Představte si toto. Jste čtyřicet minut v novinách FLK2, narazíte na otázku o dvou sourozencích, kteří spolu koupili dům, jeden zemřel, a všechny možnosti odpovědi závisí na tom, zda byli společnými nájemníky nebo společnými nájemníky. Klesne vám žaludek, protože když jste naposledy revidovali přežití, napůl jste si to zapamatovali a šli dál. Zní to povědomě? Zemské právo trestá polovzpomínané. Odměňuje kandidáty, kteří dokážou zmapovat fakta na malý počet rigidních pravidel a bez váhání je aplikovat.
Toto téma se nachází v SQE1 FLK2 vedle Property Practice, svěřenských fondů, závětí, kriminálních praktik a účtů advokátů. Je spíše koncepční než procedurální a zkoušející miluje testování, zda rozumíte why zájem kupujícího zavazuje, nejen zda existuje. Dovolte mi, abych vás provedl částmi, které se znovu a znovu objevují.
Stavy a zájmy: Nadace pozemkového práva, kterou nemůžete přeskočit
Vše v pozemkovém právu staví na jednom rozdílu. Od zákona Law of Property Act z roku 1925 mohou existovat pouze dva právní statky: vlastní držba (prostý absolutní poplatek za držení) a nájemní držba (absolutní doba let). V § 1 odst. 2 jsou pak vyjmenovány zájmy způsobilé k právním úkonům, včetně věcného břemene uděleného na dobu ekvivalentní vlastnictví nebo nájmu, a právního poplatku. Cokoli, co se do těchto krabic nehodí, může být vždy pouze equitable.
Proč na tom v den zkoušky záleží? Protože legální/ekvitní označení řídí celou otázku. Zákonná práva historicky svazovala svět; spravedlivá práva závisejí na doktrínách oznámení nebo, u registrované půdy, na registraci nebo převažujícím zájmu. Pokud nemůžete klasifikovat zájem v prvních deseti sekundách, uhodnete zbytek.
Praktické cvičení: vezměte si jakýkoli zájem – hypotéku, věcné břemeno, omezující smlouvu, leasing – a položte dvě otázky. Je to legální nebo spravedlivé? Jak je chráněn proti pozdějšímu kupci? Pokud dokážete odpovědět na obě okamžitě, jste na toto téma připraveni FLK2.
Spoluvlastnictví za FLK2: Společný nájem, společný nájem a přežití
Toto je téma, které napadá lidi, tak zpomalte. Když dva nebo více lidí vlastní pozemek, právní titul je vždy držen na svěřeneckém fondu a právní majetek může být vždy držen pouze jako společný nájem – nikdy není oddělen, maximálně čtyři správci. Zajímavá akce se odehrává ve vlastním kapitálu, kde spoluvlastníci drží buď jako společní nájemci, nebo společnými nájemci.
Společný nájemA vyžaduje čtyři jednotky: vlastnictví, úrok, nárok a čas. Přináší právo přežití, což znamená, že když jeden společný nájemce zemře, jeho podíl automaticky přechází na pozůstalé, mimo závěti. Společný nájem dává každému vlastníkovi samostatný, nerozdělený podíl, který přechází pod jeho majetek. Takže v tomto scénáři zkoušky o zesnulém sourozenci se celá odpověď odvíjí od toho, zda byl spravedlivým zájmem společný nájem (pozůstalý bere vše) nebo společný nájem (podíl zesnulého připadá na jejich oprávněné osoby).
Nyní se naučte odstupné za studena, protože je důkladně prozkoumáno. Spravedlivý společný nájem může být přerušen během života – například písemným oznámením podle paragrafu 36(2) zákona o vlastnictví 1925, jedním nájemcem, který nakládá se svým podílem, nebo vzájemnou dohodou či postupem, jak je uvedeno v Williams v. Hensman. Odstupné převádí společný nájem na nájem společný. Nemůžete se oddělit vůlí, protože přežití funguje okamžik předtím, než smrt nabude účinnosti. Správně načasujte a ostatní prohrají.
Easements: Čtyři překážky a jak jsou vytvořeny
Easements se v nějaké formě objevují téměř u každého FLK2 sezení. Začněte s definicí z Re Ellenborough Park. Aby právo bylo věcným břemenem, musí splňovat čtyři požadavky: musí existovat dominantní a služebný činžovní dům; právo se musí přizpůsobit (prospěch) dominantnímu pozemku; dva pozemky musí vlastnit nebo obývat různí lidé; a právo musí být způsobilé tvořit předmět grantu. Tato poslední překážka odfiltruje vágní nároky – například právo na zobrazení je příliš nejisté.
Creation je část, kterou si kandidáti pletou. Věcná břemena mohou být zřízena výslovně, implicitně nebo na předpis. V rámci implicitního udělení byste měli znát pravidlo v Wheeldon vs. Burrows, které převádí určitá kvazi věcná břemena na plná věcná břemena při prodeji části, a oddíl 62 zákona o vlastnictví 1925, který může povýšit neformální povolení na věcné břemeno na dopravním prostředku. Předpis obecně odměňuje dlouhé užívání podle práva – bez násilí, utajení nebo povolení. Mějte tyto tři zápory v hlavě jako "nec vi, nec clam, nec precario".
