Уявіть це. Ви сидите перед газетою FLK2, годинник цокає, і одне запитання з найкращою відповіддю кидає перед вами покупця, який щойно виявив, що нерухомість стоїть поруч із запланованою об’їзною дорогою. Продавець ніколи про це не згадував. Що повинен був зробити соліситор і на якому етапі угоди? Якщо ваш розум порожній, ви не самотні — Право власності та практика — це предмет, де кандидати знають теорію земельного права, але завмирають на процедурі. У цій статті розглядається трансакція передачі в спосіб, який перевіряють експерти SQE1: як послідовність рішень, які приймає справжній адвокат.
Чому домінує процедура передачі SQE1 FLK2
Земельне законодавство містить основні норми — маєтки, сервітути, співвласність, реєстрація прав власності. Майнове право та практика ставить складніше, більш практичне запитання: що насправді робить адвокат do за допомогою цих правил, крок за кроком, щоб перевести продаж від інструкції до завершення без недбалості? Ці два предмети значною мірою перетинаються, тому екзаменатори можуть побудувати питання, яке виглядає як земельне право, але насправді є процедурою тестування, або навпаки.
. Моя порада всім, хто працює через FLK2, полягає в тому, щоб спершу побудувати розумовий графік транзакції, а потім відкидати від неї юридичні норми. Коли ви можете уявити собі етапи в порядку, найскладніші моменти — коли минає ризик, коли контракти стають обов’язковими, хто за що несе відповідальність — стають на свої місця. Давайте пройдемося по шкалі часу.
Етап перед укладенням контракту: вивчення права власності та подання запитів
Усе, що захищає покупця, відбувається до підписання контракту. Ось де обхідне питання вище виграно або програно. Юрист покупця повинен перевірити право власності та провести стандартні розслідування, щоб клієнт точно знав, що він купує.
Для землі, зареєстрованої , повірений отримує офіційні копії реєстру та плану прав власності в Земельному кадастрі HM відповідно до Закону про реєстрацію землі 2002 р., а також перевіряє реєстри майна, права власності та зборів. Для незареєстрованої землі — яка все ще підлягає перевірці — соліситор перевіряє свідоцтво про право власності та перевіряє безперервний ланцюжок власності, що сягає щонайменше 15 років назад до надійного кореня права власності, а потім проводить пошук земельних платежів за іменами власників нерухомості.
Поряд з титулом, адвокат покупця проводить пошуки та запити перед укладенням договору. Звичайний пакет включає в себе перевірку місцевих органів влади (яка виявила б заплановану об’їзну дорогу), перевірку дренажу та води, перевірку навколишнього середовища та запити продавця перед укладенням договору, часто за стандартними формами юридичного товариства. Пам’ятайте керівний принцип тут:
Caveat emptor — нехай покупець стережеться. Продавець, як правило, не зобов’язаний добровільно повідомляти про фізичні недоліки, тому адвокат покупця повинен шукати та запитувати. Проте продавець повинен повідомити про приховані дефекти права власності та не повинен активно спотворювати майно.
An SQE1 пастка, на яку варто звернути увагу: нечітка відповідь на запити, яка виявляється оманливою, може призвести до претензії покупця щодо введення в оману. Тому, коли на запитання продавець дає напівправдиву відповідь, подумайте про засоби правового захисту, а не лише про процедуру.
Обмін контрактами: точка неповернення
До обміну будь-яка сторона може піти. Під час обміну контрактами сторони стають юридично зобов’язаними завершити, і це один із найбільш перевірених моментів у FLK2. Договір купівлі-продажу землі має відповідати розділу 2 Закону про власність (Інші положення) 1989 року: він має бути укладений у письмовій формі, містити всі чітко погоджені умови та бути підписаний обома сторонами або від їхнього імені.
Контракти зазвичай обмінюються за допомогою формул юридичного товариства для обміну по телефону (Формула A, B або C), які точно визначають, що зобов’язуються робити соліситори. При обміні покупець зазвичай сплачує депозит у розмірі 10% від вартості покупки. Знайте відмінність, яку люблять екзаменатори:
-
Депозит
- A, утримуваний як акціонер, не може бути переданий продавцю до завершення. Депозит
- A, утримуваний як Agent для продавця, може бути переданий одразу, що є більш ризикованим для покупця.
Ризик майна переходить до покупця під час обміну, а не після завершення. Це єдине правило пояснює, чому покупець повинен мати страхування будівель з моменту обміну контрактами. Якщо будинок згорить наступного дня після обміну, це проблема покупця — закономірність, яка з’являється знову і знову.
Стандартні умови, зазвичай Стандартні умови продажу або Стандартні умови комерційної власності, заповнюють прогалини між спеціальними умовами, про які сторони домовилися. Якщо одна сторона не в змозі завершити, інша сторона може надіслати повідомлення про завершення, приділяючи час суті та відкриваючи двері для засобів правового захисту, включаючи конфіскацію депозиту та, зрештою, розірвання.
.Від обміну до завершення: кроки перед завершенням
Проміжок між обміном і завершенням – це те місце, де адвокат покупця приводить в порядок незавершені справи. Найбільше значення мають два пошуки перед завершенням.
