Zakon o zemljištu za SQE1 FLK2: prioritet, veći interesi, zakupi

A banka posuđuje 280.000 funti uz kuću registriranu na isključivo ime gospodina A. Njegov partner, koji je platio trećinu kupoprodajne cijene godinama ranije, živi tamo i ne zna ništa o kreditu. Gospodin A je zadani. Banka želi posjed. Tko pobjeđuje?

Ako je vaš instinkt bio "ovisi je li stvarno bila zaposlena", na pola ste puta. Ako je vaša sljedeća misao bila "i je li se banka raspitivala, i je li novac isplaćen dvojici povjerenika, i kada je okupacija morala postojati" — razmišljate kao netko tko će dobro proći u FLK2. Pitanja o zemljišnom pravu u SQE1 rijetko vas traže da definirate pojam. Ubace vas u raspravu između dvoje ljudi s konkurentskim zahtjevima i pitaju tko prevladava. To je prioritetno pitanje, a prioritet je kralježnica cijele teme.

Ovaj članak uzima dijelove Zakona o zemljištu koje kandidati najčešće petljaju pod pritiskom vremena - prioritet u uknjiženom vlasništvu, Prilog 3, neuknjiženo zemljište, zakup i hipoteka - i daje vam metodu rada za svaki.

Počnite s kamatama: jesu li zakonite ili pravične?

Prije nego što možete rangirati dva interesa, morate znati što je svaki od njih. Odjeljak 1(1) Zakona o vlasništvu iz 1925 dopušta samo dva pravna posjeda: apsolutnu naknadu u posjedu i apsolutni rok od godina. Odjeljak 1(2) navodi interese koji mogu biti zakoniti - služnosti i dobit ekvivalentna jednoj od tih nekretnina, naknade putem zakonske hipoteke i prava upisa. Sve ostalo, prema članku 1(3), stupa na snagu samo u kapitalu.

"Moguće biti legalno" nije isto što i "legalno". Još tri prepreke su važne:

Obično je potrebna isprava
• A (LPA 1925, ods. 52), a valjana isprava mora biti u skladu s odjeljkom 1 Zakona o vlasništvu (razne odredbe) iz 1989 — jasno da je to isprava, potpisana, posvjedočena, dostavljena.
• A ugovor o stvaranju ili prijenosu udjela u zemljištu mora biti u pisanom obliku, sadržavati sve dogovorene uvjete i biti potpisan od obje strane (LP(MP)A 1989, s.2). Ako to ne uspijete, nema nikakvog ugovora - ne samo neprovedivog.
• Registracija upotpunjuje sliku. Prema odjeljku 27 Zakona o uknjižbi zemljišta iz 2002, određena raspolaganja - prijenosi, pravni tereti, zakupi dodijeljeni na više od sedam godina, izričite zakonske služnosti - ne djeluju prema zakonu dok se ne registriraju.

A zgodna ispitna zamka: pokušaj legalne dodjele koja ne zadovoljava formalnost još uvijek može zagristi kapital. Konkretno provediv ugovor o dodjeli sedmogodišnjeg najma stvara pravičan najam (načelo u predmetu Walsh protiv Lonsdale). Hipoteka koja nikada ne dospije u registar još uvijek može stupiti na snagu kao pravična naknada. Dakle, kada činjenice kažu da "tapija nikada nije bila registrirana", nemojte stati - pitajte što preživi u kapitalu, a zatim pokrenite pravila prioriteta za to.

Ispitna navika koju vrijedi izgraditi: za svaki interes u činjeničnom uzorku napišite dva slova na margini — L ili E. Polovica pogrešnih odgovora u Zakonu o zemljištu MCQs dolazi od primjene pravičnih pravila na pravni interes, ili obrnuto.

Prioritet uknjiženog zemljišta: odjeljci 28 i 29 LRA 2002

Zadano pravilo u odjeljku 28 je kronološko: kamate se poredaju prema redoslijedu stvaranja i nema razlike hoće li se kasnije kamate registrirati. Većina kandidata zaboravlja da odjeljak 28 postoji jer ga iznimka tako često guta.

Ta iznimka je odjeljak 29. Ako postoji raspolaganje koje se može registrirati za vrijednu naknadu i ako je propisno registrirano, korisnik se oslobađa od prethodno postojećih interesa osim ako je interes ili (a) zaštićen u registru obavijesti ili (b) prevladavajući interes koji spada u Prilog 3.

