لقد انتهيت للتو من دراسة ورقة FLK2 المكونة من 180 سؤالًا وخرجت وأنت تشعر بالثقة بشأن قانون الأراضي - فقط لتدرك أنك خلطت بين عقد الإيجار والترخيص في السؤال 47، وخلطت بين الأراضي المسجلة وغير المسجلة في السؤال 89، ونسيت أي المواثيق التي تنطبق على الأراضي ذات التملك الحر في السؤال 134. هل يبدو الأمر مألوفًا؟ يقع قانون الملكية والممارسة داخل FLK2 جنبًا إلى جنب مع قانون الأراضي، وبينما يتداخل الموضوعان، فإنهما يختبران مهارات مختلفة تمامًا. يركز قانون الأراضي على حقوق الملكية والإنصاف؛ يركز قانون الملكية والممارسات على آليات المعاملات - كيف تقوم فعليًا بشراء العقارات وبيعها وتأجيرها وتمويلها في إنجلترا وويلز. إذا فاتك هذا التمييز، فسوف تفقد علاماتك على الأسئلة التي كنت تعتقد أنك تعرفها.
في هذه المقالة، سنتناول ثلاثة مجالات ذات إنتاجية عالية تظهر في كل جلسة SQE1 تقريبًا: التمييز بين الإيجار والترخيص، وقابلية إنفاذ مواثيق التملك الحر، وقواعد الأولوية لقانون تسجيل الأراضي لعام 2002. ينتهي كل قسم بنصيحة ملموسة يمكنك تطبيقها في نموذجك التالي. سنقوم أيضًا بوضع علامة على المكان الذي يعكس فيه منهج FLK2 الخاص بـ CELE SQE وبنك الأسئلة تنسيق SRA الرسمي، بحيث تتدرب بالطريقة الصحيحة من اليوم الأول.
تأجير أم ترخيص؟ اختبار الشارع ضد ماونتفورد
يمنح عقد الإيجارA فائدة ملكية؛ الترخيص هو مجرد إذن شخصي للشغل. التمييز مهم لأن عقد الإيجار فقط هو الذي يمكن أن يربط خلفًا في الملكية، وعقد الإيجار فقط هو الذي يطلق قواعد ضمان الحيازة في قانون المالك والمستأجر لعام 1954، وعقد الإيجار فقط هو الذي يعتبر عقارًا في الأرض بموجب قانون الملكية لعام 1925، المادة 1 (1) (ب). يحب ممتحنو SQE1 هذا لأن المرشحين غالبًا ما يختارون التصنيف الخاطئ عندما تكون الحقائق غامضة.
السلطة الرائدة هي Street v Mountford [1985] AC 809. رأى اللورد تمبلمان أنه إذا كانت الاتفاقية تمنح حيازة حصرية مقابل term مقابل إيجار أو أي اعتبار آخر ، فهو عقد إيجار - بغض النظر عما يطلق عليه الطرفان. التسميات لا يهم. المادة تفعل. حتى لو كان العقد ينص على "ترخيص"، ستعيد المحكمة وصفه بأنه إيجار إذا كانت هذه السمات الثلاث موجودة.
الحيازة الحصرية تعني أن المحتل يمكنه استبعاد جميع الآخرين، بما في ذلك المالك (باستثناء الحالات التي يحتفظ فيها المالك بحق الدخول للتفتيش أو الإصلاح). إذا احتفظ المالك بالحق العام في نقل الشاغل إلى غرفة أخرى أو مشاركة المساحة حسب الرغبة، فإن ذلك عادةً ما يسلب الحيازة الحصرية ويشير إلى الترخيص.
راقب أنماط الحقائق التي تتضمن "إشغالات الخدمة" أو "المستأجرين". في قضية Facchini v Bryson [1952] 1 TLR 1386، عثرت المحكمة على ترخيص حيث كان الشاغل موظفًا وكانت المهنة مرتبطة بالوظيفة. وبالمثل، عندما يوفر المالك الحضور أو الخدمات (التنظيف اليومي، تغيير البياضات) ويحتفظ بالمفاتيح لأداء تلك الخدمات، فقد يكون الترتيب عبارة عن ترخيص وليس عقد إيجار - راجع Marchant v Charters [1977] 1 WLR 1181.
