Právě jste zpracovali papír o 180 otázkách FLK2 a vyšli jste s jistotou ohledně pozemkového práva – jen abyste si uvědomili, že jste si spletli nájemní smlouvu s licencí v otázce 47, popletli jste registrované a neregistrované pozemky v otázce 89 a zapomněli jste, které smlouvy se vztahují na pozemky ve vlastnictví v otázce 134. Zní vám to povědomě? Majetkové právo a praxe sedí v FLK2 vedle pozemkového práva, a přestože se tyto dva předměty překrývají, testují velmi odlišné dovednosti. Pozemkové právo se zaměřuje na vlastnická práva a vlastní kapitál; Majetkové právo a praxe se zaměřuje na transakční mechaniku – jak skutečně nakupujete, prodáváte, pronajímáte a financujete nemovitosti v Anglii a Walesu. Přehlédnete tento rozdíl a ztratíte známky v otázkách, o kterých jste si mysleli, že je znáte.
V tomto článku projdeme třemi vysoce výnosnými oblastmi, které se objevují téměř na každém zasedání SQE1: rozlišování mezi nájmem a licencí, vymahatelnost smluv o svobodném vlastnictví a prioritní pravidla zákona o registraci pozemků z roku 2002. Každá sekce končí konkrétní špičkou, kterou můžete použít v dalším maketě. Také označíme místo, kde učební plán FLK2 CELE SQE a banka otázek odrážejí oficiální formát SRA, takže od prvního dne cvičíte správným způsobem.
Pronájem nebo licence? The Street vs Mountford Test
A leasing poskytuje vlastnický podíl; licence je pouze osobní povolení k obsazení. Na rozdílu záleží, protože pouze nájemní smlouva může zavazovat právního nástupce, pouze nájemní smlouva spouští pravidla o zabezpečení držby v zákoně o pronajímateli a nájemcích z roku 1954 a pouze nájemní smlouva se počítá jako majetek v pozemcích podle zákona o vlastnictví z roku 1925, s 1(1)(b). Zkoušejícím SQE1 se to líbí, protože kandidáti často volí špatné označení, když jsou fakta nejednoznačná.
Vůdčí autorita je Street vs. Mountford [1985] AC 809. Lord Templeman zastával názor, že pokud smlouva uděluje výhradní vlastnictví za term za rent nebo jinou protihodnotu, jedná se o pronájem – bez ohledu na to. Na štítcích nezáleží; látka ano. I když je ve smlouvě uvedeno „licence“, soud ji znovu charakterizuje jako nájem, pokud jsou přítomny tyto tři znaky.
Výhradní vlastnictví znamená, že uživatel může vyloučit všechny ostatní, včetně pronajímatele (kromě případů, kdy si pronajímatel vyhrazuje právo vstupu za účelem kontroly nebo opravy). Pokud si vlastník ponechá obecné právo přestěhovat uživatele do jiné místnosti nebo sdílet prostor podle libosti, obvykle to negativně ovlivní výhradní vlastnictví a ukazuje na licenci.
Sledujte vzorce faktů zahrnující „obsazené služby“ nebo „ubytovatele“. V Facchini v. Bryson [1952] 1 TLR 1386 soud našel licenci, kde byl nájemce zaměstnancem a povolání bylo vázáno na zaměstnání. Podobně, pokud vlastník zajišťuje obsluhu nebo služby (denní úklid, výměna prádla) a ponechá si klíče k provádění těchto služeb, může být ujednání spíše licencí než pronájmem – viz Marchant v. Charters [1977] 1 WLR 1181.
SQE1 tip: Pokud v jedné otázce s nejlepší odpovědí větev říká „smlouva je označena jako licence, ale dává uživateli výhradní užívání definovaného bytu po dobu dvanácti měsíců za 800 GBP měsíčně“, vyberte odpověď, která to považuje za pronájem. Naopak, pokud nájemník sdílí kuchyň s majitelem a nemá právo vyloučit majitele z ložnice, je to téměř jistě licence. Zkoušející často přidají klauzuli o červeném sledě – „strany souhlasí, že se nejedná o nájem“ – aby zjistili, zda správně uplatňujete Street vs. Mountford.
Smlouvy o svobodném vlastnictví: Které z nich platí a které ne?
Závazky – sliby o využití půdy – jsou v praxi všude. Developer prodává pozemky a chce zastavit kupce v otevření obchodu s rybami a hranolky; soused souhlasí, že nebude stavět nad dvěma podlažími. Otázkou je, zda právní nástupce původního smluvního partnera nebo smluvní strany může slib vynutit (nebo být jím vázán). Udělejte to špatně v otázce SQE1 a budou vám chybět přímé značky.
