Billed dette. Du sidder i FLK2-avisen, uret tikker, og et enkelt bedste svar-spørgsmål falder en køber foran dig, der lige har opdaget, at ejendommen ligger ved siden af en planlagt bypass. Sælgeren nævnte det aldrig. Hvad skulle advokaten have gjort, og på hvilket stadium af transaktionen? Hvis dit sind bliver blank, er du ikke alene - Property Law and Practice er emnet, hvor kandidater kender jordlovsteorien, men fastlåser proceduren. Denne artikel gennemgår overdragelsestransaktionen, som SQE1-eksaminatorerne tester den: som en sekvens af beslutninger, som en rigtig advokat træffer.
Hvorfor overdragelsesproceduren dominerer SQE1 FLK2
Land Law giver dig de materielle regler - dødsboer, servitutter, sameje, tinglysning. Ejendomsret og praksis stiller et sværere, mere praktisk spørgsmål: hvad gør advokaten egentlig do med disse regler, trin for trin, for at flytte et salg fra instruktion til færdiggørelse uden uagtsomhed? De to emner overlapper hinanden kraftigt, så eksaminatorerne kan bygge et spørgsmål, der ligner jordlovgivning, men som virkelig er en testprocedure, eller omvendt.
Mit råd til alle, der arbejder gennem FLK2, er først at opbygge en mental tidslinje for transaktionen og derefter hænge de juridiske regler af den. Når du først kan forestille dig etaperne i rækkefølge, går de vanskeligere punkter - når risikoen passerer, når kontrakter bliver bindende, hvem der er ansvarlig for hvad - på plads. Lad os gå på tidslinjen.
Stadiet forud for kontrakt: undersøgelse af titel og rejse forespørgsler
Alt, der beskytter køberen, sker før kontrakten er underskrevet. Det er her bypass-spørgsmålet ovenfor vindes eller tabes. Købers advokat skal undersøge ejendomsretten og udføre standardundersøgelserne, så klienten ved præcis, hvad de køber.
For registreret jord indhenter advokaten officielle kopier af registret og titelplanen fra HM Land Registry i henhold til Land Registration Act 2002 og kontrollerer ejendoms-, ejendoms- og gebyrregistrene. For uregistreret jord - stadig kan undersøges - undersøger advokaten et indbegreb af ejendomsret og verificerer en ubrudt ejerskabskæde, der går mindst 15 år tilbage til en god rod af ejendomsretten, og foretager derefter en Jordafgiftssøgning efter navnene på ejendomsejere.
Sideløbende med titlen rejser købers advokat søgninger og forespørgsler forud for kontrakten. Det sædvanlige bundt inkluderer en lokal søgning (som ville afsløre den planlagte omfartsvej), en kloak- og vandundersøgelse, en miljøundersøgelse og forespørgsler fra sælgeren forud for kontrakten, ofte på standardformularerne fra Advokatsamfundet. Husk det styrende princip her:
Caveat emptor — lad køberen passe på. Sælger er generelt ikke forpligtet til frivilligt at påstå fysiske mangler, så købers advokat skal søge og forhøre sig. Sælger skal dog oplyse latente fejl i ejendomsretten og må ikke aktivt give en urigtig fremstilling af ejendommen.
En SQE1-fælde at se: et vagt svar på forespørgsler, der viser sig at være vildledende, kan give køberen et krav om vildledning. Så når et spørgsmål viser, at en sælger giver et halvsandt svar, så tænk på løsninger, ikke kun procedure.
Udveksling af kontrakter: point of no return
Indtil udveksling kan begge parter gå væk. Ved udveksling af kontrakter bliver parterne juridisk forpligtet til at gennemføre, og dette er et af de hårdest testede øjeblikke i FLK2. En kontrakt om salg af jord skal overholde paragraf 2 i lov om ejendom (diverse bestemmelser) 1989: den skal være skriftlig, indeholde alle de udtrykkeligt aftalte vilkår og være underskrevet af eller på vegne af begge parter.
Kontrakter udveksles normalt ved hjælp af Advokatsamfundets formler for ombytning via telefon (formel A, B eller C), som præciserer, hvad advokaterne forpligter sig til at gøre. Køber betaler normalt et depositum på 10% af købesummen ved ombytning. Kend den forskel, eksaminatorerne elsker:
- A depositum, der opbevares som interessenter, kan ikke frigives til sælgeren, før det er afsluttet.
- A depositum holdt som agent for sælgeren kan videregives med det samme, hvilket er mere risikabelt for køberen.
Risiko i ejendommen overgår til køber ved bytte, ikke ved færdiggørelse. Den eneste regel forklarer, hvorfor køberen skal have bygningsforsikring på plads fra det øjeblik, kontrakterne udveksles. Hvis huset brænder ned dagen efter bytte, er det købers problem — et faktamønster, der dukker op igen og igen.
Standardbetingelser, sædvanligvis Standard Salgsbetingelser eller Standard Kommerciel Ejendomsbetingelser, udfylder hullerne mellem de særlige betingelser, som parterne forhandler. Hvis en part undlader at fuldføre, kan den anden give en meddelelse om at fuldføre, hvilket gør tiden til essensen og åbner døren for retsmidler, herunder fortabelse af depositum og i sidste ende opsigelse.