نصيحةSQE1: في سؤال أفضل إجابة واحد، إذا كان الجذع يقول "تم تسمية الاتفاقية بترخيص ولكنها تمنح الشاغل الاستخدام الوحيد لشقة محددة لمدة اثني عشر شهرًا مقابل 800 جنيه إسترليني شهريًا،" اختر الإجابة التي تعاملها كإيجار. على العكس من ذلك، إذا كان المحتل يشترك في المطبخ مع المالك وليس له الحق في استبعاد المالك من غرفة النوم، فمن المؤكد تقريبًا أن هذا ترخيص. غالبًا ما يضيف الفاحصون عبارة ذريعة - "يتفق الطرفان على أن هذا ليس عقد إيجار" - لمعرفة ما إذا كنت تقوم بتطبيق Street v Mountford بشكل صحيح.
مواثيق التملك الحر: أي منها يعمل وأي منها لا يعمل؟
المعاهدات – الوعود المتعلقة باستخدام الأراضي – موجودة في كل مكان في الممارسة العملية. يقوم أحد المطورين ببيع قطع أراضي ويريد منع المشترين من فتح متجر لبيع السمك والبطاطا؛ يوافق أحد الجيران على عدم البناء فوق طابقين. والسؤال هو ما إذا كان خليفة المتعهد الأصلي أو المتعهد الأصلي يمكنه تنفيذ (أو الالتزام) بالوعد. أخطأ في الإجابة على سؤال SQE1 وستفوتك العلامات المباشرة.
فائدة العهد
لكي يتم تشغيل benefit وفقًا للقانون العام، يجب استيفاء أربعة شروط (مشتقة من P & A Swift Investments v Combined English Stores Group [1989] AC 632):
- يجب أن يلمس العهد ويهتم بأرض المعاهدة (يؤثر ذلك على قيمة تلك الأرض أو استخدامها، وليس مجرد مسألة شخصية).
- يجب أن يكون لدى الأطراف الأصلية المقصود الميزة لتشغيلها. تنشئ المادة 78 من قانون الملكية لعام 1925 افتراضًا قانونيًا لمثل هذه النية ما لم يستبعد العهد صراحة الخلفاء.
- يجب أن يمتلك المدعي عقارًا قانونيًا في الأرض المستفيدة.
- في القانون العام، كان من الضروري تاريخيًا أن تمس المنفعة والعبء نفس الأرض ، على الرغم من تخفيف ذلك في حقوق الملكية.
في حقوق الملكية، يمكن أيضًا تمرير المنفعة بواسطة annexation (صريح أو قانوني بموجب المادة 78 LPA 1925)، أو بواسطة التخصيص (إذا تم تعيينها مع الأرض في كل مرة)، أو بموجب مخطط البناء (استثناء القانون المحلي للعقارات المباعة في قطع أراضي ذات تعهدات متبادلة).
عبء العهد
هنا تكمن المشكلة: burden لعهد التملك الحر لا يعمل not وفقًا للقانون العام (Austerberry v Corporation of Oldham (1885) 29 Ch D 750). الطريقة الوحيدة لإلزام الخلف هي في equity، وفقط إذا كان العهد restrictive (سلبي من حيث الجوهر). القاعدة في Tulk v Moxhay (1848) 2 Ph 774 تسمح بعهد مقيد لإلزام الخلفاء إذا:
- هو سلبي بطبيعته (لا يتطلب إنفاق المال)؛
- تم إنشاؤه للاستفادة من من الأرض المحتفظ بها من العهد؛
- it اللمسات والمخاوف التي تهبط؛
- كان العبء المقصود بتشغيله ؛ و
- كان لدى المالك الحالي إشعار (فعلي أو بناء أو عن طريق التسجيل).
A "عدم استخدام المبنى لأغراض تجارية" مقيدًا. يعد العهد "للحفاظ على السياج الحدودي في حالة جيدة" أمرًا إيجابيًا (يتطلب إنفاقًا) وسيلزم not خلفًا في القانون أو في حقوق الملكية - على الرغم من أن الصياغة الذكية (رسوم إيجار العقارات بموجب قانون الإيجارات لعام 1977، أو مواثيق سلسلة التعويض) يمكن أن تحل هذا الأمر عمليًا.
