Hình ảnh này. Bạn đang đọc bài báo FLK2 được bốn mươi phút, bạn gặp một câu hỏi về hai anh chị em cùng mua một căn nhà, một người đã qua đời và các lựa chọn trả lời đều xoay quanh việc họ là người thuê chung hay người thuê chung. Bụng bạn quặn thắt, bởi vì lần trước bạn xem lại khả năng sống sót, bạn đã nhớ lại nó một nửa và tiếp tục. Nghe có vẻ quen thuộc? Luật Đất đai trừng phạt kẻ nửa vời. Nó khen thưởng những ứng viên có thể sắp xếp dữ kiện theo một số ít quy tắc cứng nhắc và áp dụng chúng mà không do dự.
Chủ đề này nằm trong SQE1 FLK2 cùng với Property Practice, Quỹ tín thác, Di chúc, Tài khoản hành nghề tội phạm và Luật sư. Nó mang tính khái niệm hơn là thủ tục và người kiểm tra thích kiểm tra xem bạn có hiểu tại sao một mối quan tâm ràng buộc người mua hay không, chứ không chỉ liệu nó có tồn tại hay không. Hãy để tôi hướng dẫn bạn qua những phần xuất hiện lặp đi lặp lại.
Bất động sản và lợi ích: Quỹ Luật Đất đai Bạn không thể bỏ qua
Mọi thứ trong Luật Đất đai đều dựa trên một điểm khác biệt. Kể từ Luật tài sản 1925, chỉ có thể tồn tại hai tài sản hợp pháp: quyền sở hữu toàn quyền (quyền sở hữu tuyệt đối có tính phí) và quyền cho thuê (thời hạn tuyệt đối là năm). Phần 1(2) sau đó liệt kê các lợi ích có thể hợp pháp, bao gồm cả quyền sử dụng đất được cấp với thời hạn tương đương với quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc quyền sở hữu cho thuê và một khoản phí pháp lý. Bất cứ thứ gì không phù hợp với những hộp này chỉ có thể là equitable.
Tại sao điều này lại quan trọng vào ngày thi? Bởi vì nhãn hiệu hợp pháp/công bằng sẽ dẫn dắt toàn bộ câu hỏi. Các quyền hợp pháp đã ràng buộc thế giới về mặt lịch sử; quyền công bằng phụ thuộc vào học thuyết về thông báo hoặc, trên đất đã đăng ký, vào việc đăng ký hoặc quyền lợi quan trọng nhất. Nếu bạn không thể phân loại sở thích trong mười giây đầu tiên, bạn sẽ đoán phần còn lại.
Bài tập thực tế: lấy bất kỳ khoản lãi nào - thế chấp, giảm nhẹ, giao ước hạn chế, hợp đồng thuê - và đặt hai câu hỏi. Nó có hợp pháp hay công bằng không? Làm thế nào nó được bảo vệ chống lại người mua sau này? Nếu bạn có thể trả lời cả hai ngay lập tức thì bạn đã sẵn sàng FLK2 về chủ đề đó.
Đồng sở hữu cho FLK2: Hợp đồng thuê nhà, Hợp đồng thuê nhà chung và Quyền sống sót
Đây là chủ đề phục kích mọi người nên ở đây chậm lại nhé. Khi hai người trở lên sở hữu đất, quyền sở hữu hợp pháp luôn được nắm giữ trên trust của đất và tài sản hợp pháp chỉ có thể được giữ dưới dạng đồng thuê nhà chung - không bao giờ bị cắt đứt, tối đa bốn người được ủy thác. Hành động thú vị xảy ra trong sự công bằng, trong đó các đồng sở hữu nắm giữ với tư cách là người thuê chung hoặc người thuê chung.
A việc thuê chung đòi hỏi bốn sự thống nhất: quyền sở hữu, quyền lợi, quyền sở hữu và thời gian. Nó mang quyền survivorship, nghĩa là khi một người thuê chung qua đời, phần của họ sẽ tự động chuyển cho những người sống sót, ngoài di chúc. Hợp đồng thuê nhà chung mang lại cho mỗi chủ sở hữu một phần riêng biệt, không phân chia và thuộc tài sản của họ. Vì vậy, trong tình huống thi về anh chị em đã qua đời, toàn bộ câu trả lời xoay quanh việc liệu lợi ích công bằng là tài sản chung (người sống sót sẽ nhận tất cả) hay tài sản chung (phần của người chết sẽ thuộc về những người hưởng lợi của họ).
