un échec d'enregistrement - un contrat successoral de classe C (iv) ou une clause restrictive de classe D (ii) qui n'a jamais été conclu et est donc nul contre un acheteur d'une succession légale contre de l'argent. Repérez l'enregistrement manquant et la réponse tombe.

Comment réviser la loi foncière pour le SQE1 FLK2 Paper

Single Best Answer ne sont pas des dissertations. Ils vous présentent un ensemble précis de faits et cinq options plausibles, dont une seule est la meilleure. Votre révision doit donc être structurée autour d’arbres de décision et non de prose. Pour chaque sujet, créez un organigramme d'une page : classez l'intérêt, testez sa validité, puis résolvez la priorité. Faites cela pour les servitudes, les engagements, les baux, les hypothèques et la copropriété, et vous avez couvert la plupart de ce que FLK2 vous réserve.

Deux habitudes séparent les candidats forts des autres. Ils apprennent les principaux cas comme des déclencheurs, pas comme des citations - vous n'avez pas besoin du rapport complet Tulk contre Moxhay, vous devez reconnaître le moment où il s'applique. Et ils s’entraînent sous pression, car lire un scénario factuel dense en moins de quatre-vingt-dix secondes est une compétence en soi. Mélangez les questions de droit foncier avec Trusts et Property Practice, puisque l'examinateur les chevauche délibérément ; un conflit de copropriété peut tranquillement devenir une question de fiducie foncière concernant l'occupation et la vente.

Auto-test rapide avant de fermer le livre : nommez les deux domaines légaux, les quatre unités, les quatre exigences d'Ellenborough et les deux voies par lesquelles une clause restrictive pèse sur un acheteur. Si une réponse est floue, c'est la révision de ce soir.

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