Výhoda smlouvy
Aby benefit běžel podle obecného práva, musí být splněny čtyři podmínky (odvozené od P & A Swift Investments v. Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- Smlouva se musí dotýkat a týkat se země smluvní strany (ovlivňuje hodnotu nebo využití této půdy, nikoli pouze osobní záležitost).
- Původní strany musí mít výhodu intended ke spuštění. Oddíl 78 zákona o majetku z roku 1925 vytváří zákonnou domněnku takového úmyslu, pokud smlouva výslovně nevylučuje nástupce.
- Žadatel musí vlastnit právní majetek na zvýhodněné půdě.
- Av obecném právu byly užitky a břemeno historicky požadovány, aby se dotkly stejné země, ačkoli to bylo zmírněno ve spravedlnosti.
V rámci vlastního kapitálu může výhoda také projít annexation (výslovné nebo zákonné podle § 78 LPA 1925), assignment (pokud je pokaždé přiděleno s pozemkem), nebo v rámci stavebního schématu (výjimka místního práva pro nemovitosti prodávané v pozemcích s protislužbou).
Zátěž smlouvy
Tady je problém: zátěž smlouvy o svobodném vlastnictví ne se řídí obecným právem (Austerberry proti Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). Jediný způsob, jak zavázat nástupce, je equity, a to pouze v případě, že smlouva je omezující (záporná v podstatě). Pravidlo v Tulk vs Moxhay (1848) 2 Ph 774 umožňuje omezující smlouvu zavázat nástupce, pokud:
- je svou povahou negativní (nevyžaduje výdaje peněz);
- bylo učiněno ve prospěch zadržené půdy smlouvy;
- it dotýká se a týká se té země;
- zátěž byla zamýšlena běžet; a
- současný vlastník měl oznámení (skutečné, konstruktivní nebo podle registrace).
A „nepoužívat prostory pro obchodní účely“ je omezující. Smlouva „udržovat hraniční plot v dobrém stavu“ je pozitivní (vyžaduje výdaje) a ne zaváže právního nástupce nebo právního zástupce – i když chytré sepsání (poplatek za pronájem nemovitosti podle zákona o nájmu z roku 1977 nebo smlouvy o řetězu odškodnění) to může v praxi obejít.
SQE1 tip: Pokud se otázka zeptá "Může nový vlastník prosadit smlouvu?" nejprve zkontrolujte, zda se jedná o přínos nebo zátěž. Pokud je to břemeno a smlouva je kladná, odpověď je téměř vždy "Ne, nezavazuje nástupce." Pokud je to omezující a registrované nebo o tom měl nástupce oznámení, pravděpodobně to zavazuje.
Land Registration Act 2002: Prioritní a nadřazené zájmy
Většina pozemků v Anglii a Walesu je nyní registrována v katastru nemovitostí HM. Zákon o registraci pozemků z roku 2002 (LRA 2002) upravuje způsob vytváření, ochrany a hodnocení zájmů. Dva koncepty zakopnou o SQE1 kandidáty každé zasedání: priorita (jehož zájem zvítězí ve sporu?) a převažující zájmy (jaká práva zavazují kupujícího, i když se neobjevují v registru?).
Pravidlo základní priority
Oddíl 28 LRA 2002 říká, že priorita zájmu ovlivňujícího registrovanou nemovitost je určena datem vzniku, pokud zákon nestanoví jinak. V praxi „stanoví jinak“ znamená registrace. Pokud chcete, aby váš zájem zavázal kupujícího, musíte buď:
- zaregistrujte jej jako registrovatelné dispozice (například zákonná nájemní smlouva na sedm let musí být registrována s vlastním titulem – s 27(2)(b));
- chránit jej oznámením na zatíženém titulu (například omezující ujednání, smlouva o majetku nebo spravedlivý pronájem); nebo
- spolehejte se na to, že jde o převažující úrok podle plánu 3.
Pokud neuděláte nic z toho, váš zájem je zranitelný. Kupující za hodnotu, který je registrován jako vlastník, zbavuje vašeho nechráněného zájmu (s 29 LRA 2002), i když o tom kupující věděl. Samotné znalosti nevytvářejí prioritu; registrace (nebo nadřazený stav) ano.
Nadřazené zájmy, které zavazují každého
Schedule 3 uvádí podíly, které mají přednost před registrovanou dispozicí. Dva, které se nejčastěji objevují v otázkách SQE1, jsou:
- Krátké pronájmy (odst. 1): pronájem na sedm let nebo méně (za předpokladu, že je to legální) má přednost, takže kupující podléhá, i když není v registru.
