Du har lige gennemarbejdet et FLK2-papir med 180 spørgsmål og er kommet ud med at føle dig sikker på jordlovgivningen – kun for at indse, at du forvekslede en lejekontrakt med en licens i spørgsmål 47, forvirrede registreret og uregistreret jord i spørgsmål 89 og glemte, hvilke pagter, der løber med friland i spørgsmål 134. Lyd bekendt? Ejendomsret og praksis findes i FLK2 sammen med jordret, og mens de to fag overlapper hinanden, tester de meget forskellige færdigheder. Land Law fokuserer på ejendomsrettigheder og egenkapital; Ejendomsret og -praksis fokuserer på transaktionsmekanik – hvordan du faktisk køber, sælger, leaser og finansierer ejendom i England og Wales. Gå glip af den udmærkelse, og du vil miste karakterer på spørgsmål, du troede, du vidste.
I denne artikel gennemgår vi tre højudbytteområder, der vises i næsten hver SQE1-møde: skelnen mellem lejemål og licens, håndhævelsen af friejerpagter og prioritetsreglerne i Land Registration Act 2002. Hvert afsnit afsluttes med et konkret tip, du kan anvende i din næste mock. Vi markerer også, hvor CELE SQE's FLK2-pensum og spørgsmålsbank afspejler det officielle SRA-format, så du øver dig på den rigtige måde fra dag ét.
Leje eller licens? The Street mod Mountford Test
A lejekontrakt giver en ejendomsret; en licens er blot en personlig tilladelse til at besætte. Sondringen har betydning, fordi kun en lejekontrakt kan binde en efterfølger i ejendomsretten, kun en lejekontrakt udløser udlejer- og lejemålslovens 1954-sikkerhedsregler, og kun en lejekontrakt tæller som et dødsbo i jord i henhold til Law of Property Act 1925, s 1(1)(b). SQE1-eksaminatorerne elsker dette, fordi kandidater ofte vælger den forkerte etiket, når fakta er tvetydige.
Den ledende myndighed er Sreet v Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman mente, at hvis en aftale giver eksklusiv besiddelse for en -periode til en -rente eller anden modydelse, er det en lejekontrakt - uanset hvad parterne har. Etiketter betyder ikke noget; stof gør. Selv hvis kontrakten siger "licens", vil retten genkarakterisere det som et lejemål, hvis disse tre kendetegn er til stede.
Eksklusiv besiddelse betyder, at beboeren kan udelukke alle andre, inklusive udlejeren (undtagen hvor udlejer forbeholder sig ret til adgang til inspektion eller reparation). Hvis ejeren bevarer en generel ret til at flytte beboeren til et andet værelse eller til at dele rummet efter eget ønske, er det sædvanligvis negativt til eksklusiv besiddelse og peger på en tilladelse.
Hold øje med faktamønstre, der involverer "servicebeboere" eller "logerende". I Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386 fandt retten en licens, hvor besætteren var ansat, og erhvervet var knyttet til jobbet. Tilsvarende, hvor en ejer yder tilstedeværelse eller tjenester (daglig rengøring, skift af sengetøj) og beholder nøgler til at udføre disse tjenester, kan arrangementet være en licens snarere end en lejekontrakt – se Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 tip: I et enkelt bedste svar-spørgsmål, hvis stammen siger "aftalen er mærket som en licens, men giver beboeren enebrug af en defineret lejlighed i tolv måneder til £800 pr. måned," vælg det svar, der behandler det som en lejekontrakt. Omvendt, hvis beboeren deler køkken med ejeren og ikke har ret til at udelukke ejeren fra soveværelset, er det næsten helt sikkert en licens. Eksaminatorerne vil ofte tilføje en rød-sild-klausul - "parterne er enige om, at dette ikke er et lejemål" - for at se, om du anvender Sreet v Mountford korrekt.
Friholdspagter: Hvilke kører, og hvilke gør ikke?
Pagter – løfter om arealanvendelse – er overalt i praksis. En bygherre sælger ud af grunde og ønsker at stoppe købere med at åbne en fish-and-chip-butik; en nabo indvilliger i ikke at bygge over to etager. Spørgsmålet er, om en efterfølger i ejendomsretten til den oprindelige pagt eller pagt kan håndhæve (eller være bundet af) løftet. Få dette forkert i et SQE1-spørgsmål, og du vil gå glip af ligetil karakterer.