Bây giờ hãy học cách thôi việc vì bị kiểm tra rất nhiều. Hợp đồng thuê nhà chung công bằng có thể bị cắt đứt trong suốt cuộc đời — ví dụ: bằng thông báo bằng văn bản theo mục 36(2) của Đạo luật Tài sản 1925, bởi một người thuê nhà giải quyết phần cổ phần của họ hoặc bằng thỏa thuận chung hoặc một phương thức giải quyết, như đã thảo luận trong Williams v Hensman. Việc thôi việc chuyển đổi việc thuê nhà chung thành việc thuê nhà chung. Bạn không thể cắt đứt theo ý muốn, bởi vì khả năng sống sót diễn ra ngay trước khi cái chết có hiệu lực. Hãy chọn đúng thời điểm đó và bạn sẽ đánh mất điểm của người khác.
Easements: Bốn rào cản và cách chúng được tạo ra
Easements xuất hiện ở hầu hết mọi FLK2 ở một số dạng. Bắt đầu với định nghĩa từ Re Ellenborough Park. Để có quyền được sử dụng quyền sử dụng đất, nó phải đáp ứng bốn yêu cầu: phải có quyền sở hữu thống trị và quyền sử dụng nô lệ; quyền phải thích ứng (có lợi) với đất chiếm ưu thế; hai thửa đất phải thuộc quyền sở hữu hoặc chiếm giữ của nhiều người khác nhau; và quyền phải có khả năng hình thành đối tượng của một khoản trợ cấp. Rào cản cuối cùng đó lọc ra những tuyên bố mơ hồ - chẳng hạn như quyền có một quan điểm là quá không chắc chắn.
Creation là phần gây nhầm lẫn cho ứng viên. Sự thay đổi có thể được tạo ra một cách rõ ràng, theo ngụ ý hoặc theo yêu cầu. Theo khoản trợ cấp ngụ ý, bạn nên biết quy tắc trong Wheeldon v Burrows, quy định chuyển đổi một số quyền sử dụng đất nhất định thành quyền sử dụng đất đầy đủ khi bán một phần và mục 62 của Đạo luật Luật Tài sản 1925, có thể nâng cấp quyền sử dụng đất không chính thức thành quyền sử dụng đất trên đường vận chuyển. Nói chung, theo toa, thưởng cho việc sử dụng lâu dài theo đúng quyền - không cần ép buộc, giữ bí mật hoặc xin phép. Hãy giữ ba điều tiêu cực đó trong đầu bạn là "nec vi, nec ngao, nec precario".
Hãy coi chừng cái bẫy: một câu hỏi thường trao cho bạn một "quyền" làm sai một chi của Ellenborough, sau đó hỏi nó ràng buộc người mua như thế nào. Nếu đó hoàn toàn không phải là một sự nới lỏng hợp lệ thì câu hỏi ràng buộc sẽ không bao giờ nảy sinh. Luôn kiểm tra tính hợp lệ trước mức độ ưu tiên.
Giao ước miễn phí: Tại sao gánh nặng hiếm khi được áp dụng tại Luật
Các giao ước kiểm tra khả năng của bạn trong việc tách lợi ích khỏi gánh nặng và luật pháp khỏi sự công bằng. Lợi ích của một giao ước có thể tuân theo thông luật nếu nó liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, gánh nặng không tuân theo luật - đó là quy tắc tiêu đề từ Austerberry v Oldham Corporation, sau đó được House of Lords xác nhận trong Rhone v Stephens. Vậy làm thế nào để một giao ước hạn chế ràng buộc chủ sở hữu sau này của mảnh đất nặng trĩu? Thông qua sự công bằng, theo học thuyết trong Tulk v Moxhay, với điều kiện giao ước có bản chất hạn chế (tiêu cực), nó liên quan đến đất đai, các bên có ý định điều hành và nó được bảo vệ hợp lý bằng đăng ký.
Người kiểm tra yêu thích các giao ước tích cực vì gánh nặng không thể chạy trực tiếp. Sau đó, bạn phải tìm cách giải quyết - một chuỗi các giao ước bồi thường hoặc nguyên tắc cùng có lợi và gánh nặng từ Halsall v Brand. Nếu câu hỏi thể hiện nghĩa vụ đối với do một việc gì đó (sửa hàng rào, góp phần bảo trì đường bộ), theo bản năng hãy đạt được “giao ước tích cực, gánh nặng không chạy, hãy tìm con đường gián tiếp”.
