Преглеждате минал SQE1 FLK2 практически въпрос относно спор между съвместни наематели относно постъпления от продажба — и внезапно осъзнавате, че не можете да си спомните дали раздел 14 от Закона за тръстовете на земята и назначаването на попечители от 1996 дава на съда правомощие да разпореди продажба *или* просто да я отложи. Прелиствате бележките назад. Формулировката се чувства хлъзгава. Чели сте за Stack срещу Dowden, но какво ще стане, ако фактите сочат към Jones срещу Kernott? И тогава има въпросът за сервитута, при който „доминиращата жилищна сграда“ не е ясно идентифицирана – забелязахте ли го? Не сте изостанали от времето. Изоставате с *сигурността*. Това е мястото, където FLK2 Законът за земята спъва дори силни кандидати.
Защо SQE1 FLK2 Поземленото право се чувства различно от бакалавърското обучение
В университета поземленото право често възнаграждава задълбочен доктринален анализ — проследяване на справедливи интереси през вековете, обсъждане на справедливостта на делото Lloyds Bank срещу Rosset или разопаковане на политиката зад Закона за собствеността от 1925 г. Но SQE1 FLK2 не тества способността ви да пишете есе. Той тества дали можете да приложите точни законови правила и обвързваща власт към стегнати, основани на факти сценарии - за по-малко от 90 секунди на въпрос.
SRA не пита „Обсъдете еволюцията на съсобствеността“. Той пита: „X и Y държат Blackacre като съвместни наематели. X умира. Y продава Blackacre на Z, без да информира имуществото. Z обвързан ли е от изгодния интерес на починалия?“ Това е Trusts of Land + превишаващ + регистрация въпрос — всичко в едно изречение.
Така че забравете абстрактната теория. Вместо това се съсредоточете върху трите стълба, които SRA последователно тества в FLK2 Закон за земята:
- Собственост — особено разграничението между съвместно наемане и общо наемане, прекратяване (чрез предизвестие, поведение или взаимно споразумение) и молби за продажба съгласно TLATA 1996;
- Easements и печалби à prendre — четирите характеристики в Re Ellenborough Park, методи за създаване (изрично предоставяне/резервиране, подразбиране, предписание) и изисквания за регистрация;
- Законно имущество и интереси — по-специално кои интереси обвързват купувачите (предимстващи интереси съгласно Приложение 3, LRA 2002) и как преобладаващите интереси взаимодействат с действителната окупация.
Собственост: Съвместно наемане срещу общо наемане — какво всъщност има значение за SQE1
Това не е само за дефиниции. Става дума за последствия - особено смърт, фалит и продажба.
Ако двама души държат земя като съвместни наематели, правото на наследство се прилага автоматично. Когато някой умре, техният интерес приключва - без значение какво гласи волята им. Но ако те притежават като общи наематели, всеки притежава отделен дял (равен, освен ако не е посочено друго) и този дял преминава под тяхното завещание или завещание.
Ключовият тригер за SQE1 е обезщетение. Трябва да знаете четирите валидни метода — и най-важното, кои работят без предизвестие на другия съсобственик.
Раздел 36 (2) от Закона за собствеността от 1925 г. позволява прекратяване чрез писмено предизвестие - но само ако е връчено ефективно. В Re Draper’s Conveyance съдът постановява, че не е необходимо известието да бъде потвърдено или получено — достатъчна е доставка до последния известен адрес. Сравнете това с прекратяване по взаимно съгласие (Gore и Snell срещу Carpenter) или чрез поведение (Williams срещу Hensman), което изисква ясно доказателство за намерение.
Ето какво да направите: Когато практикувате MCQs, подчертавайте всяко споменаване на смърт, фалит или опит за продажба. След това попитайте: Имаше ли уволнение? Ако да, кога — и по какъв метод? Ако не, се прилага оцеляване. Не се разсейвайте от това кой е платил ипотеката или кой е живял там - те засягат бенефициерните дялове съгласно закона за доверието, а не самото законно имущество.
Сервитути: Четирите характеристики и защо давността все още се брои
SQE1 FLK2 няма да ви помоли да съставите клауза за сервитут. Той ще попита дали споразумението удовлетворява четирите характеристики, определени в Re Ellenborough Park: (1) трябва да има господстващо и обслужващо жилище; (2) сервитутът трябва да включва господстващото жилище; (3) доминиращите и обслужващите собственици трябва да са различни хора; и (4) правото трябва да може да формира предмета на дарение.
Тази четвърта точка спъва много кандидати. Правото на паркиране на една кола може да е добре (Moncrieff срещу Jamieson). Но правото на паркиране на „произволен брой превозни средства“ вероятно се проваля — то е твърде неясно и потенциално ексклузивно (Regent Properties срещу London Borough of Westminster). И запомнете: един обикновен лиценз — дори дългогодишен — не е сервитут, освен ако не отговаря на всичките четири критерия.
Prescription има значение, защото все още е тествано — и все още се управлява от Prescription Act 1832, а не от LRA 2002. Имате нужда от 20 години непрекъсната употреба „по право“ – т.е. без сила, секретност или разрешение. В Sturman срещу Bridgeman съдът потвърди, че „по право“ означава, че потребителят трябва да бъде открит, мирен и без съгласие – дори ако собственикът никога не е възразил.