Fordel ved en pagt
For at -ydelsen kan løbe efter almindelig lovgivning, skal fire betingelser være opfyldt (afledt af P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Pagten skal røre og vedrøre pagtens land (det påvirker værdien eller brugen af det pågældende land, ikke kun et personligt anliggende).
- De oprindelige parter skal have tilsigtet fordelen for at køre. Sektion 78 i Law of Property Act 1925 skaber en lovbestemt formodning om en sådan hensigt, medmindre pagten udtrykkeligt udelukker efterfølgere.
- Klageren skal have en lovlig ejendom i den begunstigede jord.
- I henhold til almindelig lovgivning var fordelen og byrden historisk påkrævet for at røre det samme land, selvom dette er blevet lempet i egenkapitalen.
I egenkapital kan fordelen også passere ved annexation (udtrykkelig eller lovbestemt i henhold til s 78 LPA 1925), ved assignment (hvis den tildeles jorden hver gang), eller under en -bygningsordning (en lokalt udlignet grund med undtagelse af ejendomsmæglere 8YXXY).
Burden of a Covenant
Her er rubbet: byrden af en friejerpagt følger not efter almindelig lov (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Den eneste måde at binde en efterfølger på er i equity, og kun hvis pagten er restrictive (negativ i substansen). Reglen i Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 tillader en restriktiv pagt til at binde efterfølgere, hvis:
- it er negativ af natur (kræver ikke pengeudgifter);
- det blev lavet til fordel for tilbageholdt land af konventionen;
- it rører og vedrører det land;
- byrden var beregnet til at løbe; og
- den nuværende ejer havde meddelelse (faktisk, konstruktiv eller ved registrering).
A-pagten om "ikke at bruge lokalerne til forretningsformål" er restriktiv. En pagt "om at vedligeholde grænsehegnet i god stand" er positiv (kræver udgifter) og vil not binde en efterfølger ved lov eller egenkapital - selvom smart udformning (en ejendomsrenteafgift i henhold til Rentcharges Act 1977 eller en kæde-af-skadesløsholdelsesaftaler) kan løse dette i praksis.XXY
SQE1 tip: Hvis spørgsmålet spørger "Kan den nye ejer håndhæve pagten?" tjek først, om det er fordelen eller byrden, der er tale om. Hvis det er byrden, og pagten er positiv, er svaret næsten altid "Nej, det binder ikke efterfølgeren." Hvis det er restriktivt og registreret eller efterfølgeren havde varsel, binder det sandsynligvis.
Land Registration Act 2002: Prioritet og overordnede interesser
De fleste jorder i England og Wales er nu registreret hos HM Land Registry. Land Registration Act 2002 (LRA 2002) regulerer, hvordan interesser skabes, beskyttes og rangeres. To koncepter udløser SQE1-kandidater hvert møde: prioritet (hvis interesse vinder i en tvist?) og overordnede interesser (hvilke rettigheder binder en køber, selvom de ikke fremgår af registret?).
Den grundlæggende prioritetsregel
Sektion 28 LRA 2002 siger, at prioriteringen af en interesse, der påvirker et registreret bo, bestemmes af datoen for oprettelse, medmindre loven bestemmer andet. I praksis betyder "bestemmer andet" registrering. Hvis du ønsker, at din interesse skal binde en køber, skal du enten:
- registrer det som en registrerbar disposition (for eksempel skal en lovlig lejekontrakt over syv år være registreret med sin egen titel—s 27(2)(b));
- beskytte den med en meddelelse om den belastede ejendom (for eksempel en restriktiv pagt, en ejendomskontrakt eller en rimelig lejekontrakt); eller
- Stol på, at det er en overordnet rente i henhold til skema 3.
Hvis du ikke gør nogen af disse, er din interesse sårbar. En køber til værdi, der er registreret som indehaver, fritager sig for din ubeskyttede interesse (s 29 LRA 2002), selvom køber kendte til det. Viden alene skaber ikke prioritet; registration (eller tilsidesættende status) gør.
Overordnede interesser, der binder alle
skema 3 oplister interesser, der tilsidesætter en registreret disposition. De to, der oftest optræder i SQE1-spørgsmål, er:
- Skorte lejekontrakter (stk. 1): en lejekontrakt på syv år eller mindre (forudsat at den er lovlig) tilsidesætter, så en køber påtager sig den, selvom den ikke er i registeret.