نصيحة SQE1: إذا كان السؤال "هل يستطيع المالك الجديد تنفيذ العهد؟" تحقق أولاً مما إذا كانت المشكلة هي المنفعة أم العبء. إذا كان العبء والعهد إيجابيا، فالإجابة هي دائما تقريبا "لا، إنه لا يلزم الخلف". إذا كانت مقيدة ومسجلة أو كان لدى الخلف إشعار، فمن المحتمل أنها ملزمة.
قانون تسجيل الأراضي لعام 2002: الأولوية والمصالح المهيمنة
معظم الأراضي في إنجلترا وويلز مسجلة الآن في HM Land Registry. يحكم قانون تسجيل الأراضي لعام 2002 (LRA 2002) كيفية إنشاء المصالح وحمايتها وتصنيفها. هناك مفهومان يعرقلان مرشحي SQE1 في كل جلسة: priority (من تفوز مصلحته في النزاع؟) وoverriding Interest (ما هي الحقوق الملزمة للمشتري على الرغم من أنها لا تظهر في السجل؟).
قاعدة الأولوية الأساسية
ينص القسم 28 من قانون LRA 2002 على أن أولوية المصلحة التي تؤثر على عقار مسجل يتم تحديدها بحلول تاريخ الإنشاء ، ، باستثناء الحالات التي ينص فيها القانون على خلاف ذلك. ومن الناحية العملية، تعني عبارة "ينص على خلاف ذلك" تسجيل. إذا كنت تريد أن تكون مصلحتك ملزمة للمشتري، فيجب عليك إما:- قم بتسجيله باعتباره تصرفًا قابلاً للتسجيل (على سبيل المثال، يجب تسجيل عقد الإيجار القانوني الذي يمتد لأكثر من سبع سنوات باستخدام عنوانه الخاص - المادة 27(2)(ب));
- قم بحمايته من خلال إشعار بشأن حق الملكية المثقل (على سبيل المثال، عهد مقيد، أو عقد عقاري، أو عقد إيجار عادل)؛ أو
- تعتمد على أنها مصلحة مهيمنة XX1Y بموجب الجدول 3.
إذا لم تقم بأي من هذه الأمور، فإن اهتمامك سيكون عرضة للخطر. يحصل المشتري ذو القيمة المسجل كمالك على حقوقك غير المحمية (s 29 LRA 2002)، حتى لو كان المشتري على علم بذلك. المعرفة وحدها لا تخلق الأولوية؛ التسجيل (أو حالة التجاوز) يفعل.
المصالح المهيمنة التي تربط الجميع
يسردSchedule 3 الاهتمامات التي تتجاوز التصرف المسجل. السؤالان اللذان يظهران في أغلب الأحيان في أسئلة SQE1 هما:
- عقود الإيجار القصيرة (الفقرة 1): يُلغى عقد الإيجار لمدة سبع سنوات أو أقل (شريطة أن يكون قانونيًا)، لذلك يخضع المشتري له حتى لو لم يكن مسجلاً.
- مصالح الأشخاص الذين يعملون فعلياً (الفقرة 2): إذا كان شخص ما لديه مصلحة ملكية (على سبيل المثال، مصلحة مفيدة في إطار ائتمان، أو عقد إيجار عادل، أو خيار) يعمل في الاحتلال الفعلي في تاريخ التصرف و فإن المصلحة ليست واضحة عند إجراء فحص دقيق إلى حد معقول Yand لم يفشل المحتل في الكشف وعندما سئل، تتجاوز تلك الفائدة. ولهذا السبب يسأل الناقلون دائمًا "من يعيش في العقار؟" ويصرون على توقيع الشاغلين على نماذج الموافقة.
مثال: يحمل "أ" حق الملكية القانوني لنفسه و"ب" (ثقة ناتجة أو بناءة). يبيع A إلى C دون موافقة B. إذا كان "ب" يعيش في المنزل عندما يشتري "ج"، فإن المصلحة العادلة لـ "ب" ستتجاوز البيع وتلزم "ج"، على الرغم من عدم وجود شيء في السجل - Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1981] AC 487. إذا لم يكن "ب" في الوظيفة، أو إذا قام "ج" بالتحقيق وفشل "ب" في الكشف، فلن يتم تجاوز الفائدة وسيأخذ "ج" مجانًا.
نصيحة SQE1: عندما يذكر السؤال "قام المشتري بفحص العقار ولم ير أي علامة على شغله"، فهذه الحقيقة موجودة لسبب ما - فقد يؤدي ذلك إلى إبطال مطالبة الفائدة الغالبة بموجب الفقرة 2 (ج) (ط)، والتي تستبعد المصالح التي كان من الممكن أن تكون واضحة عند إجراء فحص دقيق إلى حد معقول. اقرأ كل كلمة من الجذع.