- Zájmy osob ve skutečném zaměstnání (odst. 2): pokud je někdo s majetkovou účastí (např. skutečný zájem v rámci svěřenského fondu, ekvitní leasing, opce) v skutečné zaměstnání k datu dispozice a zájem není zřejmý XXYY přiměřeně neprojde kontrolou XXYY přiměřeně neprojde zveřejnit na požádání, že zájem převažuje. To je důvod, proč se dopravci vždy ptají: "Kdo bydlí v objektu?" a trvat na tom, aby okupanti podepsali formuláře souhlasu.
Příklad: A je držitelem právního titulu svěřenského fondu pro sebe a B (výsledný nebo konstruktivní trust). A prodává C bez souhlasu B. Pokud B bydlí v domě, když C kupuje, spravedlivý zájem B přepíše prodej a zaváže C, i když v registru nic není – Williams & Glyn's Bank Ltd v. Boland [1981] AC 487. Pokud B nebyl v okupaci nebo pokud by C provedl dotaz a B by neprozradil úroky a B by neprozradil.
SQE1 tip: Když se v otázce zmiňuje „kupující prohlédl nemovitost a neviděl žádné známky obsazení“, má tato skutečnost svůj důvod – může zmařit nárok na převažující úrok podle odstavce 2(c)(i), který vylučuje zájmy, které by byly zřejmé při přiměřeně pečlivé prohlídce. Přečtěte si každé slovo kmene.
Stahování všeho dohromady: fungující příklad
Představte si tento vzor SQE1 faktů: "L uděluje T tříletou smlouvu o obsazení bytu 5 za 900 GBP měsíčně. Smlouva uvádí 'Toto je licence, nikoli nájem'." T má výhradní užívání bytu 5 a L může vstoupit ke kontrole pouze na 48 hodin předem. L prodává vlastní majetek P. Může T okamžitě vystěhovat?"
Krok jedna: použijte Street v Mountford. T má výhradní vlastnictví (může vyloučit L s výjimkou kontroly), na dobu (tři roky), za nájemné. Označení „licence“ je irelevantní. Toto je lease. Krok dva: zkontrolujte registraci. Nájemní smlouva na tři roky je zákonná (udělena listinou nebo, pokud nepřesáhne tři roky, může nabýt účinnosti podle § 54(2) LPA 1925 bez listiny, pokud je za tržní nájemné s okamžitou držbou). Nevyžaduje registraci, protože je mladší než sedm let. Krok tři: převažující zájem? Ano – odst. 1 Přílohy 3 LRA 2002. Nájemní smlouva má přednost před nákupem P. P se tomu podřizuje a nemůže T vystěhovat, dokud neskončí období. Odpověď je No, P nemůže T okamžitě vystěhovat.
Tato jedna otázka se týká pronájmu/licence, formalit, registračních prahů a nadřazených zájmů – přesně takový druh syntézy, jaký nasazují zkoušející SQE1. Pokud jste si pravidla zapamatovali izolovaně, budete mít potíže. Pokud jste trénovali jejich použití na vrstvená fakta, zaznamenáte cestu během několika sekund.
Jak vás CELE SQE připraví na majetkové právo a praxi
Učební plán FLK2CELE SQE pokrývá všech šest předmětů – včetně vlastnického práva a praxe – prostřednictvím strukturovaných video přednášek, podrobných osnov a stovek otázek s jedinou nejlepší odpovědí, které odrážejí oficiální formát SRA. Naše předplatné Question Bank (575 GBP měsíčně) vám poskytuje neomezené pokusy o MCQs napříč FLK1 i FLK2 s okamžitou zpětnou vazbou a modelovým zdůvodněním každé odpovědi. Pokud se připojujete v polovině cyklu nebo těsně před zkouškou, Krátkodobý kurz (1 750 GBP) zhušťuje základní věci do cíleného sprintu a kandidáti na rané nebo poslední tři měsíce ušetří 150 GBP. V materiálech kurzu také najdete zpracované příklady scénářů leasingu versus licence, mřížky vymahatelnosti smlouvy a vývojové diagramy priorit LRA 2002 – praktické nástroje, které si můžete vytisknout a používat až do dne zkoušky. Chcete-li získat další podrobnosti nebo si promluvit s týmem, navštivte celebar.com, napište e-mail [email protected] nebo si nás přidejte na WeChat na adrese SQE100.
Property Law and Practice odměňuje kandidáty, kteří uvažují jako právníci, nikoli studenti práv. Poznejte své základy Street v Mountford, osvojte si pravidla restriktivních smluv a nikdy nezapomínejte, že registrace (nebo nadřazený status) trumfuje pouhé znalosti. Udělejte to a změníte FLK2 otázky o vlastnostech z kamenů úrazu v přímočaré značky.