- Interesser for personer i det faktiske erhverv (stk. 2): hvis en person med en ejendomsretlig interesse (f.eks. en fordelagtig interesse i en trust, en rimelig lejekontrakt, en option) er i faktisk erhverv på datoen for dispositionen og med rimelighed ikke er indlysende, og undlod besætteren ikke at oplyse det, da han blev spurgt, at interessen tilsidesætter. Det er derfor, formidlere altid spørger "Hvem bor i ejendommen?" og insisterer på, at besættere underskriver samtykkeformularer.
Et eksempel: A har den juridiske titel på trust for sig selv og B (en resulterende eller konstruktiv trust). A sælger til C uden B's samtykke. Hvis B bor i huset, når C køber, vil B's rimelige interesse tilsidesætte salget og binde C, selvom der ikke står noget i registret — Williams & Glyn's Bank Ltd mod Boland [1981] AC 487. Hvis B ikke var i erhverv, eller hvis C foretog en forespørgsel, ville C4 undlade at oplyse, og XXY ville ikke oplyse det.
SQE1 tip: Når et spørgsmål nævner "køberen inspicerede ejendommen og så intet tegn på beboelse," er dette faktum der af en grund – det kan bekæmpe et overordnet rentekrav i henhold til paragraf 2(c)(i), som udelukker interesser, der ville have været åbenlyse ved en rimelig omhyggelig inspektion. Læs hvert ord i stammen.
Trækker det hele sammen: Et udført eksempel
Forestil dig dette SQE1-faktamønster: "L giver T en tre-årig aftale om at bebo lejlighed 5 til £900 pr. måned. Aftalen siger "Dette er en licens, ikke et lejemål." T har eksklusiv brug af Flat 5 og L må kun komme ind for at syne med 48 timers varsel. L sælger friværdien til P. Kan P fordrive T med det samme?"
Trin et: anvend Sreet v Mountford. T har eksklusiv besiddelse (kan udelukke L undtagen ved syn), i en periode (tre år), til leje. Mærket "licens" er irrelevant. Dette er en lease. Trin to: Tjek registreringen. En lejekontrakt på tre år er lovlig (udstedt ved skøde eller, hvis den ikke overstiger tre år, kan træde i kraft i henhold til s 54(2) LPA 1925 uden skøde, hvis til markedsleje med øjeblikkelig besiddelse). Det kræver ikke registrering, fordi det er under syv år. Trin tre: overordnet interesse? Ja – stk. 1 i bilag 3 LRA 2002. Lejekontrakten tilsidesætter P's køb. P tager forbehold for det og kan ikke smide T ud, før terminen slutter. Svaret er No, P kan ikke smide T ud med det samme.
Det ene spørgsmål berører leasing/licens, formaliteter, registreringsgrænser og overordnede interesser – præcis den slags syntese, som SQE1-eksaminatorerne anvender. Hvis du har lært reglerne udenad i isolation, vil du kæmpe. Hvis du har øvet dig i at anvende dem på lagdelte fakta, vil du se stien på få sekunder.
Hvordan CELE SQE forbereder dig til ejendomsret og praksis
CELE SQEs FLK2-pensum dækker alle seks emner – inklusive ejendomsret og praksis – gennem strukturerede videoforelæsninger, detaljerede oversigter og hundredvis af Single Best Answer-spørgsmål, der afspejler det officielle SRA-format. Vores Question Bank-abonnement (£575 pr. måned) giver dig ubegrænsede forsøg på MCQs på tværs af både FLK1 og FLK2, med øjeblikkelig feedback og modelbegrundelse for hvert svar. Hvis du tilmelder dig midt i cyklus eller tæt på din eksamen, samler korttidskurset (£1.750) det væsentlige sammen til en fokuseret sprint, og tidlige-fugle eller sidste tre måneders kandidater sparer £150. Du finder også bearbejdede eksempler på leasing-versus-licens-scenarier, pagtens håndhævelsesgitter og LRA 2002-prioritetsflowdiagrammer i kursusmaterialerne – praktiske værktøjer, du kan udskrive og bruge helt op til eksamensdagen. For flere detaljer eller for at tale med teamet, besøg celebar.com, e-mail [email protected], eller tilføj os på WeChat på SQE100.
Property Law and Practice belønner kandidater, der tænker som advokater, ikke jurastuderende. Kend dine Sreet v Mountford væsentlige ting, behersk de restriktive pagtsregler, og glem aldrig, at registrering (eller tilsidesættende status) overtrumfer ren viden. Gør det, og du vil forvandle FLK2-ejendomsspørgsmål fra snublesten til ligetil karakterer.