Pجمع كل ذلك معًا: مثال عملي
تخيل نموذج الحقيقة SQE1 هذا: "يمنح L T اتفاقية لمدة ثلاث سنوات لشغل الشقة 5 مقابل 900 جنيه إسترليني شهريًا. وتنص الاتفاقية على أن "هذا ترخيص، وليس عقد إيجار." يتمتع T بالاستخدام الحصري لـ Flat 5 ولا يجوز لـ L الدخول للتفتيش إلا بموجب إشعار مدته 48 ساعة. يبيع L التملك الحر إلى P. هل يستطيع P طرد T فورًا؟"
الخطوة الأولى: قم بتطبيق Street ضد Mountford. T لديه حيازة حصرية (يمكن استبعاد L باستثناء التفتيش)، لمدة (ثلاث سنوات)، في الإيجار. تسمية "الترخيص" ليست ذات صلة. هذا هو lease. الخطوة الثانية: التحقق من التسجيل. يعتبر عقد الإيجار لمدة ثلاث سنوات قانونيًا (يتم منحه بموجب سند قانوني، أو إذا لم يتجاوز ثلاث سنوات، يمكن أن يصبح ساري المفعول بموجب المادة 54 (2) LPA 1925 بدون سند إذا كان بإيجار السوق مع حيازة فورية). لا يتطلب التسجيل لأنه أقل من سبع سنوات. الخطوة الثالثة: تجاوز المصلحة؟ نعم - الفقرة 1 من الجدول 3 LRA 2002. يلغي عقد الإيجار شراء P. يخضع P لذلك ولا يمكنه طرد T حتى انتهاء المدة. الإجابة هي No، لا يستطيع P طرد T على الفور.
يتطرق هذا السؤال إلى عقد الإيجار/الترخيص، والإجراءات الشكلية، وحدود التسجيل، والمصالح المهيمنة - وهو بالضبط نوع التوليف الذي ينشره الفاحصون SQE1. إذا كنت قد حفظت القواعد بشكل منفصل، فسوف تواجه صعوبة. إذا تدربت على تطبيقها على الحقائق ذات الطبقات، فسوف تكتشف المسار في ثوانٍ.
كيف يقوم CELE SQE بإعدادك لقانون الملكية وممارسته
يغطي منهجCELE SQE الخاص بـ FLK2 جميع المواد الستة - بما في ذلك قانون الملكية والممارسة - من خلال محاضرات فيديو منظمة ومخططات تفصيلية ومئات من الأسئلة الفردية ذات الإجابة الأفضل التي تعكس تنسيق SRA الرسمي. يمنحك اشتراك بنك الأسئلة (575 جنيهًا إسترلينيًا شهريًا) عدد غير محدود من المحاولات في MCQs عبر كل من FLK1 وFLK2، مع تعليقات فورية واستدلال نموذجي لكل إجابة. إذا كنت تنضم إلى منتصف الدورة أو بالقرب من امتحانك، فإن الدورة قصيرة المدى (1750 جنيهًا إسترلينيًا) تكثف الأساسيات في سباق سريع مركز، ويوفر المرشحون المبكرون أو المرشحون للأشهر الثلاثة الأخيرة 150 جنيهًا إسترلينيًا. ستجد أيضًا أمثلة عملية لسيناريوهات الإيجار مقابل الترخيص وشبكات قابلية تنفيذ العهد ومخططات انسيابية لأولوية LRA 2002 في مواد الدورة التدريبية - وهي أدوات عملية يمكنك طباعتها واستخدامها حتى يوم الامتحان. لمزيد من التفاصيل أو للتحدث مع الفريق، قم بزيارة celebar.com، أو أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى [email protected]، أو أضفنا على WeChat على SQE100.
يكافئ قانون الملكية والممارسة المرشحين الذين يفكرون مثل المحامين، وليس طلاب القانون. تعرف على أساسيات Street v Mountford، واتقن قواعد العهد المقيدة، ولا تنس أبدًا أن التسجيل (أو حالة التجاوز) يتفوق على مجرد المعرفة. افعل ذلك، وستحول أسئلة الملكية FLK2 من العقبات إلى علامات واضحة.