Đất đã đăng ký và chưa đăng ký: Tạo lãi suất ràng buộc người mua
Đây là công cụ ưu tiên của Luật Đất đai và là nơi tồn tại nhiều nhãn hiệu. Đối với đất đã đăng ký, Đạo luật đăng ký đất đai 2002 sẽ điều chỉnh. Việc xử lý có thể đăng ký để được xem xét có giá trị sẽ được ưu tiên hơn các lợi ích trước đó, ngoại trừ những lợi ích được bảo vệ bởi thông báo trên sổ đăng ký và những lợi ích ghi đè sổ đăng ký. Các lợi ích quan trọng nhất trong Phụ lục 3 đã được kiểm tra chặt chẽ - đặc biệt là hợp đồng thuê hợp pháp có thời hạn từ bảy năm trở xuống và lợi ích của một người trong nghề nghiệp thực tế, tiếng vang hiện đại của Williams & Glyn's Bank v Boland.
Trong nhóm đất chưa đăng ký đang bị thu hẹp, bạn áp dụng hệ thống cũ hơn: các quyền hợp pháp ràng buộc thế giới, hầu hết các quyền công bằng phải được đăng ký dưới dạng phí đất theo Đạo luật phí đất đai 1972 và bất kỳ điều gì nằm ngoài kế hoạch đó đều phụ thuộc vào học thuyết về thông báo. Một câu đố ở đây thường ẩn giấu việc không đăng ký - hợp đồng bất động sản Loại C(iv) hoặc giao ước hạn chế Loại D(ii) chưa bao giờ được ký kết và do đó vô hiệu đối với người mua bất động sản hợp pháp vì tiền. Phát hiện chỗ đăng ký còn thiếu và đáp án rơi ra.
Cách sửa đổi Luật Đất đai cho Văn bản SQE1 FLK2
Các câu hỏi có câu trả lời hay nhất không phải là bài luận. Chúng cung cấp cho bạn một tập hợp thông tin chặt chẽ và năm lựa chọn hợp lý, trong đó chỉ có một lựa chọn là tốt nhất. Vì vậy, bản sửa đổi của bạn nên được cấu trúc theo cây quyết định chứ không phải văn xuôi. Đối với mỗi chủ đề, hãy xây dựng sơ đồ một trang: phân loại mối quan tâm, kiểm tra tính hợp lệ của nó, sau đó giải quyết mức độ ưu tiên. Làm điều đó để được hưởng quyền sử dụng đất, giao ước, cho thuê, thế chấp và đồng sở hữu, và bạn đã trang trải hầu hết những gì FLK2 sẽ ném vào bạn.
Hai thói quen tách biệt ứng viên mạnh khỏi những người còn lại. Họ tìm hiểu các trường hợp hàng đầu dưới dạng trình kích hoạt chứ không phải dưới dạng trích dẫn - bạn không cần tỷ lệ đầy đủ của Tulk v Moxhay, bạn cần nhận ra thời điểm nó áp dụng. Và họ luyện tập dưới áp lực thời gian, bởi vì đọc một kịch bản thực tế dày đặc trong thời gian chưa đầy 90 giây đã là kỹ năng riêng của họ. Kết hợp các câu hỏi Luật Đất đai với Quỹ Tín thác và Property Practice, vì người kiểm tra cố tình chồng chéo chúng; tranh chấp đồng sở hữu có thể âm thầm trở thành vấn đề của quỹ tín thác về việc chiếm hữu và mua bán.
Tự kiểm tra nhanh trước khi đóng sách: nêu tên hai khu vực hợp pháp, bốn đơn vị, bốn yêu cầu của Ellenborough và hai lộ trình mà một giao ước hạn chế tạo gánh nặng cho người mua. Nếu có câu trả lời nào không rõ ràng thì đó là bài ôn tập tối nay.
CELE SQE có thể giúp như thế nào
Nếu bạn muốn Luật Đất đai được ánh xạ vào các cây quyết định rõ ràng với thực tiễn SBA đã hoạt động, các khóa học SQE1 của chúng tôi sẽ diễn ra từ Khóa học ngắn hạn với giá £1.750 cho đến Khóa học dài hạn với giá £3.720, với tùy chọn FLK duy nhất với mức giá chỉ bằng một nửa nếu bạn chỉ cần FLK2. Có khoản giảm giá £150 cho người đặt sớm và Ngân hàng Câu hỏi SQE1 của chúng tôi có sẵn ở mức £575 mỗi tháng cho hoạt động khoan tập trung. Hãy đến và tìm chúng tôi tại celebar.com hoặc trên WeChat SQE100 - chúng tôi đã hướng dẫn các ứng viên ngay từ lần ngồi đầu tiên và chúng tôi rất vui được trao đổi xem Luật Đất đai phù hợp với kế hoạch của bạn ở đâu.