Для зареєстрованої землі соліситор здійснює OS1 пріоритетний пошук у Земельному кадастрі Її Величезності. Це дає пріоритетний період — наразі 30 робочих днів — протягом якого покупець може зареєструвати транзакцію без будь-яких нових записів у реєстрі. Отримайте заявку в цьому вікні, і інтереси покупця матимуть пріоритет. Для незареєстрованої землі пошук плати за землю (форма K15) виконує аналогічну роботу та надає власний період захисту.
Якщо покупка фінансується за рахунок іпотеки, адвокат позикодавця — часто та сама фірма, що виступає від імені покупця — також повинен провести пошук справи про банкрутство (форма K16) проти позичальника, щоб задовольнити позикодавця. Потім повірений подає свідоцтво про право власності позикодавцеві та знімає іпотечний аванс, готовий до дня завершення.
Завершення та післязавершення: податок та реєстрація
Після завершення сплачується залишок купівельної ціни, продавець передає акт передачі (TR1 для всього зареєстрованого права власності), і покупець отримує право на майно. Передача має бути здійснена за актом відповідно до розділу 52 Закону про власність 1925 року — явне збігання з вашими знаннями земельного права.
Завершення – це не фінішна пряма. Два обов’язки після завершення безпосередньо включені до навчальної програми SQE1, і обидва містять терміни, які ви повинні запам’ятати як діапазони, а не вгадувати точні цифри:
Податок, а потім реєстрація. Покупець повинен подати декларацію про земельний податок із гербовим збором і сплатити будь-який SDLT протягом встановленого законом періоду після завершення. Лише після того, як SDLT сплачено, покупець може звернутися до Земельного кадастру HM для реєстрації передачі та будь-якого нового збору.
Два бали екзаменатори перевіряють тут. По-перше, у Wales SDLT не застосовується — замість нього стягується податок на операції із землею. Питання, яке ставить нерухомість у Кардіфф, перевіряє, чи помітили ви різницю. По-друге, реєстрація є конститутивною для багатьох угод: відповідно до Закону про реєстрацію землі 2002 року передача зареєстрованої нерухомості не діє за законом, доки вона не буде завершена реєстрацією. Тим часом покупець має справедливий інтерес, саме тому пріоритетний пошук має таке велике значення.
Оренда та винагорода екзаменаторів за практичні бали
Купівля квартири в оренду передбачає додаткові кроки на тій самій шкалі часу. Юрист покупця перевіряє договір оренди на термін, плату за послуги та орендну плату за землю та звертається із запитами до орендодавця або керуючого. Якщо для договору оренди потрібна згода орендодавця на переуступку, така згода повинна бути отримана, і орендодавець не повинен безпідставно відмовляти в наданні. Щодо нової оренди комерційних приміщень, подивіться на гарантію володіння відповідно до Закону про орендодавця та орендаря 1954 року та на те, чи уклали сторони договір про це.
Протягом транзакції поведінка залишається на задньому плані. Юрист, який виступає як від імені покупця, так і для позикодавця, або від інтересів спільних покупців, повинен бути обережним щодо конфлікту інтересів згідно зі Стандартами та положеннями SRA і повинен зберігати гроші клієнта суворо згідно з Правилами рахунків SRA, які чітко пов’язують право власності та практику з вашою версією рахунків адвоката.
Тож як перетворити все це на позначки? Спробуйте ці практичні рухи:
- Накресліть часову шкалу один раз від руки: інструкція → пошуки та запити → обмін → попередній пошук → завершення → SDLT → реєстрація. Потім перевірте себе, що відбувається на кожному вузлі.
- Для кожної моделі фактів запитайте , на якому етапі ми зараз? Правильна відповідь майже завжди впливає на час.
- Запам’ятайте наслідки обміну — обов’язковий контракт, депозит, перехід ризику, страхування — оскільки цей кластер є золотом для формату SBA.
- Зберігайте зареєстровані та незареєстровані процедури в окремих розумових колонках, щоб ніколи не застосовувати пошук плати за землю до зареєстрованої землі.
Опануйте послідовність, і запитання перестануть виглядати як перевірка пам’яті, а почнуть виглядати як робота, якій ви навчаєтесь.
Як CELE SQE може допомогти
На CELE SQE (celebar.com) ми викладали майнове право та практику з самого першого засідання SQE, і наші матеріали відображають весь цей графік передачі на запитання з єдиною найкращою відповіддю, з якою ви зіткнетеся. Якщо вам потрібна структура, курси SQE1 варіюються від 1750 фунтів стерлінгів за короткостроковий варіант до 3720 фунтів стерлінгів за довгостроковий курс, з ціною одного FLK вдвічі нижче, якщо вам потрібен лише FLK2, плюс знижка 150 фунтів стерлінгів за раннє замовлення. Бажаєте вивчати запитання чи читати у власному темпі? Банк питань SQE1 становить 575 фунтів стерлінгів на місяць, а повний комплект підручників – 950 фунтів стерлінгів. Зв’яжіться з нами в будь-який час через WeChat SQE100 або за адресою [email protected].