Fra udveksling til afslutning: trinene forud for afslutning
Gabet mellem ombytning og færdiggørelse er, hvor købers advokat rydder op i løse ender. To forudgående søgninger betyder mest.
For registreret jord udfører advokaten en OS1 prioritetssøgning hos HM Matrikelregistret. Dette giver en prioritetsperiode - i øjeblikket 30 arbejdsdage - i hvilken køberen kan registrere transaktionen uden nye indtastninger i registret. Få ansøgningen ind inden for det vindue, og købers interesse prioriteres. For uregistreret jord udfører en jordafgiftssøgning (form K15) et lignende job og giver sin egen beskyttelsesperiode.
Hvis købet er finansieret af et realkreditlån, skal långiverens advokat - ofte det samme firma, der handler for køberen - også foretage en konkurssøgning (blanket K16) mod låntageren for at tilfredsstille långiveren. Advokaten indsender derefter en ejendomsbevis til långiveren og trækker realkreditforskuddet klar til færdiggørelsesdagen.
Fuldførelse og efterafslutning: skat og registrering
O Ved færdiggørelsen betales restbeløbet af købesummen, sælger udleverer overdragelsesskødet (en TR1 for hele en tinglyst ejendom), og køber får ret til ejendommen. Overdragelsen skal ske ved skøde i henhold til paragraf 52 i Law of Property Act 1925 - et klart overlapningspunkt med din viden om jordlovgivning.
Completion er ikke målstregen. To post-afslutningsopgaver er direkte på SQE1-pensumet, og begge har deadlines, du bør huske som intervaller i stedet for at gætte nøjagtige tal:
Skat derefter registrering. Køberen skal indsende en stempelafgift jordskatteangivelse og betale enhver SDLT, der skal betales inden for det lovpligtige vindue efter færdiggørelsen. Først når SDLT er betalt, kan køberen anmode HM Matrikelregistret om at registrere overførslen og eventuelle nye gebyrer.
To point eksaminatorerne tester her. For det første, i Wales, gælder SDLT ikke - Landtransaktionsskat opkræves i stedet. Et spørgsmål, der placerer ejendommen i Cardiff, tester, om du har set forskellen. For det andet er registrering konstituerende for mange transaktioner: i henhold til Land Registration Act 2002 fungerer en overdragelse af et registreret bo ikke ved lov, før det er afsluttet ved registrering. Køberen har den rimelige interesse i mellemtiden, hvilket netop er grunden til, at prioriteringssøgningen betyder så meget.
Leasehold og de praktiske pointbedømmere belønner
Køb af et lejemål fladt lag ekstra trin ind på den samme tidslinje. Købers advokat gennemgår lejekontrakten for løbetiden, serviceafgiften og grundlejen og rejser henvendelser til udlejeren eller den administrerende agent. Hvor lejekontrakten kræver udlejers samtykke til overdragelse, skal dette samtykke indhentes, og udlejer må ikke urimeligt tilbageholde det. På en ny lejekontrakt af kommercielle lokaler skal du holde øje med sikkerheden for fast ejendom i henhold til Landlord and Tenant Act 1954, og om parterne har indgået en kontrakt ud af det.
Igennem hele transaktionen sidder adfærd i baggrunden. En advokat, der handler for både køber og långiver eller for fælles købere, skal være opmærksom på en interessekonflikt i henhold til SRA-standarderne og -regulativerne og skal holde klientens penge nøje i overensstemmelse med SRA-kontireglerne - som binder ejendomsret og praksis pænt tilbage til din revision af advokatkonti.
Så hvordan gør du alt dette til mærker? Prøv disse praktiske bevægelser:
- Tegn tidslinjen én gang i hånden: instruktion → søgninger og forespørgsler → udveksling → søgninger før færdiggørelse → afslutning → SDLT → registrering. Test derefter dig selv på, hvad der sker ved hver node.
- For hvert faktamønster, spørg , hvilket stadium vi er på? Det rigtige svar slår næsten altid timing til.
- Husk konsekvenserne af bytte - bindende kontrakt, depositum, risikoovergang, forsikring - fordi denne klynge er guld for SBA-formatet.
- Behold registrerede og uregistrerede procedurer i separate mentale kolonner, så du aldrig anvender en søgning efter jordafgifter på registreret jord.
Behersk rækkefølgen, og spørgsmålene holder op med at føles som hukommelsestest, og begynder at føle dig som det job, du træner til at udføre.
Hvordan CELE SQE kan hjælpe
På CELE SQE (celebar.com) har vi undervist i ejendomsret og -praksis siden det allerførste SQE-møde, og vores materialer kortlægger hele denne formidlingstidslinje til den slags enkeltstående spørgsmål, du vil møde. Hvis du ønsker struktur, løber SQE1-kurserne fra £1.750 for den kortsigtede mulighed op til £3.720 for det langsigtede kursus, med enkelt-FLK-priser til halvdelen af disse priser, hvis du kun har brug for FLK2, plus en £150 early-bird-rabat. Foretrækker du at bore spørgsmål eller læse i dit eget tempo? SQE1 Question Bank koster £575 om måneden, og det fulde lærebogssæt er £950. Nå os til enhver tid på WeChat SQE100 eller på [email protected].