Стъпка на действие: За всеки въпрос относно сервитута първо отметнете четирите характеристики — преди да докоснете рецепта или регистрация. Ако господстващото жилище липсва (напр. „право на пресичане на земя за обществен достъп“), то се проваля на първа стъпка. Няма нужда да продължавате.
Предимни интереси: когато действителната професия наистина има значение
Това е мястото, където поземленото право се среща с реалността на прехвърлянето — и където SQE1 FLK2 черпи до голяма степен от Land Registration Act 2002. По-важните интереси обвързват регистриран притежател, дори ако е нерегистриран — но само ако фигурират в График 3.
Най-често тестваният елемент е параграф 2: интересът на дадено лице към действителната професия. Но „действителната професия“ не е просто да спиш там. В Chhokar срещу Chhokar, съдът постановява, че жена, която се е изнесла временно поради домашно насилие, остава в действителност - намерението й да се върне е ясно. За разлика от това, Strand Securities срещу Caswell не установи действително обитаване, когато ищецът не е посещавал имота с месеци и не е имал намерение да се върне.
Най-важното е, че параграф 2 има две части: (a) интересът трябва да бъде имуществен (напр. бенефициен интерес по тръст, а не само лиценз); и (b) обитателят трябва да е действително обитаван в момента на разпореждането — обикновено датата на регистрация, а не датата на договора.
В Thompson срещу Foy съдът изясни, че „действителното обитаване“ включва видими знаци – мебели, лични вещи, сметки за комунални услуги – не само физическо присъствие. Но обикновените „знаци за собственост“ (като име върху актовете) не се броят. Потърсете доказателства за ежедневна употреба.
Какво да направите: Когато видите „регистрирано право на собственост“, „купувач“ и „нерегистриран интерес“ в един и същи въпрос, незабавно сканирайте за списък 3, параграф 2. Попитайте: Собствено ли е? Има ли действителна заетост *при регистрацията*? Ако и двете са „да“ — и купувачът не е проверил — лихвата има предимство. Ако купувачът е проверил и е видял заетост, той така или иначе е обвързан (параграф 2(c)).
FLK2 Поземленото право в контекст: как се вписва в правото и практиката на собствеността
Не разглеждайте Закона за земята изолирано. То се припокрива директно с Property Law and Practice (PLP) — друг предмет от FLK2. В PLP ще приложите концепциите на поземленото право към стъпките на прехвърляне: проверка за преобладаващи интереси по време на търсене, изготвяне на формуляри TR1, съветване относно структури на съвместна собственост или забелязване на дефектни сервитути в документи за собственост.
Ето защо курсовете FLK2 на CELE интегрират тренировки по различни предмети - например един сценарий, при който трябва да идентифицирате както проблема със Закона за земята (това сервитут ли е или лиценз?), така и следствието от PLP (трябва ли да се отбелязва в регистъра?). SQE1 FLK2 не тества изолирани знания. Тества функционалното разбиране.
И докато SQE2 не включва поземленото право като самостоятелно умение, то се появява имплицитно в Интервюиране на клиенти (съветване на съсобственик относно опциите за прекратяване) и Анализ на дела и материя (забелязване на приоритетни интереси във файл за покупка). Така че получаването на FLK2 Land Law точно сега спестява време по-късно.
Вашият FLK2 Контролен списък за преразглеждане на поземленото законодателство — приложим и готов за изпит
Ето какво да правите – не само да четете – през следващите 10 дни:
- Съставете всеки SQE1 FLK2 въпрос по поземленото право, който имате към една от тези три кофи: съсобственост, сервитути или преобладаващи интереси. Ако не пасва - прочетете отново стеблото. Пропуснахте основния проблем.
- Запомнете точната формулировка на TLATA 1996 s.14(1): „Всеки попечител на земя… може да подаде молба до съда за заповед… за продажба на земята…“ — а не „може да кандидатства за продажба“. Прецизността има значение.
- Практикувайте забелязване на „действително обитаване“ , като използвате червени знамена за реално пренасяне: поща, адресирана до обитателя, общински данъчни записи, снимки, показващи мебели. Не „живееха там“.
- Времете си време на серии от 10 въпроса — строго 15 минути. Ако надвишите 90 секунди на въпрос два пъти подред, направете пауза и преработете основното правило.
Законът за земята не означава запаметяване на всеки случай. Става дума за това да знаете кое правило разрешава кое фактическо напрежение – и да го направите достатъчно бързо, за да завършите документите FLK1 и FLK2. Тази скорост идва от разпознаване на образи, а не от пасивен преглед.
Как CELE SQE може да помогне: Нашият курс SQE1 FLK2 (£2750 средносрочен / £1750 краткосрочен) включва целеви модули за поземлено право, изградени около реални въпроси в стил SRA — с видео указания за това как точно да се анализират произтичащите от сервитут и съсобственост. Ние също така предлагаме пълния комплект учебници FLK2 (£570) и SQE1 Question Bank (£575/месец), актуализиран ежемесечно с нови сценарии за поземленото право. Нуждаете се от подкрепа? Свържете се с нас на WeChat SQE100, изпратете имейл на [email protected] или посетете celebar.com.