Razbijite odjeljak 29 na četiri provjere i primijenite ih ovim redoslijedom:

1. raspolaganje s mogućnošću uknjižbe? Dovoljan je prijenos uknjižene nekretnine ili dodjela zakonske naplate. Dar s pravičnim interesom neće.
2. Vrijedna naknada? Darovi i prijenosi od strane bit će izvan odjeljka 29 — tako da primatelj podliježe svemu prema odjeljku 28. Nominalna naknada je izričito isključena.
3. Registrirano? Ako raspolaganje nikada nije dovršeno registracijom, odjeljak 29 ne može pomoći.
4. Ima li obavijesti ili pretežnog interesa? Tek sada gledate na teret.

Zapamtite također korisne interese u zemljišnom povjerenstvu. Oni se ne mogu zaštititi obavijesti; ispravan unos je ograničenje. Njihova stvarna zaštita leži negdje drugdje - u okupaciji ili u odsutnosti nadmudrivanja.

Raspored 3: prevladavajući interesi koji pobjeđuju kupca

Tri paragrafa Rasporeda 3 obavljaju gotovo sav posao u FLK2.

Stavak 1 — zakonski najmovi od sedam godina ili manje. Oni automatski poništavaju. To je razlog zašto kratko stambeno ili poslovno iznajmljivanje koje se ne pojavljuje nigdje u registru i dalje obvezuje kupca.

Stavak 2 — interesi osoba u stvarnom posjedu. Dva uvjeta: podnositelj zahtjeva mora imati vlasnički interes (licenca nije dovoljna) i mora biti u stvarnom posjedu zemljišta na koje se interes odnosi. Zatim provjerite iznimke. Interes ne prevladava ako je postavljen upit o okupatoru, a interes nije otkriven kada je razumno mogao biti, ili gdje okupacija ne bi bila očigledna razumno pažljivom inspekcijom, a kupac nije imao stvarno saznanje o tome.

Mjerenje vremena je mjesto gdje se gube ocjene. U predmetu Abbey National Building Society protiv Cann Dom lordova smatrao je da posjedovanje mora postojati na datum raspolaganja i da tamo gdje su kupnja i hipoteka dio jedne transakcije, ne postoji trenutak u kojem zajmoprimac drži nekretninu bez naknade zajmodavca. Williams & Glyn's Bank protiv Boland potvrđuje da supružnik ili partner s beneficiranim udjelom može stvarno stanovati u vlastito pravo, bez obzira na to što zakonski vlasnik također živi tamo.

I onda veliki neutralizator: prekoračenje. Prema odjeljcima 2 i 27 LPA 1925, ako je glavnica isplaćena najmanje dvama povjerenicima ili zakladničkoj korporaciji, korisni interesi se brišu sa zemlje i pripisuju prihodima. City of London Building Society protiv Flegg je slučaj koji treba citirati. Pretjerani interes više nema što nadjačati - zbog čega je, u scenariju na vrhu ovog članka, registrirani vlasnik s jednim imenom činjenica koja stvarno odlučuje o ishodu.

Neuknjiženo zemljište: naknade za zemljište i doktrina obavijesti

Neregistrirani naslov i dalje se pojavljuje u FLK2 i radi na drugom pogonu. Pravni interesi vežu svijet gotovo bez iznimke. Pravedni interesi dijele se u dvije skupine.

Većina ih se može uknjižiti kao zemljišna pristojba prema Zakonu o zemljišnim naknadama iz 1972. na ime vlasnika imanja: restriktivni ugovori i pravične služnosti stvoreni nakon 1925. (Razred D), ugovori o posjedu i opcije (Razred C(iv)), puisne hipoteke (Razred C(i)) i prava na dom (Razred F). Registracija se smatra stvarnom obavijesti. Neregistracija je fatalna — i to brutalno. U predmetu Midland Bank Trust Co Ltd protiv Green neregistrirana opcija kupnje proglašena je nevažećom protiv kupca za novac ili novčanu vrijednost iako je platila daleko ispod tržišne vrijednosti i znala je sve o tome. Motiv je bio nebitan.