Watch the trap: Otázka vám často dává „právo“, které selže v jedné končetině Ellenborough, a pak se ptá, jak to zavazuje kupce. Pokud se vůbec nejedná o právoplatné věcné břemeno, závazná otázka nikdy nevzniká. Vždy otestujte platnost před prioritou.
Smlouvy o svobodném vlastnictví: Proč se břemeno zřídka vyskytuje u zákona
Dohody otestují vaši schopnost oddělit prospěch od zátěže a právo od spravedlnosti. Výhoda smlouvy může běžet podle obecného práva, pokud se dotýká země a týká se jí. Břemeno však není v souladu se zákonem – to je hlavní pravidlo z Austerberry vs. Oldham Corporation, později potvrzené Sněmovnou lordů v Rhone v. Stephens. Jak tedy omezující smlouva zavazuje pozdějšího vlastníka zatíženého pozemku? Prostřednictvím spravedlnosti, podle doktríny v Tulk vs. Moxhay, za předpokladu, že smlouva je v podstatě omezující (negativní), dotýká se země a týká se jí, strany ji zamýšlely provozovat a je řádně chráněna registrací.
Zkoušející milují pozitivní smlouvy, protože zátěž nemůže běžet přímo. Pak musíte sáhnout po řešení – řetězu smluv o odškodnění nebo principu vzájemného prospěchu a zátěže z Halsall vs. Brand. Pokud otázka ukazuje povinnost něco do (opravit plot, přispět na údržbu silnice), sáhněte instinktivně po „pozitivní smlouvě, břemeno neběží, hledejte nepřímou cestu“.
Registrovaná a neregistrovaná půda: Zavázání zájmu kupujícím
Toto je prioritní motor pozemkového práva a je to místo, kde žije mnoho značek. Pro registrované pozemky se řídí Land Registration Act 2002. Za úplatu podléhající registraci má přednost před dřívějšími zájmy, s výjimkou těch, které jsou chráněny oznámením v rejstříku a těch, které přepisují rejstřík. Převažující zájmy v Plánu 3 jsou těžce testovány – zejména zákonný pronájem na sedm let nebo méně a zájem osoby na skutečném zaměstnání, moderní echo Williams & Glyn's Bank vs. Boland.
Ve zmenšujícím se fondu neregistrovaných pozemků použijete starší systém: zákonná práva zavazují svět, většina spravedlivých práv musí být registrována jako pozemkové poplatky podle zákona Land Charges Act 1972 a cokoli mimo tento systém závisí na doktríně oznámení. Hádanka zde často skrývá selhání registrace – smlouva o nemovitosti třídy C(iv) nebo omezující smlouva třídy D(ii), která nebyla nikdy uzavřena, a proto je neplatná vůči kupci legální nemovitosti za peníze. Najděte chybějící registraci a odpověď vypadne.
Jak revidovat pozemkové právo pro papír SQE1 FLK2
Single nejlepší odpověď otázky nejsou eseje. Poskytnou vám přesný soubor faktů a pět pravděpodobných možností, z nichž pouze jedna je nejlepší. Vaše revize by tedy měla být strukturována podle rozhodovacích stromů, nikoli podle prózy. Pro každé téma vytvořte jednostránkový vývojový diagram: klasifikujte zájem, otestujte jeho platnost a poté vyřešte prioritu. Udělejte to pro věcná břemena, smlouvy, leasingy, hypotéky a spoluvlastnictví a pokryli jste většinu toho, co vám FLK2 přinese.
Dva zvyky oddělují silné kandidáty od ostatních. Učí se hlavní případy jako spouštěče, nikoli jako citace – nepotřebujete plný poměr Tulk vs. Moxhay, musíte rozpoznat okamžik, kdy to platí. A cvičí pod časovým tlakem, protože přečíst hustý faktický scénář pod devadesát sekund je vlastní dovednost. Smíchejte otázky pozemkového práva s trusty a Property Practice, protože je zkoušející záměrně překrývá; spor o spoluvlastnictví se může v tichosti stát otázkou o obsazení a prodeji pozemkových fondů.
Rychlý autotest, než knihu zavřete: pojmenujte dva právní statky, čtyři jednotky, čtyři požadavky Ellenborough a dvě cesty, kterými omezující smlouva zatěžuje kupujícího. Pokud je nějaká odpověď nejasná, jedná se o dnešní revizi.
Jak může CELE SQE pomoci
Pokud chcete pozemkové právo zmapovat do čistých rozhodovacích stromů s odpracovanou praxí SBA, naše kurzy SQE1 probíhají od krátkodobého kurzu za 1 750 £ až po dlouhodobý kurz za 3 720 £, s možností jednoho FLK za poloviční cenu, pokud potřebujete pouze FLK2. K dispozici je sleva 150 GBP pro včasné zahájení práce a naše banka otázek SQE1 je k dispozici za 575 GBP měsíčně pro cílené vrtání. Přijďte a najdete nás na celebar.com nebo na WeChat SQE100 — vedeme kandidáty od prvního zasedání a rádi si promluvíme, kam se pozemkové právo hodí do vašeho plánu.