Ono što je preostalo - uglavnom korisni interesi pod trustom - regulirano je prvo nadmudrivanjem i, ako to ne uspije, starom doktrinom obavijesti: je li kupac kupac u dobroj vjeri legalnog posjeda za vrijednost bez obavijesti, stvarnu, konstruktivnu ili imputiranu? Kingsnorth Finance Co Ltd protiv Tizard pokazuje kako se ocjenjuje konstruktivna obavijest: zajmodavac koji je izvršio inspekciju prema unaprijed dogovorenom terminu u nedjelju poslijepodne, kada je stanar prikladno uklonjen, dobio je obavijest o tome što bi pravilna inspekcija otkrila.

Zakupi i hipoteke: dva odnosa koji stvaraju sporove

Za najam, Street protiv Mountford ostaje početna točka: ekskluzivni posjed, na određeno vrijeme, uz najamninu, daje zakup bez obzira na oznaku koju su strane koristile. Sudovi gledaju na bit, a lažne klauzule umetnute kako bi se poništio zakup se zanemaruju (Antoniades protiv Villiers). Rok mora biti siguran u trajanju — odobrenje na neodređeno vrijeme "za vrijeme trajanja proširenja ceste" nije uspjelo u predmetu Prudential Assurance Co Ltd protiv London Residuary Body.

Na sporazumima, crta razdvajanja je 1 siječnja 1996. Zakupi odobreni na ili nakon tog datuma potpadaju pod Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995: stanar koji je ustupio stan oslobođen je ugovora, iako stanodavac može zahtijevati ovlašteni ugovor o jamstvu. Zakupi odobreni prije tog datuma nose stari režim povjerljivosti ugovora, prema kojem izvorni zakupac može ostati odgovoran za cijelo razdoblje. Prije svega provjerite datum dodjele.

Za hipoteke, revizija otplate u tri boda. Pravo na otkup ne može se smatrati iluzornim, a nesavjesne kolateralne prednosti ili začepljenja u kapitalu otkupa mogu se poništiti. Nedopušteni utjecaj u slučajevima jamstva slijedi Royal Bank of Scotland plc protiv Etridge (br. 2): kada osoba ponudi svoj dom kao jamstvo za tuđe dugove, zajmodavac se postavlja na upit i mora osigurati davanje neovisnog pravnog savjeta ili riskira da se naknada poništi. A kod ovrhe, ovlast za prodaju nastaje prema odjeljku 101 LPA 1925 nakon što je hipoteka ugovorena i zakonski datum za otkup je prošao, ali postaje iskoristiva samo u okolnostima iz odjeljka 103. Prihodi se tada primjenjuju prema zakonskom redoslijedu prema odjeljku 105 — prethodna opterećenja, troškovi, hipotekarni dug, zatim bilo koji višak na sljedećeg teretnika odnosno zajmoprimca.

A metoda u četiri koraka za bilo koje FLK2 prioritetno pitanje

U uvjetima ispita imate otprilike minutu i pol po pitanju. Trebate rutinu, a ne raspravu.

1. Je li naslov registriran ili neregistriran? Odavde se sve grana.
2. Identificirajte svaki konkurentski interes i klasificirajte ga kao zakonit ili pravičan, provjeravajući formalnosti i registraciju.
3. Pitajte je li kasnija strana kupac za vrijednu naknadu koji se uknjižio — ili, u neuknjiženom zemljištu, kupac pravnog posjeda za vrijednost.
4. Prođite zaštitnim putem: obavijest u registru, Prilog 3, prekoračenje; ili registracija zemljišne naknade i doktrina obavijesti.

Uvježbajte ovo na deset pitanja i bit će automatski. Vježbajte ni na jednoj i pročitat ćete četiri vjerojatne opcije i odabrati onu koja zvuči najpravednije — što je, u zemljišnom pravu, rijetko ono što je ispravno.

Ako želite strukturiranu podršku, a ne još jednu hrpu bilješki, CELE SQE predaje svih trinaest SQE1 predmeta od samog prvog sastanka. Naši tečajevi SQE1 koštaju 3720 £ (dugoročni), 2750 £ (srednjoročni) i 1750 £ (kratkoročni), uz opciju jednog FLK-a u pola cijene i 150 £ popusta za rane prijave ili rezervacije unutar tri mjeseca od ispita. Pretplata na banku pitanja SQE1 iznosi £575 mjesečno ako su scenariji prioriteta bušenja ono što vam zapravo treba. Pitanja? WeChat SQE100, [email protected] ili celebar.com.